2022农历年最后一贴，不出现交楼风险的办法是什么？
@ty_来思 2023-01-19 16:52:11
如果能把预售款管住，基本就可以。
只能现房，那样的话，开发商钱不够。
-----------------------------
第一：期房销售违反了基本产品销售逻辑，一个还没有存在的产品，合不合格都不知道，却可以提前销售，在其他产品都不存在的。
第二：预售款监管本身也是违反商业逻辑和市场逻辑的，企业的销售款凭什么由政府来管理？事实上也管不住，让政府权力扩张带来了腐败空间。
第三：全球只有大陆和香港搞期房销售，证明期房销售问题大于优点。
第四：现房销售可以淘汰小开发商，避免出现开地不开发会半途开发不下去，形成烂尾楼或楼质量出现问题。房地产开发商必须就是应该只有资金量雄厚的才能入场。（你拿一块地3年开发期需投入的资金你提前就应该测算准备好）。
第五：现房销售并不改变开发商的融资渠道，也没有改变购房者可以找银行贷款分期购房模式，因此对开发商影响不大（主要是淘汰小开发商），对购房者只有好处，没有坏处。（现房销售并不会带来房价大涨）。
如果能把预售款管住，基本就可以。
只能现房，那样的话，开发商钱不够。
-----------------------------
第一：期房销售违反了基本产品销售逻辑，一个还没有存在的产品，合不合格都不知道，却可以提前销售，在其他产品都不存在的。
第二：预售款监管本身也是违反商业逻辑和市场逻辑的，企业的销售款凭什么由政府来管理？事实上也管不住，让政府权力扩张带来了腐败空间。
第三：全球只有大陆和香港搞期房销售，证明期房销售问题大于优点。
第四：现房销售可以淘汰小开发商，避免出现开地不开发会半途开发不下去，形成烂尾楼或楼质量出现问题。房地产开发商必须就是应该只有资金量雄厚的才能入场。（你拿一块地3年开发期需投入的资金你提前就应该测算准备好）。
第五：现房销售并不改变开发商的融资渠道，也没有改变购房者可以找银行贷款分期购房模式，因此对开发商影响不大（主要是淘汰小开发商），对购房者只有好处，没有坏处。（现房销售并不会带来房价大涨）。
预售房这种方式是从香港楼市学来的。香港叫“卖楼花”。
但香港的预售房有严格的资金限制。我记得买家最多预付总房款的15%（好像是这个数）就到顶了。其它都由开发商自己负担，交房时才付完（或者按揭）
而售楼花的方式到了内地就被无限放大，几乎全都由消费者负担。在这一点上zf没把好关是有责任的。
另外国外确实很少见开发商空手套白狼的事情，开发商必须要有大量资金才能搞这个行业。不过话说回来，国外的情况和我国还是有很大的不同，这一点我们的开发商真地很难做到。其中主要是开发商自备资金量的问题。这个问题在我国主要有以下几个特点：
1 我国的土地成本太高。这部分需要开发商准备一大笔资金。
2 开发商是一个公司，它有大量的员工和经营经费。要使得这么大公司不断运转下去就需要更大的资金周转。因为它还要不断购买土地为下一轮工程做准备。除非只干一轮就不干了。
3 我国近十年的住宅建房走出了与世界完全不同的模式：小区模式。
小区模式和国外大不一样。实际上小区模式根本上讲是建一个村，而不是国外那样就建一两栋楼或几套住宅。简单讲，国外没我们这样的开发商，也没这样的开发模式。
因此国外开发商不需要那么多资金，有些流动资金就行了。而我国的开发商不同，需要超多海量资金才能建一个小区。建一个小区的资金量绝不是海外那种开发商建几套房子的资金量能办到的。我们的开发商拿完地再用土地抵押在银行贷款。即使如此也没有能力建房和小区环境。资金量太大太大。所以两种不同的生态没法比。
很多朋友不知道的是，在国外很多私人住宅的土地是消费者自己购买，完了再找建筑公司帮着设计帮着建。也有自己建的。
