西安房价分析与讨论

楼主:六十四 时间:2013-09-06 07:20:19 点击:24477 回复:212
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  目的;分析西安房价的影响因素
  影响因素;价格、供给、需求、人口、地形、地段、经济发展水平、政府政策等等。。。。。凡是大家能想到的以后会慢慢加,(至于有些因素会重复计算,术语叫做多重共线性,先是把这些能想到的因素全部罗列出来,最后再通过楼主有限的能力消除这些重复计算的东西)

  数据来源;2012陕西统计年鉴(关于数据是否作假,这个仁者见仁智者见智)


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楼主六十四 时间:2013-09-06 08:09:00
  1.财政收支--西安是怎样一个西安,陕西是怎样一个陕西

  总结:公司要运营下去,应该是收入大于支出,这样才能运营下去。支出大于收入的话,公司会破产倒闭。西安是陕西领头羊,房子卖的好的地方,收入大于支出。房子价格低的地方,收入小于支出。陕西省,近十年来一直是收入小于支出,由于国家转移支付,使陕西支持了很长时间,但这种现象不能长时间维持,好的办法是通过自身经济发展来使收入大于支出。就西安财政收入来看,政府当然希望收入越多越好,现在房地产赚钱是大家都看得到的,由于西安房子卖得好的地方,价格高的地方收入大于支出,从这点看政府当然希望房价升了(这只是一点,后面还有很多因素,楼主没有狂妄到预测房价,楼主只是分析,尽量少预测或不预测)


  下面是几幅图表,大家可以仔细看看:
  图一:西安各县市财政收支

  

  大家可以看到;
  西安市市区除了灞桥区的财政差额是负值,其他均是正值。(本篇主要是西安市的几个主要市区,其他周边县区郊区只做参考),看到这,大家会以为西安情况还不错,呵呵,不是的,全陕西省的财政收支除了西安这几个主要区,其他都是负值,连神木和府谷都不例外,说明陕西省整个都是靠国家转移支付的,那么为什么这几个地区财政收入是正值,其他都是负值呢?同是西安,为什么灞桥区是负值呢?(楼主在这里也想大呼一声,就是因为这几个地方房价高,才会是这个样子的


  不过从数据上来看,并不是这样的,所以

  房价高 -- 推导出--- 财政收入大于财政支出 --- --- 这个结论并不成立

  看图2:财政分项目收支

  

  财政收入的大头排列次序是; 营业税、增值税、企业所得税、 个人所得税、资源税》房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税(当然这个是全陕西省的,并不是具体西安的,就楼主现有的数据,只能先这样用了,如果哪位同学有2013省统计年鉴,希望能传给楼主一份,或在下面给个链接也行)

  也就是说;营业税、增值税这几个东西才是财政收入大于财政支出的主要原因,相关房地产的收入并不是财政收入大于支出的主要原因


  财政收支这一个因素的分析结果是;西安经济的发展才是财政收入大于财政支出的主导因素,房地产起的作用并没有没有那么大。相对于政府而言,政府更愿意发展本地经济实力,而不是一味的把精力投入的房地产之中。因为只有使当地收入大于支出,政府才能摆脱以往贫困落后的面貌,要达到这样的效果,政府的重心是企业、资源等。

楼主六十四 时间:2013-09-06 08:43:00
  2.房地产投资-----房地产资金来源

  总结;自筹资金、定金及预收款是重头,银行贷款和个人按揭中等,外资投资最少

  图2.1 房地产开发投资资金来源

  

  重头分析;自筹资金是人家本来就有的钱,人家做企业、搞金融、卖资源赚钱了,来做房地产。定金及预收款是期房,就是先收钱,先收首付再该房,这部分来自买房人,说明买房人的钱才是房价高的重头,因为大家都想买,分期给钱也愿意。


  中等分析;银行贷款和个人按揭,银行是众多投资方控制风险较好的一方。个人按揭和银行贷款这个大家也懂

  最少分析;这个可以说下,近期有关外资回流美国的消息满天飞,在陕西这个地方,外资就算跑完了,对西安的房价都不会有大的影响,所以担心QE的同学,对房价来说,这其实不是个问题。


  说点题外话;关于重头里面,自筹资金方面,就是说该房的有很多钱,这些钱可能是自己本身就有的,或者通过个人借贷三角债之类得来的,如果是个人三角债之类得来的话,房价风险影响房价升降就较明显,这一点基于近期有关神木新闻的负面影响,会严重影响房地产投资的资金来源。
作者:激流remember 时间:2013-09-06 09:19:00
  房价与一个地方民生发展息息相关,西安房价比较合理,没有被低估,甚至有点高估,一个地铁1号线修了6年的城市其政府效率可谓相当低,地方发展非常慢,房价上涨也肯定是非常非常慢,想在西安买房投资的估计很少,除非脑子发热,当前大环境房价上涨,以后会不会跌就不知道了
  
作者:狗当子爱上维尼 时间:2013-09-06 09:39:00
  分析那么多都是扯淡了!看看政策就行了!
楼主六十四 时间:2013-09-06 17:36:00
  3.房产价格

  3.1房子销售价格

  2012年统计结果:住宅销售面积16748518 平方米,住宅销售额9737148 万元

  所以住宅销售价格=住宅销售额/住宅销售面积=9737148 万元/16748518 平方米=5800元/平方米
  具体内容见图3.1

  

  3.2 房子成本
  2012年统计结果:住宅竣工面积7108.27万平方米,住宅竣工价格185.31亿元
  所以住宅成本价格=住宅竣工价格/住宅竣工面积=3282元/平方米
  具体内容见图3.2


  


  也就是说,房产商一平方米的利润是=5800-3282=2518元(放我我也去搞房地产了,房屋利润这么高)


  3.3住宅成本构成

  住宅成本构成由三部分组成:
  1.建筑安装工程
  2.设备器具
  3.其他费用=土地购置费+不知道什么玩意的费用(极度怀疑是办证跑关系的钱)
  具体情况见图3.3

  

  从数据中我们可以看出:建筑安装工程占住房成本的87%,设备占1%,其他费用占12%。也就是说,西安房屋的价格九成是因为建筑成本,土地啊其他费用只占一成多。
楼主六十四 时间:2013-09-06 18:06:00
  4.住房供给
  住房供给中有施工面积和竣工面积。施工面积不作为分析因素,因为地批下来后,在土地上盖房子,周期比较长,也就是从打地基到房子封顶楼盖好,起码一两年时间。这里用每年竣工面积做分析,就是说当年有多少土地已经盖好了房子。



  具体数据来自图3.2

  我们可以看出:当年住宅竣工面积564.59万平方米,按每套100平米算,当年商品房里的住宅就可以提供5.64万套房给西安。这还是商品房,我们再看保障性住房,保障性住房当年竣工套数为2.86万套。

  也就是说,一年的时间里,西安有8.5万套房子造好,提供给西安人购买。
作者:gao20061818 时间:2013-09-09 15:27:00
  等楼主更新,写的不错,起码不是那种纯吹的,有理有据。好好听听楼主的判断
作者:liuxiaozhuo_2000 时间:2013-09-09 23:12:00
  说来说去都是老问题,儒毒不除,国难不己,中国历史上的任何一个王朝,为什么只要一旦陷入到“尊孔反孔”的这个周期律中,必然也就要陷入到兴衰更替时间极短的另一个周期律中。这其中的原因,就是由于儒家学说的本质才造成的。  

  孔子尽管被儒家传人尊为是鼻祖,是儒家学说的开创者,又被后世的许多人美誉为是平民教育的首创者,但是儒家学说的源头与核心内容却是周公所制定的《周礼》,而《周礼》的本身就是一部完整的维护王朝统治的纲常制度。所以,不管孔子为其增添了“成仁”,孟子为其增添了“取义”,还是后世那些名儒、耆宿为之增添了多少诸如“为天地立心,为生民立命,为往圣继绝学,为万世开太平”的内容,然而儒家学说都始终没有跳出为统治阶级效命的范畴,其根本的性质仍然是一种依附于皇权加官权的文化,所宣扬的仍然是一种极端的实用主义加机会主义的人生哲学。  

