商品房变“居民自建房”？海南乐东多名购房者遇“怪事”
全国多地听众反映，他们从2014年开始陆续在海南省乐东黎族自治县九所镇购买商品房，并都办理了产权证。但是2017年换发不动产证时，当地有关部门将房屋性质变成了“居民自建房”，这与商品房性质有明显区别，消费者担心自己购买的房产得不到像商品房一样的保障。
记者在采访中了解到，乐东县类似的“居民自建房”竟然有六千多套，基本都是六七层高的楼房，有的还有泳池、地下车库。当初这些楼房是由当地个人在获得乐东县出让的土地后找建筑公司盖的，最大的一栋楼有七层200多套。
如此的“居民自建房”是如何通过层层审批变成“商品房”的？购房者的权益又该如何保障？
记者在采访中了解到，乐东县类似的“居民自建房”竟然有六千多套，基本都是六七层高的楼房，有的还有泳池、地下车库。当初这些楼房是由当地个人在获得乐东县出让的土地后找建筑公司盖的，最大的一栋楼有七层200多套。
如此的“居民自建房”是如何通过层层审批变成“商品房”的？购房者的权益又该如何保障？
楼主：木头无头
时间：2022-01-17 11:40:52
广告声称70年大产权的商品房
购买后换证时成了“居民自建房”
海南省乐东黎族自治县拥有84.3公里的海岸线，乐东县九所镇距离著名的“天涯海角”景区只有35公里。从2014年起，这里多家“房地产企业”陆续开始做广告、发传单，吸引人们前来购房，声称“70年大产权，建设用地许可证、规划证都有，交钱就有房本”。
当地销售房屋的广告。 本文图片 中央广电总台中国之声微信公众号
吉林长春的赵先生被广告吸引，于2015年在这里购买了一套单间，也顺利拿到了商品房房屋所有权证书，但没想到2017年后改成不动产证之后，他们的房屋性质变成了“居民自建房”。
赵先生：我在房地产经营商手中买的，是有房屋所有权证书的。2017年初发现不能换取（证书）大家才开始维权，他们说这房屋是以自建房的形式报建的。要是自建房的话，当时也不能买。
重庆的陈女士也是在2015年看到广告在乐东买了房，没想到在换不动产证时遇到了问题。“（当时）满街都是广告，70年大产权、拎包入住，到处都是开车去看房。我们也向政府咨询过，对方说没问题，是70年大产权、国有出让土地，你们放心购买。”
当地居民拍摄的“居民自建房”与开发商的商品房并无两样。
陈女士此前在乐东县房管局咨询相关问题时，一位工作人员告诉她，产权绝对合法。“房产证都有了就绝对可以过户，不要纠缠大产权合不合法，不存在这个问题，什么时候能办不动产证到名下就完了。”
房管局工作人员解释。
虽然房管局承诺“绝对合法，可以放心购买”，但在2017年换发不动产证的时候，乐东县自然资源和规划局却告诉消费者，经过协调可以换发新的不动产权证，但是要写上备注“居民自建房”。
对此，消费者并不认可，明明是商品房，怎么变成了居民自建房？当初卖房时乐东县相关部门又是如何审批的？
购买后换证时成了“居民自建房”
海南省乐东黎族自治县拥有84.3公里的海岸线，乐东县九所镇距离著名的“天涯海角”景区只有35公里。从2014年起，这里多家“房地产企业”陆续开始做广告、发传单，吸引人们前来购房，声称“70年大产权，建设用地许可证、规划证都有，交钱就有房本”。
当地销售房屋的广告。 本文图片 中央广电总台中国之声微信公众号
吉林长春的赵先生被广告吸引，于2015年在这里购买了一套单间，也顺利拿到了商品房房屋所有权证书，但没想到2017年后改成不动产证之后，他们的房屋性质变成了“居民自建房”。
赵先生：我在房地产经营商手中买的，是有房屋所有权证书的。2017年初发现不能换取（证书）大家才开始维权，他们说这房屋是以自建房的形式报建的。要是自建房的话，当时也不能买。
重庆的陈女士也是在2015年看到广告在乐东买了房，没想到在换不动产证时遇到了问题。“（当时）满街都是广告，70年大产权、拎包入住，到处都是开车去看房。我们也向政府咨询过，对方说没问题，是70年大产权、国有出让土地，你们放心购买。”
当地居民拍摄的“居民自建房”与开发商的商品房并无两样。
陈女士此前在乐东县房管局咨询相关问题时，一位工作人员告诉她，产权绝对合法。“房产证都有了就绝对可以过户，不要纠缠大产权合不合法，不存在这个问题，什么时候能办不动产证到名下就完了。”
房管局工作人员解释。
虽然房管局承诺“绝对合法，可以放心购买”，但在2017年换发不动产证的时候，乐东县自然资源和规划局却告诉消费者，经过协调可以换发新的不动产权证，但是要写上备注“居民自建房”。
对此，消费者并不认可，明明是商品房，怎么变成了居民自建房？当初卖房时乐东县相关部门又是如何审批的？
楼主：木头无头
时间：2022-01-17 11:41:31
工作人员：未经批准个人盖自建房
再将整栋楼分割出售，属于违规
