龙湖西苑为什么就不能建养老院?

楼主:斯德哥尔摩人 时间:2017-11-14 14:15:08 点击:2691 回复:117
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  首先龙湖西苑会所产权不是你的,别个所有者在合理合法的情况下是有权改变用途的
  其次生老病死,人之常态。会所改养老院,并没有影响到业主的日常生活。如果我家旁边是养老院,我会觉得多了一种选择,现在独生子女父母养老问题一天天突出。平时上班,又要照顾孩子,双方老人怎么办,如果旁边是养老院,平时老人在养老院,节假日接回来,平时有时间也可以带孩子过去看看,多好。人的心情有时取决于心态。
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楼主斯德哥尔摩人 时间:2017-11-14 14:17:10
  真不知道养老院什么时候变成‘洪水猛兽’了?这样的维权体现的是那些自认为高人一等的所谓龙民整体道德水准的低劣。时代在发展,社会上却出现了对养老院的种种偏见,真是可笑可叹。如果谁都不让养老院办在自己家门口,那么将来自家老人也没有养老院可住了。
  • 法尔肯豪森: 举报  2017-11-15 12:41:43  评论

    你这种死道友不死贫道的精神还真是可以,你怎么不说干脆加一个火葬场呢服务一步到位。
  • 斯德哥尔摩人: 举报  2017-11-15 15:11:04  评论

    评论 法尔肯豪森:我现在住的地方,旁边就是华夏陵园,又怎么样呢?高庙村旁边的小区不住人了哦?
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作者:猪小美17 时间:2017-11-14 14:20:48
  为什么不能建,因为有些人以为“我是龙民我最大!”
作者:不虚哪个 时间:2017-11-14 14:21:46
  好多钱一个月?我出一万,可以享受高级服务不?
作者:不虚哪个 时间:2017-11-14 14:22:16
  重庆的养老院一个月一万块钱住不住得到高级的?
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作者:钢铁豌豆 时间:2017-11-14 14:32:12
  兄弟,没对!直到现在龙湖并没有亮出会所的房地产证。现在说会所是龙湖地产的为时尚早。如果龙湖拿不出房地产证,那业主也可以说会所产权是他们的。

  其次,即使最终证明会所产权是龙湖的,龙湖也必须与小区业主协商,达成双方能够同意的协议。千万别忘了,会所在小区内。离开会所产权红线之外的每一块面积都是业主们的。如果激怒业主,那是什么可能性都有的。
  • 猪小美17: 举报  2017-11-14 14:40:08  评论

    “什么可能性都有”,好大的口气,会所要是修起来,我不信你把它炸了?不是我小瞧你,借你一千个胆子你砸块会所的玻璃试试
  • u_104469639: 举报  2017-11-14 15:35:17  评论

    支持建
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楼主斯德哥尔摩人 时间:2017-11-14 14:46:11
  豌豆老哥就龙湖西苑业主的公开信来看,会所的所有权是谁的,要等后继报道了,就我知道的现在的一家养老院从规划设计、立项报批到开工、验收审批,最后开门迎接老人入住,并不是那么简单,龙湖会所改养老院应该是充分考虑,报批了的。
作者:我为舞蹈狂芮44 时间:2017-11-14 14:48:18
  为什么要建哦
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楼主斯德哥尔摩人 时间:2017-11-14 14:52:21
  龙湖西苑业主们反对建养老院,其实一推想就明白了,首先是怕拉低了小区房价;第二,养老院里可能设临终关怀病房和太平间,怕晦气。
作者:红袖添乱想读书 时间:2017-11-14 14:56:43
  《中华人民共和国物权法》第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

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  用地红线内,有产权证的部分就是专有部分,拿不出产权证,又不能依法证明其产权归属的,应属于全体业主共有的公共场所。

  小区会所是小区的配套设施(这个要看看规划用途),小区配套设施不能任谁私自改变用途,小区配套设施占用的是小区资源,由小区业主享有权利,该配套设施对小区外服务的话,业主当然有权提出异议。
  • 斯德哥尔摩人: 举报  2017-11-14 15:02:06  评论

    这个龙湖西苑业主可以举证打官司呀,写个公开信狗屁不通。
  • 霸道不得不尊敬: 举报  2017-11-14 19:08:36  评论

    说错了 土地证 先有大证 政府是把地租给开发商 开发商再租给你
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作者:钢铁豌豆 时间:2017-11-14 15:01:23
  @斯德哥尔摩人 2017-11-14 14:46:11
  豌豆老哥就龙湖西苑业主的公开信来看,会所的所有权是谁的,要等后继报道了,就我知道的现在的一家养老院从规划设计、立项报批到开工、验收审批,最后开门迎接老人入住,并不是那么简单,龙湖会所改养老院应该是充分考虑,报批了的。
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  对,只有产权明晰了才能谈到下一步。

  如果社区组织出面申请养老院的审批应该是很简单的事情。这倒无所谓。
  这几年在养老院问题上有过一些故事。
  最初是城市近郊出现很多民营养老院。因为近郊不乏环境幽静的地方。但是,由于利益驱使使得他们建立养老院后却发现很难申请到政府补贴。作为政府的立场是可以理解的。担心民营企业拿到补助和享受税收优惠政策的同时并不认真按照国家相关规定管理养老院。而社区和街道申请就容易得多。但这里面的“蛋糕”性质变了吗?我不想多说。互联网上有很多分析文章,看了就明白了。

  另外,为什么我说即使房地产权属属于开发商也必须要和业主们认真协商呢?因为离开那所房子以外就是业主的底盘和权属。业主想修什么就可以修什么。它养老院的进出必须通过业主的权属区。因此得不到小区业主的支持是很难办的。
  • 斯德哥尔摩人: 举报  2017-11-14 15:09:18  评论

