买地都会收入大降。可怕。

楼主:ty_上升的火箭 时间:2021-11-25 13:30:50 点击:4579 回复:18
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楼主ty_上升的火箭 时间:2021-11-25 13:31:55
  水辰光,我是房跌,我就问你们怕不怕啊?哈哈哈哈




  地方卖地收入大降 一些基层财政收支矛盾加剧
  地方卖地收入大降 一些基层财政收支矛盾加剧
  2,412
  原标题:地方卖地收入大降,一些基层财政收支矛盾加剧︱财税益侃

  土地出让收入今年全年将依然能够接近正增长,对地方财力的主要冲击在明年上半年。

  “今年前10个月地方土地出让收入同比下降在70%左右,对我们当地财政冲击很大。”西部一位地方财政人士告诉第一财经。

  在严格的楼市调控和房企资金紧张购地意愿下降等多重因素影响下,越来越多的地方政府国有土地使用权出让收入(下称“土地出让收入”)开始明显减少,这对那些依赖土地出让收入的地方不是件好事。

  尽管前10个月全国土地出让收入依然维持个位数增长,但下半年以来收入持续负增长让不少地方财政承压,机构数据显示前10个月有23个省份土地出让金收入与同期相比下滑。一些土地出让收入下滑明显的基层政府,财政可支配收入减少,收支矛盾加剧,当地政府城市投融资平台公司(下称“城投”)的融资能力也将下降,偿债风险上升,基础设施建设投资受影响。

  土地出让收入有一定滞后性。粤开证券研究院副院长罗志恒对第一财经分析,明年土地财政形势会更加严峻,大概率是负增长,具体情况取决于房地产调控的节奏和力度。

  为了应对土地出让收入下降,不少地方挖潜增收,削减不必要的各类支出,暂停或压减项目投资,盘活各类存量资金,以实现今年财政收支平衡。

  土地财政受冲击,明年更明显

  近些年税收增长相对乏力,地方政府越发依赖卖地收入,以维持支出,这也被称为土地财政。

  财政部最新数据显示,今年前10个月,地方政府政府性基金中的土地出让收入为59371亿元,同比增长6.1%。

  今年以来土地出让收入规模依然处于历史高位,且保持增长。但实际上土地出让收入增速快速回落,一些基层财政受冲击较大。

  国盛证券研究所首席固定收益分析师杨业伟表示,年中以来土地出让收入增速转负,同比增速下滑逾10%,8月甚至接近下滑20%。高频数据显示,目前百城供应土地占地面积同比跌幅在50%左右。

  中泰证券研究所数据显示,2021年31省(自治区、直辖市)前10个月成交地块的土地出让金中,只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长,其余23个省份土地出让金同比下降,其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。

  罗志恒表示,今年土地出让收入同比增速持续下滑,与去年基数前低后高有关,但更主要的是土地市场已经遇冷,即房地产强力调控导致土地流拍撤拍率上升、土地成交溢价率快速下滑。

  他进一步分析,从供给端看,重点城市通过调整溢价率上限至15%、严查资金来源等举措,优化土拍规则,延迟供地,整体供地节奏后移。比如北京、上海、杭州、深圳等多地推迟了第二批集中供地时间。

  “从需求端看,金融机构对房企惜贷、商品房销售持续下滑,限制了房企的购地能力。而房地产调控政策持续,高负债高杠杆经营的激进经营模式已成过去式,房企拿地意愿下降。”罗志恒说。

  央行数据显示,2021年三季度末,人民币房地产贷款余额51.4万亿元,同比增长7.6%,低于各项贷款增速4.3个百分点,比上季末增速低1.9个百分点。

  前述西部某市财政人士告诉第一财经,在贷款收紧后,房地产开发商资金链紧张,拿地意愿下降。另外9月《土地管理法实施条例》实施后,土地审批等政策有调整,一定程度上影响供地。

  杨业伟告诉第一财经,土地出让收入下滑主要是由于房地产企业资金紧张,拿地意愿和能力不足。房地产销售第三季度以来快速回落,同时,恒大等风险事件导致房企融资环境恶化,债务净偿还。资金不足情况下拿地增速快速回落,房地产土地购置面积目前单月跌幅在20%以上,导致土地出让收入增速回落。

  财政部土地出让收入数据存在一定滞后。因为房企签订土地出让合同价款到实际将资金缴入国库需要一段时间,因此不少专家认为下半年土地市场遇冷对收入的影响,会在明年甚至后年得以体现。

  杨业伟表示,土地出让收入今年全年将依然能够接近正增长,对地方财力的主要冲击在明年上半年。

  财政收支、城投承压

  中部一位地方财政局长告诉第一财经,今年以来当地土地出让形势不好,给当地财政造成较大压力,地方政府投资项目的资金来源更窄。

  “土地出让收入对地方影响较大,能够占到地方综合财力的四成左右。土地出让收入下滑将导致地方财力不足,进而降低地方政府偿债能力,城投风险将有所上升,特别对土地财政较为依赖地区的城投来说更是如此。”杨业伟说。

  罗志恒认为,根据地方土地财政依赖度和债务率高低,土地出让收入下滑造成的影响有所不同。

  他表示,高土地依赖度、高债务率地区,以天津、贵州、湖南、广西、福建为代表。土地市场降温主要影响地方政府融资能力,财政压力、城投信用风险上升。土地财政收入不仅是地方政府举借债务的担保,也是偿还地方政府债务的重要资金来源,对于高土地依赖度、高债务率的省份,土地市场降温的主要影响在于地方政府以及辖区内城投的融资能力下降,债务还本付息压力上升。

