（大概率事件）海口市2019至2020年房价预测，立帖为证_海口_论坛

　　以下所述，仅针对海口市未来两年的房价走势情况，以笔者个人观点进行分析和预判，供参考交流。
　　时至今日，仰观动辄单价两万多，总价两百多万的海口市区住宅，原本辛苦攒了若干年钱，自以为尚有一丝能力成为房奴的刚需一族，只能望房兴叹，彻底断了念想。
　　我算过这样一笔账，一套总价两百万的两房，首付最少60万，贷款140万，月供就要约7500元，按照月供能力最多为家庭总收入的50%来算，夫妻二人每月总收入达到1.5万元才勉强具备房贷资格。
　　并且，除了供房子还要过生活啊，海南物价目前全国最高是有目共睹的，自从定位为国际旅游岛后，物价就像撒缰的野马一样只涨不跌;另外孩子还要上学，有好学区也就罢了，如果没有好学区，孩子再上个私立学校，每年最少也要两三万打底。这就是目前海口年青一代刚需族所面临的残酷困境。
　　但是年轻人，不要慌，以下我所陈述的，或许是你希望听到的，也是未来大概率会发生的。
　　一、海口近几年房价上涨因素分析
　　1、近期海口房价走势的起点，我想从2016年底说起。大家也许都经历了2016年春节前和春节后房价跳涨的阶段，房价从年前的均价七八千，短短几个月时间跳涨到年后的一万多。此阶段上涨原因，一部分是受全国多个城市房价上涨的影响（具体可以自己去查主要城市当时的房价波动情况），另外是由于海口市坡博等棚户区的大范围拆迁改造，据统计当时有一万多户居民在棚改范围，导致短期内海口房产需求量暴增。
　　2、近期海口第二次价格猛涨，是今年上半年两个利好政策的发布，一个是自贸区建设，一个是百万人才引进政策。尤其是自贸区建设政策落地前后（从2017年底申报，2018年4月13日支持落地），稍有风声的大陆投资客包围了整个海南岛各处大小楼盘，以近乎抢白菜的方式包揽了大部分在售楼盘。很多开发商在当时一个月内就完成甚至超过了全年的楼盘销售目标。这种近乎疯狂的抢房状态直到今年4月22日政府下发《关于进一步稳定房地产市场的通知》后，才得以平息，因为，此通知下发后，不管是新入户海南的，还是岛外的购房者，最少要缴满两年社保才能在岛内购房。
　　炒房源头掐掉了，并且价格已经炒到刚需族买不起，谁来接盘？……
　　今天先写到这，困了，抽空再继续。明天会分析近期买卖双方现状和目前政策的具体影响。若时间多可能会做出未来房价预测，敬请关注。

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作者：ty_135810425 时间：2018-09-12 07:17:51

　　海口房价必定稳定在1.7万

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天之公2019：举报 2018-09-12 07:37:24 评论
评论 ty_135810425：你高看海南的能力了。
丁先生666：举报 2018-09-12 11:33:07 评论
近期是会到这个价位，会逐步释放刚需，近两年内还要降。
小旋风张青：举报 2018-09-13 14:44:50 评论
1.7万都过高了。也就2016年底水平是正常
疤嘉：举报 2018-09-13 17:27:18 评论
房价考政府铁腕打压肯定会适得其反，压力越大反弹越大。

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作者：林A牛时间：2018-09-12 08:10:58

　　楼主说得大家都知道，跟你的标题差太远！！

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丁先生666：举报 2018-09-12 09:14:48 评论
再等等，昨晚没写完整。

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作者：ty_鸽哥时间：2018-09-12 08:11:17

　　海南上三万妥妥的！立贴为证！

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咫尺天2016：举报 2018-09-12 08:15:35 评论
评论 ty_鸽哥：等屁民攒到首付了就会涨到3万，房价永远领先一步。
龙之谷2018：举报 2018-09-12 19:03:05 评论
牛逼的话就涨到一个亿有啥值得涨的广东一年GDP8.几万亿海南多少？更年期了吧有什么值得长的？如果不是中美危机自贸区轮得到海南？连人家十分之一都不到就知道吹牛逼
丁先生666：举报 2018-09-12 22:09:39 评论
评论龙之谷2018：＋1

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作者：南林农场时间：2018-09-12 08:46:22

　　海南现在的房价就是强按在水底的气球！

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丁先生666：举报 2018-09-12 21:37:04 评论
很形象
Krischen2018：举报 2018-09-17 22:45:44 评论
希望是皮球

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作者：ty_上升的火箭时间：2018-09-12 10:27:02

　　果然，房多多们和中介到此贴来抱团打气鼓劲了。嘿嘿

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丁先生666：举报 2018-09-12 10:42:09 评论
明眼人都懂。

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作者：一笑而过9520 时间：2018-09-12 11:47:33

　　意思是说，现在还不是买房的最好时机？

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丁先生666：举报 2018-09-12 11:54:14 评论
目前是近几年高位。

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作者：Wt不二时间：2018-09-12 12:41:49

　　经济不搞起来，永远都是投资品的话，房价怎么能只涨不跌。

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作者：我是房爹时间：2018-09-12 13:14:40

　　一套房两百万，楼主说的对于0起步购房者而言，需要60万首付和7500月供。事实上现在买房的哪里有多少是0起步购房者？大多是升级购房者，原来有个5-60平小房子，换百平的。真正0起步的，大多数买老破小。

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我要读书2088：举报 2018-09-12 13:51:26 评论
评论我是房爹：是的
ty_上升的火箭：举报 2018-09-12 14:18:35 评论
要是炒楼能那样永远赚钱，你也不用整天琢磨养虾赚钱了！哈哈哈哈哈
丁先生666：举报 2018-09-12 14:27:02 评论
我假设的是有60万首付款在手的情况。

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楼主：丁先生666 时间：2018-09-12 14:18:18

　　接着昨晚的，我继续往下讲:

　　2018年4月22日的进一步全岛限购政策，犹如一颗超大号的原子弹，瞬间炸平了整个海南岛，各个售楼处短期内从火爆抢购到无人问津。那么问题来了，为什么从今年4月份至今，房价不降反升？