    老哥说的也对,其实龙湖西苑业主强烈反对心理上的排斥可能是主要的。老人总是遭人嫌。如果建一个美人院,就受欢迎了。呵呵,至于具体问题其实没那么大,可以协调。
  • 钢铁豌豆: 举报  2017-11-14 15:29:16  评论

    评论 斯德哥尔摩人:其实在会所办什么都无所谓的。关键是程序必须合法。如果程序不合法,那就一定是乱来。我一点都不认为龙湖申请办养老院的能力。但先决条件是会所产权权属确权。如果没有这一环节,那申请办养老院就不合法。业主也可以说会所是业主的。至今我也不理解为什么龙湖不宣示自己的房地产证。
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作者:红袖添乱想读书 时间:2017-11-14 15:01:38
  换句话说,即使有产权证,如果有特定的规划用途,也不能私自改变。例如你的住宅即使在1楼,也是不能私自改商业用途的,你要改,别人就有权提异议,也有权要求整改,因为这影响他人的权益,影响小区公共利益。
  • 斯德哥尔摩人: 举报  2017-11-14 15:17:13  评论

    龙湖西苑改会所为养老院,肯定是报批,审核了的,业主要反对可以收集证据,推翻批文噻。
  • 红袖添乱想读书: 举报  2017-11-14 15:25:30  评论

    评论 斯德哥尔摩人:开发商建设过程中改规划,审批较容易。而这种已经建成并交付业主的小区,改规划的申请主体不是开发商,而是业委会组织召开业主大会做出决策后,由业委会申请。所以已经报批审核这种假设不成立,除非非法审批,这个可能性不大。
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作者:平淡无奇1234 时间:2017-11-14 15:06:29
  @斯德哥尔摩人 2017-11-14 14:17:10
  真不知道养老院什么时候变成‘洪水猛兽’了?这样的维权体现的是那些自认为高人一等的所谓龙民整体道德水准的低劣。时代在发展,社会上却出现了对养老院的种种偏见,真是可笑可叹。如果谁都不让养老院办在自己家门口,那么将来自家老人也没有养老院可住了。
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  老子在那个帖子里面就问那个崽儿还装逼不,你们不是自称龙民啥。真有钱搬家走人,在这里博同情,死一边去。
作者:钢铁豌豆 时间:2017-11-14 15:07:04
  在这件事上,我最最关心的是对私有财产的保护问题。我国在这方面一直做得不好,让很多外来投资者胆战心惊,最终撤出的原因。也是很多国家不承认我国是市场经济的重要理由之一。
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作者:平淡无奇1234 时间:2017-11-14 15:08:46
  @斯德哥尔摩人 2017-11-14 14:52:21
  龙湖西苑业主们反对建养老院,其实一推想就明白了,首先是怕拉低了小区房价;第二,养老院里可能设临终关怀病房和太平间,怕晦气。
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  几十年前的老房子,银行按揭都办不到了,还装逼,跟买个八手大众装逼有啥子区别。老子肯信里面住的老的都死绝了。
  • 牵只蚂蚁逛街: 举报  2017-11-14 23:42:49  评论

    他们想的是死了以后房子还要卖个好价钱,建养老院天天一大群老头老太太进进出出影响房价,其实中国社会已经进入老龄化社会,现在哪个小区不是一大堆老头老太太。
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作者:平淡无奇1234 时间:2017-11-14 15:10:51
  典型的那种所谓中产阶级排他性思维。自己有点小钱就看不起别人,开个买菜车看不起坐公交的,拼命的划界限生怕自己的那点地位遭挤没了。这种人极端自私。叫中产焦虑。
作者:mandda2016 时间:2017-11-14 15:26:41
  虽然人人都要变老,但养老院也应规范。
作者:沙音2012 时间:2017-11-14 16:18:58
  法治社会,可以诉讼解决,搞的千人签名算什么。
  • 斯德哥尔摩人: 举报  2017-11-14 16:24:48  评论

    根据我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,会所不能纳入公用建筑面积;龙湖西苑业主我估计对会所无所有权,也只能这样闹闹了,中国人缺乏法制精神,脑袋里想的是会哭闹的娃儿有糖吃思想。
  • 霸道不得不尊敬: 举报  2017-11-14 19:16:11  评论

    评论 斯德哥尔摩人:说到点子上了 新牌坊那个转盘有种去堵了 啥 这种批人我见得到 吃糖的时候闷气 稍微有点不对头马上到处诉苦
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作者:一清道人公孙胜 时间:2017-11-14 17:12:28
  为啥反对养老院啊?家里都没老人的?将来年级太大了,万一日常生活有点啥困难,迁来家门口住养老院,不是很方便么?
作者:钢铁豌豆 时间:2017-11-14 17:45:09
  @斯德哥尔摩人:
  “会所不能纳入公用建筑面积”
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  你这个政策里没看到这句话,你这个政策只涉及小区住宅和公用建筑面积的公摊而没有涉及小区共用土地使用规则。
  根据《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有……;建筑区划内的绿地,属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
  第七十四条第3款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
楼主斯德哥尔摩人 时间:2017-11-14 17:58:10
  关于小区会所的产权归属,2007年10月1日起实施的《物权法》并没有直接指向“会所”的规定。但是,物权法草案三审稿曾有过直接指向“会所”的规定:会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于建筑区分所有权人共有。2005年10月22日,十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案讨论删除了有关会所的规定。对此,全国人大法律委员会的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。