他们的开发商在住宅这一块也有小规模预投资的，但都不多，几套，十来套。一边建造一边卖。由于相对投资少，不需要消费者预先负担。但定金是有的。
还有一点：发达国家的民众并不喜欢小区模式。按重庆话说就是不喜欢打堆。其实我也很不喜欢小区模式，怪头怪脑的。
总之，与国外开发商相比我国的开发商需要大量资金。一边要建，一边还要不断拿地。不可能一个阶段的房子卖完了就散伙。那么多人要工作，要吃饭，所以拿地是持续性行为。这就加大了开发商所需的资金，逼得消费者拿出更多预付款。
但香港的预售房有严格的资金限制。我记得买家最多预付总房款的15%（好像是这个数）就到顶了。其它都由开发商自己负担，交房时才付完（或者按揭）
而售楼花的方式到了内地就被无限放大，几乎全都由消费者负担。在这一点上zf没把好关是有责任的。
另外国外确实很少见开发商空手套白狼的事情，开发商必须要有大量资金才能搞这个行业。不过话说回来，国外的情况和我国还是有很大的不同，这一点我们的开发商真地很难做到。其中主要是开发商自备资金量的问题。这个问题在我国主要有以下几个特点：
1 我国的土地成本太高。这部分需要开发商准备一大笔资金。
2 开发商是一个公司，它有大量的员工和经营经费。要使得这么大公司不断运转下去就需要更大的资金周转。因为它还要不断购买土地为下一轮工程做准备。除非只干一轮就不干了。
3 我国近十年的住宅建房走出了与世界完全不同的模式：小区模式。
小区模式和国外大不一样。实际上小区模式根本上讲是建一个村，而不是国外那样就建一两栋楼或几套住宅。简单讲，国外没我们这样的开发商，也没这样的开发模式。
因此国外开发商不需要那么多资金，有些流动资金就行了。而我国的开发商不同，需要超多海量资金才能建一个小区。建一个小区的资金量绝不是海外那种开发商建几套房子的资金量能办到的。我们的开发商拿完地再用土地抵押在银行贷款。即使如此也没有能力建房和小区环境。资金量太大太大。所以两种不同的生态没法比。
很多朋友不知道的是，在国外很多私人住宅的土地是消费者自己购买，完了再找建筑公司帮着设计帮着建。也有自己建的。
他们的开发商在住宅这一块也有小规模预投资的，但都不多，几套，十来套。一边建造一边卖。由于相对投资少，不需要消费者预先负担。但定金是有的。
还有一点：发达国家的民众并不喜欢小区模式。按重庆话说就是不喜欢打堆。其实我也很不喜欢小区模式，怪头怪脑的。
总之，与国外开发商相比我国的开发商需要大量资金。一边要建，一边还要不断拿地。不可能一个阶段的房子卖完了就散伙。那么多人要工作，要吃饭，所以拿地是持续性行为。这就加大了开发商所需的资金，逼得消费者拿出更多预付款。
终于回家了。顺便搭一帖。
楼主可能没搞清楚一个问题：在中国当前这个背景下，期房相当于是融资建房，并不是故意卖期房。这和上市公司融资搞项目有一定的相似性。上市公司上市融资，也是在项目没搞得起来的时候才去融资，而融资的目的就是为了搞项目。你总不可能说必须要等上市公司自筹资金把项目搞成功之后再去上市融资吧？那还有那个必要吗？难道融资去还贷款啊？
你所说的这个现房，必须是开发商去把钱筹到位之后再来建，否则开发商也不可能一次性拿几千万、上亿甚至大几亿的资金来搞这东西。
我记得著名的马克思有句名言：假如必须等待积累去使某些单位单个资本增长到能够修筑铁路的程度，那么,恐怕直到今天世界上还没有铁路。
你所说的“现房”确实是个好东西，但除了去问开发商和政府部门之外，你还得问问银行，有多少银行发自内心深处愿意做这样的现房贷款生意（行政命令除外）。
那么你一定会说：欧美国家都是现房销售。这是误读，根据我了解的一些情况，欧美国家并不是个个都只能现房销售，只不过是付款流程、监管方式不同而已。英国、德国、法国都不是只能卖现房，消费者看完房子才付钱。其实这个问题是一个系统性的问题，这个问题涉及到相关国家对各种企业包括房地产企业的政策以及这些国家的金融体系范畴，并不是现房好还是期房好这几句话就能说得清楚的。
