是得说说小区的车库问题了

楼主:钢铁豌豆 时间:2017-12-07 23:57:42 点击:3354 回复:44
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  首先说说大前提。
  今天有个消息,报道了我市某小区“天价”停车收费。下面以此为话题详细说说。
  现在一般新修的小区问题不大。只要达到政府规定的车位住宅比文件规定修建的小区,一般就会有足够的车位共给大家使用。
  现在问题最大的是这以前修的小区(中老小区)。这类小区往往车位数很少,车位住宅比不成比例。因此停车难就成了大问题。

  下面说说如今矛盾最突出的问题。
  2011年,我国迎来建国后最大的私家车购买高潮。然后私家车购买热持续不断。中老小区的停车难矛盾逐渐暴露,以至于到现在成了普遍性问题。
  下面我要说的是很多朋友没有仔细想过的问题。不过当你真正明白后可能大家有些吃惊。我尽量说得简单易懂,线条清晰。

  1 小区车库究竟是谁的?
  简单说来,谁拥有车库车位产权证就是谁的。
  一般来说最初都是开发商的。接下来就要看开发商如何处置。一般来说有以下几个做法:
  A 全部卖给业主
  B 一半卖、一半租(或作为临停用)
  C 全租或全临停
  请注意,上面ABC的选择权在开发商。它只做到一点就行:不论什么方式,业主优先。

  今天报道的那个小区属于上述A。也就是全卖。注意,当A的情况出现时,在卖的过程中车库的权益就开始逐渐转移到购买车位的业主一方。全部卖完时,开发商在车库的权益权利全部消失,车库的权益完全属于车位购买业主。此时,购买车位的全体业主拥有了车库使用权。这就和大家买的住宅私权一样,任何人不能干涉。因为车位主人能拿到住宅一样的、国家发的房地产证。房地产证上还有车库公摊,还得上缴小区物业费以外的车库物业费。
  这时我们必须注意一个事实:到这个时候,车库实际上形成了小区里另一个与小区不搭界的产权体系。也就是说,买了车位的业主既是小区业主也是车库业主。没买车位的业主仅仅是小区业主。没买车位的业主进入车库就形成了侵权!

  2 上述内容的确会让很多人吃惊,但不奇怪,毕竟大家没那么多时间去深究其中的法理关系。别说大家,就连很多物业公司都不知道。正因为不知道他们才不断放车进入小区车库(有可能是图钱),形成恣意侵权的现状和非常不公平的结果。这让很多拥有车位权的业主私人权益受到侵害。

  一定有朋友觉得上述内容简直匪夷所思,会认为我是业主,怎么车库竟然与我无关?那我们现在就来捋一捋这层法理关系。
  最简单的理解可以这样理解:小区全体业主的房地产证上都有公摊数字对不对?那好,问题来了。既然小区都公摊完了,怎么车位房地产证上又会钻出来公摊面积?而且买有车位房地产证的朋友可以找出来看下,车位房地产证上不仅有公摊,而且公摊面积之大基本是实际车位面积的1-1.5倍!
  难道一个小区的土地的公摊还要摊两次?我告诉大家,还真是!
  《物权法》第一百三十六条告诉了我们答案。该条全文如下:
  第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。

  关于这一条,高法有详细诠释,就不在这里贴了,大家自己找来看看。但我相信大家聪明,一看就明白。
  再者,我国国土资源部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条也明确说明:

  

  另外,我国相关媒体在谈及这个问题时也非常明确:

  

  写到这里,相信绝大多数网友都明白了。没错,大家购买房子时并未分摊小区车库公摊面积,而是拥有车位权的业主们用钱分摊了车库----这一专属部分的公摊。
  同理,拥有车位权的业主为什么交了小区物业费后还要交车库物业费呢?因为是两码事!
  当大家都懂了上面法理后就应该明白当你没有车位权却要进车库时,那么当你的车轮进入车库大门的瞬间就是在侵犯私有财产。