  在法律实务中,有律师认为,根据我国物权法第七十三条的规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”,会所属于该条规定中的其他公共场所或公用设施,因此,会所应属于全体业主共有。对此,我们意见不同。会所不同于道路、绿地,并非公共场所或公用设施。一切主体均可以使用小区内的道路、绿地,使用小区内道路、绿地不会另行产生费用,其产生的收益或益处也是无形的。但会所的使用和服务均是有偿的,而且,使用主体受限,即使是小区业主使用也受诸多限制。

  由于物权法并未明确对会所的产权作出规定,有关会所的产权争议仍继续存在。现阶段,关于小区会所的产权归属争议,存在两种观点,一种观点认为,会所也属于房屋的一种形态,应按照谁投资谁受益的原则,归建设单位一般就是指开发商所有;另一种观点认为,会所是公用配套建筑,是为全体业主提供活动的公共场所,应归全体业主所有。

  关于会所产权之争,我们认为,首先应对会所的含义、概念要有个共识,否则,就失去了基础,争论毫无意义。在我国现有法律体系中,目前尚未有法律法规对会所的含义和概念有过界定。

  “会所”,是一种社会俗称,来源于香港,在居民小区中修建的供居民休闲、娱乐以及商务活动之用的场所,比如餐饮、游泳、网球、桑拿、商务中心等。根据我国《城市居住区规划设计规范》(2002年版)第6部分公共服务设施中第6.0.1、6.0.3、6.0.5的强制性条款的规定,居住区公共服务设施(也称配套公建),应包括:教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。据此,我们认为,“会所”仅指居住区公共服务设施中的“商业服务”设施。

  其次,会所的产权应归谁所有,除了应考虑谁投资谁受益的原则外,还应当有利于会所的经营管理,一方面要能有效降低经营管理成本,另一方面又能实现会所价值的最大化。会所涉及的服务众多,并且属于商业性服务,后续投入是必要的,如会所的产权归全体业主所有,那么,后续的投入也需要全体业主决定和承担,这样势必提高经营管理成本。

  再者,就目前会所的经营状况及使用率的实际情况来看,有95%以上的会所是处于亏损的,如若会所的产权归全体业主所有,那亏损的损失也应由全体业主来承担,但全体业主如何承担,我国法律也没有相关规定,不具有可操作性。

  近来,我们在为某品牌开发商审查商品房买卖合同过程中,该开发商想放弃会所的产权,提出了把会所的产权以分摊的方式全部归业主所有。对此,我们认为,分摊会所,我国现有法律并不禁止,但分摊无疑加大了购房者的购房压力,不利于房屋销售;根据我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,会所不能纳入公用建筑面积;经咨询当地政府主管部门,“公建配套范围不作产权登记”。继而,该发展商又提出了,将商业部分无偿供业主使用但由业主分摊无偿使用期间的相关费用。对此,我们认为,符合法律规定,相关的条款在向购房人作合理提示和充分解释后,对发展商和业主均有法律约束力。

  综上,我们认为,会所的范围仅限于公建配套中的“商业服务”设施,产权归开发商所有,有利于会所的经营管理;业主对会所享有的权益来源于商品房买卖合同及补充协议的约定。楼宇销售过程中,开发商将会所作为吸引购房者的重要手段,开发商有关会所的宣传、陈述具有合同法律效力。
  • 斯德哥尔摩人: 举报  2017-11-14 18:00:20  评论

    转帖这篇,可以给大家一个正确认识。
  • 钢铁豌豆: 举报  2017-11-14 18:04:24  评论

    正由于“会所”的权属目前已成为本案的敏感点,会所的权属更被大家所关注。另外,按照物权法的内容,小区的公共面积属于全体业主,突然钻出来异类的产权颇令人惊讶。就我的感觉,会所应该属于小区里的物业用房。而物业用房属于全体业主的。还是静待龙湖拿出房地产证吧。
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作者:一切都无所谓2017 时间:2017-11-14 18:04:28
  即便会所产权真的属开发商,但会所外的其他区域都是共有的,如果开发商不与业主达成一致意见,业主是不是有权不让会所的人出入小区?
  • 霸道不得不尊敬: 举报  2017-11-14 19:23:50  评论

    不要忘记开发商是业主的一部分 共有面积还有他的一份
  • 钢铁豌豆: 举报  2017-11-14 23:57:51  评论

    评论 霸道不得不尊敬:未必。开发商卖完房子后,小区的所有权益已经向业主转移完毕,此时的开发商为什么还拥有共有面积?所以,开发商卖房后是否还拥有曾经的小区共有面积得看情况。现实中大多数开发商在销售过程中已将当初的小区土地出让金成本转嫁在了售房价格上。除非开发商想保留一块,那是问题外。
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作者:超级昊哥 时间:2017-11-14 18:06:11
  关键是一群老头老太婆在签字反对建养老院

  不是黑讽刺唛?
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作者:霸道不得不尊敬 时间:2017-11-14 19:28:38
  这个不算日白 我朋友一小区 楼下是商业用房 开发商没卖 前面有块坝子 你说那坝子算哪个的 小区是建在商业用房上面的 小区的绿地也是在那个门面上面 问题来了 门面前面这款 开发商的地皮是谁的 开发商说他的 业委会说业主的,然后起诉 败诉了 现在那块地在停车 免费供租门面商户停车 为那个地皮 物管和商铺的打架 唐僧肉谁都想啃一下 哈哈哈
  • 猪小美17: 举报  2017-11-14 19:34:03  评论