　　3、今年4月至今海口的房价走势不降反升的因素，首先主要是大部分楼盘在去年至今年4月份前的这段时间已经赚的盆满钵满，资金得到充分的回笼，已经远超了当时的销售额预测，没有资金压力，剩余的小部分尾盘可以继续维持在高价位慢慢卖。开发商抓住了中国人买涨不买跌的心理，能坑一个是一个。其次是部分本地购房者对海南利好政策的预期看好，想早点上车，这其中也包含一部分经济实力较好的刚需购房者。

　　二、目前局面和未来两年房价的预测

　　1、就目前局面而言，我想从海口目前具备购房条件的购房者群体的心理需求、一手、二手房实际成交情况以及政策引导情况三个方面进行分析。

　　1)上文也提到过，目前海口具备购房资格的购房者主要群体是本地刚需，岛外投资客除了商住楼能买以外，住宅项目想买也买不了。海口由于收入水平很低，全国倒数，因此刚需族的购买能力极为有限，想买买不起。说到这里，之前在别的帖子看过这样一个理论，说没有购买力的刚需是假刚需，这句话说的虽然很残忍，但也很实际，房子价位高高在上，很多人对于变成房奴也成为一种奢望。对于整个海南岛而言，人口基数（包括外省常住人口）说破天也就一千三百万，缺房的人本来就不多，有购买力的真刚需群体又是少之又少，哪里有那么多人要买房子？

　　2)近期有购房意向的人不难发现，海口新房售楼处鲜有客户去看房，并且多数成交量更是寥寥无几，新闻媒体也做过相关情况的报道，有心的可以去查一查。我自己最近也去过十多个新老楼盘，确实没什么人气。近期二手房交易表面上看着很火爆，为什么说表面上火爆呢？最近我刚刚出手掉自己的一套房子，大概是一个星期内就卖掉了，两房80多平，总价120多万，靠近市中心的房子。我在某二手房网站自己挂房子信息的第一天，中介电话就铺天盖地的轰炸过来，第一天全天我大概接了二百多个电话。然后接着就是各种中介看房，中介带客户看房，大概看了有四五十波人，然后有个客户相中就成交了。我是这样看待这件事的，首先我房子总价较低，户型地理位置都不错，符合目前海口刚需的心理预期，其次是海口二手房市场公司多、业务员多、客户少，造成市场火爆的假象，各家都在争抢客户，希望能快速促成成交，实际成交量很低。经过我与几个中介小哥聊天，总接下来目前海口二手房市场现状是:房源多，低价位的少，动辄两百多万;老破小因价位低，比新房好卖;客户少，观望的多;能成交的普遍是150万以内的小户型。大家有兴趣可以自行去了解下。

　　3)从近期政策来看，8月份政府刚刚要求目前房价虚高的楼盘在9月28日前主动核查成本后，按合理价位重新备案。我跟大家这样算一笔账，目前在售楼盘多是2015年至2017年拿地的，拿2016年下半年西海岸几宗地块平均楼面单价来看，普遍为3100元/建筑平方米，再加上建设成本、管理成本等后，若房子售价在9000元/平方米左右，开发商依然是有利润的，你再看看目前西海岸均价已经到两万多了，价格虚高是板上钉钉的。上面提到开发商坑一个算一个，一点也不过分。政府此举一出短期内降价预期会立杆见影，不信的今年十月份看结果。

　　2、未来两年海口房价走势分析

　　上文提到过，政府今年8月的房价重新备案政策会在10月立竿见影的降低市场房价，这是政府行为导致的降价，预计会降至普遍低于17300元/平方米，这不是空穴来风。同时，我也相信未来两年内，海南全岛限购的政策不会松动，甚至会更加严格。那么除了政策外，我想从市场方面对未来两年的房价趋势进行分析并给我我的个人结论。

　　1)很少会有岛外购房者为了买一套海南岛的房子，不惜落户海南或者在本地公司缴纳两年社保的，如果有也是极少数的（这种人也是够二的），并且等到他们具备购房资格，也是两年后的事了。因此两年内房子不会受到外地购房者的影响而波动。主要购房群体依旧是本地刚需。
　　2)老楼盘因成本低，具备很大的降价空间。刨去老楼盘，在今天下半年以后的新盘，开发商可是一套房的都没卖出去啊，资金没有任何回笼啊，我们可以打一个大大的问号:价格要高的话，他能卖给谁啊，你们高价位能抗多久？！开放商用的都是银行的钱，要还本金和利息的，卖不出去房子拿什么还？因此，新盘打折也罢，降价也罢，促销也罢，都是必然趋势，这个都能理解吧，我就不多说了。
　　3)还是根据本地刚需情况，我认为未来两年房价大体会呈现阶梯型下调，这是因为在不同价位都能释放一部分刚需购房者需求，但购房者人数毕竟极为有限，当在一个价位销量严重下滑不足以维持时，就会降价进入下一个刚需需求释放阶梯。
　　4)从二手房市场来讲，一方面会分散新房的客户群体，另一方面大家有目共睹的是，海口大部分新、次新甚至是七八年前的好多小区，入住率极低，但都卖完了，这些基本都是候鸟、投资客群体买下的。今年入冬以后，必然会有看懂政策过来清房的岛外人士。因为目前价位已经有利可图，并且政策对炒房不利，可以高位出货。而且大家要记住，今年岛外人过来，只能卖，不能买，入冬后想对于往年必定是房源供大于求，到时各种二手房急售，各种降价，各种卖不掉会依次上演，不信到时来辩。

　　综上所述，我个人对于海口未来两年的房价预测是:
　　1、必然不会涨，这是板上钉钉的。
　　2、2018年春节前后可以密切关注二手房市场，有价位远低于市场价的可以捡漏入手。
　　3、两年内新房房价会成阶梯式下跌，时间周期以季度计算。
　　4、单价普遍会跌至15000元左右。根据自己财力选择入手时机。如果跌至13000元单价，不用犹豫，有钱就入手。

　　以上就是我想分享给大家的。另外我想说的是，高收益必然带来高风险，雪崩的时候，没有一片雪花认为自己是错的。童话故事讲的再好，终将被现实打回原型，目前还在炒房投资的朋友们，你们多多保重。