  任何依附于皇权加官权的文化的根本出路,只能是全心全意地为皇权加官权服务。在阶级社会里,文化为皇权加官权服务的根本途径,就只能是愚昧和麻醉被统治者,通过对被统治者进行思想麻醉和精神控制以及性格上的弱化,以达到接受、甚至是顺从地接受统治者的统治的目的。  
  儒家礼法治理下的社会,法律性同虚设,司法依附行政,平静的外表下隐藏着巨大的腐朽和无序,动乱一触即发,可万历十五年,一切都显得盛世安详,丝毫意识不到三十年后即将发生的一切。开朝的筚路蓝缕励精图治总是不可避免地走向陈腐没落积重难返,如何避开这个被诅咒的历史怪圈?只在于我们是否有尝试的信念。只在于今天的我们是否还有尝试的勇气。

作者:清秋怀远 时间:2013-09-10 09:59:00
  楼主taijian了?赶紧更新啊!
楼主六十四 时间:2013-09-10 10:18:00
  5.西安房产需求:(这一段很重要)
  A:当年西安人口对房产的需求:
  这段我们看图3.1
  商品房销售面积:16748518平方米(住宅),按每套100平米算,当年就销售了16.75万套,这还没算保障房。前面我们说过,商品房一年竣工才是5.64万套,你怎么可能卖的比建造的还多呢?
  如果大家仔细看的话,会从前面的内容发现,房产资金的很大一部分来源是 定金及预收款(期房),也就是说虽然一年建造了5万套,但通过定金,当年西安人口买了3年才能建完的房子。(因为数据是截止到11年底,而现在是13年9月,近期我发现西安现房销售多了起来,11年可是很少有现房销售,这其实就是一个信号)。

  B:西安人口

  西安历年人口
  2005年年底:806.81万
  2006年年底:822.52万 增加15.71万/年
  2007年年底:830.54万 增加8.02万/年
  2009年年底:843.46万 增加6.46万/年(平均数量)
  2011年年底:851.34万 增加3.94万/年(平均数量)
  2012年年底:855.29万 增加3.95万/年

  这个是西安论坛 的网友找到的数据,从人口可以看出,每年人口增速越来越低,且我们篇幅当中的一年人口增加只有4W。

  把关系整理一下:
  1:虽然每年只建造1套,可当年人们对房子的需求很大,就光买房的资金,就有建造房屋的3倍左右。(这个指标可以解释人们对房子价格涨跌的预期)

  2:人口增速越来越低。


  总结:房子的当年建造》西安当年人口增速 价格降低
  房子当年需求》房子当年建造 大于3倍 价格大涨
楼主六十四 时间:2013-09-10 10:41:00
  6。地形
  一句话概况:西安地太多了,且是平原,房子不怕没有土地供给(这段后面的可不看)

  这个是百度给的情况:
  位置
  西安市位于渭河流域中部关中盆地,东经107.40度~109.49度和北纬33.42度~34.45度之间,北临渭河和黄土高原,南邻秦岭。东以零河和灞源山地为界,与华县、渭南市、商州市、洛南县相接;西以太白山地及青化黄土台塬为界,与眉县、太白县接壤;南至北秦岭主脊,与佛坪县、宁陕县、柞水县分界;北至渭河,东北跨渭河,与咸阳市区、杨凌区和三原、泾阳、兴平、武功、扶风、富平等县(市)相邻。辖境东西长约204公里,南北宽约116公里。面积9983平方公里,其中市区面积1066平方公里。[2]

  地貌
  西安市的地质构造兼跨秦岭地槽褶皱带和华北山水西安地台两大单元。距今约1.3亿年前燕山运动时期产生横跨境内的秦岭北麓大断裂,自距今约300万年前第三纪晚期以来,大断裂以南秦岭地槽褶皱带新构造运动极为活跃,山体北仰南俯剧烈降升,造就秦岭山脉。与此同时,大断裂以北属于华北地台的渭河断陷继续沉降,在风积黄土覆盖和渭河冲积的共同作用下形成渭河平原。[2]
楼主六十四 时间:2013-09-10 10:42:00
  @清秋怀远 10楼 2013-09-10 09:59:00
  楼主taijian了?赶紧更新啊!
  -----------------------------
  你在西安论坛提供的人口数据我借用了,如果有其它数据的话,希望多交流。
作者:meizixin 时间:2013-09-10 10:54:00
  楼主有心了,帮顶下。
作者:我就是我们的 时间:2013-09-10 12:03:00
  楼主有心,,这帖一定要顶!!
作者:史小小小诗 时间:2013-09-10 15:08:00
  楼主,分析的挺有道理
楼主六十四 时间:2013-09-10 15:18:00
  7.经济发展水平

  A:经济发展水平与建筑业:
  图7.1 生产总值

  

  下面的图标结论都是根据图7.1得出
  1:GDP增速与各产业比值
  GDP增速:西安GDP增速(算法:GDP增速=(次年-当年)/当年,例:11年1元,12年1.5元,那12年增速=(1.5-1)/1=50%(国家统计局好像不这么算,但不管怎么算,都是根据他们统计的数据算出来的。

  7.2西安2000-2011年GDP增速
  

  从这个图我们发现,西安的GDP相当牛啊逼,是超过国家平均GDP的(国家的有兴趣的话,大家可以自己做)。这句话是什么意思呢,以前沿海地区经济发展速度快,大家往那跑,近些年西安发展被大家关注的话,人们是会往陕西跑的。(理论是经济越发展,吸引人口越多,当地固定资产越高——这句话我没有数据支持,只是根据自己对经济的理解,自己说的,只作为个人意见),

  前面我们不是说过西安人口流入越来越少了吗?那经济发展得出的结论不是人越来越多了吗?这岂不是矛盾了?
  这里我做个假设:假设是经济发展在前,流入人口在后。
  09年金融危机后,沿海的吸引力已经不如以往,陕西GDP增速年均超过国家GDP,我们通过对2000户陕西农村的外出人员做过统计,发现留在陕西西安的人起码占了一半以上。这一结果就可以说明农民务工逐渐认为西安和外地沿海的地方没什么区别,甚至比其他地方更好的意愿。具体见图7.3 调查问卷结论

  7.3 调查问卷结论


  

  外出务工人员在外地务工的111个城市(镇)分布中,排名前十的城市排序为:西安(占39.25%)、宝鸡(占5.61%)、咸阳(占4.14%)、广州(占4.04%)、北京(占3.87%)、深圳(占3.34%)、上海(占3.07%)、渭南(占2.94%)、广东(占2.4%)、榆林(占1.34%),排名前十城市占总体的74.9%,而排名前十的城市中,分布在陕西的城市就达到总体的53.27%,说明调查区域内人员多愿意留在本地务工。

  从以上结论我们暂时简单推出:西安经济发展了,才吸引陕西农村人口到西安打工,至于以后是继续在西安打工回老家,还是定居西安,现在数据不足,就不做结论了。(当然这调查问卷时2013年的,以前的调查问卷我没有,就做不了比较了)

  下来我们看西安三产业的数据图:
  计算方法:第一产业/GDP=当年比重

  7.4各产业比重


  

  从这个图来看:第一产业比重逐年下降,且比重最小。第三产业占值最多。第二产业也很高。

  第二产业具体分析:第二产业=工业+建筑业
  我们看图形:建筑业在第二产业十年间只占20%作用,但06年后建筑业在第二产业在急速上升,有达到30%的可能,但即使这样,人家工业产值也达到第二产业的70%,也就是说,工业才是西安第二产业的大头,这也印证了我们财政篇西安注重企业能源的结论。


  CPI和教育发展水平后面分为7.2 和7.3写

楼主六十四 时间:2013-09-10 16:23:00
  7经济发展水平
  7.2房地产发展水平
  大家投资的话,不管是一手还是二手,最好选90平米以下的。从数据我们看出,房屋消费价额指数都是90平米以下的收益最高。具体见7.21

  但是大家切记:这只是2012的统计数据,统计数据与现实相差了2年,这2年,大家应该结合以往的数据 与 现实的具体情况作出判断。楼主说过不预测,所以大家自己去定夺吧
  图7.21房地产价格指数

  


  7.22 房子都是哪些人买的

  大家先看房子的类型和装修情况


  

  二居室和三居室的占总数的88%,我们留下个问题,有钱人大多喜欢住大豪宅,又舒服又有面子,那为何单栋住宅(豪宅别墅)和四居室合起来只占总数4%,这个问题我们下面谈。

