致上海市人大,上海市房屋管理局的一封公开信

楼主:zhouqian9900 时间:2020-07-04 13:40:31 点击:1404 回复:0
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  《上海市住宅物业管理规定》第十二条有关于“业主按时交纳物业服务费”的规定,但具体涵义并不明确。物业服务作为一种合同关系,同样受《中华人民共和国合同法》约束,合同约定价格必定对应提供的服务内容,在乙方提供服务内容满足设定的前提下,甲方支付对应款项金额才构成义务;如果乙方提供服务数量不够或质量欠佳,则甲方有权主张减少支付金额,若乙方还造成甲方损失的,则还应当承担赔偿责任。参照该原则,只有物业公司确实完成了合同各项服务,业主无故不支付物业费才属于拖欠行为;若出现关于物业服务数量质量的纠纷,物业公司则需提供自身工作记录加以证实,并应当根据合同实际履行情况(即实际完成的物业服务)重新确定合理的物业费金额,争议期间业主尚未予以支付不构成拖欠。

  而目前有关物业服务费纠纷处理机制中,房屋管理部门忽视对于物业公司实际工作情况的审查,只是强调业主支付物业费,对于物业公司只是按投诉作出改进建议,如此作法实则对物业公司难以形成有效约束。其一已将发生物业公司不尽职工作的事实,还要求业主按全额付费,对于业主不公平;其二督促物业公司改进工作没有强制力,未必产生效果,结果造成了某些物业公司明明屡教不改却可以“旱涝保收”,懈怠应付却没有任何压力的荒谬局面。

  本人认为,根据实际物业服务提供情况支付合理物业费金额,对于物业公司完成工作能产生现实效果,对于物业公司屡被投诉没有改观,业主主张解除合同的,房管部门应予以支持,这样有利于建立物业服务企业报酬取得和不适格退出的良性机制。

  另外物业服务行业不同于电力电信等主要依靠设备提供标准化的服务模式,物业服务更像餐饮服务,人力劳动居多,人为因素也居多,发生纠纷而导致支付费用争议实属正常,业主维权也相当于常见的消费者维权。将“交纳”改为“支付”,既区别了物业服务费不同于行政事业性单位(国有大型公用事业企业)收费,也有利于树立正确观念按照一般服务合同的纠纷处理机制来解决物业费金额争议。

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