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一笑而过9520：举报 2018-09-12 15:32:41 评论
似乎挺有道理的，继续关注。
丁先生666：举报 2018-09-12 15:48:20 评论
评论一笑而过9520：谢谢关注。
18876810060：举报 2018-09-12 16:03:31 评论
评论丁先生666：说的很有道理哦，继续支持楼主
长路漫漫醉酒当歌：举报 2018-09-12 16:13:29 评论
18年春节已经过啦，应该是笔误吧。
丁先生666：举报 2018-09-12 16:17:14 评论
评论长路漫漫醉酒当歌：哦，理解不一样，反正说的是2019年初这个时间段。
丁先生666：举报 2018-09-12 16:17:26 评论
评论 18876810060：谢谢支持
ty_上升的火箭：举报 2018-09-13 18:22:07 评论
不错不错，理性的很。实事求是的态度才是负责的态度。
丁先生666：举报 2018-09-13 18:42:07 评论
评论 ty_上升的火箭：谢了

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楼主：丁先生666 时间：2018-09-12 14:22:33

　　再补充一点，本地这两年的棚改预期也都延后了，具体各区域棚改实施时间暂未公布。

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大敏哥加油：举报 2018-09-13 10:35:27 评论
你总是讨论市场，是否把政府因素考虑进去？我们是社会主义市场经济。如果按你的解释，早几年就崩盘了。
丁先生666：举报 2018-09-13 10:38:02 评论
评论大敏哥加油：你可能没注意看，我说的都是政策结合市场情况做的判断。未来两年内能看的明白，两年后我真的不敢说。

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作者：73662710 时间：2018-09-12 16:31:59

　　请问怎看商业地产呢？

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丁先生666：举报 2018-09-12 16:39:47 评论
商业地产目前在海口做的不多，而且多是以loft复式形式出售。此类地产我个人认为定位是比较好的，针对岛外有来海南养老预期的投资者有较大吸引力。另外虽然有最多40年产权且首付比例高、贷款周期最多十年，不带学位等不利因素，但得房率很高，等于买一层送一层，因此对部分本地刚需有一定吸引力。
73662710：举报 2018-09-12 17:04:57 评论
评论 73662710：商铺可以吗？好像有电商后，商铺都沒有人租了。
丁先生666：举报 2018-09-12 17:12:02 评论
评论 73662710：商铺没研究过不好评论，但我认为若是住宅区的商铺投资估计未来入住率，若是商业组团要预计日后经营情况。你说的电商是对实体商业有很大冲击，但人人总要吃饭、理发、修车的，还是有部分电商不能取代的商业模式。

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作者：ty_黄家贵族时间：2018-09-12 17:42:42

　　说那么多都是废话放眼全国都一样政策强按着一线刚需这么多都涨不起来一两年能肯定没有什么张福了回调多少不好说毕竟现在是市场经济不政策不可能一直按着一旦放开就不好说了毕竟房子也属于商品是商品就逃不了通货膨胀所以买得起就赶紧买买不起就长租也不错

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丁先生666：举报 2018-09-12 18:20:49 评论
这是个信息普及帖子，说的是比较细致。后面说的我赞同，想赶上通货膨胀，除了房子没有更好的投资渠道。但我在考虑，投资黄金算不算是一种方式。
ty_黄家贵族：举报 2018-09-12 18:26:05 评论
评论丁先生666：黄金貌似好像在发生战争或者金融危机货币贬值社会动荡才显得值钱以中国目前的实力很难出现以上的情况
丁先生666：举报 2018-09-12 18:49:03 评论
评论 ty_黄家贵族：货币已然在贬值啦兄弟。
疤嘉：举报 2018-09-14 10:35:05 评论
还是老祖宗ＮＢ，两千年前已经告诉大家：以末致财，用本守之。如今土地国有私产只有房子，守只能靠房产。

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作者：王草莓酱时间：2018-09-12 23:12:42

　　你忽略了印钞机这个因素，中国房地产，美国股市，从来都不是自己多牛，主要是印钞机的作用，如果你打开M0,M2的供应数据，和中国房地产，美国股市的图表，你会发现，这几个数据走势基本一致。

　　房子不是涨跌，只是印钞机的功劳，中国房地产锁住了一大部分滥发的法币，未来还在印钞，怎么暴跌呢？暴跌是不可能的，泡沫大的地方，如厦门，回调是有可能的，20%都是一大关。整体趋势还是良性上涨为主，每年有个5%，6%的涨幅。

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丁先生666：举报 2018-09-13 08:29:07 评论
我的结论不是暴跌，是两年内海口买房子是个低位窗口期，可以上车。
天之公2019：举报 2018-09-13 11:31:06 评论
评论王草莓酱：很危险
天之公2019：举报 2018-09-13 11:32:04 评论
评论丁先生666 ：踩踏不日而至，到不了明年三月。

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作者：杨栐时间：2018-09-12 23:28:06

　　我记得看过篇文章说当年鲁迅先生也算是个高收入者，但依然买不起北平的房子，一直都在租房子住，在历朝历代，能买得起房子的依然是少数人，如果房子便宜到普通人都很轻易的买得起了，我个人觉得这才是个大问题。

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天之公2019：举报 2018-09-13 11:33:08 评论
评论杨栐：现在严重过剩。老眼光该改一改了

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作者：移不动时间：2018-09-13 00:33:43

　　上海早就试点房产税了，兰州你说上海现在是降是升，你就继续忽悠。

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作者：78929576 时间：2018-09-13 06:57:40

　　不是说没有大陆仔买房，房价绝对会跌吗，结果本地刚需继续把价格抬高。。。

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作者：jerrysdfhe 时间：2018-09-13 09:54:08