  3 小区和物业有没有为大家提供停车的义务和责任?
  其实谁要问这个问题谁就应该先拿出“有”的依据。我敢这样说,只要你的购房合同上没有特殊约定,你一定拿不出任何依据。
  别说小区物业,就是政府都没有这样的义务。政府愿意为市民提供帮助或方便那时另一码事,但你要说政府天生就应该那就是不讲道理了。

  

  

  4 车库收费超贵的报道
  关于这则报道,我认为大家不要理解偏了。
  价格高不高呢?我告诉你,肯定高!但是我们要看这个高价格的内涵。他价格定得高的原因极大可能并非是要赚钱,真实目的是把你吓走,请你不要来。
  道理很简单,你要进车库,而车库里的车位已经卖完,那结果是什么?不是乱停在别人车位上就是停在车位的过道里。无论如何你都造成了侵扰他人、侵权的事实。当然正如内容描述那样,为了避免来的人不知道陷入“高消费”,小区的物业应该事先提醒。但这次错过了,物业的“提醒”责任没有尽到。仅此而已。

  如果还有不明白的朋友尽管说,我一定尽力回复。但请相信文明交流的效率最高。

  最后说一句:以上的内容仅限于开发商按照法规全数销售车位的小区,车位有正规房地产证的小区。
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楼主钢铁豌豆 时间:2017-12-08 00:27:37
  这里做一个补充。
  不少朋友在谈及这个问题时不时提到物价局。这里我想做一个说明。
  1 在市场经济时期,物价局的作用已经大大减小。特别是民营经济这部分的商品价格绝大多数都是实行市场调节价。大家不要误会,“实行”这个词并不是物价局在实行什么,而是不管。说得直白一些就是这不是它管理的范围了。
  而当车位属于私权后则更不是物价局的范围。大家对这一点一定要清醒。

  2 大家注意,我市实行的《重庆市物价局关于公共停车服务收费有关问题的通知》(渝价〔2014〕175号)与2015年1月7日《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》是相悖的。当然也正常。我市的《通知》在前,国家发改委的《通知》晚了一点。

  《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》中第一条第七款内容如下:
  一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格,请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序,放开价格。
  “(七)住宅小区停车服务。
  物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托,按照停车服务合同约定,向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。”
  从这一条也看得出价格是放开了的。

  而且,我市的《通知》题目是《重庆市物价局关于公共停车服务收费有关问题的通知》》。这里明显指的是公共停车服务收费。那么当小区停车位全部变成私产的同时也就脱离了该《通知》的内容范围。因为这时小区的车库既不是社会公共的,也不是小区公共的。
  • 贴地飞行HF: 举报  2017-12-08 01:45:21  评论

    真佩服你身为文盲,努力思考的精神。脑残志坚,你是最棒的! 偷偷问一句,你连各种车位产权性质区别都没整明白,怎么舍得写这么多字?
  • 钢铁豌豆: 举报  2017-12-08 02:01:17  评论

    评论 贴地飞行HF:那我倒想问问你这位大脑健全者,你从我上面哪句话哪个字分辨不出车位产权性质?你一定不是不识字就是脑子真有问题。
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作者:沙坪坝双碑的崽儿 时间:2017-12-08 00:30:08
  弱弱的问一下豌豆兄,重庆这种把车库车位全卖完了的小区,多吗?
  如果开房商打擦边球,故意留下少量的车位对外,不是能混肴局面,去安抚没买车位的业主吗?
  我自以为是的认为,车库矛盾出在物业管理身上。即使车位没卖完,也应该按实际未售的车位数对外营业,而不能多吃多占的对外开放车位,也就不会出现车位纠纷了!
  • 超级昊哥: 举报  2017-12-08 07:14:50  评论

    强迫物业对外营业???这理论牛逼。。。当年伊丽莎白和东印度公司就靠这理论向中国倾销的鸦片。不过人家有大炮和强权,靠拳头打的市场。。。你凭什么要业主或者开发商拥有产权的物业,对外开放呢?
  • 超级昊哥: 举报  2017-12-08 07:17:30  评论