  而对浙江、江苏、山东、广东等高土地依赖度、低债务率地方来说,罗志恒认为,土地出让收入减少对当地基建投资的影响更大。这些省份土地财政收入的用途,更多是直接用于城市的基础设施建设或者注资成立地方融资平台,为城市的基础设施建设向金融机构融资,因此土地市场降温对这些省份的影响更多体现在投资端。

  另外,罗志恒表示,对于辽宁、云南、内蒙古等低土地依赖度、高债务率地区,无法通过卖地为地方政府“输血”,可能通过发债缓解收支压力。而土地依赖度和债务率都较低的江西、甘肃、山西等地,受土地市场降温的影响相对较小。

  目前为了应对土地收入下降带来的冲击,不少地方主要通过增收减支来做到收支平衡。

  在增收方面,在依法依规前提下,强化税收征管,实现应收尽收。加快土地收储进度,提高供地规模,催收欠缴地块成交价款。另外,还要盘活存量财政资金,加快部分资产处置增收等。在减支方面,继续坚持政府过紧日子,压减一般性支出和项目支出,暂缓安排相关支出等,来将资金重点用于保民生。

  罗志恒建议,地方政府要进一步改善营商环境、推动当地产业转型、持续吸引人口流入来优化税基,进而提高财政的可持续性。同时,还要优化支出结构,压缩一般性支出,实施全面预算绩效管理,提质增效。

  “未来地方政府比拼的不再是土地多寡和政策优惠程度,而是地方政府统筹治理的能力、筑巢引凤的能力,以及激活企业和高技能人口积极性的能力。”罗志恒说。

  杨业伟认为,应对土地出让收入下滑,一方面需要拓展地方政府财力,适当增加中央转移支付和地方债规模,特别对财力较弱又依赖土地财政的区域;另一方面,要保障房地产市场平稳发展,避免土地出让收入在较长时期内失速下滑。
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作者:迷题360 时间:2021-11-25 16:12:35
  即将启动关门打狗模式,卖不出去也租不了几个钱,马上房产税要落实。本来宅基地建房是不收税的,拆迁拿多套房的要傻了。


  近日海南,发生了一件可惜的事儿,澄迈县老城镇一套独门独院的住宅1196万拍卖,降价429万,还是没人要,流拍了。房子位于海南省澄迈县老城镇盈滨村地段王府花园B2幢。 建筑面积:567.74平方米,房屋所在楼层1-3层,总层数共3层。房屋户型:1层:1房1厅1厨1卫1车库;2层:4房1厅3卫2阳台;3层:1房1厅1卫2阳台。房屋朝向:南北,评估价 :1196万,起拍价 : 767万,折合每平米13527远,共有25 人设置提醒,1040人围观,最终却无1人出价,花767万在澄迈买房子划算吗?这种独门独院的房子真的不香了吗?
  • ty_上升的火箭: 举报  2021-11-25 19:41:45  评论

    所以说,水辰光一伙太坏了,使劲骗人买房接盘。这无疑就是劝人上吊,他还满脸堆笑的递上绳索。
  • ty_上升的火箭: 举报  2021-11-25 19:45:18  评论

    这么多人就算是有人想开玩笑出一个价格,都有可能立马成交。那就砸在手里喽。
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作者:sanddy2020 时间:2021-11-26 00:36:23
  上面这几个底层,实在很有喜感。
  我知道我不应该笑,可是我真的忍不住,哈哈哈哈.........
  讲真,我始终不明白为何穷人总是质疑富人的判断和选择,
  这些底层更应该思考的难道不是彼此“产生这种差距的原因“么!!
  上面这几个也算是穷人里的另类,另类中的败类....
  我有预感楼下也是底层,
  楼下开始接龙了
  • sanddy2020: 举报  2021-11-26 00:45:07  评论

    顺便说一句。那个谁,那个.....对就是你,火贱,你出来一下。我很有必要跟你科普一下。从会计学来说,“买地”属于支出,而不是收入。懂?,,你语文是体育老师教的?,,看过“大内密探零零发”没?,没看过吧?——“盲了就不要学人家爬那么高,会摔死你的老伯.....
  • ty_上升的火箭: 举报  2021-11-26 11:10:24  评论

    评论 sanddy2020:哈哈哈,我就想问问,你这种心甘情愿给人当干儿子的玩意,就这么快乐?来,冒牌玩意,讲讲你这个名字的来历吧。哈哈哈哈哈,你是我见过的最可笑的不要脸的东西啦。其实,你亲爹会很嫉妒你的改姓的。哈哈哈哈哈哈
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作者:海甸人在府城 时间:2021-11-28 21:16:04
  记者 党朝峰)27日上午,记者从中国共产党海口市龙华区第八次代表大会获悉,未来五年,龙华将围绕建设自贸港高质量发展示范区,全力打造现代产业发展引领区、一流营商环境建设样板区、全域生态文明综合试验区、现代化国际化城市建设先行区,推动经济高质量发展再上新台阶,力争地区生产总值突破1000亿元,年均增长保持在10%以上,人均GDP迈入高收入行列。
作者:海甸人在府城 时间:2021-11-28 21:17:54
  臭虫看不得人好,到处做盲流,想着天上掉馅饼。
  • ty_上升的火箭: 举报  2021-11-29 11:54:55  评论

    幻想天上掉馅饼,让房价天天涨的是你这种没脑子的蠢货吧。哈哈哈哈,大爷我提前就指出你们的房价是不可持续的。现在全中国,看来只有你们这号傻叉才看不明白啊。哈哈哈哈,活该!高兴的大爷我一头钻到你们说的桥洞里打滚去!哈哈哈哈哈
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楼主ty_上升的火箭 时间:2021-12-01 10:58:08
  哈哈哈,顶住!顶住!只许后退20%!哈哈哈哈哈,笑的我肚子疼啊。。。。



