现在在海南买房合适吗?有哪些需要注意的问题?

楼主:万城房产 时间:2017-08-05 17:09:12 点击:84 回复:0
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  作者:阿旺
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  牢记米宅10条军规,确保你在海南的度假置业不买错! 前言:70%以上的北方人去海南置业买的房子都买的不对!为什么?因为整个海南70%以上的楼盘都是不推荐的,而这些房子又全卖掉了,而这些业主,就是错误的置业。今天只谈度假房产,不考虑养老长居和移民海南的需求。有了今天分析的10条军规,仔细研读,坚决执行,犯错的几率就会大大下降!为什么大部分人的海南度假置业会犯错?1、总是对比自己当下居住的小区、房价、城市,而不是对比整个海南,坦白说如果只是对比自己当前在内地居住的小区,海南几乎所有的楼盘性价比都会胜出。2、自己不懂房地产,没有系统的分析、比较、辨别能力,容易被表相的很多宣传或推荐给迷惑,产生错觉。而在中国,因为市场太乱,正确的购房前提是自己得先成为专家,当然大多数人是不具备的。3、想着这么便宜,我图的就是海南的蓝天和空气,这个价格我能错到哪里去?拿这样的心理去海南购房一定会犯错误4、不能站在整个海南的高度、以专业的视角来看待购房,这是在海南错误置业的根本原因。 ——米公子
  1容积率2.5以上的楼盘建议慎重容积率,是区别一个楼盘定位的重要参考,基本上,容积率高于2.5的楼盘,在海南基本上就和度假、高端没什么大关系了
  
  我们在北方已经受够了城市的高楼大厦,密不透风,所以,到了海南,一定要首先关注这个因素,基本上,容积率高于3以上的,就要果断放弃。而容积率在2.5以上的楼盘,基本上已经和度假无关,是居住和生活型小区,在海口、三亚这样的城市中心里容积率3以上问题不大,但度假型楼盘容积率就不能太高,这是关键。最好是2以下!2离海2公里之外的楼盘建议慎重既然是度假,度假的体验就要完整,去海南度假,没有海谈何度假?所以,沙滩对于北方人度假来说就是刚需!我们也知道说离海太近会潮,所以,如果考虑长居就离海1.5-2.5公里比较好,度假就无所谓了,在海边都无妨。而在房价上涨周期,海景房是最容易上涨并上涨最多最快的,但这与居住舒适度是两码事。三亚凤凰岛就是最好的明证,高峰时卖到13万/平,低潮时回落到4万多一平,如今又回到7万左右一平。
  3占地低于1000亩的楼盘建议慎重为什么?是因为小区太小的时候,配套、景观、人气、物业、小区巴士等服务起不来。度假楼盘更是如此,小区太小,游乐配套、度假配套、养老配套、社区服务等也上不来,但小区一大起来,人气旺一点,这些配套才好跟得上,根本上就是:没有人,就没有配套。
  小区一大,你期待的一些东西才会有:老乡、游艇、会所、无边界游泳池、健身房、跑道、小区巴士等。举个例子吧:
  清水湾的绿城蓝湾小镇(占地4800亩)、雅居乐清水湾(占地1.5万亩)每天都有往三亚机场、三亚市、农贸市场等地方定点对开的小区巴士,而如果只是小楼盘的话,这样的配套怎么可能满足?因为盘大,人多,这样的配套也才值得去做!运营成本才可以摊平。还有,小区健康医疗中心也是这个道理,业主联谊会也是这个道理,因为,大盘不单单是一个小区,而是一个王国。4海南西海岸线沿线的楼盘建议慎重这个已经分析过了,一定要站在更高的位置来看待海南房产,而不是单单比较你现在居住的房子和城市,海南的西海岸沿线是工业定位,就不是旅游、度假的定位,而海南东海岸线才是度假的定位,同时由于东线有一个已经发展了近20年的博鳌亚洲论坛,这个北接海口、南接三亚的国际逼格论坛,一下子把整个东线拉动了起来,即使如此,东线经过了20多年的发展依然不完善,依然还需要很长时间的发展,你可以想像西线还需要多少年?东线目前有的酒店、配套可不是一朝一夕能发展起来的,很多配套我们真的等不起! 下图为全岛海湾分布图:
  

  一张图告诉你在政府是怎么看待东线西线的:
  
  所以,你应该是蹭工业呢?还是蹭旅游呢?除去西线后的东线湾区:
  
