2022农历年最后一贴,不出现交楼风险的办法是什么?

楼主:人世间百媚千红 时间:2023-01-19 16:44:21 重庆 点击:2615 回复:102
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  住建部2023年1月19日最新发声:不能出现新的交楼风险!

  办法是什么?

  我个人建议,从2023年起全面禁止期房销售,房产必须验收合格后才能发销售许可证。

  这样就能彻底避免所谓绑架政府的“交楼风险”。!

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作者:ty_来思 时间:2023-01-19 16:52:11 重庆
  如果能把预售款管住,基本就可以。
  只能现房,那样的话,开发商钱不够。
  • 人世间百媚千红: 举报  2023-01-19 17:14:21 重庆  评论

    第一:期房销售违反了基本产品销售逻辑,一个还没有存在的产品,合不合格都不知道,却可以提前销售,在其他产品都不存在的。第二:预售款监管本身也是违反商业逻辑和市场逻辑的,企业的销售款凭什么由政府来管理?第三:全球只有大陆和香港搞期房销售,证明期房销售问题大于优点。第四:,,,
  • ty_来思: 举报  2023-01-19 17:43:38 重庆  评论

    不是从底层逻辑来谈论问题的。是说在预售的前提下,如何保证能交楼。如果取消预售,只售现房,那是,基本上就消灭不能交房的问题了。也不能绝对消灭,有的现房是抵押状态、有一房两售等。
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作者:ty352871232125 时间:2023-01-19 16:59:26 重庆
  现成的房子卖多少钱一个平方?还是卖六七八九千一个平方啊?斗胆请教一下:这是不是太理想化了?除了时间是成本,资金本身的利息也是成本。不会有一家开发商囤起几个亿现金来慢慢开发楼盘,也不会有一家金融机构说:为了让大家都住上房子,住上好房子,我们免息放贷给开发商为大家修房子。现在这个期房的价格,吊丝都嫌贵,你认为现房的价格,吊丝们能接受吗?
  • ty352871232125: 举报  2023-01-19 17:00:38 重庆  评论

    准确地说是:现成的新房子。不是二手房。不用引入什么折旧公式。
  • 人世间百媚千红: 举报  2023-01-19 17:17:01 重庆  评论

    这个理由不成立。事实上,如果现房销售,价格不一定会上涨,因为现房销售若积压一天,开发商就要承担现房开发的资金积压成本。为了尽快回笼资金,开房商就不敢买贵了,时间越长购房者的议价主动权越强。这种市场经济基本规律是一致的。因此不会出现现房销售房价大涨的情况。
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作者:ty352871232125 时间:2023-01-19 17:02:59 重庆
  不卖期房卖现房,事实上这个由期变现的成本是附加到现房的房价中去了。成本不会凭空消失,仍然需要有人买单。财政不会买单,公积金不会买单,只有消费者自己买单。
  • 人世间百媚千红: 举报  2023-01-19 17:18:57 重庆  评论

    任何产品亏损销售都不会长久,也利于行业良性发展,房价里有资金成本很正常。但现房销售会让开房商更迫切的销售以回笼销售资金,因此他不会把房价定得过高,不然卖不出去自己亏得更惨。
  • 人世间百媚千红: 举报  2023-01-19 17:35:43 重庆  评论

    任何产品亏损销售都不会长久,也不利于行业良性发展,房价里有资金成本很正常。但现房销售会让开房商更迫切的销售以回笼销售资金,因此他不会把房价定得过高,不然卖不出去每多积压一天,他就会亏一天资金利息成本,自己会越来越亏得更惨。在开发商现房验收合格的情况下,购房者在议价上更有主动权。
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作者:山城白酒 时间:2023-01-19 17:19:45 重庆
  不卖期房,房地产开发量只有10%不到
  • 人世间百媚千红: 举报  2023-01-19 17:31:17 重庆  评论

    不会的,给开发商融资渠道多,政府土地整治旧房改造供地多,政策保驾护航,会有很多资金雄厚的企业进入房地产业,整个行业反而会进入良性循环。开发量完全不会下降。说白了,这个行业的开发量多少,政府有的是手段调节,不需要把购房者通过期房销售来绑架在一起。现房销售最大利好是购房者。
  • 山城白酒: 举报  2023-01-19 17:41:39 重庆  评论