楼主可能没搞清楚一个问题：在中国当前这个背景下，期房相当于是融资建房，并不是故意卖期房。这和上市公司融资搞项目有一定的相似性。上市公司上市融资，也是在项目没搞得起来的时候才去融资，而融资的目的就是为了搞项目。你总不可能说必须要等上市公司自筹资金把项目搞成功之后再去上市融资吧？那还有那个必要吗？难道融资去还贷款啊？
你所说的这个现房，必须是开发商去把钱筹到位之后再来建，否则开发商也不可能一次性拿几千万、上亿甚至大几亿的资金来搞这东西。
我记得著名的马克思有句名言：假如必须等待积累去使某些单位单个资本增长到能够修筑铁路的程度，那么,恐怕直到今天世界上还没有铁路。
你所说的“现房”确实是个好东西，但除了去问开发商和政府部门之外，你还得问问银行，有多少银行发自内心深处愿意做这样的现房贷款生意（行政命令除外）。
那么你一定会说：欧美国家都是现房销售。这是误读，根据我了解的一些情况，欧美国家并不是个个都只能现房销售，只不过是付款流程、监管方式不同而已。英国、德国、法国都不是只能卖现房，消费者看完房子才付钱。其实这个问题是一个系统性的问题，这个问题涉及到相关国家对各种企业包括房地产企业的政策以及这些国家的金融体系范畴，并不是现房好还是期房好这几句话就能说得清楚的。
打个比方说，现房这事，首先要银行金融机构愿意干、敢于干、敢于放开干才得行。如果你是银行的BOSS，你敢不敢干、敢不敢放开干？直接贷几千万、上亿的资金给某家开发商用于建现房？凭什么？凭开发商长得乖么？凭以前的业绩好、销售好？以前的业绩好、销售好能代表现在的销售好？预售，在这里其实也像一块试金石。这个问题得谈，不是说举块开发商的牌子就一路给你亮绿灯，没有那样的情况。
再打个比方说，你让中国的开发商靠自己的原始积累去建房，建好后再卖，你觉得可能么？哪个开发商可以靠原始积累，而且还能积累几千万上亿的资金去建房（对于建房这事来说，现在几千万可能都有点恼火，除非修几栋不太高的单体楼）。能靠原始积累那么多钱的商人不会去当开发商了，他不知道继续干让他赚钱的生意么？他不知道响应政府号召去搞更找钱、更能博企业家名气的产品啊，一定要去当开发商？还背那么大一口锅？
莫动不动就去和美国比，用套话说叫国情不同。国情二字用在其他地方对不对，我不知道，但这里就对了。
现在，你充其量说要加强监管、科学监管期房。这个局可能真不是你想象的那么容易破，因为一句话说到底：钱。
再打个比方说，你让中国的开发商靠自己的原始积累去建房，建好后再卖，你觉得可能么？哪个开发商可以靠原始积累，而且还能积累几千万上亿的资金去建房（对于建房这事来说，现在几千万可能都有点恼火，除非修几栋不太高的单体楼）。能靠原始积累那么多钱的商人不会去当开发商了，他不知道继续干让他赚钱的生意么？他不知道响应政府号召去搞更找钱、更能博企业家名气的产品啊，一定要去当开发商？还背那么大一口锅？
莫动不动就去和美国比，用套话说叫国情不同。国情二字用在其他地方对不对，我不知道，但这里就对了。
现在，你充其量说要加强监管、科学监管期房。这个局可能真不是你想象的那么容易破，因为一句话说到底：钱。
@ty352871232125 19楼 2023-01-22 03:15:00
终于回家了。顺便搭一帖。
楼主可能没搞清楚一个问题：在中国当前这个背景下，期房相当于是融资建房，并不是故意卖期房。这和上市公司融资搞项目有一定的相似性。上市公司上市融资，也是在项目没搞得起来的时候才去融资，而融资的目的就是为了搞项目。你总不可能说必须要等上市公司自筹资金把项目搞成功之后再去上市融资吧？那还有那个必要吗？难道融资去还贷款啊？
你所说的这个现房，必须是开发商去把钱筹到位之后再来...