    无利不起早,归根到底还是利益问题
  • 霸道不得不尊敬: 举报  2017-11-14 21:39:50  评论

    是啥 你猜怎么着 业委会和物管一伙的 想把那坝坝改规划变停车场收费 所谓的业主利益跟人民利益一样 遮羞布 开发商能耐大 搞不赢 还不是一边凉快去
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楼主斯德哥尔摩人 时间:2017-11-14 23:05:04
  龙湖西苑业主为何反对会所改建养老院?其实他们的担心有这样几点:其一,改养老院后会增加车流量,外面小区的老人也会因为距离家庭近而入住,导致小区混乱;其二,会导致房价贬值,养老院建在小区是杂乱的,就犹如其他商业机构一样,会因为环境不好影响房子实际价值;其三,养老院可能会出现死人,殡葬车进进出出,他们觉得晦气不吉利。
  看来,这些人抵制的其实不是养老院,而是涉及养老院的一系列问题。只要解决了这些问题,应该会有所缓解。这就需要龙湖关注这些诉求。会所改成的养老院不应该是大型的。养老院还必须规范管理,当然,作为业主也应该以宽容之心对待小区养老院,毕竟谁都有走不动的那一天。
楼主斯德哥尔摩人 时间:2017-11-14 23:22:36
  写公开信和倡议书那位真不知道怎么想的,贴出来把自己推到了网民的对立面上,真是愚不可及呀!
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作者:霸道不得不尊敬 时间:2017-11-14 23:26:21
  说实话 养老院比会所好 来嘛 夜场 半夜高歌 划拳 小区头比看守所里面的人还复杂才晓得烫
  • 牵只蚂蚁逛街: 举报  2017-11-14 23:50:07  评论

    他们是担心建养老院后会经常有死人,影响他们房价的上涨,其实只要是住了几十年的房子有几个没死过人的?况且现在二十年以上的房子银行都拒贷了,还能涨个啥子嘛。
  • 霸道不得不尊敬: 举报  2017-11-15 08:10:29  评论

    这才是关键 我现在这小区大户型 空起的还不是有 办不了贷款 要求一次性付款 就是房龄太老了
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作者:钢铁豌豆 时间:2017-11-15 00:18:42
  楼上诸君,今晚看到一篇2015年的报道。非常有意思。内容是一个案例。虽然没看到该案例的最后判决结果,但该文所报道的内容恰恰说明现在一些小区中的会所产权不明晰造成许多问题。文章最中心的问题在于两项:
  1 会所是不是小区业主的配套用房
  2 会所的建设成本有没有纳入业主的房价范围。

  就我个人观点,目前龙湖西苑的会所风波已逐渐指向会所权属,已经成为整个事件的焦点,谁也绕不过去。
  这里我全篇摘录:

  《业委会和开发商庭上激辩:小区共有部分物权到底归谁?》

  本月7日(指2015年10月),本报刊登了《温州(楼盘)一业委会获法人资格两年后首次行使和开发商打官司的“特权”》报道后,被全国多家媒体转载,备受关注。10日上午9点,该案件在温州市鹿城区法院开庭,庭审中主要焦点围绕会所是不是小区业主的配套用房和会所的建设成本有没有纳入业主的房价范围。现场温州多家业主委员会负责人来旁听,法院没有当场作出判决。

  业内人士分析认为配套公建、公共设施设备成本来自全体业主,产权也应该属于全体业主,建议在司法解释、地方立法、行政管理、业主自治实践中明确共有部分产权归属权。 记者 谢国林

  [ 庭审现场 ]

  多家业主委员会参加旁听

  10日上午9点多,该案在温州市鹿城区法院开庭。据嘉鸿花园业主大会主任王茂友和嘉鸿花园业主委员会副会长高明洁介绍,现场除了嘉鸿花园业主外,过来旁听的还有康城二届、金迅达、南塘五组团、南汇锦园、金都城等业主委员会主任和部分业主。

  金都城业主委员会主任林松武告诉记者,金都城共有1600多户,目前入住的业主有800多户,小区会所也和开发商因产权问题发生纠纷,打算近期将开发商告上法庭。

  据温州市业主委员会协会会长蒋成富介绍,温州全市成立业主委员会的小区有700多家,占比只有三分之一,据他了解,起码有95%以上业主和开发商都有矛盾,有的为了车库,有的为了会所,也有的为了设备层。

  法院将择期宣判此案

  庭审过程中,嘉鸿花园业委会、房开公司均出示了大量证据来支持自己的主张。双方对于涉案会所是否属于建筑物专有部分;会所是否为小区配套用房,由哪方出资建成;业主与开发商是否明确约定会所权属这三大争议焦点展开激烈辩论。

  业委会这方认为,开发商在商品房买卖合同中约定“会所所有权属于出卖方所有”是违背业主的真实意思表示的,这样的约定无效,因为开发商处于合同强势地位,双方缔约时地位不平等。

  业委会还向法庭出示证据证明当时同等档次的温州市区的小区房价均价在3500元/㎡左右,而涉案小区第一期的销售价格为4500元/㎡左右,后期的销售价格更高。业委会这方认为,涉案会所建设成本已纳入该小区的房价。

  开发商一方则认为结合购房合同、测绘结果可知业主购房并未分摊会所面积,合同中对会所权属约定具体明确,合法有效。

  庭审从上午9点到下午1点结束,鹿城法院将择期宣判此案。

  [ 专家点评 ]

  成本来自全体业主

  产权也应该属于全体业主

  深圳(楼盘)市物业管理学会(中国第一家城市物业管理学会)业主事务委员会主任万吉生认为:目前关于物业管理领域法律的实施中出现的三大难题:

  1.在物权区分和确权的具体原则和规定中,特别是在建筑物区分所有权中,对共有部分物权(归属和利用)的明确无法明晰;

  2.在因物而产生的民事关系的规定中,特别是对权利人团体-业主团体的法律地位问题无法明晰;