　　LZ这个逗逼，你看看海南的房子是给本地刚需盖的吗?五星级酒店、游泳池本地刚需会游泳吗？都几个月不洗一次澡的

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丁先生666：举报 2018-09-13 10:07:58 评论
抬杠也要懂逻辑，懂基本常识。你真的雷到我了。
北漂唐：举报 2018-09-13 11:45:02 评论
从内定楼市的价格曲线上看，特别是北上广深一线楼市的情况看，05-07年楼市出现一波较大幅度的上涨，基本上在1-2倍左右，一线城市的核心区域均价基本在2万左右价位，08年金融危机，稳就业，降工资基本上是神州大地的主题曲。
北漂唐：举报 2018-09-13 11:46:01 评论
09年推出4万亿，伴随大量的棚户区改造，楼市从09年3月份开始出现大规模的打折促销，一线城市核心区大量出现2万以内的楼盘，偏远的郊区基本上在8000-1万价位，这个时候3，4线城市的房价还没启动。
北漂唐：举报 2018-09-13 11:46:27 评论
这波09年年初启动的行情一直到11年年底，1，2线城市房价基本上翻了1至2倍，12年开始，国家开始调控，12，13，14年房价逐级回落，各种砸售楼处的声音，断供的声音此起彼伏
北漂唐：举报 2018-09-13 11:46:50 评论
15年开始，楼市的第一波去库存结束，房价开始抬头，同时，棚户区货币化改造大面积铺开，从15年开始，各大房企开始攻城夺寨，谁拿地多谁就赢，可谓拿到即赚到
北漂唐：举报 2018-09-13 11:47:07 评论
从11年出台的招拍挂政策开始，地王不断在刷新我们的认知底线，历史上规模最大的涨价潮来临了，从1，2线，到3，4，5线，都掀起了翻倍行情，连冰封多年的海南楼市也开始了裸奔
北漂唐：举报 2018-09-13 11:47:23 评论
无论是买到房的本地刚需，还是外地投资客，各个笑逐颜开，上市公司甚至通过套现几套1线城市的房子就可以把报表做漂亮。这时候的1线城市核心区房价基本上都在10万左右，准一线城市杭州也都越过了6万大关
北漂唐：举报 2018-09-13 11:47:35 评论
时间到了18年，从各地政府反馈的债务来看，无论是是从经济转型还是控制风险的角度看，大规模的棚户区货币化改造已经难以为继……
雨后钓江南：举报 2018-09-15 20:56:52 评论
哈哈哈哈，你几个月不洗一次澡？？服了

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作者：小旋风AE86 时间：2018-09-13 11:01:10

　　房产泡沫即将到来？对了还有个房产税

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作者：万绿园中卖煎饼时间：2018-09-13 11:13:49

　　坐看楼主谈风云

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作者：释然天宇时间：2018-09-13 11:20:56

　　码字很累，楼主辛苦，分析逻辑清晰。不过从定位和视角方面有几点建议供楼主参考：1、准确的定位楼主目前应该是一位看空而准备做多者，投机了一把房产准备倒差价买入。心理学上有一种心理暗示理论，容易使人先有答案再寻找支持的依据，分析起来容易有失客观性。2、楼主通篇基本只从供需角度分析，通过自身的感知推理而得出结论。其实供需关系是纯自由市场经济的决定性因素，可我们目前是计划行政指导下的市场经济哦。所以，供需关系重要但不是决定性的。3、决定性的是什么，是ZF意志！这个意志是由政治需求和世界经济博弈环境决定的。因此分析政策未来的合理走向远比需求关系重要的多的多。换句话说，应该思考目前国内多城市的大限政策是为什么，大限的期限会有多久，在MY战的当前，如果美国道琼斯崩盘或中国房价崩盘输赢是否立分呢？4、海南作为国内旅居地产代表者，自由贸易港、国际旅游岛中央政策最大受惠者，其与国内其他城市的差异性特点在哪里。几点意见供楼主参考，或许对楼价的涨跌分析作用会更大些。

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丁先生666：举报 2018-09-13 11:35:28 评论
您说的很有道理。我认为两年内政策格局不会有大变动，所以未来两年内的情况我敢说话，再往后就不好说了，影响因素太多，主要还要看政府导向。而政府的导向又有太多影响因素，也不是轻易能推倒出来的。短期看曲线，长期看趋势。
天之公2019：举报 2018-09-13 11:37:29 评论
评论释然天宇：你说得跟中介一样，毫无用处。政府意志能战胜经济规律？没有美元了，一切泡沬皆破。中国的房价算个球。
丁先生666：举报 2018-09-13 11:41:27 评论
另外，我也不是投资者，也是实实在在的刚需自住，改善性置换房子。
释然天宇：举报 2018-09-13 13:01:49 评论
评论天之公2019：我在说政治对经济的作用，你非要说经济决定政治。好吧，提醒你一句，经济要决定政治需要经过漫长的时间周期，用无数人流血换来的，不是在论坛里到处叫喧就行了！祝福你先行者去试试吧

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作者：他山之石时间：2018-09-13 12:26:01

　　短期看，还要考虑投资客资金面的情况，这个数据不好有。如果资金面可以维持的住，海口的住房供给不变，那房价大调整的可能性就不大。在整个政策导向的作用下，房价个别回调的可能性有。另外，要考虑海口租房市场的价格、需求及供给情况，以房租来补偿投资资金利息存在着替代效应，这一点又要看外来人才进入海口的速度和量，以及他们对房产的需求和供给情况。
　　长期看，如果自贸区、自贸港的建设推进顺利，2年后，海口的房产在资金、需求的推动下，涨的概率还是较大的。毕竟，海口的城市核心区域，以及未来可能成为核心区域的地方就那么几个。其实这里面终究还是一个供求关系的问题。

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作者：戴祺霖时间：2018-09-13 14:42:40

　　@ty_鸽哥 2018-09-12 08:11:17
　　海南上三万妥妥的！立贴为证！
　　-----------------------------
　　立你个鸡头

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FYFF0725：举报 2018-09-13 16:59:15 评论
海口房价上三万时间的问题也要看限购什么时间取消
疤嘉：举报 2018-09-13 17:25:57 评论
你想的趋势是对的

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作者：gzwang188 时间：2018-09-13 17:04:15