  有开发商断崖式降价,这个城市房协倡议:销售价不得低于备案价80%!
  有开发商断崖式降价,这个城市房协倡议:销售价不得低于备案价80%!
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  湖南省张家界(5.160, 0.03, 0.58%)市房地产行业协会于近日发布《关于促进我市房地产行业平稳健康发展的倡议书》(下称《倡议书》)。

  《倡议书》建议,房地产企业要积极承担社会责任,在销售过程中保证售房手续齐全,保证房源信息公开透明。同时保证房屋质量达标,严格履行合同约定。强化分销管理,不虚假宣传,杜绝高佣金分销带来的市场绑架,不恶意降价。商品房销售价格不高于备案价格,不得低于备案价格的80%。


  据媒体统计,今年截至目前,全国已经有21城发布了“限跌令”,其中包括湖南多个城市,如岳阳、株洲等。在这21城中,有的城市是直接发布行政命令,有的则是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签的方式。与这些城市不同的是,张家界此次是房协建议开发商不要恶意降价。

  张家界房协:少数企业断崖式降价

  张家界房协上述《倡议书》指出,突如其来的新冠疫情给各行各业带来了不小的挑战,房地产行业作为城市发展的基础产业首当其冲。部分企业为应对疫情影响不得不采取降价促销形式加快库存去化,合理的价格优惠势必会刺激销售,加速资金回笼,缓解企业困难并惠及广大民众。但是少数企业出现了断崖式降价的不正当竞争行为,恶意抢占市场份额,这就对全市整个房地产行业造成了极其不利的影响,严重扰乱了全市房地产企业的健康发展。

  图片来源:张家界房协微信图片来源:张家界房协微信
  《倡议书》提到,国家、省市相关部门明确指出要确保房地产行业的稳定发展,协会有责任对这些严重破坏市场稳定的行为予以指正。为充分贯彻国家有关政策,基于目前全市房地产企业经营情况,张家界市房地产行业协会向全体会员单位发出倡议。

  《倡议书》建议,房地产企业要积极承担社会责任,在销售过程中保证售房手续齐全,保证房源信息公开透明。同时保证房屋质量达标,严格履行合同约定。强化分销管理,不虚假宣传,杜绝高佣金分销带来的市场绑架,不恶意降价。商品房销售价格不高于备案价格,不得低于备案价格的80%。

  同时,房地产行业关系到国计民生,希望全体会员单位团结一致,积极响应政府号召,加强企业诚信建设,做到合法经营,努力创造行业健康有序的经营环境,促进企业长远发展。同时主动承担社会责任,为构建和谐社会,提升人民群众幸福指数作出应有的贡献。

  值得注意的是,今年暑假期间,正处旅游旺季的张家界因一场疫情关闭所有景区,并启动旅行团劝返和退费工作。在所有人员禁出张家界23个日夜后,张家界“重启”,各行业开始逐步恢复经营秩序。

  在上述《倡议书》发出之前,全国已有多个地方继续出台房价“限跌令”,包括湖南多个城市。

  8月9日,湖南岳阳发布今年全国首个“限跌令”,中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%,否则将不能网签。

  9月9日,据株洲日报报道,近日,有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房,严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈,并计入企业信用不良记录。


  11月1日,湖南永州市零陵区住房和城乡建设局发布《关于严禁低价倾销的通知》称,各房地产开发企业不得以任何理由私自低价(如低于成本价、变相降价)等倾销扰乱该区房地产正常秩序,否则将依法依规进行惩处。

  来源:三湘都市报来源:三湘都市报
  此前的10月12日,永州第一个“限跌令”出台。永州市下辖的东安县住房和城乡建设局针对部分房地产企业采取大幅度降价销售并明显低于市场正常价格销售新建商品房的现象,出台了《关于加强新建商品住房销售管理的通知》。

  根据第一财经不完全统计,截至目前,全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令,有的则是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外,绝大多数都是三四五线城市。

  今年以来,楼市低迷,融资艰难,房企迫切需要快速回笼资金,去负债,因此,打折促销意愿较过去显著增强,但随之而来的是大量的业主投诉。据财经杂志报道,多位业内人士表示,在限跌令从严执行的情况下,有些开发商会想办法变相降价,比如推出购房送家电、送车位等优惠活动。

  房企新招:“打骨折”的工抵房

  房价下行的压力之下,光明正大降价被“限跌”之后,房企们又想出了新招,“打骨折”的工抵房如雨后春笋般冒出。

  近来,“工抵房”“内部房源”等关键词挤满了房产中介的朋友圈。工抵房不仅在二三线城市频频现身,也在广州、南京等一线、新一线城市冒头。有媒体统计,近期广州推出工抵房的楼盘数量达到十余个,从郊区到主城区均有项目涉及。

  “工抵房”即工程抵账房,是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式。工程方需要的不是房子而是资金,因此在拿到抵押的房子后,往往会选择打折降价快速销售以回笼资金。

  工抵房井喷,除了因为开发商现金流压力比较大之外,另外一种情况则是打着工抵房旗号的普通在售商品房。

  58安居客房产研究院分院院长张波指出,部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”,而是普通在售商品房,为了回笼资金,要对价格进行调整,但又怕老业主形成很大的反弹情绪,这样一来也会以“工抵房”的名义来进行销售,是一种变相的降价促销行为。

  业内人士表示,这种情况下开发商一般会把促销房委托给当地中介出售,售楼处还是正常的价格,避免麻烦,这些房子需要特别关注产权问题。
楼主ty_上升的火箭 时间:2021-12-01 11:02:29
  传说中包租婆想涨价就涨价的场面在哪里?答:在蠢货水辰光和我是房跌脑子里。哈哈哈哈哈哈,连北京的房租都降价了,你们还有啥话说?哈哈哈哈哈