  3.在物权保护义务和法律责任的规定中,特别是对于公权力与私权利之间以及商业利益与小区公共利益之间的关系界限和侵权责任问题,无法做出明晰的规定。

  他认为配套公建、公共设施设备成本来自全体业主,产权也应该属于全体业主。对配套公建,就应该从规划,验收全部走一个程序。

  但由于登记的时候业主大会肯定还不存在,怎么保证这部分公建能登记到全体业主或者业主大会名下呢?政府应该提供一个方便业主行使权力的简便有效的方法。因为那时业主是零散的,对公共部分的确认权几乎没有。

  其实配套公建在法律里面都规定了,关键是这个怎么从规划,到房产登记的时候能登记到未来出现的业主自治团体名下。

  “建筑物区分所有权”应当明晰:一旦销售,除了净容积率的专有面积外,小区的其他面积都不能为开发商专有,要么为全体业主共有,要么为政府所有(比如学校等)。

  共有部分在不同城市、不同小区千差万别,法律很难穷举,立法只要明确什么样的部位可以设定专有权(一般来说应该只有住宅套内部分、商铺和法定配套外的停车位可以设定专有权),其余都是共有部分就可以了。

  综上所述,可以在司法解释、地方立法、行政管理、业主自治实践全方位推进共有部分财产权关系的明确和良好管理,在这个基础上推动《物权法》修法。

  [ 律师声音 ]

  业主委员会法人化、常态化

  还需《物业管理条例》的修订

  浙江蓝汇律师事务所主任律师吴建胜认为,业主委员会在“法人化”之前,虽然依据《物权法》、《物业管理条例》规定有一定的权利和主体资格,但以业主大会为载体的组织过于虚化,主张权利时也带来诸多不便。目前,法人化的业主委员会虽然只是试点,由于其优势明显,未来会逐渐常态化。

  业主委员会的法人化的意义不仅仅停留在诉讼主体资格、将公共车库、电梯等公共设施产权登记等方面,而是小区内部秩序的稳固和团结。以往诸多重大事项需要绝大多数业主表决,而过程中引发很多争议和纠纷,现法人化的业委会有自己的章程和基本稳定的办事机构,重大事项有规定的议事规则,可以理顺物业管理中的各种关系。

  目前,业主委员会的法人化主要依据是《社会组织注册登记条例》,而真正要将其法人化、常态化,还需要《物业管理条例》的修订作为配套支持。
  --------------------------------------
  原文链接:http://house.hexun.com/2015-10-11/179725965.html
  • 钢铁豌豆: 举报  2017-11-15 00:45:28  评论

    就这篇文章而言,我感觉业委会的起诉有死穴。1 购房时竟然合同中已经明确。可见开发商当初售房时很有“远见”(不知西苑当初的合同有没有确权内容);2 价格论完全无法证伪。很牵强。
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作者:神仙都弄得死 时间:2017-11-15 00:25:14
  @钢铁豌豆 2017-11-14 14:32:12
  兄弟,没对!直到现在龙湖并没有亮出会所的房地产证。现在说会所是龙湖地产的为时尚早。如果龙湖拿不出房地产证,那业主也可以说会所产权是他们的。
  其次,即使最终证明会所产权是龙湖的,龙湖也必须与小区业主协商,达成双方能够同意的协议。千万别忘了,会所在小区内。离开会所产权红线之外的每一块面积都是业主们的。如果激怒业主,那是什么可能性都有的。
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  这个得看会所产权的性质,如果会所产权是非住宅,你们也没得法.
作者:钢铁豌豆 时间:2017-11-15 00:40:57
  另外还有一个很重要的,应该引起西苑业主们关注的问题。

  如果龙湖认为会所权属是他们的,那么请一定让龙湖出示会所这栋建筑当初的报批材料内容和彼时政府的批复。请注意当时报批和批复的资料一定有给会所定性的内容:
  1 商业用房?
  2 小区配套用房?

  商业用房虽然可以用于经营,但商业用房对经营内容和指标规划另有控制,不能随便突破。
  而小区配套用房不能用于经营,提供给小区业主日常生活各种活动的服务配套。而且配套用房的用途要更改的话要经过也属多数同意。
楼主斯德哥尔摩人 时间:2017-11-15 00:57:45
  对于会所的权属判断可分以下四种情况处理。

  (1)会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施,则该部分房屋产权按国家及地方有关规定确定;

  (2)在没有规定的情况下,商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的,按约定执行;

  (3)没有规定也没有约定的情况下,如果会所被列入小区公摊面积范围,则其产权归全体业主;

  (4)其他情形下,关于产权的归属,应当区分各种投资情况而具体确定,基于谁投资、谁所有、谁受益的原则,会所产权归开发商。
  • 斯德哥尔摩人: 举报  2017-11-15 01:04:24  评论

    其实龙湖西苑业主根本不需要龙湖拿出会所产权证明,只要自己拿出当年的购房合同和宣传册就可以充分证明一切了,奇怪的是那么多反对业主一个都没有贴出了哇,不知道为什么。
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作者:钢铁豌豆 时间:2017-11-15 01:10:55
  另一篇文章。来自扬州市。http://www.jiwu.com/news/2716102.html