—————————————————
你看这样行吗？购房者交首付后，暂不办理按揭贷款，而是等房子建成交付时，再付剩余部分或办理按揭贷款。
为什么要让购房者承担全部风险？房子还没看到，就把所有的钱付了（含个人银行按揭贷款），这太不公平了！购房人本来就承担无限责任（无个人破产法），而开发商承担有限责任（可以破产倒闭）。
至于开发商的建房资金可能不足，很简单，去银行抵押土地贷款呀！而且楼盘大多是分期滚动开发，资金缺口并非想象的那么大。
汽车厂商开发新车型，也需要厂商自筹大量资金，而不是通过预售向购车人筹集资金。
现在房地产的金融风险在哪里？不就是银行的窟窿填不上嘛，无论是向银行注资还是让银行倒闭，最终都是强势群体安然无恙，因为银行贷出去的钱大多早就流到了他们手上，这就是顶层设计！
总之，在神奇国度，一切代价都是让底层民众承担！
终于回家了。顺便搭一帖。
楼主可能没搞清楚一个问题：在中国当前这个背景下，期房相当于是融资建房，并不是故意卖期房。这和上市公司融资搞项目有一定的相似性。上市公司上市融资，也是在项目没搞得起来的时候才去融资，而融资的目的就是为了搞项目。你总不可能说必须要等上市公司自筹资金把项目搞成功之后再去上市融资吧？那还有那个必要吗？难道融资去还贷款啊？
你所说的这个现房，必须是开发商去把钱筹到位之后再来...
—————————————————
你看这样行吗？购房者交首付后，暂不办理按揭贷款，而是等房子建成交付时，再付剩余部分或办理按揭贷款。
为什么要让购房者承担全部风险？房子还没看到，就把所有的钱付了（含个人银行按揭贷款），这太不公平了！购房人本来就承担无限责任（无个人破产法），而开发商承担有限责任（可以破产倒闭）。
至于开发商的建房资金可能不足，很简单，去银行抵押土地贷款呀！而且楼盘大多是分期滚动开发，资金缺口并非想象的那么大。
汽车厂商开发新车型，也需要厂商自筹大量资金，而不是通过预售向购车人筹集资金。
现在房地产的金融风险在哪里？不就是银行的窟窿填不上嘛，无论是向银行注资还是让银行倒闭，最终都是强势群体安然无恙，因为银行贷出去的钱大多早就流到了他们手上，这就是顶层设计！
总之，在神奇国度，一切代价都是让底层民众承担！
楼主应该不是搞房产开发的，不了解民营房地产开发的底层逻辑，在项目获取之前，必然会有投委会进行项目论证，前几年的拿地的利润率测算大概是预售制情况下，开发商自有资金投入4-8个月，然后土地抵押进行前融或做开发贷款后置换自有资金投入，然后计算融资成本，这样测算后利润率可以达到6个点左右可能会获取这个项目，前融成本基本在年息12%，开发贷大概在7-8%，一个正常体量的项目，土地成本大概在8-15个亿左右，土地获取后4个月左右开盘，然后销售资金进来置换融资本金及利息，每年大概1个亿左右，如果全部搞现售制，一般2年半左右交房，就是说开发成本会增加2-3个亿，在国家土地成本不减、融资成本不降的情况下，民营企业是不会进行拿地的，最后还是民营企业全部退出，留一些融资成本3-4%的国企去玩，这应该不是国家希望看到的。
1。楼主说房子量不会少，因为会有实力雄厚的企业进入。且不说这样的企业有多少，就算有，凭啥人要把几亿几十亿的资金压进去1,2年？这样风险有多大你知道吗？凭啥人不去赚快钱？
2.你这相当于把所有风险压力都抛给房企了，包括银行贷款。出了问题政府不管等房企死掉，真当房企是傻的？
3.这样房企大概只有寥寥几家国企奉命来搞，这不就是等于国家来抗？
4.你说房价不会涨，因为企业更迫切要回笼资金。房子等着钱修好更迫切，还是修好了放在那里等着卖更迫切？没修好就只有修好一条路，不修好公司就得吃官司破产，修好了你放在那你不买可以抵给至债权、银行；他都有实力熬到交房，他还能有多急？房价说到底还是看供需，10个抢1套和个人抢1套价格肯定不同。