  实地探访北京租房市场:淡季成交量下降 中介“盼”租客登门
  实地探访北京租房市场:淡季成交量下降 中介“盼”租客登门
  原标题:实地探访北京租房市场:淡季成交量下降 中介“盼”租客登门 来源:中国证券报

  11月末,中国证券报记者对北京地区租房市场走访调研发现,目前处于淡季,北京地区租房市场成交整体处于低位,11月份成交量相比10月份明显减少,但租金价格未见明显下调,业主对于“降租”的态度普遍是“宁愿等一等”。

  房源较充足

  “现在是淡季,租客少、业主多。对于中介来说,目前这个时点更愿意看到租客登门。而旺季的时候,房子少,自然业主登门更受欢迎。”一位在立水桥附近从事租房业务多年的中介销售人员李梅(化名)对中国证券报记者表示,“如果有客户咨询市场情况,我们会首先问明身份,如果是租客,就很兴奋,因为淡季租客太少了。”

  李梅介绍,目前整租需求走低,但整租房源不多,不少整租房源被打散,分房间出租。同时,整租房源业主大多不愿意降价,带看成交率低,一些中介不愿意代理这些房源。

  “合租单间出租率相对较高,一些到期续租或换租的需求仍在。为了减少空租时间,合租单间的议价空间更大一些。”李梅对中国证券报记者表示,“目前合租单间报价在1000元/间至3000元/间,比旺季平均每间要便宜200元左右。整租房源降价空间有限,2居室报价在5500元/套至6000元/套,价格没有明显松动。”

  “业主有自己的心理预期,如果租客砍价太多,我们不能帮业主擅自出租出去,只能空着房子。”一位在南五环从事租房业务五年的中介人士王清(化名)对中国证券报记者表示,“虽然是淡季,但很多业主不愿意降价。整租房源一般都是长租,如果没有遇到合适的租户,这些业主宁愿等一等。”

  市场处于淡季

  市场处于淡季,叠加部分区域疫情波动等因素,11月北京房屋租赁市场呈降温态势。

  贝壳研究院数据显示,11月北京房屋租赁成交量环比减少超过10%。平均月租金水平为84.9元/平方米,环比微跌0.8%,同比上涨3.3%,租金水平自8月开始连续四个月下跌。

  从成交量看,11月北京有10个城区成交量均环比减少。其中,海淀、东城、通州、昌平及顺义区环比减少均超过10%。11月丰台、通州和大兴区租金水平环比持平或微涨,其余7个城区租金水平均环比下跌,但跌幅不超过4%。

  贝壳研究院指出,房屋出租难度提升,预计12月房屋租赁市场保持降温态势,租金水平或继续下跌。现阶段租赁市场处于传统淡季,高校毕业生租赁需求在6-8月集中释放,9月开始进入传统租赁市场淡季,预计12月租赁市场活跃度或继续下降。

  提升运营效率

  根据《北京市住房租赁条例(草案)》,住房租金显著上涨或有可能显著上涨时,北京市政府可以采取涨价申报、限定租金或租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平。一旦采取价格干预措施,出租人应当执行;拒不执行的,由市场监督管理部门依法处理。

  北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示,从统计数据来看,北京近年来租金波动幅度较小,市场保持平稳。上述条例是主要针对“租金快速上涨”的应对措施,防止在资本的助推下放大市场波动。

  此前发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确,城市住房租金年度涨幅不超过5%。

  北京市发改委、北京市住建委日前发布的《关于报送2022年房地产投资计划的通知》要求,扩大居住用地与住房供应,优化住房供应结构,加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房、共有产权住房建设,努力实现人民群众住有所居。适度安排“高品质”住宅开发项目以及市、区政府确定的重点开发项目。

  部分房企加大住房租赁领域融资。

  以保利发展(14.120, 0.27, 1.95%)为例,公司11月30日晚间公告,为提升自持物业的运营效率,探索创新型资产运作,公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品。资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元,初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的,首期发行规模约10亿元(具体根据发行情况确定)。




楼主ty_上升的火箭 时间:2021-12-01 11:04:28
  水辰光,针对你这种最坏的中介,深圳开始动作了,你快失业了吧。哈哈哈哈哈





  深圳推二手房单边代理,中介再也不能“吃完买家吃卖家”?
  深圳推二手房单边代理,中介再也不能“吃完买家吃卖家”?
  股市瞬息万变,投资难以决策?来#A股参谋部#超话聊一聊,[点击进入超话]

  原标题:深圳推二手房单边代理,中介再也不能“吃完买家吃卖家”?

  【文/观网财经 吕栋】

  在传统的二手房交易市场,无论是买方还是卖方,掌握的信息资源都极其有限。为降低时间成本,委托一名专业中介居间撮合,会减少很多不必要的麻烦。

  但这种看似省事的方法,却给了中介“宰客”的空间。

  一手托两家的情况下,中介利用信息不对称,在撮合交易过程中让卖家不断让价,买家不断提价。

  还有的中介可能会以牺牲或损害买方权益的方式,与卖方形成“攻守同盟”,将房屋以高价售出。

  更恶劣的情况下,中介直接亲自下场炒房。

  2018年,媒体曾报道过这样一个案例:一套7平方米的小房子,被中介以130万元的价格卖给了王先生。但在王先生与房主签约时,他才发现,这套房子房主原本只卖86万元。王先生与房主签约的时间,距离中介与房主“签下”房子的时间,仅过去了两天。法院判决房产中介返还购房者王先生房屋差价共计36.4万元。

