二手房买卖卖家注意事项总结

楼主:我叫决不妥协 时间:2018-07-11 12:51:35 点击:6996 回复:34
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  呕心沥血啊!之前发过一篇关于本人卖房不愉快的经历,说过会在闲暇时间总结一下,与涯友们分享心得,虽然篇幅不大,但保证字字珠玑!
  我因为是卖房心得,所以只能从卖家的角度把看到的问题共大家分享,以后如果有条件买二手房,再来分享其它心得??,进入正题,总结如下:
  1,选择中介不要看广告,要看疗效,所有中介公司都一张,素质参差不齐,任何中介公司都一样,不用去问是哪家中介的,只要是有正规资质的都行,剩下的看人。
  2,房子挂出去后,每天会接到无数电话,为了不浪费自己时间,不要有电话来就屁颠屁颠跑去开门,不管哪个中介,一周约在统一的时间看房,方便自己,也会无形中造成你房子还不错哦,挺热的效果。
  3,不要相信任何人承诺的任何事,包括中介和买家,一切以合同为准,比如说,买家说,你放心,我们绝对是实诚的人,你看怎么怎么行不行,直接说no,把说的话落实在合同上,怎么都行。
  4,如果卖家房子是银行贷款的,需要还按揭,有条件的话最好自己去结按,然后拿到证后直接交易过户,当天收钱当天过户,会省去很多麻烦。
  5,如果卖家自己无力偿还按揭,需要买家结按,那么需要在合同里面约定结按金额,结按时间期限,这个算补充协议,千万记得,因为是三方协议,买家卖家签了后中介要盖章,注意了,必须喊他当场盖了人手一份,他有可能会说要拿到总部盖章,这也可以理解,但是这个过程必须摄像留下资料,不然因为原件拿走了,过后中介买家说没这回事,要你自己还,那就百口莫辩了。
  6,如果你要求买家结按,那么,中介会建议买家要求办理一个公证,保证资金安全,这个要特别注意了,你要确定买家要求办理公证的内容,而不要盲目签字,因为公证内容可能根本不涉及买家帮你结按的事,更不会涉及金额,以我这次卖房的公证内容来看,里面只会涉及你卖房的价格,这个千万注意,中介有可能会为了回避某些税费,擅自修改价格,造成不确定风险,当然,这是违规的,不见得所有中介都是,剩下的内容就是让你全权委托中介办理你房子所有事项,包括资金划拨,监管,房产过户,意思就是如果你不去,中介也有权把你房子过户给任何人,这个特别重要,如果非要办理公证,那么你也要对中介的权利进行限制,一定要仔细阅读公证内容,预防不确定风险,毕竟这个社会,骗子太多,不管买家卖家中介,防人之心不可无啊。
  7,如果买家是按揭买你房子,买卖合同里会有约定,除非因政策原因,或者买家信用问题不能贷款,那么买家可以选择三个银行,因为每一个银行政策和宽度不一样,有可能不能放贷,那么会再换一个银行,这样会造成一个后果,就是有可能你签了买卖合同后,最迟可能得等半年以上买家才能找到合适的银行,而这半年你房子也不能交易了,也不能卖给第三人,必须等他走完三个银行的流程才能解除合同,这个不确定因素就太多了,自己理解吧。所以我建议,最多允许买家选择一个银行,如果贷款放不下来,就由买家自己补足剩余房款,或者在双方都不赔偿的情况下解除合同,这样你最多耽搁两个月,两个月后你又可以重新选择买家了,又互不损失。
  8,我这次合同里面有个约定,买家按揭,先付首付款,我收到首付款当天将房子过户给买家,那么,意思就是在银行款没下来钱,你只拿到首付款,房子就是别人的了,如果银行迟迟没放款,或者突然来了个政策,或者遇到不良买家,在过户后到银行取消贷款,这个皮就有得扯了。关于这条,我还没有想好怎么处理,中介说得也有道理,如果首付款收到你不过户,买家也不放心,风险在买家,过户后,房子不是你的了,尾款没收到,风险在卖家,也请涯友们提提自己的意见,我也学习下。
  好了,以上是这次卖房心得,如果还想到什么,我会在下面跟帖,谢谢涯友们的支持和关心!!!手机码字真心累啊!