    评论 人世间百媚千红:你说的这些完全是不可能的。没有钱会进入没利润又不可循环的行业。
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楼主人世间百媚千红 时间:2023-01-19 17:26:13 重庆
  @ty_来思 2023-01-19 16:52:11
  如果能把预售款管住,基本就可以。
  只能现房,那样的话,开发商钱不够。
  -----------------------------

  第一:期房销售违反了基本产品销售逻辑,一个还没有存在的产品,合不合格都不知道,却可以提前销售,在其他产品都不存在的。


  第二:预售款监管本身也是违反商业逻辑和市场逻辑的,企业的销售款凭什么由政府来管理?事实上也管不住,让政府权力扩张带来了腐败空间。

  第三:全球只有大陆和香港搞期房销售,证明期房销售问题大于优点。

  第四:现房销售可以淘汰小开发商,避免出现开地不开发会半途开发不下去,形成烂尾楼或楼质量出现问题。房地产开发商必须就是应该只有资金量雄厚的才能入场。(你拿一块地3年开发期需投入的资金你提前就应该测算准备好)。

  第五:现房销售并不改变开发商的融资渠道,也没有改变购房者可以找银行贷款分期购房模式,因此对开发商影响不大(主要是淘汰小开发商),对购房者只有好处,没有坏处。(现房销售并不会带来房价大涨)。
楼主人世间百媚千红 时间:2023-01-19 17:39:29 重庆


  现在期房销售,开发商若出现资金链断了

  购买预售房的广大老百姓的付了钱买不到货,涉及人数一多

  就变成了民生问题

  政府就必须出面解决




  如果期房销售,在房子没建成之前开发商资金链断了

  政府完全可以不管,无非是死掉了一个开发商企业而已n

  房子建成后开发资金链断了政府更不需要管,因为已合格的产品已摆在那儿了。

  所以

  现房销售是避免政府介入此市场来“保交楼”的最好方式

  • 山城白酒: 举报  2023-01-19 17:43:04 重庆  评论

    开发量会下降到不到10%。
  • 人世间百媚千红: 举报  2023-01-19 17:47:50 重庆  评论

    评论 山城白酒:第一:现房销售只是销售方式变化,怎么会让行业没利润?你这是相当然。第二:国外那么多国家实现现房销售,按你这么说房地产行业在国外早就垮掉了,但事实上国外房地产行业更加良性。第三:企业玩房地产需要的资金量是和他拿地规模挂钩的,并不是个个房地产都需要像金科在重庆拿太多地
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作者:ty_来思 时间:2023-01-19 18:06:31 重庆
  当年,房地产业才起步,资金紧张。为了助推其发展,才有了预售制。
  后来,是应该逐步逐步地取消。
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作者:山城白酒 时间:2023-01-19 18:34:49 重庆
  楼主你不用想这么多了,全国的开发商都快洗白完了。卖现房,这个生意现在没有企业会做。
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作者:山城白酒 时间:2023-01-20 13:22:04 重庆
  如果要把房地产供应量减少,那现房销售也不是不行
作者:钢铁豌豆 时间:2023-01-21 08:43:07 重庆
  预售房这种方式是从香港楼市学来的。香港叫“卖楼花”。
  但香港的预售房有严格的资金限制。我记得买家最多预付总房款的15%(好像是这个数)就到顶了。其它都由开发商自己负担,交房时才付完(或者按揭)
  而售楼花的方式到了内地就被无限放大,几乎全都由消费者负担。在这一点上zf没把好关是有责任的。