  再看装修情况,未装修的占26.65%, 到2011年底,在房子里面,起码有三成的没有装修,这是居民住宅,没装修干什么,租赁连个地板都没有,只能是囤积炒楼或等娃长大以后住了,娃长大念完大学有多少还愿意留在西安或当地的,抱歉,这个数据我没有。(这个是全陕西省的平均数据,如果西安投机炒楼多的话,未装修率应该更高,这和经济发展与人口流动是一个道理)


  大家再来看看房子大家都是哪些人在买的

  

  这几组数据对应的是平均、低收入、中等偏下、中等、中等偏上、高收入

  我们看到,中等收入以下的,连平均的一半都不到,中等偏上的比均值高一点点,而高收入群体却是均值的2.6倍。当年城镇居民在住房的花费当中:低收入人群只占8.75%, 中等偏下8.86% ,中等8.26%, 中等偏上22.77%, 高收入51.35%。
  这段话解释起来就是,中等及以下收入的人,当年只买了全市场25%的房,剩下的全是中等偏上或高收入买的,从这里你就可以看出,是有钱人买了全市场将近四分之三的房。
  就算极端一段说:根据二八定律:20%高收入的人买了市场一半的房,80%的人只有一小半的房。 这中间不管是囤房给娃用还是炒房,你就会理解为什么穷人老是说市场有好多好多空置房,为何穷人却没有房的问题。 其中关键的一点是,2011年底,房市的投机到底有多大,这就是一个指标。



作者:vision2003 时间:2013-09-10 17:50:00
  高人!等待更新
作者:佩德罗巴拉莫 时间:2013-09-10 20:18:00
  终于在西安版看到有技术含量的帖子了。这才是正确的做法。楼主加油。有兴趣留个qq加一下。我也要回西安了。多认识点这样态度的伙计。
楼主六十四 时间:2013-09-11 12:25:00
  7.3学校教育情况
  7.31我们先看看西安人口年龄构成
  图7.31西安人口构成

  

  我们看到西安当年常住人口总数846.78万人,1-14岁109.13万 人,咱们说的极端一点,65岁以上的人都需要买房,那么西安能买房的人最多就是755.65万人(15岁以上全部的人数),占总人数的89%。

  7.32学校学生情况
  14岁左右,差不多就初中毕业了。有的人上了高中,有的人上了中专,很多人不是说西安有很多大学,有很多大学生而产生的刚需吗,那我们就看看这些刚需有多少

  要理解西安人口包不包括西安大学生,我们首先要看一下 常住人口的解释:

  这个是百度百科的:常住人口


  常住人口指实际经常居住在某地区一定时间(半年以上,含半年)的人口。按人口普查和抽样调查规定,主要包括:除离开本地半年以上(不包括在国外工作或学习的人)的全部常住本地的户籍人口;户口在外地,但在本地居住半年以上者,或离开户口地半年以上而调查时在本地居住的人口;调查时居住在本地,但在任何地方都没有登记常住户口,如手持户口迁移证、出生证、退伍证、劳改劳教释放证等尚未办理常住户口的人,即所谓“口袋户口”的人。


  学生一般都是三四年的学龄,超过半年,算常住人口。就是说800多万的西安常住人口中包括西安的大学生。

  还有一部分人说,自己在西安居住或者打工,但并没有遇到调查自己户口的情况,那这些人就会说自己是800多万西安人之外的人,他们因为没有被调查过,因此不能算西安的常住人口,西安的实际情况应该比800多万人还要多。

  我们来看人口一般是怎样统计的:

  

  我们看到,凡是逢5 或者0 都是有人员进行调查或普查的,其他年份是根据5、0这些年份推算出来的,至于你认为人家算得对不对,在此不作评论。

  *********************在此,我要严重申明两点:
  举个例子:
  1.两个人A和B,B找了10个人,花了100块钱去做了一件事情,这件事情是一件非常复杂,并且耗时耗力的事情,这件事情的期限是一个月,一个月后,B做完了,或者说做完了9成,得出了结果,出具了一份报告。A什么事都没有做,只是凭自己的感受,A看完报告后,先指出B这里或那里有点问题,否定B的报告,然后说出一些自己感受当中的言论来代替报告。 这里,我选择相信B,而不是相信A。
  2.两个人都作出了一些详细的工作,都出具了报告,但两个人报告当中数据并不相符,在有能力的情况下,我如果能出具一份报告,我会和他们进行比较,然后再否定他们的报告,或者我压根没能力出具这样的报告,那我会选择两个人相对权威的一个。
  *******************************************************************

  好了,我们继续往下看:
  图7.32 学校学生情况


  
  这个数据是全陕西省的学生数,因为没有具体西安的学生数,我把西安的学生数假设占全省大学生的70%,这个70%,是根据本科和大专的所在地简单估算(本科33所大学中,10所不在西安,西安占69%,专科36所学校,3所不在西安,西安占91.6%,地址http://wenku.baidu.com/view/9fb2d1fd770bf78a65295499.html
  中职高职暂时找不到,以极端的算法,我们就把这个值设低一点,让西安的刚需尽量多一点算。这里希望有关同学提供详细数据)

  西安当年在校人数=高等教育+中等职业教育=(1349477+846681)*70%=1537311,153万人,那么,西安当年能买房的人=总数-(1-14岁的人)-在校学生数=755.6-153=602.6万人

  再来看西安当年毕业人数=高等教育+中等教育=(367317+355904)*70%=47.12万人,这些毕业的刚需占西安当年能买房人的8%=47.12/602.6

  这里,我们解释了,在西安602万买房人(不管能不能买得起,不管有没有买过房)当中,学生刚需(没有算能不能买起,以后是否回老家,是否定居在西安),只占当年买房人的8%,一成都不到,所以,学生群体是很大的刚需群体,这个结论是不成立的。




作者:冰红茶的夏天 时间:2013-09-11 13:18:00
  罗里吧嗦的,请说结论,罗列了一堆数据还高人呢?楼主是统计局的吧难道只会复制粘贴?
楼主六十四 时间:2013-09-11 14:25:00
  @冰红茶的夏天 22楼 2013-09-11 13:18:00
  罗里吧嗦的,请说结论,罗列了一堆数据还高人呢?楼主是统计局的吧难道只会复制粘贴?
  -----------------------------
  我这里没有结论,想要结论直接出门左转。

  再说了,给你结论你敢去赚吗? 否定别人首先亮出自己本事,不要乱叫OK?
作者:冰红茶的夏天 时间:2013-09-11 14:41:00
  @冰红茶的夏天 22楼 2013-09-11 13:18:00
  罗里吧嗦的,请说结论,罗列了一堆数据还高人呢?楼主是统计局的吧难道只会复制粘贴?
  -----------------------------
  @六十四 23楼 2013-09-11 14:25:00
  我这里没有结论,想要结论直接出门左转。
  再说了,给你结论你敢去赚吗? 否定别人首先亮出自己本事,不要乱叫OK?
  -----------------------------
  “最少分析;这个可以说下,近期有关外资回流美国的消息满天飞,在陕西这个地方,外资就算跑完了,对西安的房价都不会有大的影响,所以担心QE的同学,对房价来说,这其实不是个问题。”
  是不是问题应该求证后再说,你只简单的看外资直接投资额小你就说影响不大。推出QE难道在你理解只是简单的外资撤退吗?就好比你只在超市买米,今年下雨成灾,你觉得不会影响米价,因为超市又不漏雨。你贴些个统计年鉴不是粘贴复制吗?也没啥真本事只是看不惯你这种故作神秘其实稀松平常。
楼主六十四 时间:2013-09-11 17:05:00
  @冰红茶的夏天 22楼 2013-09-11 13:18:00
  罗里吧嗦的,请说结论,罗列了一堆数据还高人呢?楼主是统计局的吧难道只会复制粘贴?
  -----------------------------
  一句一句话回复你:
  是不是问题应该求证后再说,你只简单的看外资直接投资额小你就说影响不大。

  答:前半句认可,后半句解释起来比较复杂。
  就求证来说,就是设置个虚拟变量的问题,有是1,没有是0。这个只是相关技术求证的一个模型。相当于沙盘模拟
  来看两个式子:
  1:房子价格=A1*(资金来源=B1*乱七八糟的来源+B2*外资)+A2*(成本)+…
  2:房子价格=A1*(资金来源=B1*乱七八糟的来源+B2*0)+A2*(成本)+…
  这两个式子可以组合成一个

