买100平米的房子只得70平米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?

楼主:08982229 时间:2018-07-04 14:46:15 点击:444 回复:1
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  本文转载自微信公众号:瞭望智库

  近半年来,房地产调控保持高压,限地价、限房价、竞自持、竞配建的土地出让方式越来越频繁地出现各个城市。

  湖南长沙数月前出台《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》,其《实施细则》也于近日发布,明确“限房价、竞地价”地块等刚需房源项目的装修价格指导上限,现阶段不超过2500元/平方米。

  问题也随之而来——算精装修面积的时候,到底算不算公摊面积?

  提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!

  开发商会告诉你:购买的商品房销售面积(建筑面积)=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积(“公摊面积”)!

  但据库叔了解,国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积(套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得)来计价的。

  如此看来,公摊面积并不合理,也不符合国际惯例。那么这种做法到底是怎么产生的?又如何得到广泛的执行?以后还能够取消吗?

  文 | 艾振强 瞭望智库特约宏观观察员,明源地产研究院 主编
  编辑 | 黄俊峰 瞭望智库
  本文为瞭望智库原创文章,如需转载请在文前注明来源瞭望智库(zhczyj)及作者信息,否则将严格追究法律责任。

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  “史上最牛公摊”,只有不到一半面积能住!

  建筑面积,包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积,以及其他公摊面积。

  “公摊”的内容,包括以下两大部分:

  第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

  第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

  对普通的购房者来说,光是弄明白这些概念已经够头大的,更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”,于是造成了各种各样的问题。

  比如,物业管理所有的费用本应面向室内部分,但物业费却是按建筑面积收的。如果说这尚可接受的话,供暖费也按建筑面积计算实在匪夷所思,因为公摊面积里基本没有供暖设备。



  公摊面积里不存在的服务也要收费,如此看来,显然房地产开发商在其中有利可图。

  更有甚者,会选择做大公摊面积——部分开发商以公摊面积为工具,对购房者进行欺诈,利用格式合同条款误导购房者,一些小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中,而国家法律明文规定这些不算公摊。

  开发商这样违法的情况,再怎么艰难,业主好歹还可以维权。可是,由于截至目前国家并没有明确规定公摊系数(公摊面积在建筑面积中所占比例)的上下限,因此在“合法合规”的条件下,开发商可以将公摊面积一再做大,一些案例中的公摊系数简直“丧心病狂”。

  比如,根据新华网2010年4月6日报道(此后该事还被央视《焦点访谈》曝光过),当时山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘,公摊系数超过52%,被戏称为“史上最牛”的公摊面积!


  2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”,曝光“最牛公摊面积”事件。

  开发商事先承诺公摊不超过30%,事后却高达52%,二百多户维权无望的业主欲哭无泪。

  当时一份由当地多部门联合验收的文件就贴在贵宾首府一楼大堂内,文件显示该楼盘从3层到20层,公摊系数达52.35%!

  面对业主维权,贵宾首府的工作人员十分硬气:“法律对于公摊上限没有规定”,“你们一百年都退不了房”!

  当然,这个案例可能比较极端,通常公摊系数不会超过30%,但30%以内的就没有问题吗?恐怕只有开发商知道。

  2
  公摊做法如何能在内地野蛮生长?

  那么,公摊面积这个“巨坑”,到底是谁最早想出来的?

  我国房地产市场如今十分火热、蔚为壮观。不过,中国内地长期处于福利分房时代,从1998年进入商品房时代至今也不过20年,不可能是公摊面积的发明者。

  有人说“公摊面积”源自香港,这个可能性倒是很大。内地房地产的诸多制度都是来自香港,比如:

  土地招拍挂是1987年深圳从香港学过来,然后推广到全国各地的;

  1994年内地推行的预售制则脱胎自香港的卖楼花,而卖楼花是于1954年首创

  过去香港的开发商卖房时确实是按建筑面积进行计价的,直到前几年才取消

  自2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息,然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施,新规扩展至一手新盘,若代理违规,最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