  《小区会所归属权何去何从 小区会所到底归谁?》

  很多人对小区会所产权归属的问题都抱着疑问,但是因为在日常生活中没有产生直接的利益关系,所以关注度不是很高。其实不然,小区会所是业主所享有的配套,往往是有白纸黑字规定的,但却逐渐沦为开放商吸引消费者的“诱饵”。
  小区会所产权归属疑点多 很多业主不清不楚
  “丰富的休闲空间”、“优雅的生活姿态”、“一应俱全的服务”......在许多楼盘的宣传广告中,购房者都会看到有关会所的核心介绍。如今,开发商为了聚集人气、抬高房屋售价、促进销售,将会所当做房地产项目必备的配套设施之一来提升楼盘品质,从某种意义上来说,小区会所渐渐成为人们购买房屋的“诱饵”。然而,据记者观察,扬城大多数高档小区的会所要么闲置,浪费空间;要么转作商用,让业主不满,物业为难。
  现象一:说好的会所“不翼而飞”
  扬城某小区业主坦言,当初买房时,就是被销售人员对小区会所的描述所打动,希望入住小区后能享受到会所的贴心服务,可直至项目全部交付,该业主也没有见到会所的踪影。尽管建房规划图和售楼模型上都标有会所的位置,但开发商还是熟视无睹。
  现象二:小区会所闲置成摆设
  仪征某小区的开发商“信守承诺”,开设了会所供业主休闲娱乐,可这一举措不但没让业主高兴,反而招来抱怨声一片。原来,这所谓的会所不过是个“空壳”,里面既没有健身设施,也没有娱乐场所,加之其坐落于三楼,对于老人孩子来说,上下楼十分不便。
  现象三:小区会所成赚钱工具
  据了解,目前扬城大多数小区会所的现状就是转为商用。
  近日,扬城某小区业主突然发现自家小区内开设了一家大型超市,而这场地原本用作小区会所,归小区内全体业主所有。该业主打听后得知,开发商已将会所卖给了个人,这让小区内的业主忿忿不平,大家对小区超市的合法性产生了质疑,并担心一旦其长期开设下去,小区的安全将难以保障,噪音、垃圾会日渐增多。
  物业公司看法:管理难度增加,但也无能为力
  小区物业工作人员表示,会所变成超市确实给他们带来了不少麻烦。外来人员的增多、车辆占位现象加剧等问题给他们的管理增加了难度。但该物业人员无奈说道,他们也无能为力,毕竟会所不属于小区物业公司,其性质本就为商业用房,更何况现在会所房产证在超市老板一方,他们也无权干预。
  疑问:会所大胆“变身”到底为何?
  1、利益驱使:小区会所普遍使用率不高,业主日常关注度度较少。物业公司或开发商要想将会所继续维持下去,还需对健身器具、游泳池场地等进行维修保养,而这些费用大多则需开发商或物业公司自掏腰包。因此,他们只能设法将其出售或转租以获得可观收入。
  2、相关部门监管力度有待加强:对于小区会所的用途,开发商应严格遵守规划要求,不可擅自更改。但开发商敢于将会所改作他用或出售,与相关部门监管力度有待加强不无关系。如果监管部门只是一味提醒开发商或物业公司按房屋规划执行,却不进行实质性整改和处罚措施,那么这一现象将无法杜绝。
  3、法律规定不明确:我国现有法律对小区会所等公共设施产权归属以及变更没有明确的规定,客观上让开发商有空子可钻。
  焦点:小区会所产权到底归谁?
  小区会所的产权归属将直接关系到开发商或物业公司可否任意处置小区会所。
  业主观点:根据《物权法》相关规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此,小区会所应归全体业主所有。
  开发商、物业公司观点:会所的存在类似于小区周围配有的学校、医院等,一方面便利了业主日常生活,另一方面也提升了小区的附加价值。不过会所并不是小区房屋的附属品,并不归业主所有。
  但是,会所是否属于“专有部分以外的共有部分”相关法律中并不明确。因此,会所到底归谁所有要根据业主在购房时与开发商的具体约定而定。根据《扬州市物业管理实施办法》规定:“物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库(位)的归属,有约定的,按照约定;没有约定或约定不明确的,属全体业主共有。产权属开发建设单位的,应当缴交维修资金。”
  建议:买房合同需约定会所问题
  许多业主在购房时并不会在意会所问题,也不会计较合同中有没有涉及相关条款。为了避免日后产生纠纷,律师提醒各位业主必须进行事先维权。业主在与开发商签订购房合同时,一定要对小区会所作明确约定,并将约定内容写入合同附件。同时,业主也应在合同中明确开发商违反约定时,应承担什么样的违约赔偿责任。
作者:ty_野百合595 时间:2017-11-15 02:04:25
  养老院又不扰民。再说了,龙湖自己的产业,想经营啥子,关业主啥子事?
作者:对花饮醉 时间:2017-11-15 06:05:23
  最近几年,有些新楼盘“会所”本身就是商铺,产权人是“王麻子”。
作者:牵只蚂蚁逛街 时间:2017-11-15 10:16:39
  到底会所的产权是谁的?谁有产权谁说了算。
作者:深蓝805 时间:2017-11-15 10:33:14
  谁的产权谁做主~ 如果都拉个横幅 扎哈马路就可以了 那法治精神体现在何处? 就好像双碑往南桥寺的引桥路一样 对于扰乱社会秩序的绝对该直接抓~
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作者:F0012017 时间:2017-11-15 12:02:00
  文/羊城晚报记者 孙婷婷 化麦子 梁怿韬
  图/羊城晚报记者 陈秋明
  近日,广州知名高档小区颐和山庄的业主投诉至羊城晚报:小区会所被开发商改建为养老院,而其楼上就是众多居民住宅,事情从未征集住户意见。
  而此前,该小区内已经有不少公共空间遭“侵占挤压”。
  目前,居民楼下建养老院项目因涉嫌违反相关规定,被广州市城市管理综合执法局白云区分局责令停工,白云区公安分局和白云区永平街综治委现场贴了封条。
  迫于压力,建设方广州市颐和家园投资管理有限公司相关负责人表示,日后该址不会建养老项目。