  为了扭转这种不合理的现象,深圳本月推出了二手房“单边代理”模式,要求买卖双方需有代表各自利益的经纪人。

  在单边代理中,中介将“各为其主”,以争取委托方在交易中的利益最大化。

  深圳市房地产中介协会甚至认为,单边代理模式一旦运行成功,将会改变我国房地产中介服务底层逻辑。

  但新模式究竟能不能解决老问题,仍有待观察。

  图源:视觉中国图源:视觉中国
  “单边代理”首登历史舞台

  11月19日,在实施二手房成交参考价机制近一年后,深圳住建局上线了新版二手房交易网签系统,将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节全部纳入政府监管。

  新系统有三个入口,分别为“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”。

  深圳新版二手房交易网签系统截图深圳新版二手房交易网签系统截图
  在新系统中,卖方可在“我要找中介卖房”中,依次完成填写房屋产权校验、房屋状况说明、选择中介、填写卖房信息来发起委托;买方可在“我要找中介买房”中依次填写购房需求、选择中介来发起委托。

  深圳新版二手房交易网签系统截图深圳新版二手房交易网签系统截图
  为解决交易标的和交易主体真实性问题,新系统要求:

  一是买方、卖方、中介这三类交易主体都必须实名认证;二是通过与不动产登记部门数据对接,实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验,核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码,实现百分百真房源。

  深圳并不是第一个搞这种线上自助房产交易系统的城市。

  在此前的8月18日,杭州市住保房管局的“个人自主挂牌房源”功能上线;10月26日,上海房地产交易中心也开通二手房自助交易“网上签订合同”的服务;到了11月4日,徐州房地产信息网上线了“我要卖房”功能,市民可自助卖房。

  观网财经注意到,本次深圳新版二手房交易网签系统最大的亮点,应该是买卖方可以在线上继续通过房产中介交易,但“双边代理”模式将成为历史,“单边代理”首次登上房地产中介市场的舞台。

  深圳新版二手房交易网签系统截图深圳新版二手房交易网签系统截图
  以前传统的线下房产交易模式,全部流程只通过中介公司的某个经纪人完成,比如张三要买李四的房子,全程由房产中介公司的员工小王处理相关事项。

  现在的“单边代理”模式,就是张三要买房,找房产中介的小王代理,而卖房的李四找另一家房产中介公司的小李代理,让小王和小李沟通。

  找两家不同公司的中介,当然是最好的情况。但从具体要求来看,深圳这种单边代理模式,并没有限制两个经纪人归属于同一家公司。

  在以往的交易模式中,买卖双方对房产不满,最主要的原因就是,中介方利用“信息不对称”进行居间撮合交易,为了迅速成交赚取佣金,让卖家不断让价,买家不断提价,吃完买家吃卖家。

  而且,房介公司清楚知道有买家对房子感兴趣,也能接受高价,中介就自己先给房主付定金把房子“吃”下来,再高价转卖,使自己原本的“中介人”身份既变成“买房人”,又成为“卖房人”,只是房屋没有正式过户。

  但现在这种新模式,促使买卖双方与各自的受托中介机构形成单边委托关系。

  卖方中介,只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出。

  买方中介,只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源,同时要对所匹配推荐的房源质量负责。

  买卖双方经纪人权责边界清晰,“各为其主”,以争取委托人在实际交易中的利益最大化。

  就算是同一家中介公司,两个同事之间也会有一些微妙的博弈,因为谁都想尽量帮客户争取权益,口碑好一点,下次介绍别人还找他,然后挣的多一点。

  更重要的是,根据规定,买方这边没有中介人数限制,可以同时委托很多中介,那当然是谁的服务最具性价比,最后谁被选中,竞争相当激烈。

  深圳市房地产中介协会认为,基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房交易网签系统一旦运行成功,将会改变中国房地产中介服务底层逻辑,不仅将提高房产流转交易效率,还将更有力地保障消费者权益。

  但新系统是否能发挥作用,解决二手房交易现存的一些问题,还有待市场检验。

  不过,让人感到欣慰的是,相比于以前买卖双方只通过一个中介公司的一个代理人负责交易,现在这种模式已经在很大程度上优化,中介公司虽然仍有暗箱操作的空间,但成本大幅提高。

  深圳市房地产中介协会官网截图深圳市房地产中介协会官网截图
  深圳二手房市场遇冷,中介行业将优胜劣汰

  这次深圳新版二手房交易网签系统还有一大变化是,卖方将从“多方委托”变为“独家委托”。

  此前,业主卖房一般会把房源委托给多个中介机构挂牌销售。多方委托,不仅会造成资源浪费,还存在“跳单”等纠纷隐患,买卖双方可能为了少支付中介费,绕开已经提供服务的中介,自行成交或者选择收费更低的中介成交房源。

  在新系统中,卖方最多只能委托三家中介机构销售房源。第一家受托机构在委托期限内对房源拥有独家销售权利,其他两家需待第一家委托期限到期才能作为替补获得委托权。

  观网财经注意到,新系统上线之际,深圳不少中介从业者正选择离开这个行业。深圳市房地产中介协会发布的数据显示,2021年第三季度深圳新增备案机构107家,环比下降15%,同比下降53%。截至9月30日,有效实名登记中介人员约4.1万人,较今年峰值减少6000余人,较去年同期减少14.2%。

  原因自然与市场环境变差有关。今年2月,深圳住建局推出二手房成交参考价机制。受此影响,深圳二手房市场成交连续7个月下滑。10月,深圳二手房成交面积进一步回落至8万平方米,创历史新低,环比再降50%,同比跌幅扩至81%。1-10月,深圳二手房累计成交324万平方米,同比下降57%。

  深圳部分二手住宅小区可比价格变化(元/平方米)深圳部分二手住宅小区可比价格变化(元/平方米)
  在新版二手房交易网签系统上线后,对中介从业者又会有什么影响?

