真实情况:买房和租房,到底哪个更划算?

楼主:爱你并痛着 时间:2019-05-20 11:27:39 点击:9138 回复:44
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  近日,居易研究院发布的《一季度50城租金收益率研究报告》显示,北上广深这4个一线城市租金收益率分别为1.8%、1.8%、1.9%和1.6%。

  很明显,一线城市的租金收益率都低于2%,这种收益率微乎其微。

  但在很多房东痛斥租金收益率过低的情况下,在大城市租房的人却在痛斥房租高、租不起。

  到底真实的情况如何,是租房更划算,还是买房更划算呢?

  寒酸的房租收益率

  所谓租金收益率,是指一套房子的年租金收益与该套房产的市场价格之比。

  这个数值的倒数就是平时大家讲的“租售比”,也就是如果将房子租出去,凭借租金要经过多少年才能把买房的钱赚回来。

  举个例子,如果租金收益率为2%,租售比为50,也就是说,在租金不变的情况下,这套房子需要租超过50年才能回本。

  那么,目前各个城市的租金收益率到底如何呢?

  《2019年一季度50城租金收益率研究报告》显示,今年一季度,50城租金收益率为2.4%,环比下降4%,同比下降7%。

  说实话,如果买一套房子拿来出租的话,这样的收益率也就是余额宝的水平!

  我们都知道,房租一般只会涨不会跌,所以租金收益率下降,只能说明总体房价还是在微涨。

  这50个城市是中国最具代表性的城市,也就是说,如果到这些典型的城市买房,将房子租出去,不考虑房租的涨跌,普遍需要40年才能收回本。

  具体这50个典型城市的租金收益率见下图。

  

  从上图可以看出,50城中,租金收益率最低的是厦门,收益率仅为1.3%;租金收益率最高的是西宁,收益率达到3.7%,是厦门的3倍。

  也就是说,在厦门买一套房子之后,将房子出租出去,需要83年才能收回成本,而西宁则只需要27年。

  上图也显示了另外一个真相:弱二线城市、三线城市的租金收益率相对比较高,而一线城市和强二线城市的租金收益率都比较低。

  为什么一线城市和强二线城市的租金收益率会低呢?

  因为这些城市的房价近几年上涨的速度远比房租上涨幅度要大,所以造成了一个畸形的结果:租金收益率比较低,但租售比又很高。

  换句话说就是租售比比较高了,需要更长的时间才能收回买房的成本。

  国际上的标准是,一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16-25之间,也就是说,如果一个房子,超过25年才能收回购房成本,就证明房产泡沫已经显现。

  相比较而言,我国动不动超过50的租售比只能说明我们的房产泡沫是真的非常大,如果以后房价没有飞涨,仅将房子租出去,似乎有点不划算。

  租金收入比畸高

  上面的数据也说明了,我们国内的房子租金其实相对比较低,但是在北上广深租过房子的人都知道,租房也不容易,租金也很贵。

  那么当下,各城市的房租到底贵不贵呢?我们先来看一个表格。

  

  先说明一下,上表的房租收入比是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。

  从上表来看,具体城市来看,2018年,北京人均房租为3379元,房租收入比为60.1%,深圳人均房租为2866元,房租收入比57.7%;上海人均房租为2726元,房租收入比为47.6%;广州人均房租为1942元,房租收入比为36.9%。

  整体来看,我们国内的房租收入比在20%-60%之间,一线城市和强二线城市的房租收入比一般超过30%,尤其是北京、深圳这两个城市,房租收入比超过50%。

  这说明了,在大城市工作的我们,每月大概需要花费30%以上的钱用来缴纳房租。

  经济学专家认为房租收入比在25%以内是合理的,房租收入比在25%-30%处于居民可以承受的范围之内,一旦超过30%则表明房租压力过大。

  毋庸置疑,在大城市租房的年轻一族的痛苦感十足,很多人有这样的感觉,每到缴纳房租的时候,都感觉钱包一紧,感觉你在哭房东却在笑。

  现在看来,就算我们租得了房子,依然没有了生活。

  更可怕的是,去年以来,一线城市的房租还在大幅上涨,很多农民房被长租公寓收入囊中,经过一翻装修,就以更高的价格租出去。

  这不禁让人有一种感觉,曾经追不上房价,以后可能连房子也租不起了。

  买房还是租房划算

  上面,租金收益率和租金收入比这两组数据说明了一个赤裸裸的现实:租房不易,买房更难。

  房东也好,租客也罢,大家的日子其实都不好过。

  日子已经如此艰辛,那么我们到底是租房划算,还是买房划算呢?