  另外国外确实很少见开发商空手套白狼的事情,开发商必须要有大量资金才能搞这个行业。不过话说回来,国外的情况和我国还是有很大的不同,这一点我们的开发商真地很难做到。其中主要是开发商自备资金量的问题。这个问题在我国主要有以下几个特点:
  1 我国的土地成本太高。这部分需要开发商准备一大笔资金。
  2 开发商是一个公司,它有大量的员工和经营经费。要使得这么大公司不断运转下去就需要更大的资金周转。因为它还要不断购买土地为下一轮工程做准备。除非只干一轮就不干了。
  3 我国近十年的住宅建房走出了与世界完全不同的模式:小区模式。
  小区模式和国外大不一样。实际上小区模式根本上讲是建一个村,而不是国外那样就建一两栋楼或几套住宅。简单讲,国外没我们这样的开发商,也没这样的开发模式。
  因此国外开发商不需要那么多资金,有些流动资金就行了。而我国的开发商不同,需要超多海量资金才能建一个小区。建一个小区的资金量绝不是海外那种开发商建几套房子的资金量能办到的。我们的开发商拿完地再用土地抵押在银行贷款。即使如此也没有能力建房和小区环境。资金量太大太大。所以两种不同的生态没法比。
  很多朋友不知道的是,在国外很多私人住宅的土地是消费者自己购买,完了再找建筑公司帮着设计帮着建。也有自己建的。
  他们的开发商在住宅这一块也有小规模预投资的,但都不多,几套,十来套。一边建造一边卖。由于相对投资少,不需要消费者预先负担。但定金是有的。
  还有一点:发达国家的民众并不喜欢小区模式。按重庆话说就是不喜欢打堆。其实我也很不喜欢小区模式,怪头怪脑的。

  总之,与国外开发商相比我国的开发商需要大量资金。一边要建,一边还要不断拿地。不可能一个阶段的房子卖完了就散伙。那么多人要工作,要吃饭,所以拿地是持续性行为。这就加大了开发商所需的资金,逼得消费者拿出更多预付款。
作者:ty_来思 时间:2023-01-21 10:01:56 重庆
  国外房开放商,很多年来一点一点发展起来的。
  我国,是以前没有大规模商品房、没有房地产商,九几年时忽然由分配住房忽然改为市场化商品房,那时开发商没有盖好现房再卖的资金实力。
  土地价格也太贵了。
作者:cq62653381 时间:2023-01-21 14:33:47 重庆
  最起码应控制期房贷款付给开放商的进度,不能一下全给,随进度给付。
作者:竖横sh 时间:2023-01-21 18:08:52 广西
  买现房,买二手房
作者:wangnianqing 时间:2023-01-21 21:22:05 湖北
  要兼顾资本各方利益并使这些利益最大化,本刁民认为坑购房人是唯一出路,我赌中国专家也无解
作者:南海珊瑚礁1 时间:2023-01-21 21:53:48 天津
  @wangnianqing 2023-01-21 21:22:05
  要兼顾资本各方利益并使这些利益最大化,本刁民认为坑购房人是唯一出路,我赌中国专家也无解
  -----------------------------
  本刁民与你观点一致,看看庙堂里坐的什么人就知道了,不是资方就是资方代理人。
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作者:janiceqingyue 时间:2023-01-22 00:17:16 江西
  G进M退,顺利转型,像管仲的盐铁论一样,就可以了。
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作者:ty352871232125 时间:2023-01-22 03:15:54 重庆
  终于回家了。顺便搭一帖。
  楼主可能没搞清楚一个问题:在中国当前这个背景下,期房相当于是融资建房,并不是故意卖期房。这和上市公司融资搞项目有一定的相似性。上市公司上市融资,也是在项目没搞得起来的时候才去融资,而融资的目的就是为了搞项目。你总不可能说必须要等上市公司自筹资金把项目搞成功之后再去上市融资吧?那还有那个必要吗?难道融资去还贷款啊?
  你所说的这个现房,必须是开发商去把钱筹到位之后再来建,否则开发商也不可能一次性拿几千万、上亿甚至大几亿的资金来搞这东西。
  我记得著名的马克思有句名言:假如必须等待积累去使某些单位单个资本增长到能够修筑铁路的程度,那么,恐怕直到今天世界上还没有铁路。
  你所说的“现房”确实是个好东西,但除了去问开发商和政府部门之外,你还得问问银行,有多少银行发自内心深处愿意做这样的现房贷款生意(行政命令除外)。
  那么你一定会说:欧美国家都是现房销售。这是误读,根据我了解的一些情况,欧美国家并不是个个都只能现房销售,只不过是付款流程、监管方式不同而已。英国、德国、法国都不是只能卖现房,消费者看完房子才付钱。其实这个问题是一个系统性的问题,这个问题涉及到相关国家对各种企业包括房地产企业的政策以及这些国家的金融体系范畴,并不是现房好还是期房好这几句话就能说得清楚的。
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作者:ty352871232125 时间:2023-01-22 03:29:58 重庆
  打个比方说,现房这事,首先要银行金融机构愿意干、敢于干、敢于放开干才得行。如果你是银行的BOSS,你敢不敢干、敢不敢放开干?直接贷几千万、上亿的资金给某家开发商用于建现房?凭什么?凭开发商长得乖么?凭以前的业绩好、销售好?以前的业绩好、销售好能代表现在的销售好?预售,在这里其实也像一块试金石。这个问题得谈,不是说举块开发商的牌子就一路给你亮绿灯,没有那样的情况。
  再打个比方说,你让中国的开发商靠自己的原始积累去建房,建好后再卖,你觉得可能么?哪个开发商可以靠原始积累,而且还能积累几千万上亿的资金去建房(对于建房这事来说,现在几千万可能都有点恼火,除非修几栋不太高的单体楼)。能靠原始积累那么多钱的商人不会去当开发商了,他不知道继续干让他赚钱的生意么?他不知道响应政府号召去搞更找钱、更能博企业家名气的产品啊,一定要去当开发商?还背那么大一口锅?
  莫动不动就去和美国比,用套话说叫国情不同。国情二字用在其他地方对不对,我不知道,但这里就对了。
  现在,你充其量说要加强监管、科学监管期房。这个局可能真不是你想象的那么容易破,因为一句话说到底:钱。
  • ty_行云827: 举报  2023-01-22 06:35:16 浙江  评论