  有业内人士认为,新版二手房交易网签系统建立后,中介的工作仍然不可替代,甚至大有可为。政府主要是做平台搭建、标准构建、政策制定、纠纷处理等,而帮客户选房、带客看房、跑贷款、跑过户等全流程服务则需要中介来做。不管怎样,中介的作用都难以被代替。

  深圳市房地产中介协会表示,新系统上线后,星级将成为评价中介综合素养的唯一标准,星级将根据从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等因素进行考量。星级越高,代表该中介从业人员信用良好、服务专业、业绩突出,新系统将优先推荐给委托人,反之新系统会将其排在后面,通过市场竞争达到优胜劣汰的效果。

  “严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”、“定金”等不正当方式诱导消费者,或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。一旦被举报查实,违规机构及个人将被暂停系统使用权限,同时不良行为记录计入诚信档案。”深圳市房地产中介协会强调。
楼主ty_上升的火箭 时间:2021-12-01 11:08:59
  骗子水辰光辛辛苦苦,一毛一毛的描绘上涨趋势图,来欺骗接盘侠上套,然后这些相信水辰光的蠢货房奴们又50万50万的割肉出售,这就是没脑子的活该!哈哈哈哈哈



  上海二手房骤冷背后:“学区房”降温、“三价就低”效应显现
  上海二手房骤冷背后:“学区房”降温、“三价就低”效应显现
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  原标题:上海二手房骤冷背后:“学区房”降温、“三价就低”效应显现

  为了刚出生的孩子提前准备学区房,在上海浦东上班的金融白领刘佳(化名)于去年春节后买了一套约45平方米的“老破小”,总价320万元。这套房子位于上海徐汇区柳林路田林十四村,对口小学是田林四小。

  根据链家APP显示,田林十四村最近一次成交是10月份,35平方米的房子成交总价为303万元,单价约8.6万元/平方米。“以35平方米一室户型为例,今年年初,一室户挂牌价基本在350万元,目前挂牌价在303万元左右。也就是说,去年下半年到今年上半年,学区房是涨价了一波的,但是自从学区房新政、‘三价就低’等新规实施以来,上海二手房降温比较明显。”刘佳如是说。

  “三价就低”规则下,上海二手房成交量萎缩

  事实上,上海二手房已经出现“二连跌”了。

  据国家统计局数据,今年10月上海二手房销售价格环比下跌0.4%。继9月迎来今年首跌后,二手房的降温仍在持续。而上海二手房售价“二连跌”的现象上次出现时还是在2019年。

  上海中原地产资深分析师卢文曦指出,上海三季度二手房的迅速降温与“三价就低”的政策相关。

  今年8月9日,上海开始执行二手房申请房贷“三价就低”原则,即银行会根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价,选择相对最低的价格来审批贷款额度。上海推出的“三价就低”,可谓是加强版的二手房指导价,直接影响着楼市成交。

  “比如一套1000万元的房子,如果银行评估价700万元,就只能按照700万元来进行贷款审批,相当于首付款直接抬升到545万元。”某沪上中介人员告诉记者,“目前绝大多数的评估价相当于市场价要打到七折或者八折,即使是首套房,首付比例也从35%提升到50%以上。”

  “三价就低”规则刚一实施,就直接导致了上海二手房的成交量骤减。据上海链家研究院监控数据显示,今年8月,上海全市共成交二手房1.8万套,环比下降24%,同比下降40%。9月继续延续8月的下降态势,上海全市共成交二手房1.2万套,环比下降33%,同比下降61%;成交金额378亿元,环比下降34%,同比下降66%。

  而从刚刚过去的10月来看,上海全市共成交二手房1.3万套,环比增长8%,同比下降53%;成交金额422亿元,环比增长10%,同比下降57%;套均总价314万元,环比持平,同比下降9%;成交均价38812元/平方米,环比增长1%,同比下降7%。

  “今年10月,上海二手房成交量依然在底部徘徊,单月仅有1.3万套左右的成交量,同比下降53%。从前10个月的累计同比来看,增速为今年以来首次降到个位数。从价格来看,也是在低位徘徊,同比增速已经连续三个月出现负增长,从累计同比增速来看,增速处于下行的态势,目前累计同比增速仅为1%。” 上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析称。

  二手房成交量同比骤减一半也导致了上海老中介处于“无单可开”的状态。某经营上海杨浦区学区房的沪上资深中介人员告诉新京报记者:“杨浦区二手学区房目前市场比较冷淡,看房的人也不多,房东急售的话,相比于之前来说,是有议价空间的。”

  “降价的二手房多了,但降幅并不大”

  李丽(化名)于2019年在杨浦区买了控江二村的学区房。李丽称,“买房两年了,几乎没怎么涨价。”据李丽介绍,以控江二村30平方米小户型为例,2019年的总价为155万元,2021年4月的成交价上涨到216万元,而到最近一次成交出现在5月,由于业主急售等原因,成交价为189万元,此后再无成交案例。

  记者注意到,部分高端楼盘成交价也有所下调。据市场消息称,徐汇区滨江百汇园一套264平方米房子的挂牌价从4180万元下调800万元至3380万元。

  “类似800万大幅度调价的行为是个别的,不排除博人眼球的促销行为,还是要看实际成交价格,而不是个别挂牌价格的跳水。上海二手房近半数以上的成交价是有所下调的,但是下调的幅度相比于今年的高点时约有两个点。”卢文曦表示。

  值得一提的是,去年上海房价上涨最先以“学区房”带动,而今年3月16日上海发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,给过火的学区房市场浇了一盆凉水,类似于控江片区、塘桥片区等学区房“老破小”率先降价,也带动上海二手房回归理性。

  从二手房房价下调的区域来看,主要集中在五大新城区域。据链家数据显示,上海前10个月累计均价同比下跌的区域为金山、浦东、奉贤和嘉定,而均价同比增速最高的还是集中在核心区域,前三位为黄浦区、徐汇区和普陀区。