  A1就代表房子资金来源对房子价格的影响重要程度,而影响房子价格的还有成本、销售套数、建造套数……………………,在诸多影响房价的因素当中的其中一个因素的0.01%(外资)发生了变化,是不会产生大影响的。
  现实求证的话,13年并没有发生QE天量出逃变成0,所以现实求证不了。




  就好比你只在超市买米,今年下雨成灾,你觉得不会影响米价,因为超市又不漏雨。


  答:你这简直就是狗屁例子。

  把你的例子改一下:
  你在超市卖米,超市不漏雨,但今年某一天某一时段下雨了(下雨量相当今年这场雨灾量的0.01%),因次你才觉得不会影响米价。


  你贴些个统计年鉴不是粘贴复制吗?也没啥真本事只是看不惯你这种故作神秘其实稀松平常。

  答: 任何人的数据都是自己调查,或别人调查作为己用,财务报表,公司收支都是以数字组成的,出具的财务报告都是从数据来的,财务报告的分析都是从数据来的,统计年鉴都是数据,你在没有数据的情况下,哪来的报告。
  哦,你会说数据不是我采集的,你采集一个给我看看,符合统计原理,符合全面具体。



  神秘??

  神秘个蛋啊神秘,这些数据每个人都可以在网上下载。 但不是每个人都能写出自己的看法。
  • gongxun112: 举报  2015-01-14 15:45:15  评论

    我顶你,就怕这种瞎唬别人的痞子,自己又没有实际的有说服力的论据,又没有实际的考察
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作者:冰红茶的夏天 时间:2013-09-11 17:13:00
  楼主啊,那个例子恰恰就是说明你的逻辑。发现你这人就是喜欢啰嗦,上面又是一堆还是没看明白,没有一句有用的。您接着贴吧,回家吃饭就不看了哈
作者:请勿多次尝试 时间:2013-09-11 17:22:00
  好
楼主六十四 时间:2013-09-12 04:01:00
  还是希望有人能 提出一些 别的因素
作者:生如夏花2010ABC 时间:2013-09-12 14:49:00
  楼主 我想买房子能放到儿子名下吗 14岁
楼主六十四 时间:2013-09-12 15:31:00
  @生如夏花2010ABC 30楼 2013-09-12 14:49:00
  楼主 我想买房子能放到儿子名下吗 14岁
  -----------------------------
  可以把房产过户给未成年人,房产证上登记未成年人的名字,在房产局办理的时候由监护人签字。程序性问题需要详细询问当地房产局。
  记得房产证上登记你娃的名字,要是你们两个的话、到时要交过户税

  具体情况可以咨询律师或西安房产局
作者:ak47m43 时间:2013-09-12 16:21:00
  mark
  
作者:披马六甲的小孩 时间:2013-09-12 16:51:00
  先留个名,慢慢看
作者:baiyangliu266 时间:2013-09-12 17:31:00
  秀才遇到兵
作者:baiyangliu266 时间:2013-09-12 17:32:00
  楼主说不清
  天涯提示:这么快又有话要说?先喝杯茶喘口气吧。
楼主六十四 时间:2013-09-12 19:02:00
  8.地段
  西安地段总体讲南边最好,特别是高新和曲江。城北也可以,但在发展阶段。城东城西稍差。

  地段这个问题,大家自己定夺吧,因为这些因素讲完后,会有一个数据挖掘或数据分析的模型。 模型的计算公式大概是:房子销售价格=成本+资金来源+经济发展水平+人口
  地形、地段等因素取值不太好取,所以这两个因素取消了的话,会有一些问题,暂时就这样吧。

  地段这里我们用房价来看,大家自己分析那块房价高

  这里提醒一下:5000以下的房子几乎没有预售证,有证的是经济适用房。5000-6000,6000-7000的有那么几个,7000以上的预售证就相对多起来了。

  来源:西安市住房保障和房屋管理局服务网
  网址:http://www.fang99.com/buycenter/buildingsearch_map.aspx

  12000以上的房屋分布

  


  10000-12000的


  


  8000-10000的

  


  7000-8000的


  


  6000-7000的


  




  5000-6000的


  


  4000-5000的
  


  4000以下的
  

  地段的问题大家自己看

  就楼盘售价上来看:

  楼盘共 603个:
  4000以下: 87个楼盘
  4000-5000: 52
  5000-6000: 97
  6000-7000: 153
  7000-8000: 116
  8000-10000: 94
  10000-12000: 20
  12000以上 : 64

  这个图是房管局的,是2013年9月12的图

  我们把这个画成数据图来看:图8.1 西安房屋价格分布图


  

  从数据图形看,出现了2个异常情况,4000以下和12000以上的,4000以下的我理解,房子只要到手就可以,当然是越便宜越好。 呵呵,可是12000以上的竟然卖的盘也很多,这个不分析了,大家如果有高价买房的朋友,问问他们的想法吧。

  从这个图上大家也就看出了,西安房价大概在什么价位,什么地段的房子在什么价位。一年后,你再用房管局的分布图画出数据图,你就清楚房价是升还是降。(不管是人为因素不发预售证,还是政策因素,房屋价格是真真实实的,除非你买二手房或遇到打折楼盘,否则你就要老老实实的根据销售价格进行买房。因为本篇不提供预测,所以判断还是大家自己拿主意吧)
作者:grainary 时间:2013-09-13 10:39:00
  房价的问题,还要考虑地段选择。有的人觉得他住阎良也可以,有的人就只能接受二环附近。加上教育、交通资源的因素。
  西安地是多,但好地段我们都知道,地都差不多征完了。这个不需要质疑吧。

  结论:你喜欢的房子不会降,想买便宜的就去周边,长安、咸阳、临潼、北客站方向,那边相对泡沫大一些,但配套就呵呵了。
作者:西安昭华精密仪器 时间:2013-09-13 13:43:00
  分析只是目前的一种形式,对目前来说有点作用。可市场经济的决定性谁可预测。

  工薪层在西安的消费持续增长,手里的余钱越开越少,怎么买房呢
作者:橙味儿奇葩 时间:2013-09-13 14:24:00
  @liuxiaozhuo_2000 9楼 2013-09-09 23:12:00
  说来说去都是老问题,儒毒不除,国难不己,中国历史上的任何一个王朝,为什么只要一旦陷入到“尊孔反孔”的这个周期律中,必然也就要陷入到兴衰更替时间极短的另一个周期律中。这其中的原因,就是由于儒家学说的本质才造成的。
  孔子尽管被儒家传人尊为是鼻祖,是儒家学说的开创者,又被后世的许多人美誉为是平民教育的首创者,但是儒家学说的源头与核心内容却是周公所制定的《周礼》,而《周礼》的本身就是一部完整的维护......
  -----------------------------
  你说得对~!
楼主六十四 时间:2013-09-13 23:44:00
  地段我想了想,其实是个伪题,00年的时候,高新曲江是荒地,根本就谈不上地段,可现在最好的就是这两个地方了。有人认为别的地段不好,可是再过十年,人口随着低房价迁移过去,别的地方也就成了好地段,如果全是好地段的话,那就没有了地段的区别。

  我如果是规划的人,随着西安的经济发展,我会用低房价把人们吸引到所谓不好的地方去,用低房价赚来的钱一部分建学校交通一医疗吸引劳动密集型企业,让他们交税。一部分用来在荒芜人烟的地方开新城再来复制高新区,当然,那时候就不叫高新区,连生态区,工业区,港务区等等
  
楼主六十四 时间:2013-09-13 23:44:00
  地段我想了想,其实是个伪题,00年的时候,高新曲江是荒地,根本就谈不上地段,可现在最好的就是这两个地方了。有人认为别的地段不好,可是再过十年,人口随着低房价迁移过去,别的地方也就成了好地段,如果全是好地段的话,那就没有了地段的区别。

  我如果是规划的人,随着西安的经济发展,我会用低房价把人们吸引到所谓不好的地方去,用低房价赚来的钱一部分建学校交通一医疗吸引劳动密集型企业,让他们交税。一部分用来在荒芜人烟的地方开新城再来复制高新区,当然,那时候就不叫高新区,连生态区,工业区,港务区等等
  