  注:香港的“实用面积”,相当于内地的套内建筑面积。

  当然,香港最初是如何开始按建筑面积销售,我们不得而知。我们所关心的是,内地在引进这套做法后的演化过程。

  从1978年结束福利分房,到1998年正式开启商品房时代,中间的20年,“商品房”这种形式在市场中出现并发育起来。内地房地产商很可能就是在这一周期内引进香港的“建筑面积”做法并“发扬光大”。

  房地产市场悄然发生剧变的同时,政策层面应对这种变化的经验和方法却十分缺乏。比如对于“建筑面积”,政府能做的,更多的是针对房地产市场上已经形成的现象,通过制定相应政策规定加以规范。

  事实上,直到今天,关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束,现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语,只有住建部,包括其前身建设部(2008年国务院机构改革方案中将建设部改为住建部)的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。

  目前该领域可适用的主要规定有:建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房1995【517】号)、2002年颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。而2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准中,则首次出现了“共有建筑面积”这个术语。


  2000年《房产测量规范》

  《测量规范》第8.1.5条规定:“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。”附录B3“共有建筑面积分摊”一节中,又详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。

  虽然《测量规范》没有明确指出分摊后的共有建筑面积就是“公摊建筑面积”,但在商品住宅的交易和确权实践中已得到广泛的使用。经过房管部门确权的房产证上就已标明公摊建筑面积的数目,所有开发单位的购房合同上也明确登记了所售套房的套内建筑面积和公摊建筑面积。

  注:基于此,本文将“分摊后的共有建筑面积”、“公摊建筑面积”、“公摊面积”视为同一概念。

  除此之外,地方也有相关规定出台。以北京市为例,北京市国土资源和房屋管理局2000年9月颁布了《北京市商品房房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》,2002年12月又下发《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》等。

  但这些规定中在专业人士看来确有值得商榷之处:

  第一,《测量规范》中规定的套内外墙(外扩山墙)、地下室设备用房、室外地面上设备用房、设在屋顶为多幢服务的设备用房、外墙壁保温隔热层等项目,其实并不应该计入公摊面积。

  以外墙(包括山墙)为例,它是围成建筑空间的必要条件,不能单独分割出来“公摊”。

  第二,《测量规范》附录B第B3.3条规定,住宅楼以幢为单元进行共有建筑面积分摊。这样做不公平。

  以单元式住宅为例,如果楼幢由不同建筑面积、不同层数的单元组合,那么每个单元的共有建筑面积是不相同的。显然,让不同大单元一起分摊楼幢的共有建筑面积是不公平的。

  第三,由于公摊建筑面积由共有建筑面积按比例分摊而来,只有保证了共有建筑面积计算的准确性,才能保证公摊面积计算的准确性。可是,共有建筑面积计算规定只出现在《测量规范》中,但《设计规范》里却没有相应内容。

  注:《住宅设计规范》(住建部),由1985年发布的《住宅建筑设计规范》修订而来,已发布多个版本,最新版本为2013年版,以下简称《设计规范》。

  因此,在施工图纸报批和实施的全过程中,无论是设计人员,还是所涉及到的政府部门和有关单位,都不是特别清楚共有建筑面积是怎么计算的,只能等候房产测绘管理部门的最终计算结果。也就是说,房子盖出来之后,才能测出“公摊面积”是多少。

  于是就出现了大量“贵宾首府”式现象——

  《高密市天正房产测绘有限公司关于贵宾首府综合楼预测面积的说明》显示,楼盘3层到20层,房屋的公摊系数达48.63%;贴在一楼大堂内的由当地多部门联合验收的文件上,3层到20层,公摊系数则是52.35%。48.63%的数据来自图纸的预测算,52.35%的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘。

  确实有凭有据,怎么投诉?!