　　新房备案价1.75万/㎡，二手房2.5-3万，你们自己想吧。。。
　　如果没有全域限购，4-5万/㎡妥妥的。

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作者：疤嘉时间：2018-09-13 17:12:28

　　分析过于片面，只是站在购房人的角度分析，而实际情况购房人处于市场弱势群体没有对价格把控话语权，故你基于这个角度对房价的预测势必不会准确的。
　　１、基于历史发展观看，社会是发展的房价势必也是发展的。
　　２、从资源角度来看土地资源是有限的，稀缺资源势必会升值来彰显它的价值。
　　３、从房价向上的根本根源来看，稀缺的土地资源、越来越城市化的推进、地王一批一批前仆后继的突破新高，房价的根基在涨，房价如何去降？除非金融危机，经济崩盘，那时房价再低我想你也买不起。
　　综上所述，除非金融危机，重新洗牌外国家会让房价按照一定比例年度增长，这是房价、房地产业乃至整个国家经济最好的结果。

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作者：疤嘉时间：2018-09-13 17:24:54

　　楼主　
　　１、你要知道房价为什么涨？　
　　２、谁对房价涨跌有控制权？　
　　３、房地产在中国经济中的地位？
　　４、炒房的属于什么阶层（他们可是掌握着资金和资源的人，就像股市中的庄家，你见过跳楼的人多还是赔钱散户人多）？
　　好好想想吧，房价不是买方市场说了算的。所有你的所有分析的基础都不存在怎么可能有正确的结果。

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丁先生666：举报 2018-09-13 18:12:27 评论
您想表达的立场我大体理解，但有几点情况我想补充说明下: 1、不管处于什么阶层，分析房产问题必然要看市场和政策。 2、日本、美国的金融危机是有前车之鉴的，若全部按照市场自由发展，中国金融危机指日可待，到时别提什么高房价问题了，整个经济都会崩。目前看来国家稳房价软着陆是有很大决心的。
丁先生666：举报 2018-09-13 18:20:49 评论
3、我只对未来两年的房价，基于目前政策和市场实际情况做出分析，再再往后的局面影响因素太多，我不敢妄言。 4、目前货币超发和限购政策只有一个目的，就是稳定经济。通货膨胀必然也会促成房价上涨。 5、地产已绑架中国经济，绑架地方财政，全国上下都像吸毒一样，地方卖地百姓炒房。已然很畸形了
丁先生666：举报 2018-09-13 18:26:52 评论
6、如果目前跟你想法一样的人依然坚持唱多，把房价推到天上，那将会把中国经济推入深渊，到时看看谁能捞到好处
疤嘉：举报 2018-09-14 09:36:10 评论
评论丁先生666：１、阶层也特别是控制阶层是根市场只是表，根决定了你的枝叶生长，所以一切还要从根本上看。２、市场发展到一定阶段肯定是要被限制的，不管是金融危机还是市场崩盘这都是按照需要被运用的，如今政府只会遏制一下增长的速度，不会让这个市场向下，向下遇到的问题将比向上的问题大的多。
疤嘉：举报 2018-09-14 10:02:53 评论
评论丁先生666：目前政府只为维持现状，不让其继续凶猛增长，但更不会、绝对不会让房价下跌。要知道房价下跌将意味者巨大灾难。稳中有合理增长是房地产发展趋势也是政府最终目标。所有说房价下跌绝无可能，除非想经济崩盘。同意你的第四点
疤嘉：举报 2018-09-14 10:12:11 评论
第五点过于片面，炒房者只是少部分，其实大部分人的还是为了应对通货膨胀进行的保值增值手段，这个道理两千年前司马迁已经说过：以末致财，用本守之。由于大环境的稳定、自古土地资源稀缺和不可再生，而房产是目前最为稳定的保值和增值的商品，自然会反映到他的价值上。这也是房价势必继续增长原动力。
疤嘉：举报 2018-09-14 10:18:38 评论
评论丁先生666：不是谁去唱多什么，这个是根据政府政策、市场发展分析的结果，未必房价上涨会把经济推入深渊，但是房价下跌肯定会把经济带入万劫不复的深渊。所以当下政府要做到维持目前的房价引导其合理增长才是唯一的出路。
丁先生666：举报 2018-09-14 11:41:19 评论
评论疤嘉：所以说到最后，我们其实说的是一回事，稳定房价是政府目的，但政策导向和市场局面可以判断短期局势。如果在目前限购政策下房价出现持续超跌，政府应该会及时放开限购窗口的。我再强调一下，我不是持续看空，我是分析短期局势。
天之公2019：举报 2018-09-14 13:23:35 评论
评论疤嘉：看来我说海口房价会回到一O年的4000，是没人信了。有一点须说明，是经济不好造成房价完蛋的，而非房价崩盘造成经济下行的。等吧，明年三月中国进入加息阶段，让炒房客跳楼是唯一出路。
天之公2019：举报 2018-09-14 13:24:42 评论
评论丁先生666 ：政府是稳不住房价的，债务会要了政府的命。

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作者：疤嘉时间：2018-09-13 17:41:40

　　@Wt不二 2018-09-12 12:41:49
　　经济不搞起来，永远都是投资品的话，房价怎么能只涨不跌。
　　-----------------------------
　　你还没有觉醒，自古以来田产就是经济的一部分。司马迁早在2000年前告诉我们：以末致财，用本守之。买田购地自古都是人民最求的目标，再看看这些年那些投资比较可靠能够对财富进行升值保值？当今唯一的就是房子。

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ty_上升的火箭：举报 2018-09-13 18:35:40 评论
买田购地都出来了，哈哈哈哈，笑死人还司马迁！那时候买田够地，都是生产资料好不好，现在房产是生产资料？哈哈哈哈哈，还司马迁。。。。。。哈哈哈哈哈哈哈
疤嘉：举报 2018-09-14 09:50:07 评论
评论 ty_上升的火箭：你没有看懂老祖宗的话，这可是几千年来历朝历代的人历史的验证，当今社会更是如此。你很无知，由此肯定你肯定是个无产阶级。
ty_上升的火箭：举报 2018-09-14 11:32:58 评论
评论疤嘉：哈哈哈哈，回家认真读书去吧，对你这种半瓶子都没有的东西，说啥都是白搭，因为就你肚子里这点货，是听不懂的！
天之公2019：举报 2018-09-14 13:26:57 评论
评论疤嘉：老兄，这次你真错了！中国，从15年就在危机中挣扎，不得脱身。
ty_136155041：举报 2018-09-15 11:59:14 评论
评论 ty_上升的火箭：8月70个大中城市中，仅厦门房价下跌，有67城新建商品住宅价格环比上涨，持平的城市有2个。打脸火箭啪啪啪！