  • gongxun112: 举报  2015-01-14 15:55:34  评论

    楼主这点我不同意,地段应该有两类 1地段好:地理位置好,靠近政治 经济 文化 体育 中心,再地理上越靠近这些地方越好,原因很简单就不说了,这类地段是固定的 2地段好:发展潜力巨大,有产业规划,升值潜力大,这类地段往往是房价市场中的不确定因素,因为说不定政策变了,后者政策执行不下去。
  • gongxun112: 举报  2015-01-14 15:57:31  评论

    我认同一个基本观点,不管怎么分析和调查,都不能不去关注《中国的房地产市场是政策市场》,这一个基本事实或者说“现实”。 楼主分析严谨全面,有数据有资料,但是我觉得楼主在变量的把控上,少了一个部分 -- 政策走向,这一个变量的权重足以影响其他所有变量,从来都是,历史最能说明问题
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作者:ann99999 时间:2013-09-14 09:28:00
  楼主没算过小产权的,在西安太多了呵呵
楼主六十四 时间:2013-09-14 11:21:00
  回复第42楼(作者:@ann99999 于 2013-09-14 09:28)
  楼主没算过小产权的,在西安太多了呵呵
  ==========
  恩,这个你说的对,因为在数据中看不出来到底有没有包括小产权。

  说点跑题的话,是关于小产权和机关事业单位的

  小产权是集体用地,只能用于农耕和宅基地,这些年不是一直城镇化嘛,其中有一部分是宅基地流转的,就是宅基地也可以用来交易,这其实是变相的承认小产权。

  机关事业单位,他们买房大概在3800,4000左右,就我知道的事业单位,机关的楼盘,三号院,文景东西区,凤城十一路首创,纺织城,凤城八路和北辰路交汇,都是内部团购房,按道理来说这些应该是没有产证的,需要一把负,居住可以和,投资的话谨慎。
  再来说学校,这是最便宜的,没有过4000的,但这个必须是学校内部人员,永远没有缠证,永远不可能交易。

  说说我对这些小产权和单位房的看法,在商品房大行其道的今天,好在有这些没产证的房拉低价格,要是没这些,商品房全部垄断,保障房的申请难度大家是有目共睹的,房价高的可就不是现在这个样子了,因为一垄断没有竞争,没有替代品,价格全是垄断部门说了算,所以,不要全盘否定小产权
  
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作者:燕子河 时间:2013-09-14 17:48:00
  马克
作者:收心情 时间:2013-09-14 18:09:00
  很是有心得楼主!参考!!!南边航天城靠谱么?未来貌似很有潜力似得!!
楼主六十四 时间:2013-09-14 20:07:00
  @收心情 45楼 2013-09-14 18:09:00
  很是有心得楼主!参考!!!南边航天城靠谱么?未来貌似很有潜力似得!!
  -----------------------------
  那边扯皮的事比较多,2号线到会展就停止了。
  看你住房的目的是什么了,图交通便利,等2号线全线开通了才能判断。
  要是图居住环境和郊游,那是个很好的地方。


  航天路到神舟路的房价是5500-7500左右,这个价钱 在西安环线内都可以买不错的房了,比如御笔华府

  住房目的不同,选择就会不同
作者:wljng 时间:2013-09-14 21:06:00
  好帖要顶!
  
作者:wljng 时间:2013-09-14 21:17:00
  楼主,我10年时图便宜,在太华北路买了一套小高层的小产权或者城改房(有市政府批复的)。当时买图将来是四号线地铁口,没想到周围规划的都是大社区和大型商业配套,离大明宫万达一站路,离新第三人民医院一站路……其他都好,就是因为办证也不知什么时候,所以我想把它卖了,在南二环附近再买一套,你觉得如何?
  
作者:浮生无你虚度 时间:2013-09-14 22:35:00
  楼主,你的帖子我收藏了,有空就会来看的,呵呵,我明年或后年会考虑买房,也算比较远的事了,我看你说5000左右的房子没有预售证,这个我想买期房,预售证影响大吗,因为我觉得看这公司不错,应该就没啥问题吧,还有就是网上各个楼盘公布的他们的历史价格是不是真实的?我啥都不懂,问题也比较低级,希望楼主看到我,能帮我解答下,
作者:JACKINGSON123 时间:2013-09-15 11:30:00
  MARK
作者:再保存 时间:2013-09-15 12:44:00
  西安的房市太不规范,骗子房产商比比皆是
楼主六十四 时间:2013-09-15 14:29:00
  @wljng 48楼 2013-09-14 21:17:00
  楼主,我10年时图便宜,在太华北路买了一套小高层的小产权或者城改房(有市政府批复的)。当时买图将来是四号线地铁口,没想到周围规划的都是大社区和大型商业配套,离大明宫万达一站路,离新第三人民医院一站路……其他都好,就是因为办证也不知什么时候,所以我想把它卖了,在南二环附近再买一套,你觉得如何?
  -----------------------------
  你不会是买的百花村吧,那个地方挺好的。
  再来说办证,以前的过去就过去了,现实是你现在这套房子还没有产证,卖的话你还是一边中介一边托朋友看有没有人要房了。要是自住的话,我到不建议你卖。

  南二环附近不管是学校、交通都很完善了,买那边当然是好的。居住投资都合适,但尽量买90平米以下 的二居室。

  投资的话要切记一句话,买房一定要买有证件的房
  自住到不是那么看重了,有更好,没有也行。毕竟有证的贵,没证的便宜,谁都想花少一点。
楼主六十四 时间:2013-09-15 14:36:00
  @浮生无你虚度 49楼 2013-09-14 22:35:00
  楼主,你的帖子我收藏了,有空就会来看的,呵呵,我明年或后年会考虑买房,也算比较远的事了,我看你说5000左右的房子没有预售证,这个我想买期房,预售证影响大吗,因为我觉得看这公司不错,应该就没啥问题吧,还有就是网上各个楼盘公布的他们的历史价格是不是真实的?我啥都不懂,问题也比较低级,希望楼主看到我,能帮我解答下,
  -----------------------------
  各个楼盘都有一期和二期之类的,他一期的时候有预售证,那么二期的你就可以放心买。
  要是一直就没有预售证还准备盖二期,这个就不建议买了。

  网上的价是真的,但千万不要盲目的相信他,这玩意打擦边球玩的可好了,说是均价4000,结果自己想买的都在4500以上,问他4000的呢,卖完了,这种伎俩简直令人发指啊。

  还有一种,比如说是4000的,你要看清楚,那是起价4000,你买的时候肯定比4000高。

  买的时候多跑几个盘,自己详细的问问。
作者:LF9832 时间:2013-09-15 20:19:00
  分析到位,切合实际,顶一个!
  
作者:wljng 时间:2013-09-15 21:54:00
  回复第52楼(作者:@六十四 于 2013-09-15 14:29)
  @wljng 48楼 2013-09-14 21:17:00
  楼主,我10年时图便宜,在太华……
  ==========
  就是百花村,楼主对那个附近了解?下来我买房子还是自己住,楼主对南郊性价比好的小区给我推荐一下
  
楼主六十四 时间:2013-09-15 23:43:00
  @wljng 55楼 2013-09-15 21:54:00
  回复第52楼(作者: @六十四 于 2013-09-15 14:29)
  @wljng 48楼 2013-09-14 21:17:00
  楼主,我10年时图便宜,在太华……
  ==========
  就是百花村,楼主对那个附近了解?下来我买房子还是自己住,楼主对南郊性价比好的小区给我推荐一下
  -----------------------------
  鉴于你以前图便宜,加上自己住,然后再加上下来还是自己住。
  先分析你可能性大的一面:你在没有车的情况下,注重的应该是周边买东西方便,和公交路线方便,排序依次是:
  1.祥和雅居 5880 99折 五证全 (吉祥村那一块)
  2.御笔华府 6300上月,现在成7500了,你要自己跑盘去详细看看, 五证全(永松路那一块)
  3.阳光80公寓 4800 9折 没证,但这个是城改房,和百花村差不多,你去主要看一下是不是当地居民住进去的比较多,多的话,可以买,没人的话,自己谨慎考虑下。(阳光公寓这一块我没怎么去过)
  澳洲大厦和学府公馆,6600打9折,6200.在2号线上。 没证