  3
  有的地方开倒车,只有重庆成功了

  通过以上梳理,我们已经得知,如今的“公摊面积”现象之所以会引发这么多矛盾,实质上是法律法规缺乏清晰的界定,购房者投诉无门,给了部分利欲熏心的开发商以可乘之机“打擦边球”。

  早在多年前,法律界就有不少声音认为公摊面积的诸多争议已经严重影响了《物权法》的有效实施。当时不少地方也纷纷出台建议和规定,要求以套内面积计算,取消“公摊面积”:

  *2007年10月1日《物权法》实施当天,广州市在全国率先公示相配套的测绘办法《关于建(构)筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,公开征求市民意见,提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了当时房产证上的“公摊面积”的说法,以后市民买房只看套内面积。

  *2008年1月的政协甘肃十届一次会议上,中国民主同盟甘肃省委员会也在提案中建议,现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神,应该取消,并建议房屋建筑面积测量交给业主委托测量。

  *2008年11月18日,北京市人民政府第17次常务会议审议通过《北京市人民政府关于修改〈北京市城市房地产转让管理办法〉的决定》,增加一条作为第二十一条:“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价,但是独栋别墅、整栋楼房和车库(位)转让可以按照套内建筑面积计价,也可以按照建筑面积计价或者按照套(单元)计价。

  注:鉴于《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定,而公摊面积的设置符合《民法通则》、《物权法》对于按份共有形式的规定,且有关规定已经明确了公摊面积的合法地位,说“公摊面积有违《物权法》的精神”,还有待商榷。


  2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》。

  上述出台政策的地方,初衷是好的,落实情况却令人失望。究其原因,是缺乏强制执行力。

  虽然政府部门要求,以套内面积计算的单价和以建筑面积计算的单价都应写进合同里,以两种报价呈现。可是,不强制的“要求”下,部分开发商在实践中依然以建筑面积为主、套内面积为辅表述单价;更有一些开发商“淡化”套内计价方式,对外报价都按照建筑面积计价。

  有些地方甚至“开倒车”。比如,顺德的买楼计税优惠政策之前已经延续了14年,期间顺德是佛山唯一采用套内面积计算商品房价格的片区,这是2000年开始顺德为解决商品房公摊面积纠纷频发而推行的政策。可是,自2014年6月21日起,顺德缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。新政落地后,在顺德买套内面积八九十平米的商品房,比之前要多交数千元的契税。

  只有一个地方例外——重庆。

  2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款!

  鉴于香港2013年才开始强制要求商品房销售按实用面积计价,重庆此举是名副其实的敢为天下先!



  重庆是目前中国内地唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

  谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”

  4
  以“套内建筑面积”计价,只会对不良开发商不利

  针对开发商利用公摊面积蒙蔽购房者的现象,有关部门也出台了一些规定:

  比如国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条规定,销售者销售商品房,必须明示商品房的销售面积,并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

  2002年实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建设部发布),针对因开发商多算公摊面积引起的纠纷制定出了计算标准,并规定必须由房产测绘单位对房产实施测绘。

  但是,普通购房者对公摊面积缺乏深入了解,更缺乏独立的委托测算程序。目前,不动产权证书(过去是房产证)上记载的“公摊面积”,基本是由开发商自己,或者委托房地产管理部门测得的,测绘单位无需向业主负责,购房者对此没有基本的知情权。

  这样的情况下,公摊内容和面积缺乏公信力,不便民、不透明,更不利民。如果“公摊面积”不实,购房者不仅要多支付房款,而且还得在今后的几十年中不断支付更多的成本,比如物业管理费和取暖费等。今后一旦开征房地产税,按“建筑面积”买房、售房的不公将更直接地体现出来。

  而按照“套内建筑面积”来计价,就可以很好地规避这些问题:

  第一,这种方法透明度高。购房者只需关心套内建筑面积,不必为公摊的多少引发交易纠纷;

  第二,套内建筑面积规定明确,测量简单。根据《测量规范》,成套房屋的“套内建筑面积”由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成,普通人用常规方法即可测算出来,明明白白购房;

  第三,按照房屋预售面积测量报告,对公摊部位有明确的说明,同时在商品房合同及商品房权属证明中载明了公用部位和设施情况,有利于保护购房者的权益。

  我国重庆和香港地区的实践也证明,以“套内建筑面积”计价,只会对不良开发商不利,对合法合规经营的开发商来说,不仅没有坏处,而且可以良币驱逐劣币,提升自身在市场上的占有率。



  当下我国居民住房条件的发展状况,也让“取消公摊面积”成为时代的要求。

  重庆早在2002年就强制施行商品房“按套内建筑面积计价”销售的一个大背景是,当时重庆城镇住房告别了短缺时代,人均居住面积达到11.59平米,急需规范市场秩序。如今我国整体上已不缺住房,根据国家统计局的数据,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,远超当年的重庆,住房短缺只结构性地存在于部分城市。因此良好的房地产市场秩序已成为当今中国的普遍追求。