  颐和山庄会所改建养老院
  楼上住宅 楼下会所改建养老院
  “这完全超越了我们底线!”颐和山庄业主说。
  因广州市白云区颐和山庄要将小区会所改建养老院,小区业主意见很大。此前小区业主已经因为小区内活动空间被人为挤占颇有不满。
  广州颐和山庄上世纪90年代末期投入使用的楼盘,约有1400户居民。住宅多为10层以下,小区依山畔水,绿化率高,环境优美。
  2016年11月初,有业主发现小区正门会所正在施工,门口未张贴任何公告,业主们均不知住宅楼下的会所在搞什么建设。
  “我们微信群里有业主大胆走进会所查看,才发现里面正在进行改建,要建设养老院。有业主在群里发布建养老院消息后业主们一下子炸锅了。”小区业主刘乐(化名)说。现场的施工图纸写着“广州颐和山庄涵虚阁颐养公寓施工图”,涉及养老床位200余张。
  “1999年我们买楼时,这里标注的是会所,后来做过酒楼,结业半年多,现在被改成了养老院,我们业主事先毫不知情,全都蒙在鼓里。虽是养老设施,我们这些十几年的老住户都不同意,与我们的住宅零距离,不合适。”

  业主在楼内挂出“反对建养老公寓”横幅
  业主代表江阿姨指着现场的几十位老人家告诉记者,业主们发现问题时,建设方已经将会所内部进行了改建,并移入了桌椅、床铺、轮椅、医疗器具等设施,以及穿着病号服的“人偶”。
  业主代表们表示,会所地段是颐和山庄小区的主要出入口,往来人流、车辆繁忙,尤其是小区内幼儿园、小学上下学时间段,车辆堵塞严重,会所改造为对外经营的养老院,使得原居住区与老人活动空间重叠,加重原有出入道路的压力,在消防方面,会为小区带来安全隐患。
  “最关键的是,中国的养老院基本是临终关怀机构,老人能走能动谁会去养老院,不能自理才去养老院。而我们楼上就是居民的住宅,养老院和居民住宅混杂在一个楼里,潜在的病菌和医疗垃圾对居民,尤其小孩子老人住户的健康造成威胁,养老院老人离世,也会对小区居民带来心理上挥之不去的阴影。”业主代表刘乐说。
  “违建是其次,我们的诉求是,会所不能改成养老院,而不是让他整改补办手续继续建。”11月23日上午,颐和山庄业主代表来到广州市国土资源和规划委员信访大厅反应情况,并提请规划部门不要审批该项目的规划许可。
  保龄球馆改成学生午睡地
  “会所改建养老院其实只是一个导火索,我们入住十几年来没有业委会,小区管理问题很大。”业主们七嘴八舌说,实际上,近年来,该小区的公共活动空间被侵占殆尽。包括小区篮球场、足球场、保龄球馆、书吧等公共空间,相继被开发商改为经营性质的场所。
  其中,在颐和山庄正门不远处的“颐和国际会议中心”处,业主代表们表示,最初买楼时此处是球场,现在变为了可容纳千人的会议中心。
  而小区保龄球馆则被改为小学生午休托管的场地,中午时间一到,近百名学生脱鞋在保龄球馆打地铺午睡。而该保龄球馆只有一个进出口,一旦发生火灾,数百名小学生的安全问题难以保证。
  小区的书吧则被人为改成了收费的麻将馆。中午时分书吧里有三四台麻将机摆放,正在打麻将的居民介绍,一下午下来,每桌收费30元。
  业主们还称,小区红线范围内的“颐寿山”上,还被占用做了坟场。“大概是2009年的事情,颐和征用了村民的用地建别墅区,征地范围有村民的祖坟,有邻居说坟迁移到了颐寿山,这座山是我们业主们平时上山锻炼休闲的地方,怎么能建坟场呢。”业主林女士表示。
  据了解,2009年,颐和山庄附近的颐和高尔夫寓所开发之际,因开发范围内有曾氏祖坟,引来多地曾氏家族后人聚集并讨说法,后经政府部门协调,多方达成一致意见方平息此事。但对于迁坟的去向并未有公开报道。
  项目因涉嫌违法已被叫停
  在业主投诉下,相关部门已经查处了这起未征集周边居民意见的养老院建设。在会所一层的玻璃门处,白云区永平街综治委和白云区公安分局张贴了多个封条,落款日期为11月21日。

  现场已被相关部门“贴上封条”
  广州市城管局综合执法部门也查处了该养老项目,在项目大门张贴了责令整改通知书,称其未取得合法手续,违反了相关城市管理规定。
  羊城晚报记者来到颐和山庄居委会,据当地居委会工作人员告诉记者,收到居民的投诉后,永平街道办高度重视,上周六已经会同物业、街道、居民代表开会,相关部门采取了行动。
  工作人员承认,目前已经贴了封条的场所均为违法施工的所在地,接下来会配合街道做好相关的协调工作。至于谁在居民楼建设养老院,居委会称不知道。
  随后记者来到物业管理处,负责人李先生告诉羊城晚报记者,对于居民反映公共场所被侵占的问题,由于物管处没有规划图纸,不能查询上述地块最初的规划性质,因此无法证实是公共空间违法改变规划性质。
  李先生还表示,产权人(指改建养老院的会所)在改建时并为提供任何报批手续,物业前往制止,但产权人不配合,拒不出示。
  至于谁是会所产权人,养老院建在居民楼下为何物业不管,物业负责人则言语不详。
  11月23日,广州市国规委接访部门接待了颐和山庄的业主代表,国规委接访负责人表示,根据相关规定,建设方需获得广州市民政部门的许可和规划部门审批。“根据《物权法》,民政部门审批时,需要征得至少半数以上业主的同意。”
  至于业主们反应的公共空间被改变用途的问题,需查清规划方能定性。
  最新跟进:建设方答复“不建了,寒心了!”
  11月22日下午,记者联系上了广州市颐和家园投资管理有限公司项目负责人伍先生。伍先生电话中称此项目为“社区养老项目”并非养老院。目前该项目已暂停,但是否会重新启动还要公司决定。
  时隔一日,23日下午,记者再次致电伍先生,伍先生称正在街道开协调会,并明确告诉记者,会所日后都不会再改造为养老项目,“以后也不建了,心寒了。”
  不过,伍先生表示,小区会所属于商业性质,产权人是集团公司,并非业主共有的物业。
  根据全国企业信息公示系统(广东),广州市颐和家园投资管理有限公司成立于2009年7月,所属颐和地产集团,其中一项主要业务即为老年人、残疾人养护服务。此轮风波过后,对于广州市大力推进养老服务进社区的理念,伍先生表示,不作评论。
  而对于此前坟场迁移一事,23日下午颐和地产集团有限公司相关负责人回应羊城晚报记者表示,业主们反应问题不实,坟已迁去花都,颐和山庄及颐和高尔夫地块并没有坟场。