  上面3个都有共同现象,楼盘间距小,但交通极其方便,周边一应设施齐全。


  下来说你有车的情况,希望住容积率低,楼间距大,绿化好的地方,当然,是在考虑性价比的情况下。
  但是不管有车还是没有车,我不是很建议你买下面的盘。因为有几个问题:
  1.现在三环外的公交少。
  2.2号线会展中心-三爻-凤栖原-航天城-韦曲南这一段到现在都没通,要是光这一条线也就罢了,一号线是后卫寨,原来可说的是一直到咸阳陈阳寨的。这关系到行政跨区方面的问题,建议你等2号线全通了,再考虑买三环附近或以外的盘。
  如果2号线全线开通了,会展以南左边欧亚学院那一块,右边航天路+神州路+燕南路都是好地方,又便宜,道路又宽,楼间距也大。住房人就是图个安稳,但以赌博的形式赌三环外的未来情况,看你自己的决定了



作者:简单交易M 时间:2013-09-16 09:41:00
  楼主好,任家口附近的雅逸新城您了解吗?最近看的那的房子,价格是5000左右一平,目前只有一个土地证。想听听您的意见。
楼主六十四 时间:2013-09-16 10:43:00
  @简单交易M 57楼 2013-09-16 09:41:00
  楼主好,任家口附近的雅逸新城您了解吗?最近看的那的房子,价格是5000左右一平,目前只有一个土地证。想听听您的意见。
  -----------------------------
  西二环那一块? 不好意思,那我去的比较少,不太清楚
作者:疯耳洞 时间:2013-09-16 12:09:00
  涨还是跌?楼主你说的东西太多太长了。看的累,
作者:west305 时间:2013-09-16 12:30:00
  自己说说买房的感受吧,买房不要想着买性价比最高的房子而应该买自己便利程度最高的房子。我有同事为了图便宜房子买的很偏,单论房子来说肯定好,小高层、低容积率、单价5000,但是两口子上班都需要1个多小时,这样的房性价比是高了。但是生活便利程度自己想吧。

  我自己感觉刚需买房首先挑自己想要的地段,看看周边环境是否便利,交通、超市、菜市场等等,这是最重要的。其次再在自己选择的区域里挑性价比高的房子吧。另外也不能一味图便宜,还需要看一定的居住品质,个人建议在自己能承受的价格范围内,品质越高越好,真的很有差别。我买房的时候相邻两个小区,一个4400,一个5200。我买了后者,一个朋友买的便宜的,现在朋友那个想卖,7000多都不好卖,但我这个小区,网上中介挂牌价基本都在9500—10000。
作者:baiyangliu266 时间:2013-09-16 13:24:00
  西影路千户小区和阳光小区怎么样,请楼主分析
  
作者:tonnydu 时间:2013-09-16 15:41:00
  @west305 60楼 2013-09-16 12:30:00
  自己说说买房的感受吧,买房不要想着买性价比最高的房子而应该买自己便利程度最高的房子。我有同事为了图便宜房子买的很偏,单论房子来说肯定好,小高层、低容积率、单价5000,但是两口子上班都需要1个多小时,这样的房性价比是高了。但是生活便利程度自己想吧。

  我自己感觉刚需买房首先挑自己想要的地段,看看周边环境是否便利,交通、超市、菜市场等等,这是最重要的。其次再在自己选择的区域里挑性价比高的房子吧。另外也不能一味图便宜,还需要看一定的居住品质,个人建议在自己能承受的价格范围内,品质越高越好,真的很有差别。我买房的时候相邻两个小区,一个4400,一个5200。我买了后者,一个朋友买的便宜的,现在朋友那个想卖,7000多都不好卖,但我这个小区,网上中介挂牌价基本都在9500—10000。
  -------------------------
  同意
  
楼主六十四 时间:2013-09-18 10:37:00
  @baiyangliu266 61楼 2013-09-16 13:24:00
  西影路千户小区和阳光小区怎么样,请楼主分析
  -----------------------------
  西影路?? 就是大雁塔那一块?????
  。。。。。。。。。。那一块让我留下阴影了,每次开车到那想死的心都有了。
  人流量大是好事情,但太大的话,就过了。

  给大家说西安几个人流量大的且交通不便的情况吧

  1:大雁塔
  2:西京医院到轻功市场那一条路
  3:南二环(南二环这一块是个人感觉,车流量大,一旦出现车辆刮蹭,那堵的也挺难受的)
作者:wljng 时间:2013-09-18 12:49:00
  回复第56楼(作者:@六十四 于 2013-09-15 23:43)
  @wljng 55楼 2013-09-15 21:54:00
  回复第52楼(作者: @……
  ==========
  楼主能不能给推荐南郊性价比高的二手房小区,下来你对百花村那边了解多吗
  
作者:flybyme101 时间:2013-09-18 22:42:00
  我感觉会涨,但是幅度肯定不大,,地价,材料,人工还有企业利润这些就保证了房价的稳定中会有上升
  
作者:baiyangliu266 时间:2013-09-19 01:12:00
  回复第63楼,@六十四

  @baiyangliu266 61楼 2013-09-16 13:24:00
  西影路千户小区和阳光小区怎么样,请楼主分析
  -----------------------------
  西影路?? 就是大雁塔那一块?????
  。。。。。。。。。。那一块让我留下阴影了,每次开车到那想死的心都有了。
  人流量大是好事情,但太大的话,就过了。

  给大家说西安几个人流量大的且交通不便的情况吧

  1:大雁塔
  2:西京医院到轻功市场那一条路
  3:南二环(南二环这一块是个人感觉,车流量大,一旦出现车辆刮蹭,那堵的也挺难受的)
  --------------------------

  等驾坡那里了,到。
  
作者:清秋怀远 时间:2013-09-19 13:50:00
  @baiyangliu266 61楼 2013-09-16 13:24:00
  西影路千户小区和阳光小区怎么样,请楼主分析
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  @六十四 63楼 2013-09-18 10:37:00
  西影路?? 就是大雁塔那一块?????
  。。。。。。。。。。那一块让我留下阴影了,每次开车到那想死的心都有了。
  人流量大是好事情,但太大的话,就过了。
  给大家说西安几个人流量大的且交通不便的情况吧
  1:大雁塔
  2:西京医院到轻功市场那一条路
  3:南二环(南二环这一块是个人感觉,车流量大,一旦出现车辆刮蹭,那堵的也挺难受的)
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  http://bbs.tianya.cn/post-house-453181-1.shtml
  以小学入学人数判断国内楼市冰火两重天的走势

  楼主看看这个分析怎么样?
作者:yiliushujia 时间:2013-09-19 15:41:00
  房产投资已成鸡肋,如果自住条件允许现在可以买,别的想法呢,本人觉得还是不要多想了,踏踏实实挣钱,以后房价要是真的跌了不是还得用钱买么
作者:楠轩 时间:2013-09-19 17:27:00
  丫的,能直给吗?
  
作者:machen123 时间:2013-09-19 17:33:00
  楼主:请问下西南郊附近有什么品质好点的小区?
作者:machen123 时间:2013-09-19 17:50:00
  楼主:请问下西南郊附近有什么品质好点的小区?
  我06年在西稍门附近买了一套小户型60左右高层,套内面积50很小很挤;由于07年出来在外打工,对西安的楼市了解甚少,望指教!
  现在由于有孩子等因素想在西郊往南郊方向附近买套90左右的品质好点的房子,以后可以把60左右的小户型卖掉,楼主有什么好的建议推荐下,谢谢了!
作者:sxhky 时间:2013-09-19 20:56:00
  楼主你好,我想了解西安楼市真实 及时 全面的信息,如新楼盘信息,二手房信息,真实的价格信息等等,上哪个网站比较靠谱?我想在西安购房定居,再想投资一套,现在购房是时机吗?谢谢。
作者:swatsu 时间:2013-09-19 23:13:00
  回复第43楼,@六十四

  回复第42楼(作者:@ann99999 于 2013-09-14 09:28)
  楼主没算过小产权的,在西安太多了呵呵
  ==========
  恩,这个你说的对,因为在数据中看不出来到底有没有包括小产权。

  说点跑题的话,是关于小产权和机关事业单位的

  小产权是集体用地,只能用于农耕和宅基地,这些年不是一直城镇化嘛,其中有一部分是宅基地流转的,就是宅基地也可以用来交易,这其实是变相的承认小产权。

  机关事业单位,他们买房大概在3800,4000左右,就我知道的事业单位,机关的楼盘,三号院,文景东西区,凤城十一路首创,纺织城,凤城八路和北辰路交汇,都是内部团购房,按道理来说这些应该是没有产证的,需要一把负,居住可以和,投资的话谨慎。
  再来说学校,这是最便宜的,没有过4000的,但这个必须是学校内部人员,永远没有缠证,永远不可能交易。