此前负责房产登记的乐东县房管局工作人员刘杰透露，2007年开始，乐东县打算将县政府搬到九所镇，就将当地不少土地出让给了干部职工，鼓励他们买地盖房。后来搬迁计划取消，出让的土地就留了下来。
但让他也不理解的是，一些人竟然公开在土地上以“居民自建房”的名义盖起了六七层高的居民楼，甚至取得了当时审批部门的许可。
刘杰：有的房子盖了一万多平方米，两三百套，有游泳池、地下车库。当时就不应该批这么多地给个人。
当地的高层“居民自建房”。
现在负责不动产登记的乐东县自然资源和规划局认为这种行为明显违规。
一位工作人员告诉记者，按照国务院颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，如果开发房屋的土地使用权想要分割转让，必须通过房管部门和土地管理部门的同意。而土地管理部门当年没有同意以个人名义盖自建房，当初整栋楼分割开售卖就是违规行为。
工作人员：当时是个人拿地修的房子，在房管局办了证，但是没有销售资格，自建房是不能将土地分割销售的。
再将整栋楼分割出售，属于违规
此前负责房产登记的乐东县房管局工作人员刘杰透露，2007年开始，乐东县打算将县政府搬到九所镇，就将当地不少土地出让给了干部职工，鼓励他们买地盖房。后来搬迁计划取消，出让的土地就留了下来。
但让他也不理解的是，一些人竟然公开在土地上以“居民自建房”的名义盖起了六七层高的居民楼，甚至取得了当时审批部门的许可。
刘杰：有的房子盖了一万多平方米，两三百套，有游泳池、地下车库。当时就不应该批这么多地给个人。
当地的高层“居民自建房”。
现在负责不动产登记的乐东县自然资源和规划局认为这种行为明显违规。
一位工作人员告诉记者，按照国务院颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，如果开发房屋的土地使用权想要分割转让，必须通过房管部门和土地管理部门的同意。而土地管理部门当年没有同意以个人名义盖自建房，当初整栋楼分割开售卖就是违规行为。
工作人员：当时是个人拿地修的房子，在房管局办了证，但是没有销售资格，自建房是不能将土地分割销售的。
楼主：木头无头
时间：2022-01-17 11:42:30
律师：当年为何能办多个房产证？
目前当地仍在销售这种问题房屋
长期关注房地产问题的北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，在出让土地上盖的居民自建房的确可以交易，但必须是整栋楼交易。像这种一栋楼里分割为上百套的居民自建房，如果没有手续是不可以分割交易的。
王玉臣称，最重要的一点是，按照规定九所镇绝大多数自建房是没办法一栋楼办出多个房产证的，可当年居然又办出来了。“自建房整个楼去卖是可以的，要去做分割（售卖）的话，需要相关手续。你是怎么盖出来的？你是怎么把产权证给办下来的？”
“居民自建房”产权证。
尽管已经有全国多地消费者遭受损失，而且目前乐东县主管部门也明确了这些居民自建房不能分割销售，但记者了解到，当地的销售机构仍在大张旗鼓地发放广告、对外销售这种居民自建房，而这样的问题房屋至少有几千套。销售人员表示，“该多少年还是多少年（产权）。以前产权证现在转换成不动产证了，咱们走二手交易，但是新房。”
带户型图的“居民自建房”。
采访中，乐东县有关部门称正在和海南省职能部门协调，承诺三个月内在政策的允许范围内会给群众一个满意的答案。总台央广中国之声将继续关注。
目前当地仍在销售这种问题房屋
长期关注房地产问题的北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，在出让土地上盖的居民自建房的确可以交易，但必须是整栋楼交易。像这种一栋楼里分割为上百套的居民自建房，如果没有手续是不可以分割交易的。
王玉臣称，最重要的一点是，按照规定九所镇绝大多数自建房是没办法一栋楼办出多个房产证的，可当年居然又办出来了。“自建房整个楼去卖是可以的，要去做分割（售卖）的话，需要相关手续。你是怎么盖出来的？你是怎么把产权证给办下来的？”
“居民自建房”产权证。
尽管已经有全国多地消费者遭受损失，而且目前乐东县主管部门也明确了这些居民自建房不能分割销售，但记者了解到，当地的销售机构仍在大张旗鼓地发放广告、对外销售这种居民自建房，而这样的问题房屋至少有几千套。销售人员表示，“该多少年还是多少年（产权）。以前产权证现在转换成不动产证了，咱们走二手交易，但是新房。”
带户型图的“居民自建房”。
采访中，乐东县有关部门称正在和海南省职能部门协调，承诺三个月内在政策的允许范围内会给群众一个满意的答案。总台央广中国之声将继续关注。
作者：狂笑360秒
时间：2022-01-18 08:20:53