    比如一个楼盘只卖了20%的房子,那房子还造不造?当然只能选择造下去,那开发商花大量资金建房就成为必然。卖现房还是期房是市场选择的结果。房产商没钱可以上市融资,一切都会自然而然的发生。房价太贵,可以便宜卖,卖亏了,下次拿地便宜点,等到地便宜到没法便宜了,那这地方经济就停滞了。
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作者:kytse731 时间:2023-01-22 07:50:42 河北
  住建部的意思是给开发商钱,把楼修完。
作者:kytse731 时间:2023-01-22 08:17:38 河北
  能不能在期房和现房之间折中一下?
  就像航运公司向船厂订购大型船舶那样:
  先交部分预付款,交付验收时付大部分货款,剩下百分之十的质保金在一两年后支付。
  估计利益集团不答应,他们要的是自己零风险,哪怕是开发企业欠钱破产,企业实控人的钱也必须稳稳落袋!
  这是法律保护下的规矩!

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作者:kytse731 时间:2023-01-22 09:10:44 河北
  @ty352871232125 19楼 2023-01-22 03:15:00

  终于回家了。顺便搭一帖。

  楼主可能没搞清楚一个问题:在中国当前这个背景下,期房相当于是融资建房,并不是故意卖期房。这和上市公司融资搞项目有一定的相似性。上市公司上市融资,也是在项目没搞得起来的时候才去融资,而融资的目的就是为了搞项目。你总不可能说必须要等上市公司自筹资金把项目搞成功之后再去上市融资吧?那还有那个必要吗?难道融资去还贷款啊?

  你所说的这个现房,必须是开发商去把钱筹到位之后再来...
  —————————————————
  你看这样行吗?购房者交首付后,暂不办理按揭贷款,而是等房子建成交付时,再付剩余部分或办理按揭贷款。
  为什么要让购房者承担全部风险?房子还没看到,就把所有的钱付了(含个人银行按揭贷款),这太不公平了!购房人本来就承担无限责任(无个人破产法),而开发商承担有限责任(可以破产倒闭)。
  至于开发商的建房资金可能不足,很简单,去银行抵押土地贷款呀!而且楼盘大多是分期滚动开发,资金缺口并非想象的那么大。
  汽车厂商开发新车型,也需要厂商自筹大量资金,而不是通过预售向购车人筹集资金。
  现在房地产的金融风险在哪里?不就是银行的窟窿填不上嘛,无论是向银行注资还是让银行倒闭,最终都是强势群体安然无恙,因为银行贷出去的钱大多早就流到了他们手上,这就是顶层设计!
  总之,在神奇国度,一切代价都是让底层民众承担!
作者:我是_小刀 时间:2023-01-22 12:11:34 江苏
  期房问题,公共面积等都是有大问题的
作者:yaokanfy 时间:2023-01-22 18:19:43 河南