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作者：风戈2016 时间：2018-09-13 19:39:13

　　为什么要人接盘？钱多了没处丢的人多的是。几十年物价只会更高。没钱的还得帮他们供房呢！

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天之公2019：举报 2018-09-14 13:28:02 评论
评论风戈2016：事实上，越有钱，越聪明。

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作者：好运天成2018 时间：2018-09-13 20:29:47

　　房价涨跌是政府控制的，不是一介屁民能预测。

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丁先生666：举报 2018-09-13 21:30:40 评论
估计您也就看了个标题。

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作者：lingao111 时间：2018-09-14 08:55:21

　　海南上5万！立贴为证！

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丁先生666：举报 2018-09-14 12:01:56 评论
海南哪里？什么上五万？要什么时候上五万？为啥能上五万？是来这喊口号爽一把吗？兄弟，你太内秀了，看不懂你。
神无念2018：举报 2018-09-15 19:11:33 评论
评论丁先生666：严重同意！我前几天听说的，政府开会说的，海口五年内房价不能超过五万

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楼主：丁先生666 时间：2018-09-14 11:58:24

　　我再强调下，我只是分析海口未来两年内的房价走势，不等同于未来持续看跌房价。目前政府主要是稳房价，涨、跌过快都是不行的，为什么我说两年内房价大部分会跌到15000元左右，因为这个价格算不上超跌，且实实在在的能够释放一部分刚需。而且我还说如果有13000元左右的房子果断入手，是因为继续超跌势必也会造成政策调整，到时什么情况就不敢妄言了。
　　另外我还是希望唱多的朋友能够慢慢回归理性，目前价位投资风险已经比较高了，有闲钱多做做善事。房子是住的，不是用来炒的，爬得越高，也会摔得越惨。

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天之公2019：举报 2018-09-14 13:30:54 评论
评论丁先生666：明年6月份，海口房价回归4000~60o0。
ty_上升的火箭：举报 2018-09-14 19:33:19 评论
楼主要搞清楚，在国家反复强调的房住不炒的情况下，买房图啥？可以这样说，将来只有到某地定居的人，才会买房，并将原居住地的房子卖掉，要不然那就是一个大包袱。海南的房子，以后如果不是为了定居，是不会有候鸟在买了，他们只会租住。因为他们不会把这里当自己终老的家。

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作者：rzs1981 时间：2018-09-14 12:00:40

　　楼主的视角还是有问题，楼主是假定在市场全流通的情况，且外地购房者全部是炒房客的情况下。事实证明，所有的存量房资源基本不肯能在5年内交易。锁定了15年之后地板价这一批。15年前西海岸还没大规模出盘，基本都是市区老破小。这种房子你说1.5万以里，干掉的那些棚户区住户都不够分的，楼主忽略了全省人民尤其是琼南地区房价基本都在2万以上，在琼南地区的拆迁户对来海口购房入学的强烈冲动。谁希望在陵水、乐东、万宁当一辈子农民，不都想来海口当个城里人。随便看看内地房价，杭州、南京这些二线不说，就时全国污染最严重的邯郸、石家庄妥妥都1.3万以上。海南严打房地产造成的必然是房地产开发陷入停滞，存量稳定住，没有增量，需求却是爆发性增长，你说海口的房价怎么会降?傻空最大的问题就在于，认为房子和股市一样，都是今天买明天卖，事实上购房的有几个是炒房心态的，炒房的又有多少是短线的不是长线的。大大高估了房地产的流动性和炒作性才是傻空屡屡看空的关键。

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丁先生666：举报 2018-09-14 12:08:26 评论
对于你的观点，我有几问: 1、所有存量基本不能在五年内交易你怎么得出来的？海南2018年3月30日才出台的五年内禁止交易政策，且针对的是此政策出台后购买的房子。而4月22日就全岛限购了！说破天也就这20多天的房子近期不能交易！麻烦你抽点时间普及下政策。
丁先生666：举报 2018-09-14 12:11:58 评论
2、今年海口已经没有大规模棚改了，以前预计的棚改项目都延后了，且没有确定时间，麻烦你再动手查一查。另外西海岸这片，你问问海南本地的有几个人愿意过来住的？没有一点本地人需要的生活气息。
丁先生666：举报 2018-09-14 12:14:45 评论
3、购房需求爆发性增长你的依据在哪里，你有没有做过市场调研了解作为依据？现在卖房的都快急疯了你了解吗？价这么高，下面市县的你看几个人能有资金过来买的？
丁先生666：举报 2018-09-14 12:16:24 评论
4、傻多的问题就在于，不了解政策，不了解市场，一拍脑门一臆想，妥了，房价明年还要涨。
丁先生666：举报 2018-09-14 12:19:52 评论
5、另外补充一点，2017年之前在海口买房的，价位基本在4000至9000元之间入手的，现在眼看政府限价，并且目前价位已经有利可图了，你说想要出货的还等什么？
天之公2019：举报 2018-09-14 13:34:21 评论
评论丁先生666 ：你跟一个中介讲什么道理？
丁先生666：举报 2018-09-14 14:13:11 评论
评论天之公2019：呵呵，你说的有道理

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作者：rzs1981 时间：2018-09-14 13:07:54

　　好吧楼主就赌100块安居客2手房房价明年的今天是高是低如何？

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丁先生666：举报 2018-09-14 13:13:48 评论
不是不敢跟你赌，戒赌了。约顿酒行，输了的请客。
天之公2019：举报 2018-09-14 13:35:51 评论
评论 rzs1981：中介挂价和成交价相等么？你没卖买过房？

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作者：rzs1981 时间：2018-09-14 13:18:46

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丁先生666：举报 2018-09-14 13:20:00 评论
??
丁先生666：举报 2018-09-14 13:20:08 评论
评论丁先生666：好的

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作者：rzs1981 时间：2018-09-14 13:23:49