  如果单纯从租金收益率来看,毋庸置疑,租房更加划算。

  但问题是租金收益率是按照当下的租金与当下的房价相比较,而不是该房产购入时的房价做比较的。

  举个例子,现在广州300万的房子,租出去一年只能租5.4万(月租金4500元),其租金收益率为1.8%。

  也就是说,在租金不变的情况下,这套房子需要租出去55年才能收回购房的款项。

  但是,如果在未来,房价上涨,租金同时也上涨,那么租金收益率也会随之上涨。

  假如,现在一套300万的房子,10年后,年租金上升到12万(月租金10000元),那么跟购入房子的原价相比,租金收益率就变成了4%。

  虽然这个租金收益率不算高,但是随着时间的推移,租金收益率只会越来越高。而且国家在发展“租售并举”,也在规划房地产税的征收,房租在未来大概率是会有大的涨幅的。

  还有一点需要注意的是,买房有信贷支持,相当于用未来的钱、凭空创造一笔钱去支付现在的购房款,虽然还要偿还利息,但是房贷是一笔便宜的钱,利率比真实通货膨胀率低得多。

  但租房就不一样,是实打实的现金支付,房租会随着房价的上涨而上涨,你都需要用当下的钱来偿还房租。

  当然,以上这些都建立在房价会上涨的基础上。

  但未来房价还会像过去那样暴涨吗?答案当然是会。

  现在的房价总体是没有大涨,甚至有些区域还有微跌趋势,但现在是政府的调控暂时压制了价格。

  在我看来,一些人口净流入的城市的房价依然有上涨的趋势,只是涨势不再疯狂,但长期来看,具备上涨的趋势,至少有保值的投资价值。

  除此之外,房产也绑架了更好的教育、医疗资源,如果你想享受这些资源,也逃不了购房的命运。

  所以,从长期来看,购房比租房是更加划算(当然得有一笔首付款),但是买房的前几年,负担会更重,但是租房的负担一直都不会太轻。

  对首套房的刚需而言,买房苦一时,租房苦一世!

  其实,无论你是租房还是购房,日子都不会过得太舒服,都只是被高房租压垮的租客、被高房价摧残的房奴。

  说到底,经济繁荣发展的背后,是我们这一代人的负重前行,是我们用血汗钱一点点打造而成的。

  这或许就是我们这一代人的宿命吧。

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作者:ouzhewei 时间:2019-05-20 12:15:48
  有钱付首付的话,买划算。原为房租会越来越贵,但房贷每个月该还的钱几乎是不变的。
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作者:袁草民 时间:2019-05-20 12:58:00
  原来我们这里的“城市房租收入比”这么邪乎,谢谢楼主分享数据。
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作者:卖燕窝的小乞丐 时间:2019-05-20 13:16:55
  该买还是要买的,算数据的话很多东西都不合算的,但是没必要弄那么精,人生难得糊涂
作者:禾城小松鼠 时间:2019-05-20 13:38:57
  如果城市化已经完成,那么租房和买房除了房子附加的功能外,本质上没区别,租房的成本会更低。一套300万的房子,租一辈子60年,每年5万,成本是300万。而买房成本是500万,还没算折旧。所以国外成熟国家大家租房的居多。
  但如果一个国家还在城市化进程中,那么买房的增值是很可观的,而租房租金会越来越贵。肯定是买房合算。但最后一波肯定会被坑在高点,尽量别追高。
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作者:迷茫中的小杨 时间:2019-05-20 13:45:23
  分母在限制的增大,当然得数会变小!
作者:休闲欢乐2018 时间:2019-05-20 14:01:54
  上涨期间,买房为好,下跌期间,租房好
楼主爱你并痛着 时间:2019-05-20 14:34:13
  @ouzhewei 2019-05-20 12:15:48
  有钱付首付的话,买划算。原为房租会越来越贵,但房贷每个月该还的钱几乎是不变的。
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  不是有句话说吗,交给房东的钱,是给房东买房了
  • ouzhewei: 举报  2019-05-20 15:03:48  评论

    对啊,所以,买房比租房划算。当然廉租房公租房除外。其实现在人们买房最大的障碍就是“首付”,如果可以给无房者0首付,全额贷款买房,相信更多的人会买房。
  • 血在烧8800: 举报  2019-05-21 00:50:13  评论