  “今年以来,刚需型置业比较多,但是下半年以来,受到‘三价就低’和‘信贷收紧’的影响,首付比例高,部分刚需被误伤。这个政策是会长期执行的,但是,未来,评估价和市场价会进一步靠拢,首付比例会随之降低。”卢文曦补充道。

  “目前来说,带看量有小幅的回升,但是从累计带看量来看,同比增速持续下行。预计到年底前,市场会保持目前平稳冷淡的状态。” 杨雨蕾如是说。

  新京报记者 徐倩
楼主ty_上升的火箭 时间:2021-12-01 11:11:12
  又是自救!骗子水辰光,来看看?哈哈哈哈,房地产老板们也活不下去了,开始卖家产度日喽。。。



  卖物业、撤大区,又一家千亿房企紧急自救
  卖物业、撤大区,又一家千亿房企紧急自救
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  本文字数:2251|预计4分钟读完

  信用评级“自由落体”,奥园措手不及。

  21世纪商业评论

  记者丨李惠琳

  中国奥园的掌门人郭梓文,可以暂时松一口气了。

  11月29日,奥园一笔1.5亿元国内私募债获得一年展期,原到期日为12月3日。

  仅剩四天,有惊无险。

  这是其本月通过的第三笔即将到期的债券展期,11月22日、24日,奥园分别通过规模为8.16亿元、5.5亿元的债券展期。

  违约警报暂时解除,奥园的雷还未完全排除。2022年1月,其还有两笔美元债陆续到期,合计金额为6.88亿美元。


  风险逼近,又频繁遭评级机构下调评级,融资受限的奥园招架不住了,一边处置物业资产,一边转让城市更新项目。

  自救之路,才刚刚开启。

  1

  危机未远

  奥园的债务挤兑危机,来得有些措手不及。

  今年10月,中国奥园公告称,2021年内所有到期的债本息已偿还到位,境外美元债悉数赎回,将于2022年1月到期的两笔美元债,已做好再融资计划。

  引爆危机的导火索,来源于信用评级的下调。

  10月,标普将奥园的信用评级从“B+”下调至“B”,11月进一步下调至“CCC”,展望“负面”,该评级与已暴雷的花样年相同。标普认为,奥园无法利用现有现金余额偿还债务,可能面临巨大的短期流动性压力。

  11月5日,穆迪将奥园的公司家族评级从“B1”下调至“B2”,高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”,同时列入评级下调观察名单。穆迪认为,奥园的再融资风险增加,因为其大量离岸债务将在未来6-12个月到期,且融资渠道受到削弱。


  “自由落体式”的评级下调,让奥园很快迎来提前偿债的冲击波。

  “集团当时应该没有料想到这么严峻的状态。”一位奥园内部人士向《21CBR》记者表示,评级机构下调中国奥园的信用评级后,触发了部分融资条款,金融机构对公司提出提前清偿债务,导致如今的债务挤兑困境。

  山雨欲来,奥园没有“躺平”。11月初开始,其在内部成立应急小组,郭梓文和高管不断奔走,与金融机构谈判。


  郭梓文 来源:官方微博

  周旋近一个月,燃眉之急化解了,奥园又将迎来新一轮危机。

  11月22日,有市场消息称,中国奥园有一笔6600万元人民币的信托贷款违约。后来,官方辟谣回应,该借款为奥园合资公司为借款人,属经济纠纷,非公开市场违约。但这也侧面揭开了奥园资金紧张的一角。

  同一天,奥园宣布聘请钟港资本作为财务顾问,以评估集团的资本结构、财务状况等,并就共同利益事项与债权人进行透明对话。


  在外界看来,奥园已经在做最坏的打算——为违约做准备。惠誉认为,奥园聘请财务顾问后,其2022年1月到期的美元债再融资的不确定性越来越大,预估2022年底将累计有88亿元人民币的债务到期。

  2

  变卖资产

  受益于高周转、高杠杆的开发模式,过去五年,奥园一路高歌猛进。

  2016年,其合约销售额只有256亿元,2019年首次突破千亿,达到1180.6亿元,跻身房地产前30强,2020年进一步增至1330亿元。

  规模膨胀的另一面,是负债的攀升。

  截至2021年6月末,中国奥园净负债率达到80.7%,总负债规模达2628.6亿元,有息负债约1113.11亿元,一年内到期的短期负债为517.22亿元,现金及现金等价物约为606.45亿元。