  ...
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  谁告诉你机关团购是小产权?你以为领导都是傻子啊。花钱买小产权。标准的商品房。首次付款40%。
  
作者:machen123 时间:2013-09-20 12:27:00
  还有叫什么城改房?都什嘛意思?
作者:生如夏花2010ABC 时间:2013-09-20 13:11:00
  看了几天了楼主的帖子,精辟,想问问楼主西安的房子投资用,暂时几年还不住,我本人在县城生活,家人孩子都在县城,过几年孩子大了有可能住,男孩现在15岁,投资西安哪个方位的房子,以后升值潜力大。
  南二环和高新的房子比较 投资回报率那个高
作者:tonnydu 时间:2013-09-20 13:18:00
  @生如夏花2010ABC 75楼 2013-09-20 13:11:00
  看了几天了楼主的帖子,精辟,想问问楼主西安的房子投资用,暂时几年还不住,我本人在县城生活,家人孩子都在县城,过几年孩子大了有可能住,男孩现在15岁,投资西安哪个方位的房子,以后升值潜力大。
  南二环和高新的房子比较 投资回报率那个高
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  都差不多
作者:machen123 时间:2013-09-21 19:45:00
  城改房“遍地开花” 盘点西安靠谱城改房
  2013年05月07日09:49房99服务网李星星我要评论(0)
  字号:T|T
  一直以来,关于“城改房到底能不能买”的问题似乎始终存在,价格诱人,位置占优等利好条件让它吸引了不少购房者的目光,随着政府对城市改造力度的加大,在西安,城改房更是随处可见,那么,城改房到底到底该如何挑选?我们还是先从西安城改房的现状说起吧!
  西安城改房“遍地开花”
  在确立了“建设国际化大都市,重振汉唐雄风”发展目标以后,西安全面启动了城中村的改造计划。在此过程中,催生了一大批城中村改造项目的开发和销售,全城都掀起了一场城改项目的热潮。受此影响,城中村改造项目目前已进入到一个热火朝天、四面开花的集中开发阶段。
  在西安的东西南北城随处可见一大批建筑面积在几十万甚至上百万平方米的大型城改项目正紧锣密鼓地筹备并崛起,如雅荷·四季城、铭城、开远·半岛广场、风憬天下、利君未来城、宏府·麒麟山、凤城庭院、浐灞新天地、香缤国际城、东泰城市之光、华洲城、国宾中央区、荣华北经城、汉城湖畔、华府·御城……一系列大盘已经或准备入市,为改变城市面貌,提升西安城中村百姓的人居环境而在努力。
  房企频频加入城改房的行列
  从早期到现在,城中村改造开发从量变发展到了质变,尤其是在土地越来越成为稀缺资源的情况下,不少房企都将目光转向了大多位于繁华地段的城中村。从2013年西安市城中村改造工作方案批复的170个改造城中村名单中,相当一部分是西安本土品牌企业,如天朗地产、宏府集团、雅荷地产、利君地产等。
  由陕西宝天房地产开发有限公司投资开发的国宾中央区,位于高新区丈八北路陕西宾馆正北侧,总建筑面积180万㎡,其负责人介绍,项目的配套都很丰富,社区引入国际标准双语幼儿园、国际化品牌小学、豪华会所等等,打造城市高级居住样板,创造宜居生活环境,不仅使原来的城中村改头换面,34-130平米的户型区间选择余地比较大。

  而位于阳光大道与秦汉大道交汇处东南角的香缤国际城,是未央区草滩街道景家堡村、陈家堡村城中村改造项目,“香缤国际城”是西安重点项目秦汉大道带动的城中村改造项目之一。在“香缤国际城”举行的开工奠基仪式上,未央区人民政府副区长袁晓莉曾表示,该项目作为未央区区委、区政府,市城改办为民办实事、提高城中村人居环境质量和居民生活水平的民心工程,同时也是未央区“十二五”规划重大项目之一。项目建成后建成后可容纳11000户居民。项目还将拥有16万平米的大型商业区,其中涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等丰富的高端商业服务业态。产品入市后,即将树立成为城北片区城改商品房的标杆和榜样。
  正规的城中村改造项目可以放心购买
  城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。城中村在取得《城中村改造方案批复》后成为城中村改造项目,然后才能依法办理规划、拆迁、土地、施工、预售等相关手续,进行改造。凡未取得《城中村改造方案批复》的,不属于城中村改造项目,不得实施改造。
  如何才能买到让人放心的城改房,唯一不变的法宝就是要五证齐全,查看城改房项目是否已经取得《商品房销售许可证》。不过业内人士表示,对于城中村改造项目来说,要想办理《商品房销售许可证》,难度是相当大的,而且即使能办理下来周期也比较长。建议购房者在买房前,要多方了解、打听清楚楼盘性质,了解合法城改房相关细则再决定购买也不晚。
  附:2013年已取得《城中村改造工作方案批复》的城中村名单
  城改房“遍地开花” 盘点西安靠谱城改房
  2013年05月07日09:49房99服务网李星星我要评论(0)
  字号:T|T
  一直以来,关于“城改房到底能不能买”的问题似乎始终存在,价格诱人,位置占优等利好条件让它吸引了不少购房者的目光,随着政府对城市改造力度的加大,在西安,城改房更是随处可见,那么,城改房到底到底该如何挑选?我们还是先从西安城改房的现状说起吧!
  西安城改房“遍地开花”
  在确立了“建设国际化大都市,重振汉唐雄风”发展目标以后,西安全面启动了城中村的改造计划。在此过程中,催生了一大批城中村改造项目的开发和销售,全城都掀起了一场城改项目的热潮。受此影响,城中村改造项目目前已进入到一个热火朝天、四面开花的集中开发阶段。
  在西安的东西南北城随处可见一大批建筑面积在几十万甚至上百万平方米的大型城改项目正紧锣密鼓地筹备并崛起,如雅荷·四季城、铭城、开远·半岛广场、风憬天下、利君未来城、宏府·麒麟山、凤城庭院、浐灞新天地、香缤国际城、东泰城市之光、华洲城、国宾中央区、荣华北经城、汉城湖畔、华府·御城……一系列大盘已经或准备入市,为改变城市面貌,提升西安城中村百姓的人居环境而在努力。
  房企频频加入城改房的行列
  从早期到现在,城中村改造开发从量变发展到了质变,尤其是在土地越来越成为稀缺资源的情况下,不少房企都将目光转向了大多位于繁华地段的城中村。从2013年西安市城中村改造工作方案批复的170个改造城中村名单中,相当一部分是西安本土品牌企业,如天朗地产、宏府集团、雅荷地产、利君地产等。
  由陕西宝天房地产开发有限公司投资开发的国宾中央区,位于高新区丈八北路陕西宾馆正北侧,总建筑面积180万㎡,其负责人介绍,项目的配套都很丰富,社区引入国际标准双语幼儿园、国际化品牌小学、豪华会所等等,打造城市高级居住样板,创造宜居生活环境,不仅使原来的城中村改头换面,34-130平米的户型区间选择余地比较大。

  而位于阳光大道与秦汉大道交汇处东南角的香缤国际城,是未央区草滩街道景家堡村、陈家堡村城中村改造项目,“香缤国际城”是西安重点项目秦汉大道带动的城中村改造项目之一。在“香缤国际城”举行的开工奠基仪式上,未央区人民政府副区长袁晓莉曾表示,该项目作为未央区区委、区政府,市城改办为民办实事、提高城中村人居环境质量和居民生活水平的民心工程,同时也是未央区“十二五”规划重大项目之一。项目建成后建成后可容纳11000户居民。项目还将拥有16万平米的大型商业区,其中涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等丰富的高端商业服务业态。产品入市后,即将树立成为城北片区城改商品房的标杆和榜样。
  正规的城中村改造项目可以放心购买
  城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。城中村在取得《城中村改造方案批复》后成为城中村改造项目,然后才能依法办理规划、拆迁、土地、施工、预售等相关手续,进行改造。凡未取得《城中村改造方案批复》的,不属于城中村改造项目,不得实施改造。
  如何才能买到让人放心的城改房,唯一不变的法宝就是要五证齐全,查看城改房项目是否已经取得《商品房销售许可证》。不过业内人士表示,对于城中村改造项目来说,要想办理《商品房销售许可证》,难度是相当大的,而且即使能办理下来周期也比较长。建议购房者在买房前,要多方了解、打听清楚楼盘性质,了解合法城改房相关细则再决定购买也不晚。
  附:2013年已取得《城中村改造工作方案批复》的城中村名单
作者:machen123 时间:2013-09-21 19:49:00

  http://img3.laibafile.cn/p/m/157104685.西安好多都是城改房
作者:machen123 时间:2013-09-21 19:50:00