    "举个例子,如果租金收益率为2%,租售比为50,也就是说,在租金不变的情况下,这套房子需要租超过50年才能回本。" 问题在于 50年后成本收回来了 另外还有一套房子 这样一想 买了房子也不错呢 呵呵
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作者:onlymagicli 时间:2019-05-20 15:18:50
  租售比根本就是个伪命题,提这个词的人其心可诛。这个词有一个前提就是你得有跟房价相等的现金,你才能把这么多现金去算收益率,然后跟收租金的受益比较。还得有个前提是本金不变,也就是说房价不涨。想想可能吗?别说房租了,就是买了放那里养老鼠,房价涨的部分受益就已经高于理财了,否则那么多有钱人也不会去拼命买房了。
  没房的人更别去想什么租房比买房划算的事情了。你连本钱都没有,谈什么收益率?你每年都租房,那房租都赶上月供了,也就是说你只是多花了个首付的钱,就永久的拥有一套房了。还在那脑子不清楚的跟有钱人一样去想收益率。真是脑残。
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作者:天涯里的百合 时间:2019-05-20 16:26:16
作者:六全六美男银 时间:2019-05-20 16:54:28
  第一,买房住得安心,踏实。
  第二,老年无依无靠时,房子能卖成钱,去进养老院。
  当然,买房子所承受的负担,是租房子不能比的。
  所以,看个人的实际情况和个人的想法吧。
作者:迷题360 时间:2019-05-20 17:09:23
  如果你2016年买海口房,到2018年翻倍,就是收回成本了,快得很
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作者:回到现在153 时间:2019-05-20 17:22:30
  等你60以上了,看看还有几个房东会租房给你吧。
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作者:咸阳楼司令 时间:2019-05-20 22:00:17
  目前状态楼主说的没错,改革开发,大批农村人进城,这导致城市发展过快,人口宏利升高,任何东西的发展,都是围绕人口出现的。
  所以一线城市的房价飙升,大城市改革,发展都比较好,因为经济水平高了。 现在内地也慢慢发展起来了,很多人从一线城市返回到老家,因为老家的商机相对来讲也大了,依托物流,互联网,所以他们回家创业也比较多。一线城市的房价基本得到稳定,并不像以前几倍几倍的增长。 反而二线城市的房价开始飙升。 这都是跟人口宏利有关系。
  到一定时候,人口老龄化出现,人口宏利消失的时候。 房子的价格必然有一跌,只是这个时间还是漫长的。
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作者:万人空巷心思梦 时间:2019-05-20 22:25:35
  租房,虽然寄人篱下的感觉不好受,但是我们不是蜗牛,没必要背负着房子走一辈子!
作者:临窗观雪不觉寒 时间:2019-05-21 00:33:52
  有条件多数人会买房,买好房子,多买几套~~没钱的,租房最合适~~至于有钱就是不买房喜欢租房住,这个就跟丁克差不多,少数,但是人家乐意~~
作者:性福的马甲1 时间:2019-05-21 08:58:21
  @onlymagicli 2019-05-20 15:18:50
  租售比根本就是个伪命题,提这个词的人其心可诛。这个词有一个前提就是你得有跟房价相等的现金,你才能把这么多现金去算收益率,然后跟收租金的受益比较。还得有个前提是本金不变,也就是说房价不涨。想想可能吗?别说房租了,就是买了放那里养老鼠,房价涨的部分受益就已经高于理财了,否则那么多有钱人也不会去拼命买房了。
  没房的人更别去想什么租房比买房划算的事情了。你连本钱都没有,谈什么收益率?你每年都租房......
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  是的前提必须是有全款买房的资金,现在大额理财保本的利润是4.5%左右,高于租金,看起来是比租金合算,但是如果你所在地的房产还有上涨空间,这个收益率就要考虑了。如果上涨空间少,那理财才是好的选择。而且这一切要建立在你有一两百万买房资金,而且自己又有房产居住的情况下才能成立!
作者:carol320326 时间:2019-05-21 10:27:59
  房子是用来炒的 忘记它的金融属性符合市场规律么
作者:shidx85 时间:2019-05-21 11:22:44
  房子的附加价值怎么计算???
作者:sony1272 时间:2019-05-21 12:02:20
  房价永远不变的话,租房划算些
作者:荷在水中央 时间:2019-05-21 17:35:00
  买房是投资,租房是消费。

  懂了吗?

  投资就是钱的另一种保值升值的过程,消费是什么你懂。。。。。。
作者:遮天蔽日好热个天 时间:2019-05-22 08:24:24
  租房,特别是后期新生人口衰减房屋大量空置的时候,买方市场会慢慢来临
作者:千里考拉 时间:2019-05-22 11:18:32
  先回答一下,在你能全款购房或者能支付首付购房的情况下,你会租房还是购房?会觉得租房划算而去租房吗?
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作者:海南村里人 时间:2019-06-11 09:29:50
  在2008年深圳某牛人租房论席卷长江两岸。2009年,此人万夫所指!我至今还记得那露出獠牙的魔鬼!
  海口2008年2000-3000起价楼盘比比皆是。十年过去了。租了十年的房人们啊!你们有一丝回报吗?买了十年房的房东啊!当年月供800很辛苦,而今日你的房子能租3000每月了吧!而你的房子价格呢?有15000左右了吧!

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