  按照计划,今年内有息负债预计降低10%-15%,降低到1000亿元以下,至2022年底 “三条红线”全面归于绿档。

  今年,在房地产调控趋严环境下,奥园已经开始“踩刹车”,启动一系列开源节流的动作,包括减少拿地;引入恒基地产李家杰为战略投资者,融资4亿港元。

  如果没有评级的猛烈下调,奥园或许还能按照既定节奏进行债务兑付。如今,评级下调,还款压力骤增,加剧了“钱紧”。


  11月以来,中国奥园在寻求债务展期之外,也在大刀阔斧地出售资产、精简内部架构,以挽回颓势。

  首先被考虑出售的,是奥园健康的物业板块。此前有消息称,奥园希望收购方能在11月底前先完成收购奥园健康55%的股权,报价30亿元。但至今尚未有人公开表示要接盘。

  11月14日,奥园又宣布拟以9亿港元出售位于香港的部分物业。这笔交易,奥园预估将亏损1.77亿港元。


  另有消息称,奥园正在出售位于大湾区的旧改项目。

  甚至连郭梓文本人也自掏腰包,以定增方式向公司输血6亿港元。

  节流的动作更加果决。《21CBR》从一份内部文件了解到,奥园决定取消深圳、广州、西部大区,下辖区域公司归集团直管。

  网上多处消息表明,奥园宁波地区出现单方面解约业务员。

  3

  低谷时刻

  债务危机之外,奥园还面临销售端的压力。

  2021年上半年的业绩发布会上,郭梓文还信心满满,承诺将完成1500亿元的全年目标。


  房地产下行周期下,奥园难逃销售疲软。

  10月,其销售额同比下降近50%,前十月累计销售额仅1086.3亿元,与此前定下的目标相去甚远。

  截至11月30日收盘,中国奥园股价为2.18港元/股,较6月最高点跌去七成,市值蒸发超90亿港元。


  对于郭梓文来说,这不是他第一次经历低谷时刻。

  上世纪90年代,郭梓文靠承包负债的番禺建安装饰公司起家,赚到第一桶金,之后凭着多起承包项目,打出名气,人称“郭承包”。

  1996年,郭梓文转型房地产开发,在策划人王志纲的辅佐下,成立了金业集团,两年后,在番禺打造知名项目“广州奥林匹克花园”,一炮而红,同年更名奥园,逐渐向全国扩张。

  2003年初,奥园买下诚成文化欲借壳上市,不料深陷其40亿的贷款担保黑洞,一度差点资金链断裂。

  2007年,重整旗鼓的奥园在港交所上市,很快又栽了跟头。2009年,其接手位于北京朝阳区的“长安8号”,希望藉此进入北京市场,未曾想该项目背后存在近30亿的银行、股东欠款,成为拖累奥园的大包袱。

  两度重挫,郭梓文和奥园都缓过来了。

  根据2021年4月发布的福布斯全球富豪榜,郭梓文身家为15亿美元(约96亿元人民币)。

  只是,这一次,危机来得更猛烈,郭梓文的资本运作能力,也将面临更严峻的考验。
楼主ty_上升的火箭 时间:2021-12-04 20:05:00
  哈哈哈哈,来个猛烈的,看恒大是咋样垮的。水辰光,眼睛睁大点。哈哈哈哈




  一夜之间!恒大躺倒,滴滴退市,中概股血崩:我们见证了太多历史事件
  原创 共度时艰 贩财局 2021-12-04 03:06
  恒大理财事件吹响了地产谢幕之年的号角,但真正的巨雷,不是它。



  2021年12月3日,是房地产历史性的一天。



  图片



  恒大发布公告称无法偿还2.6亿美元债。



  话说2.6亿还不到债务总额的0.5%,就这样正式违约国际资本市场。



  半个月前许老板还一副好汉模样,卖豪宅、卖私人飞机、卖股票凑几个亿来还债。



  而今天,恒大直接破罐破摔,直接告诉大家没钱了。



  这事影响极其恶劣。



  目前美元债不还失信于全世界,国际评级机构掌握在美国人手上。



  如果处理不好,容易造成连锁反应,对整个房地产造成前所未有的冲击。



  国家被逼连夜行动:



  晚上21:15,广东政府发出通报进驻恒大

  晚上21:55,央行、银保监、证监会统一口径发声



  连夜加班,动作迅速,真是历史少见。管理层给了国内外投资者三颗定心丸:



  第一、恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。



  高层三番五次强调,恒大暴雷是个别案例,根源是管理层乱搞导致的,这是非常严重的批评,后面有人要扛起这个后果。



  第二、境外美元债市场是高度市场化的,投资人较为成熟、甄别能力较强,对于相关问题的处理也有清晰的法律规定和程序。



  你们都是华尔街割韭菜大神,买了恒大的债,只怪自己眼瞎。自己想办法找律师解决,别老想着我们兜底。



  第三、广东政府进驻恒大。



  2020年2月29日,海南政府进驻海航。

  2021年1月29日,海航宣布破产重组。



  2021年12月3日,广东省政府派工作组进驻恒大,这次事件可能跟海航有所不同。



  从通报看,进驻的目的有三个:督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营。



  恒大是业内NO1,这事真正意义,是房企处置的大幕历史性拉开,所有处理方案、处理细节都会被当成样板。





  2021年12月3日,是互联网历史性的一天。



  图片



  昨天,美国宣布新规定,要求中概股交出具体数据,不交敏感数据你就退市。


  在美国上市150天的滴滴,终于灰溜溜的回来中国。



  还记得滴滴上市那副偷偷摸摸样子,不宣传,不敲钟,连日子都是精挑细选。



  还记得滴滴是是唯一一个被动用国安法的中国公司。



  还记得滴滴所有子公司被下架,同一公司的26个子子孙孙,一家人竟然如此整整齐齐,暂时性满门抄斩。



  做了一百多天美国梦,滴滴告诉我们:



  人生最重要不是努力,而是选择。



  资本家不能只讲自己发财,还要担起社会责任,共同富裕。



  2021年12月3日,中概股历史上至暗时刻。



  我们一直以为世界巨变只是写在历史书上,跟我们没有多大关系。



  直到半夜我打开美股APP。早上滴滴退市,下午恒大违约,这些事件如同一张张冰面,在我的眼前炸开了无数裂痕。



  局长从来没见过中概股跌法是如此惨烈。



  阿京拼、蔚小理、电商、车商、视频网络、教育股...无一不是杀的腥风血雨。



  图片





  美国:你们不要来骗我们散户了!

  中国:你们不要把数据偷运出去了!



  中概股,本质中美博弈之下的牺牲品。



  或许买中概股的人本来就是傻,中美之间打了好几年,无数政策与信号都在提示我们:



  玩投资,不要在任何一个危险地方停留。



  可惜我们事不关己高高挂起,甚至以为大国之间还能和好如初。



  却不知道大国之间微微一转身,就是我们一辈子。



  大时代之下,风云激荡,每一个人都难以独善其身。
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