  
楼主六十四 时间:2013-09-22 19:56:00
  @清秋怀远

  那个帖子我看了,有一定的数据支持。分析是可以的,但要拿小学生人口的变化作为房价涨跌的原因,有点牵强了。

  人口数量是影响房价涨跌的原因,但并不是唯一的原因,影响房价的还有房子的价格等其他因素。

  没有人能把全部的因素分析完,但起码要尽可能的多一些,才会离真实情况更近一些。
作者:zasxlehaha 时间:2013-09-22 20:28:00
  说说关于发改委顾问国世平:赶紧卖掉房子 一套都不剩。
  http://money.msn.com.cn/jcyl/20110517/08581239130.shtml
作者:elc2000 时间:2013-09-22 21:15:00

  李嘉诚抛售背后的楼市信号
  http://stock.sohu.com/20130917/n386752486.shtml

  发改委顾问国世平:赶紧卖掉房子 一套都不剩。
  http://money.msn.com.cn/jcyl/20110517/08581239130.shtml
楼主六十四 时间:2013-09-22 22:13:00
  @machen123 78楼 2013-09-21 19:49:00
  http://img3.laibafile.cn/p/m/157104685.西安好多都是城改房
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  谢谢你提供的资料
作者:拉登不败 时间:2013-09-23 00:32:00
  供求最重要,太多了
楼主六十四 时间:2013-09-24 22:34:00
  2013年全年西安房价走势图, 截止2013-09-22二手房均价:6781元/平米(纠错) 环比上周 下跌-0.51%
楼主六十四 时间:2013-09-24 23:02:00
  v1y14va9
楼主六十四 时间:2013-09-24 23:17:00

  
作者:globe712345q 时间:2013-09-25 03:37:00
  西安市43中腐败分子死,西安市43中腐败后台死.
  西安市市委副书记杨范清为什么下台
  我的gmail邮箱为什么被黑客攻击,我的计算机为什么被黑,我的发帖为什么被删,陕西省纪委书记董雷为什么下台,西安市市委副书记杨范清为什么下台,西安市副市长杨广信为什么下台,因为我举报了西安市43中腐败分子.西安市43中腐败分子的后台是谁.中国陕西省西安市43中腐败分子. 中国陕西省西安市43中腐败分子 国家保密法审议,行政强制法审议,精神卫生法审议,官员财产申报法禁止讨论. 中纪委副书记,国家监察部部长李至伦逝世,陕西省省委决定,并报中共中央批准,王侠同志任中共陕西省纪律检查委员会委员,常委,书记.董雷同志不再担任.国陕西省西安市新城区教育局系统43中的腐败分子将载入中华人民共和国改革30年史册. 中国陕西省西安市新城区教育局系统43中的腐败分子将载入中国共产党党史
楼主六十四 时间:2013-09-25 10:35:00
  回复第73楼(作者:@swatsu 于 2013-09-19 23:13)   回复第43楼,@六十四   回复第42楼(作者:@ann99999 于 2013-09-14 0…… ==========

  你们公安局凤城八路和北辰交汇的那个楼盘,我要是买你们的房,能不能别让我一把负,分期也不太好,咱们搞按揭吧。
  商品房没错,拿到证才算
  
作者:草湖往左是胡杨林 时间:2013-09-27 15:49:00
  楼主对大寨路附近的熙悦都了解么?或者是对大寨路周边的房子怎么看?谢谢楼主!
  
作者:xinan555 时间:2013-09-27 21:16:00
  说说本人的情况请楼主给分析下:我单位在西影路青龙寺附近,媳妇长安大学城,目前住媳妇单位无产权2室的房子,我开车走三环上下班;由于3-4年后岳父母将退休后来西安,准备最近1-2年间购置一套大房自住,目前自有资金20w,公积金10w左右。楼主给推荐个方便生活且保值的楼盘吧,谢谢
作者:浮生无你虚度 时间:2013-09-28 12:37:00
  楼主好,几天打算好好看你的帖子,可是之前写的东西全是数据啥的,我看了也是白看呀,最近网上搜不到南飞鸿天锦了,这是啥原因呀,还有想问下,西安的房子可以首付分期的多不多,我要明年买的话首付都不太够呀,唉,期房价格都涨得很快,不下手以后就得买三环以外的了,我暂时是考虑高新这边的房,希望楼主解答下我的问题,呵呵,在这先谢过您了!
作者:88905760 时间:2013-09-29 14:14:00
  楼主分析一下西咸新区沣东新城 那边的房子 有木有潜力升值
作者:swatsu 时间:2013-09-30 02:18:00
  回复第89楼,@六十四

  回复第73楼(作者:@swatsu 于 2013-09-19 23:13)   回复第43楼,@六十四   回复第42楼(作者:@ann99999 于 2013-09-14 0…… ==========

  你们公安局凤城八路和北辰交汇的那个楼盘,我要是买你们的房,能不能别让我一把负,分期也不太好,咱们搞按揭吧。
  商品房没错,拿到证才算

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  还真能去按揭。要不公积金白交了。房产证这得房子好了。几年吧
  
楼主六十四 时间:2013-09-30 02:29:00
  回复第91楼(作者:@xinan555 于 2013-09-27 21:16)   说说本人的情况请楼主给分析下:我单位在西影路青龙寺附近,媳妇长安大学城,目前住媳妇单位无产权2室…… ==========
  回复第91楼(作者:@xinan555 于 2013-09-27 21:16)
  说说本人的情况请楼主给分析下:我单位在西影路青龙寺附近,媳妇长安大学城,目前住媳妇单位无产权2室……
  ==========
  你媳妇在南边大学城那一块的话,你可以考虑买你媳妇单位里这几年将要新建的自住房,就算你媳妇单位不盖楼,那边好几个学校,大学招新人都会考虑盖楼的,和你以前的房一样,就是换个大点的。

  你和你媳妇近半年多和其他学校职工多走动,让别人学校有新房的尽量通知你。

  你们这种是最好的了,事业单位你们也可以买,就是个转收费的问题,最多也就5万。但便宜质量好啊。尽量别买政府的。南三环以南房子保值的标准就是会展以南同地铁。不通就谨慎考虑。
  不建议买五证齐全的,应该好好利用你老婆的那个优势。
  
楼主六十四 时间:2013-09-30 02:36:00
  回复第93楼(作者:@88905760 于 2013-09-29 14:14)   楼主分析一下西咸新区沣东新城 那边的房子 有木有潜力升值 ==========说实话,西咸我经常走,但真不知道风东新区指的是哪一块,我只知道沣渭新区。我不太看好西边。总体感觉没什抹规划,没有人关注那一块。西咸一体喊了好多年,效果不太大。
  
作者:88905760 时间:2013-09-30 08:48:00
  @六十四 96楼 2013-09-30 02:36:00
  回复第93楼(作者: @88905760 于 2013-09-29 14:14)   楼主分析一下西咸新区沣东新城 那边的房子 有木有潜力升值 ==========说实话,西咸我经常走,但真不知道风东新区指的是哪一块,我只知道沣渭新区。我不太看好西边。总体感觉没什抹规划,没有人关注那一块。西咸一体喊了好多年,效果不太大。
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  是的 西咸新区比较尬尴
作者:痛失天下沦落人 时间:2013-09-30 08:56:00
  楼主,在西安5000-6000的楼盘,小户型的能不能给推荐个
楼主六十四 时间:2013-09-30 13:30:00
  楼主国庆出去了~~~~~
作者:machen123 时间:2013-09-30 23:01:00
  最近有个朋友推荐“香颂国际城”,盘比较大
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