  为此,近些年来,诸多学者、人大代表都建议取消商品房公摊面积,比如2010年的“两会”上,人大代表林燚就建议取消商品房预售制和公摊面积,与国际接轨;2016年,全国人大代表柳树林等10名代表建议应该遵循国际惯例,按照套内面积计价。

  5
  “取消公摊面积会导致房价上涨”是个伪命题

  当前,依然有不少为“按建筑面积计价”辩护的声音,提出了多种“担心”。

  有人认为:

  取消了公摊面积,会导致房价上涨。同时还会造成公用部位产权不明晰,甚至出现“业主掏钱产权属于开发商”的现象。这相对于公摊部分所产生的纠纷更不利于业主权益的保护。

  但实际上,如果取消公摊面积会造成更大的纠纷,为何发达国家没有一个是按照“建筑面积”买房、卖房的,而都根据“套内建筑面积”或“使用面积”来计价?不就是充分考虑到了“建筑面积”欺诈的因素吗。

  至于推高房价,更纯粹是一个数字上的“面子”问题。

  从统计房价的角度,通过“建筑面积”这个基数,的确可以极大地降低“房价”。一般多层住宅的公摊面积约占10%-13%,18层以下的板式住宅公摊约13%-15%,点式楼盘公摊大多在15%-17%,而30层以上的住宅因为电梯数量增加,公摊通常都在25%左右。如果改成按套内建筑面积的计价方式,房价确实会比现在“高”很多。

  但房价的这种“上涨”是“虚”的,用户的实际负担并没有增加。用虚幻掩盖实质,根本没有任何好处。事实上,实行以套内面积计价的重庆,一直因房价稳定而令全国人民羡慕。如果将重庆的房价换成按建筑面积算,怕是会刷新人们的认知。



  还有人担心:

  按套内建筑面积计价会让开发商钻空子,只注意套内面积,忽视公用设施部位的建设,降低环境配套等公共公用设施的质量。

  这个顾虑其实也是多余的。因为购房者更在意居住面积的大小,其次才是公摊面积大小。而且,在市场竞争环境下,如果开发商试图通过压缩公摊面积占购房者的便宜,购房者会用脚投票。为了生存和获利,开发商会根据市场需要,造好房子。按套内建筑面积计价的方式,不仅不会降低开发商在配套设施和环境上的标准,还会提高。

  公摊面积是否合理,关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然,以目前的形势,全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。但出台配套行政法规,对公摊面积深加规范,还是应该尽快提上日程的。

  由公摊面积引发的矛盾凸显了与之配套的法律的滞后性。为此,将当前《物权法》关于私有产权的诸多纲领性界定细化,制定针对公摊面积问题的专项行政法规,从而实现各方权益的平衡,显得至关重要。

  比如,要统一住宅建筑面积的计算规定,《设计规范》和《测量规范》要执行同一标准,要建立和完善以设计为源头,审批单位层层把关,房产部门审核确权的机制,建立公摊面积公示制度;公摊建筑面积和公摊面积系数应该列入住宅设计技术经济指标;此外,还要赋予业主独立的委托测量资格。

  作为购房者,在签订《商品房买卖合同》时,应在合同补充协议中明确约定:公摊面积增加超过一定幅度时,购房者有权推翻,或公摊面积增加部分买受人(买方)不承担房价款。同时,应在补充协议中约定一家公认的测量机构对结果重新进行测量。

  公摊面积问题积弊已久,非一剂猛药可以完全治愈。取消公摊的支持方和反对方的拉锯战还会继续。我们应以治理的思路考虑解决方案,但大可不必为这一不合理的制度振振有词地辩护。

  存在不一定合理,公平正义或许会迟到但不会缺席。相信在大家的共同努力下,扭曲的做法会得到切实的改善,并终有一天会得到彻底纠正。

  (本文图片均来源于网络)

  本文转载自微信公众号:瞭望智库
  各大型地产已经落地东方
  希望套内面积计价能够实现
  ??

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