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作者:为平安重庆注册 时间:2018-07-11 17:39:41
  学习了
作者:桑桑桑2014 时间:2018-07-11 18:46:14
  学习,谢谢楼主
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作者:ty_娜娜31 时间:2018-07-11 19:24:30
  第八条有办法丫 我现在就是卖房 买家贷款 我们是过完户 收到尾款了 才搬走 并且去做各种交接 补充协议里也要写清楚的
  • 我叫决不妥协: 举报  2018-07-12 09:15:29  评论

    除非你只有一套住房可以等收到尾款再搬走,不然房子是别个名下了哦,骗子有的是方法
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作者:ty_娜娜31 时间:2018-07-11 19:30:08
  对了 楼主 第七条 买家不是政策原因 也不是征信问题 为什么会贷不下来款了?
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作者:蔷薇的微笑023 时间:2018-07-12 14:20:16
  马克
作者:羚翘解毒丸 时间:2018-07-20 09:00:16
  那有收到首付款就过户的道理???都银行发放的贷款到了卖家账户上才过户的,贷款下不来那是买家的事儿,不是卖家的事儿。——这个是官网合同的固定条款啊。
  最后有一点儿尾款倒是过户之后付,为了结清水电煤之类的小费用。
  • 卷起袖子玩泥巴: 举报  2018-07-20 09:34:38  评论

    你不过户,买家是贷不了款的,因为房产证还不是买家的,一般都是按揭收到首付款就过户,你说那个尾款是结算物业,水电啊,这些。
  • 羚翘解毒丸: 举报  2018-07-20 09:53:10  评论

    评论 卷起袖子玩泥巴:我走过这个流程,应该不会记错,签好合同付好首付之后就是等贷款下来,贷款下来之后才去房地产交易中心过户,一般要等1个月呢。过户时一般要付清中介费的。如果按你的流程,中介费付清,房子过户,贷款能不能下来未知,后续的风险全部卖家承担,卖家怎么可能同意。
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作者:一直走在路上 时间:2018-07-20 09:10:08
  学习
作者:卷起袖子玩泥巴 时间:2018-07-20 09:37:23
  前段时间也是买了套二手房,看了很多防诈骗的案例,结果嘛都用不上,卖我房子的是温州炒房团的,本来贷款速度大概2个月,结果卖方砸进去2W,15天搞定全部流程,走了快贷通道,多出手续费2W多,我们就签签字完事,结果现在经常和卖方一起玩。。。。
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作者:1丑2016 时间:2018-07-20 09:45:11
  没钱买房子
作者:重庆薇安 时间:2018-07-20 09:46:10
  不错不错,楼主费心了
作者:huirenyi 时间:2018-07-20 10:51:13
  mark
作者:玩命的屌丝 时间:2018-07-20 11:19:15
  看看
作者:潇洒一梦 时间:2018-07-20 11:32:51
  下次买房就找你哟
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作者:涯涯涯涯儿 时间:2018-07-21 22:57:17
  哦,关于首付款给了也过户了,贷款出了问题怎么办?我简单解答一下。
  一,过户之前买方找银行申请贷款,得到银行同意贷款的肯定回复后,才敢打首付款给你,要求过户。一般有中介主导的,中介都会跟进买方,并肯定申请已获得银行通过才会安排买卖双方过户。
  二,如果买方诈骗(虚假贷款)或者政策发生变化,导致过户后贷款不到位,有没有这个可能性?我告诉你,肯定有。这才是最关键的。一定记住,签订合同时,一定要约定:如果过户后贷款因为种种原因不能到达卖方账户,买方必须以现金的方式补足剩余房款,否则本次买卖合同,买方违约承担一切后果。
  一切后果当然是指协商或打官司。协商指买方砸锅卖铁凑够尾款,或抵押此房拿出现金。打官司就是法院判。
  总的来说,如果合同写明这条,买方骗贷是不会有,政策变化?可能性不大哈,现在好点城市都限购了,政策基本上很明朗,何况你们还有中介,中介不是吃干饭的哈。正规中介都是专吃这碗饭的不会给自己不必要麻烦,遇见过户后贷款未到时,政策却突然调整。那就纯天灾人祸了。现金呗。不管你买方想什么办法。
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作者:ty_娜娜31 时间:2018-07-24 21:42:52
  现在银行贷款部分 可以多付钱给银行办贷款的 15~30天之内就可以拿到了 不用等三个多月了 我这边贷款34万给了5000
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