  如何避免公共空间被挪用?律师提醒买楼前看清规划
  公共空间不征集业主同意改变用途是否涉嫌违法?
  对此,公益律师廖建勋接受羊城晚报记者采访时表示,首先要核实“公共空间”是否是真正的公共空间,这就要看小区的规划文件如何定性。
  “如果公共空间规划性质是公共用地,产权属于小区业主共同所有,开发商或物管公司将其改变用途,均属于侵权行为,应承担相应法律责任。如果是开发商为了销售房屋,将自有产权物业作为公共用途对外宣传以利于房屋销售,开发商同样不能擅自改变用途,如改变需承担违约责任。小区业主一方面可以向行政部门提起投诉,一方面可要求开发商承担违约责任。”
  记者了解到,开发商、物业、业主之间就小区非住宅物业部分公共空间的使用纠纷不断,羊城晚报及手机客户端“羊城派”近期已经收到多起相关的投诉,包括停车场、会所、球场等“公共空间”到底谁是权益人,如何使用谁说的算等,存在较大争议。
  对此,廖建勋提醒,公众在购买楼盘前,一定要了解清楚楼盘规划,按照要求,售楼现场必须对小区规划进行公示,如对售楼部公示的规划存在疑问,可通过“依申请公开”等方法到规划部门查询。
作者:Louis845620 时间:2017-11-15 14:47:04
  优越感作祟,你龙湖小区又不是军区大院,一副你要做撒子我说了算的嘴脸,称王称霸搞惯求了
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作者:猪小美17 时间:2017-11-15 22:27:14
  新的一轮涯友群殴楼主又开始了,我真的为楼主那老身子骨捏了一把汗。
作者:猪小美17 时间:2017-11-15 22:29:12
  不好意思发错了,误伤友军,请版主删贴
作者:猪小美17 时间:2017-11-15 22:33:52
  请版主将41楼删帖,谢谢
作者:茄子暴春 时间:2017-11-15 22:49:58
  老人在中国文化背景下带有“无敌”属性。没有人希望无敌之人包围自己~~~包括其它的老人~~
作者:小小船儿2018 时间:2017-11-16 01:13:32
  有没有这样的一种可能,西苑会所根本就不在小区的规划红线范围内,如果在就没必有将其一分为二了。里面的有些用地很可能是第三方的。也只有最后看谁拿得出来国土证了。
作者:小小船儿2018 时间:2017-11-16 01:29:45
  有没有这样的一种可能,西苑会所根本就不在小区的规划红线范围内,如果在就没必有将其一分为二了。里面的有些用地很可能是第三方的。也只有最后看谁拿得出来国土证了。
作者:悦惜蘸 时间:2017-11-16 10:56:32
  有钱哪也可建吧
作者:云淡风轻Cool 时间:2017-11-16 13:43:29
  把事情想得太简单了。 这事情太复杂了,涉及多方面得利益关系。 业主可能会认为你建一个养老院,这地方就经常死人,然后二手房就跌价了;还可能会认为你建了养老院,然后就会很吵;而且还会减少公共绿化用地;实质性的减少小区的配套设施(以前是会所,现在可能没有了); 还有很多原因……

  绝对不是你说的这么简单! too young too simple!

  要不然业主们也不会拉横幅抗议!你以为都像你这么认为的简单吗?

  站着说话不腰痛的你,假如有10套房在龙湖西苑! 你还敢说愿意不!?

  • 斯德哥尔摩人: 举报  2017-11-16 13:53:28  评论

    评论 云淡风轻Cool:如果人人都像龙湖西苑那些人一样都不让养老院办在自己家门口,那么将来自家老人也没有养老院可住了。私心太重害人害己。
  • 云淡风轻Cool: 举报  2017-11-16 14:02:17  评论

    评论 斯德哥尔摩人:莫转移话题。老人可以在自家养老,没有养老院,这些老人就不活了所! 当今,龙湖没提出如何解决利益损失方案,这事情是不会这么不了了之的。还是那句话,站说说话不腰疼,事不关己,假如有10套房在龙湖西苑! 你还敢说愿意吗!? 也不要说别个私心重,事实就是如此。
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作者:描摹的一个背呛 时间:2017-11-16 13:53:57
  不知道
作者:对花饮醉 时间:2017-11-16 16:08:08
  互不侵占物权,收场。
作者:云淡风轻Cool 时间:2017-11-17 08:56:16
  麻烦你把你所谓的“会所改养老院批文应该下来了的”的批文 放出来让大家看看撒!如果拿不出来 就是在信口开河,愚弄是非。
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作者:对花饮醉 时间:2017-11-19 08:56:33
  业主、商家有没有责任义务?
作者:zhxh 时间:2017-11-19 16:23:11
  斗法律条款,大开发商略有资金、官场优势,住得起龙湖的人也不是葩脚,有得斗

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