    评论 超级昊哥:哦对,强迫物业对你开放的时候还得廉价,还不能让物业业主拥有定价权。。
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作者:门维比索 时间:2017-12-08 00:43:43
  如果车位都卖完了,就不该再对外开放停车,那是对购买车位业主的侵权。另外,前段时间听广播讲要搞共享私家车位,老子说这些人是溜冰溜多了。
  • 钢铁豌豆: 举报  2017-12-08 01:00:58  评论

    这种共享形式不适合小区小区里的车库。社会车辆进入小区加大了小区治安风险。它适合一些社会单位的车库。我是坚决反对这种车进入小区车库的。
  • 猫蛋的老汉16: 举报  2017-12-08 12:14:40  评论

    车位是人家买的,人家愿意拿来共享,其实就是出租,你凭什么反对?你买套房子,拿来出租,邻居反对你就不租了?
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作者:牵只蚂蚁逛街 时间:2017-12-08 00:47:20
  如果车位全部卖完,物管怎么放外面的车进来收钱呢?每个车位都是私有的,物管可以趁你不在把你房子出租给别人做钟点房?
楼主钢铁豌豆 时间:2017-12-08 00:48:52
  @沙坪坝双碑的崽儿 2017-12-08 00:30:08
  弱弱的问一下豌豆兄,重庆这种把车库车位全卖完了的小区,多吗?
  如果开房商打擦边球,故意留下少量的车位对外,不是能混肴局面,去安抚没买车位的业主吗?
  我自以为是的认为,车库矛盾出在物业管理身上。即使车位没卖完,也应该按实际未售的车位数对外营业,而不能多吃多占的对外开放车位,也就不会出现车位纠纷了!
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  应该相当多。我原来住的小区和我现在的小区都是全部卖完。我旁边的小区也是全卖完。
  不过你说到了一个也颇为常见的情况:开发商卖一部分,留一部分(用于租或临停收费)。

  这种情况就显得有些麻烦。关键看开发商卖掉的部分占全车位数的占比。
  如果开发商留有半数车位,那么其他车位权人的权重只有一半。放不放车进来,定什么价格(租金和临停费)开发商也有了决定权。
  但是,无论如何,不管开发商自己还留有多少车位都必须先满足小区业主,不管它是租或收取临停费。
楼主钢铁豌豆 时间:2017-12-08 00:58:03
  @牵只蚂蚁逛街 2017-12-08 00:47:20
  如果车位全部卖完,物管怎么放外面的车进来收钱呢?每个车位都是私有的,物管可以趁你不在把你房子出租给别人做钟点房?
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  每个小区有每个小区的特殊情况。看了下面两个例子就明白了:
  1 不少小区有共享车位。这种共享车位并不属于车库车位权人,而是属于全小区业主。这种车位的存在是小区当时修建时考虑到业主有访客预留下来的临停车位。大都是露天车位。
  物业有权为了这种车位的目的放车进入。但问题是很多进来的人并不去露天共享车位而是直接去车库(有电梯、利嘉更近等原因)。这就侵害了车库业主的私权。物业也从中获利。

  2 有些小区的非车位权业主打着“搬东西”、“家里有病人要接送”……等等理由钻进车库。进去就不出来,而且乱停。大都挺在车库的过道、车道和转弯处。严重扰民。
作者:didbaba 时间:2017-12-08 01:48:39
  那走亲访友的怎么办?高价停车费本来就是业主通过业委会内部协商妥协的产物。
楼主钢铁豌豆 时间:2017-12-08 01:57:24
  @didbaba 2017-12-08 01:48:39
  那走亲访友的怎么办?高价停车费本来就是业主通过业委会内部协商妥协的产物。
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  当小区车库售完后,开发商已经尽完了为小区业主停车的责任。这以后开发商和物业本身就没有义务和责任为小区业主提供停车服务,更不要说他们的亲朋好友了。