　　傻空最大的问题就是，以为只要房价一跌，立刻所有买房的人都要把自己的房子卖了变现。说实在的从逻辑上前几年房价下跌的理由更充分，经济下行，去产能，过度开发，政府债务违约，股债汇三杀等等。。现在人民币贬值初步走稳，美国打贸易战未来很可能造成美元崩盘，现在看空人民币资产标的不理智。城镇化远没有走完，打掉了城中村，剩下的房子还能便宜卖你，还活在4000-9000的时代，你怎么不看看那时候你挣多少钱呢。

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丁先生666：举报 2018-09-14 14:10:32 评论
地方市场政策情况辩不过，又从大局面出发了，我不想多费口舌了，咱们看结果。
天之公2019：举报 2018-09-14 15:30:46 评论
评论 rzs1981：你个逼人，这次房价非跌得你们哭爹喊娘。国家债务的大坑等着你们这些蠢货去填。
天之公2019：举报 2018-09-14 15:33:05 评论
评论 rzs1981：你们就是政府案板上待崽的肥猪罢了。
ty_上升的火箭：举报 2018-09-14 19:34:52 评论
评论天之公2019：骂的畅快淋漓！好！哈哈哈

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作者：开着mini一路向南时间：2018-09-14 15:53:32

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作者：rzs1981 时间：2018-09-14 16:37:13

　　现实社会里面目前来看，有房的大体来讲比没房的过的要好很多，真是天塌下来，砸的不是那些家境殷实有固定资产的房奴，真正砸掉的是那些总是想不劳而获投机取巧认为比别人聪明的傻空。改革开放这么多年，买了房子的有几个破产的，很多中产得了大病，没关系，把房子卖了还可以从头再来。没房的靠银行存款的三瓜俩枣，总想着股市汇市债市甚至P2P，理财啥的，最终到头来户头里不过几十万，一场大病全干光。傻空总是不断的期待多军能错一次，哪怕就是一两月的下跌在他们眼里面也是胜利，跌了2-3个月下跌个10%一涨50%在他们眼里也是跌了，喊爹是常态，根本不看数据。就目前来看，海口还是处于普涨阶段。学区房，海景房和所有的普通楼盘还没拉开档次，真的到涨不动的时候，正常学区房海景房应该是普通盘的三到四倍，到见顶的时候至少也要拉到四倍以上的价钱差距。而现在还没有分化，怎么会下跌。

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丁先生666：举报 2018-09-14 17:02:24 评论
呵呵，我发现您这人挺有意思的，还挺记仇。
天之公2019：举报 2018-09-14 17:58:56 评论
评论 rzs1981：懒得理你，有种就赶紧买房去。忽悠别人自已不动，不是穷就是坏。再说一次，明年三月就是炒房奴的最后日子。
ty_上升的火箭：举报 2018-09-14 19:36:52 评论
这个人是中介。不必和马上就失业的人废话了。

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作者：流年若失时间：2018-09-14 19:40:05

　　海南省海口市闲置土地较多，土地督察整改责任落实不到位。闲置土地194宗，面积853.33公顷(1.28万亩)，分别占海南省闲置土地宗数、面积的17.8%和15.09%。对2015年至2017年土地督察指出的问题整改不力，仍有21个问题尚未整改到位。2017年被列为重大问题要求整改的美安科技新城美安华府项目，在督察整改期间，仍继续违法占地建设，现已基本建成。

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作者：rzs1981 时间：2018-09-14 19:48:18

　　帮两位回忆回忆17年二位的言论，也让群友看看多么厚颜无耻添个逼脸来这边叫嚣要打脸的是什么货色。

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ty_上升的火箭：举报 2018-09-14 20:46:16 评论
哈哈哈，你咋不把限购限售也拿出来晒晒，帮助政府回忆回忆哦？哈哈哈哈哈小子，天黑喽，西边的太阳就要下山喽，我就看你小子还能吹多久。哈哈哈！
ty_上升的火箭：举报 2018-09-14 20:55:40 评论
2017年正是因为海口政府不作为，控制房产价格不利，才在2018年被中央第二次约谈，这个事情，你这个死中介怎么不哔哔嗯？哈哈哈哈，快年底了，我就看你小子的脸怎么肿的！
丁先生666：举报 2018-09-14 23:39:19 评论
他们说的现阶段看来也没问题啊。

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作者：rzs1981 时间：2018-09-14 19:55:12

　　目前钢筋水泥人工比15年都翻番了，地价就更不用说了，想房价降到1万那是绝对不可能的，15年建安成本1900一平的时候，就已经8000多了，现在翻番了你还指望降？

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ty_上升的火箭：举报 2018-09-14 20:47:34 评论
限购限售，限购限售，限购限售，你海南人有多少没房的？哈哈哈哈哈哈，不会全岛居民都是刚需吧？啊？哈哈哈哈哈
欢哥369：举报 2018-09-15 20:58:54 评论
93年海南的房价降下来，跟建安成本有关系？商业活动还是跟供需关系大一些。现在全靠海南人买房，除了拆迁外，海南有几个人手里没房的？而且海南人喜欢去镇上买地盖自己的房，也不大喜欢买商品房。

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作者：ty_上升的火箭时间：2018-09-14 20:48:52

　　这个中介真是傻的可怜，全中国都知道房地产最辉煌的日子就快结束了，这个小子到现在还在死吹房价，啧啧。真是太可怜了。哈哈哈哈

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丁先生666：举报 2018-09-14 23:41:14 评论
我在别的论坛见过一种人，就是自己有房急于出货，就一直唱多，房子卖掉以后，发帖说自己出货了，然后谢天谢地的。

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作者：rzs1981 时间：2018-09-15 02:27:21

　　17年中旬房价还在1万以下。跌一半是5000楼主你认为海口的房价可能会跌到5000吗,连成本都不够。睁着眼睛说瞎话我也无话可说。

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丁先生666：举报 2018-09-15 06:06:12 评论
你就是睁眼瞎，我写的内容根本不看的，自己在这杜撰。你就继续忽悠。
千禧年登岛的陆哥：举报 2018-09-17 17:02:46 评论
评论丁先生666：有些人喜欢凭想象来说话。楼主的观点与个人看法比较一致。

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作者：rzs1981 时间：2018-09-15 02:33:50