5.预售肯定有弊端，但只卖现房，最后就只能国家兜底，价格还会涨。
2.你这相当于把所有风险压力都抛给房企了，包括银行贷款。出了问题政府不管等房企死掉，真当房企是傻的？
3.这样房企大概只有寥寥几家国企奉命来搞，这不就是等于国家来抗？
4.你说房价不会涨，因为企业更迫切要回笼资金。房子等着钱修好更迫切，还是修好了放在那里等着卖更迫切？没修好就只有修好一条路，不修好公司就得吃官司破产，修好了你放在那你不买可以抵给至债权、银行；他都有实力熬到交房，他还能有多急？房价说到底还是看供需，10个抢1套和个人抢1套价格肯定不同。
5.预售肯定有弊端，但只卖现房，最后就只能国家兜底，价格还会涨。
@多啦次猫 2023-01-22 21:19:36
1。楼主说房子量不会少，因为会有实力雄厚的企业进入。且不说这样的企业有多少，就算有，凭啥人要把几亿几十亿的资金压进去1,2年？这样风险有多大你知道吗？凭啥人不去赚快钱？
2.你这相当于把所有风险压力都抛给房企了，包括银行贷款。出了问题政府不管等房企死掉，真当房企是傻的？
3.这样房企大概只有寥寥几家国企奉命来搞，这不就是等于国家来抗？
4.你说房价不会涨，因为企业更迫切要回笼资金。房子等着钱修好更迫切，还是修好了放在那里等着卖更迫切？没修好就只有修好一条路，不修好公司就得吃官司破产，修好了你放在那你不买可以抵给至债权、银行；他都有实力熬到交房，他还能有多急？房价说到底还是看供需，10个抢1套和个人抢1套价格肯定不同。
5.预售肯定有弊端，但只卖现房，最后就只能国家兜底，价格还会涨。
-----------------------------
1.正常的商业逻辑确实谁生产产品就要承担该产品销售不出去的风险，只不过房子这个产品的资金需求量较大而已。因此房地产企业本身就是要抗风险能力很强的企业参与，而不是小公司。在市场竞争环境中，房企的利润最终会还社会平均利润率回归（社会上真有赚快钱的行业也会因为众多企业加入而逐渐回归到社会平均，不会长期存在）。所以不存在你说的无企业来做房地产，反而因为门槛提高使房地产行业企业竞争不会太激烈，行业更好做行业发展更健康。
2.
1。楼主说房子量不会少，因为会有实力雄厚的企业进入。且不说这样的企业有多少，就算有，凭啥人要把几亿几十亿的资金压进去1,2年？这样风险有多大你知道吗？凭啥人不去赚快钱？
2.你这相当于把所有风险压力都抛给房企了，包括银行贷款。出了问题政府不管等房企死掉，真当房企是傻的？
3.这样房企大概只有寥寥几家国企奉命来搞，这不就是等于国家来抗？
4.你说房价不会涨，因为企业更迫切要回笼资金。房子等着钱修好更迫切，还是修好了放在那里等着卖更迫切？没修好就只有修好一条路，不修好公司就得吃官司破产，修好了你放在那你不买可以抵给至债权、银行；他都有实力熬到交房，他还能有多急？房价说到底还是看供需，10个抢1套和个人抢1套价格肯定不同。
5.预售肯定有弊端，但只卖现房，最后就只能国家兜底，价格还会涨。
-----------------------------
1.正常的商业逻辑确实谁生产产品就要承担该产品销售不出去的风险，只不过房子这个产品的资金需求量较大而已。因此房地产企业本身就是要抗风险能力很强的企业参与，而不是小公司。在市场竞争环境中，房企的利润最终会还社会平均利润率回归（社会上真有赚快钱的行业也会因为众多企业加入而逐渐回归到社会平均，不会长期存在）。所以不存在你说的无企业来做房地产，反而因为门槛提高使房地产行业企业竞争不会太激烈，行业更好做行业发展更健康。
2.
热帖榜
- 由胡鑫宇案可知，多少人唯恐天下不乱。9432
- 城市有两套房子，还有必要为了农村宅基证回老家盖房吗？5821
- 2023房地产回暖明显，但环京楼市怎么就像没娘的孩子2163
- 中国经济龙头变“上北深渝”6806
- 说文解字话源流4436