  其实上面已经说得很清楚,没有这个义务和责任后,间接者就更谈不上。

  另外,上帖内容言及的政府没这个义务的解释也一目了然:买车买油停车都是个人的事情。不能赖在任何人头上。这本身就是很奇怪的潜意识。
  或者你给出一个有这个责任和义务的依据。
作者:DD0618 时间:2017-12-08 02:29:17
  曾经投诉物业停车费、物价局给的回复是月租他们不管、只管临停收费
楼主钢铁豌豆 时间:2017-12-08 02:39:20
  @DD0618 2017-12-08 02:29:17
  曾经投诉物业停车费、物价局给的回复是月租他们不管、只管临停收费
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  当车位的产权还在物业或开发商手里时,车位的临停价格仍属于物价局的范围。或许可以看作是物价局的监管。但一旦车位变为私权,物价局就脱离关系。

作者:对花饮醉 时间:2017-12-08 05:03:56
  看来规划之初,就该划分土地规划一部分开放性停车场。
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作者:平安火星 时间:2017-12-08 07:37:05
  是时候规定必须有车位才可以买车了。
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作者:维生素缺B 时间:2017-12-08 08:21:43
  同意楼主的看法,这种老小区,本来停放位置就严重不足,如果任由车辆乱停,哪怕只是小区一半的业主进入就可以造成小区的交通瘫痪,小区业主的产权,规定由业委会通过,合理合法。只要在小区入口有明显的公示,是绝对不可能有任何的法律问题的。
作者:ty_134460109 时间:2017-12-08 11:45:04
  老子出钱买的,不是我的是你的?
作者:屠夫2015 时间:2017-12-08 12:36:32
  私人物业,想收多少就多少
作者:双枪李向阳2012 时间:2017-12-08 13:14:36
  只要是明码实价,又尽到告知义务的,注意,两者缺一不可,我都支持。
  • 钢铁豌豆: 举报  2017-12-08 14:50:44  评论

    其实报道的那件事也是尽到告知义务的,但是:1 进入者没见到通告牌(上面有价格);2 小区物业在岗人员失职。
  • 超级昊哥: 举报  2017-12-08 16:02:49  评论

    我假装没看到,你告知的义务哪去了?
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楼主钢铁豌豆 时间:2017-12-08 14:48:58
  @屠夫2015 2017-12-08 12:36:32
  私人物业,想收多少就多少
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  其实不是物业的事而是车位权人的事。物业只是按照全体车位权人的委托办事。当所有车位权属于车位权业主后,车位权人可以自己定价并交由物业执行。

  另外,由于车位权属于私有,车位是小区里独立的财产体系,理论上小区的业委会和车位权主之间的关系也需要厘清。如:
  1 小区业主权:有住宅产权证、有公摊、有物业费
  2 车位业主权:有车位产权证、有公摊、有物业费

  发现了吗,其实小区存在两套彼此独立的财产体系。
作者:白饭呀 时间:2017-12-08 16:12:44
  小区业主没有车位,每天下班到处找临时停车位,都把车位租给了外面的商户
作者:662204242 时间:2017-12-08 16:47:53
  有车位还是好的啊
作者:cqhehe2012 时间:2017-12-08 20:46:51
  有些小区现在在空地众筹建高层钢结构车位,得到了广大无车位业主的一直赞同。
作者:lms0923 时间:2017-12-08 21:27:22
  路过看看
作者:鸭儿凼老帅哥 时间:2017-12-08 22:11:49
  闹市区里面车位肯定越来越翘,城市化管理越来越严格不可能越来越松啥?就是到处都不准乱停车了。电动车普及,你车位都没有,怎么充电?
作者:对花饮醉 时间:2017-12-09 08:14:29
  欢乐标记
  
楼主钢铁豌豆 时间:2017-12-09 10:52:10
  @cqhehe2012 2017-12-08 20:46:51
  有些小区现在在空地众筹建高层钢结构车位,得到了广大无车位业主的一直赞同。
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  在小区空地上建什么都可以,但有一条,小区红线内的所有空地都是全体小区业主的共有部分。要占用任何一块用地就等于更改原用地的目的,那这需要小区全体业主2/3以上投票同意才行。
  没有这个投票程序而随意更改共有公共面积是违法的。
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作者:悠悠55555 时间:2017-12-11 12:57:09
  说的好,解释了很多误区。
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