　　明年我大胆预测，房价稳中有升，租房价格将一飞冲天，应该比今年会有大约30-50%的涨幅。主要依据是1，房价上涨，外地人限制购房只能租房，2、打掉城中村，低成本房屋减少，3江东严格控制建设，政府打击房地产市场，新增房地产投放量减小，4，建设自贸港政策落地，吸引企业落户外来人口爆发式增长。

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作者：千里冰万里雪时间：2018-09-15 07:27:26

　　@疤嘉 2018-09-13 17:12:28
　　分析过于片面，只是站在购房人的角度分析，而实际情况购房人处于市场弱势群体没有对价格把控话语权，故你基于这个角度对房价的预测势必不会准确的。
　　１、基于历史发展观看，社会是发展的房价势必也是发展的。
　　２、从资源角度来看土地资源是有限的，稀缺资源势必会升值来彰显它的价值。
　　３、从房价向上的根本根源来看，稀缺的土地资源、越来越城市化的推进、地王一批一批前仆后继的突破新高，房价的根基在涨，房......
　　-----------------------------
　　塞肚使

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作者：rzs1981 时间：2018-09-15 07:55:59

　　海口的购房主力从来都不是海口本地人，三亚更是如此，拿海口本地人不愿意去西海岸住说事完全没有任何道理。事实上随着西海岸医院学校购物中心的完善，西海岸那边的居住条件正在大大的改善，就我所居住的小区，也是有大量本地人购房的，因为是学区。而你说大规模棚改叫停，事实上光是去年拆的城中村已经是体量惊人，且自建房控制的严，椰海大道以南绕城高速以北被划为生态保护区之后基本上不可能有什么增量自建房，城中村是拆一个少一个。五年内交易的税费比较高，现在网签管的严，基本上杜绝那种更名的可能，所以炒卖五年内房产的利润并不高。你的问题我说的很清楚，在海口买房的10%参与到二手房交易的不错了。并不会跟你想象的行情一坏大家全都争相卖房。你们高估了海口炒房的比例，自然觉得市场行情有波动就会造成大量房源涌入二级市场。事实上海南从去年开始打压楼市，基本杜绝了外省人购房的渠道。。。即使这样，本省源源不断的购买力仍足够支持海口楼市，我建议楼主去琼南地区看一看，现在从琼海到东方画一条线，南边基本没有比海口便宜的。海口对比南部各市县确实是价值洼地。

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天之公2019：举报 2018-09-15 09:13:22 评论
评论 rzs1981：你从第一句话到结尾，前矛后盾。就你这蠢货水平，赶紧想办法割肉卖房去吧。早了说不定还赶得上。
释然天宇：举报 2018-09-15 09:35:54 评论
层主，心中有佛世界皆佛，心中是粪满眼皆粪。退出界面关闭电脑，该是什么依旧是什么。何必理论呵呵

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作者：揍死渣男时间：2018-09-15 09:47:40

　　海口是海南省省会城市，即使大陆人购房减少，下面市县的有能力的也希望在海口买一套房，现在政府批地减少，楼主还希望房价降到一万三，我觉得这是天方夜谭（当然老破小的房子除外）

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丁先生666：举报 2018-09-16 09:42:00 评论
老破小方面，有些大厦什么的目前都跌到一万内了。新房跌到一万三不是没可能，接着往后看。

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作者：神无念2018 时间：2018-09-15 19:02:48

　　海口市长说了海口五年内房价控制在5万一平米之内，也就是说五年之后如果海口房价不超过五万就阿弥陀佛了！

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丁先生666：举报 2018-09-15 19:14:35 评论
你这又是哪个路边社杜撰的，哪个市长说的，你听谁说的？
长路漫漫醉酒当歌：举报 2018-09-16 13:27:19 评论
评论丁先生666：你跟这种受迫害妄想症的人有啥好计较的，他每天都当市长。

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作者：欢哥369 时间：2018-09-15 20:53:07

　　这么简单的事，用那么长编大论吗？如果光靠海南人买房，海口的房介必跌无疑，而且是大跌。如果那天正负顶不住了，限购放开，海口的房价上三万很正常。一切都掌握在届堂之中。

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丁先生666：举报 2018-09-16 09:16:58 评论
按你的逻辑，房价在2012年到2016年不限购的时候就该涨了。一两句话是说不清楚的。
天之公2019：举报 2018-09-16 16:13:19 评论
评论欢哥369：这是个糊涂人，现在这全国的经济形势，保命保生存吧。还谈房子？能把房贷维持住就是英雄。

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作者：雨后钓江南时间：2018-09-15 21:17:48

　　楼主的文章逻辑清晰，有理有据，让人信服。学习了！！！！

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丁先生666：举报 2018-09-16 09:13:56 评论
谢谢

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作者：觅晨孤帆时间：2018-09-16 13:24:13

　　贫穷限制了房空的想象力和世界观……

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天之公2019：举报 2018-09-16 16:14:58 评论
评论觅晨孤帆：你不全款买房去，就不是你爸的崽。

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作者：tngal 时间：2018-09-16 19:13:31

　　同样是滨海城市，厦门房价5万8万。
　　海口才1万多，就喊泡沫。

　　房价过低势必造成造成土地成交价格过低，是贱卖国有资产，以后同样要追责。

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作者：bit331331 时间：2018-09-16 20:38:42

　　房价多少都买不起，我就希望物价不要涨，饭现在都吃不起了

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作者：夜的笫七章时间：2018-09-17 00:13:11

　　分析的很透彻，但是比较理想。海南未来几年建设有很大的不确定性，中央给重大利好政策或者省委省政府本土改革建设有实质性突破都会迅速拉抬房价，另一方面海口城中村、老城区居多，旧城改造持续不断，棚改资金会源源不断入市，更多的是稳房价而不是降房价。随着海口片区发展的纵深推进，分化会更加明显而不是整体的涨或跌，之前超过本身价值的一般性房源更多的是回归合理区间，重点区域房源则是蛰伏期，等待着突然爆发那天的来临。

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楼主：丁先生666 时间：2018-09-18 13:35:59

　　楼上说的有道理。

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（大概率事件）海口市2019至2020年房价预测，立帖为证

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