  5无品牌、小开发商、合伙楼盘建议慎重这个就更容易解释了,基本上,可以着重关注以下开发商(不排除个别真的很有追求的中小开发商,但为了不让大家犯错,直接忽略更安全):绿城(绿城蓝湾小镇)万科(万科湖畔度假公园、万科森林度假公园)雅居乐(雅居乐清水湾、雅居乐山海间、雅居乐月亮湾)华润(华润石梅湾、华润中心)保利(保利半岛一号、保利中央海岸、保利海棠中央)富力(富力月亮湾、富力湾、富力红树湾)碧桂园(碧桂园东海岸、碧桂园金沙滩、珊瑚宫殿)绿地(绿地中央文化城、绿地悦澜湾)
  中宏(半山半岛、中宏西岸首府)鲁能(海蓝福源、三亚湾、山海天)恒大(美丽沙、海上帝景)融创(日月湾、金湾)等等6均价过3万的非别墅住宅建议慎重海口目前均价是1.1万左右,三亚市区均价目前2.1万左右,清水湾公寓均价2万左右,基本上,在海口均价1.6万以上的就要谨慎了,在三亚均价高于3万的也要谨慎。这就是我们在三亚从来没有重点推荐凤凰岛、鸿洲天玺、半山半岛、复地鹿岛的原因。因为同样的价格,我们有更好的选择了!并不是说以上项目不好。这也是我们在博鳌没有推荐楼盘的原因,因为博鳌金湾公寓要2万以上,博鳌亚洲湾公寓也要在2万以上,这样的价格,我们也许可以在三亚、清水湾、石梅湾找到更好的选择。7没有五星级酒店的楼盘建议慎重考虑需求和定位这一条其实也很重要,很多人并不理解酒店和我有一毛钱关系吗?当然有的,首先酒店的很多配套你是可以用的,比如游泳池、餐厅、客房、会所、超市、咖啡吧等你可以享用,同时,你一定要相信,星级酒店的游泳池一定比你小区的游泳池干净,星级酒店维护的沙滩一定比小区维护的好,因为,客观的说,这些东西维护不好,客房是卖不上价的,这是后续利益效应。而,同时,酒店带来都是高端层次的人群,对小区的人气、沙滩游乐项目的使用都是好事,动不动的在酒店看到了范冰冰、林志玲等人(当然,你一样可以在沙滩上碰到),对你的度假生活体验肯定是加分的,总比整天和东北大娘在小区坐着聊天强吧。而且,一家五星酒店投资要5个亿以上,这个地方要不要开?能不能开?有没有人投资酒店?已经有人为你作了商业考察和投资分析,开了说明看好,没开,说明有问题,这是关键。8有高尔夫和游艇会的楼盘更好高尔夫、游艇码头其实和酒店是一个道理,在给小区带来了更高端的人气和圈层之外,也能带来更好的景观 !高尔夫放眼望去是一片绿色,游艇会放眼望去是一片帆影,这景色,更美。有人会说高尔夫和我有一毛钱关系吗?其实不然,你打过吗?你没打过你怎么知道你不喜欢?你没打过你怎么知道你的父母、孩子不会喜欢?一场球不过千把块钱我们打不起吗?我们既然来度假了要不要来个全套的度假一条龙?没有高尔夫体验如何实现完美?有人会说游艇会和我有一毛钱关系吗?其实不然,没有玩过怎么知道自己不喜欢?比如华润石梅湾1号游艇,一小时2500元,业主还有优惠,几个朋友一起,两个小时花了四五千块钱,这钱咱花得起,而且和高尔夫是完全不一样的度假体验,很多人是非常喜欢的。要记住,投资至少1个亿的高尔夫球场,和投资几个亿的游艇会,老板眼光都不比咱差,他已经帮我们作了调研分析,他也不想他们的钱白花。有高尔夫的楼盘非常多,知名的有:绿城蓝湾小镇、雅居乐清水湾、海口观澜湖、神州半岛、富力红树湾、半山半岛、亚龙湾中粮等。有游艇会的楼盘不多:雅居乐清水湾、华润石梅湾、广物滨海国际。
  9一个好楼盘做邻居比一个明星做邻居更靠谱你买的楼盘周边是哪些邻居楼盘?这些因素也决定了你以后的居住感觉。比如在澄迈,比如文昌高隆湾,区域都有这个问题。而陵水清水湾的雅居乐和绿城,这是能够强强合力的加分区域,也是我们一直以来推荐的重点湾区。万宁的石梅湾片区原来华润独家打造,环境非常不错,现在加了融创,都是万亩大盘,这个片区未来的度假氛围是非常不错的。神州半岛是中信、隆源、保利三家合力,但在配合上有些问题,现状就有些尴尬。月亮湾是富力、雅居乐、合景、世茂、荣昱五家联合打造,也是可期的。10请用心参考米宅海南站以及历史分析文章这是我们米宅团队在海南调研、研究、分析、研判的结果,跟不跟米宅去海南买房一点都不重要,但,参考我们的分析和意见真的很重要!看看我们拍的实景图,看看我们和网友们的评论分析。因为,阿旺认为:
  买的贵贱与否不是最重要的,买的正确与否才是最重要的!因为贵贱无非就是上下几个点优惠的问题,但这其实对你影响不大,但如果你的几十万上百万买错了,这才是最大最大的问题!因为一方面是资金占用问题,还有贷款名额问题。
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