  越是官方发声,越是有违约风险
作者:小教师一枚 时间:2023-01-22 18:22:25 江苏
  个人觉得,取消商品房预售,尽管开发商的资金使用成本会提高,但是有的成本也会省下来,例如营销成本。现在盖房子,有的开发商花大价钱做广告,改富丽堂皇的售楼处,房子卖完了,有的售楼处是临时的,房子卖掉后再拆售楼处,是个大的浪费。开发商会一门心思的去想怎么把房子盖好,而不是一门心思的去盖富丽堂皇的售楼处,请漂亮的小姐姐来卖房子,再花重金请什么营销公司,中介来推荐房子。

  总之一句话,现房销售是未来的必然趋势,和期房销售比,有利有弊,但总体看利大于弊。
作者:城管是我哥2020 时间:2023-01-22 19:26:43 湖北
  现房大大的破坏了老爷们的利益链,你这个主张啥意思??
作者:吴忠帅 时间:2023-01-22 20:33:40 陕西
  楼主应该不是搞房产开发的,不了解民营房地产开发的底层逻辑,在项目获取之前,必然会有投委会进行项目论证,前几年的拿地的利润率测算大概是预售制情况下,开发商自有资金投入4-8个月,然后土地抵押进行前融或做开发贷款后置换自有资金投入,然后计算融资成本,这样测算后利润率可以达到6个点左右可能会获取这个项目,前融成本基本在年息12%,开发贷大概在7-8%,一个正常体量的项目,土地成本大概在8-15个亿左右,土地获取后4个月左右开盘,然后销售资金进来置换融资本金及利息,每年大概1个亿左右,如果全部搞现售制,一般2年半左右交房,就是说开发成本会增加2-3个亿,在国家土地成本不减、融资成本不降的情况下,民营企业是不会进行拿地的,最后还是民营企业全部退出,留一些融资成本3-4%的国企去玩,这应该不是国家希望看到的。
作者:happyAnanJiejie 时间:2023-01-22 20:38:28 广西
  期房的存在是不合理的,但存在即是合理的。
  房地产的风险如何管理?国外有很多成熟的经验可借鉴,但摸着石头过河,似乎更不稳妥。
作者:多啦次猫 时间:2023-01-22 21:19:36 四川
  1。楼主说房子量不会少,因为会有实力雄厚的企业进入。且不说这样的企业有多少,就算有,凭啥人要把几亿几十亿的资金压进去1,2年?这样风险有多大你知道吗?凭啥人不去赚快钱?
  2.你这相当于把所有风险压力都抛给房企了,包括银行贷款。出了问题政府不管等房企死掉,真当房企是傻的?
  3.这样房企大概只有寥寥几家国企奉命来搞,这不就是等于国家来抗?
  4.你说房价不会涨,因为企业更迫切要回笼资金。房子等着钱修好更迫切,还是修好了放在那里等着卖更迫切?没修好就只有修好一条路,不修好公司就得吃官司破产,修好了你放在那你不买可以抵给至债权、银行;他都有实力熬到交房,他还能有多急?房价说到底还是看供需,10个抢1套和个人抢1套价格肯定不同。
  5.预售肯定有弊端,但只卖现房,最后就只能国家兜底,价格还会涨。
作者:中農的子孫 时间:2023-01-22 22:23:06 湖南
  完全赞成取消期房,或者买期房的自己承担一切后果
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作者:ty_145389042 时间:2023-01-23 22:12:21 江苏
  天真了,楼主请考虑一下开发商的资金成本。回款,是开发商的重要资金来源之一!
  • 中農的子孫: 举报  2023-01-24 09:41:08 湖南  评论

    互相博弈,互相伤害。从来都没有什么是一成不变的,只看谁的话语权更强
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作者:朝天门门不朝天 时间:2023-01-24 10:02:00 江苏
  
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作者:蒲公英的旅行1982 时间:2023-01-26 07:27:13 山东
  支持楼主、支持现房销售。

作者:ty_来思 时间:2023-01-26 15:57:40 重庆
  现房,先过户领证接房,后付款。
楼主人世间百媚千红 时间:2023-01-28 16:43:49 重庆
  @多啦次猫 2023-01-22 21:19:36
  1。楼主说房子量不会少,因为会有实力雄厚的企业进入。且不说这样的企业有多少,就算有,凭啥人要把几亿几十亿的资金压进去1,2年?这样风险有多大你知道吗?凭啥人不去赚快钱?
  2.你这相当于把所有风险压力都抛给房企了,包括银行贷款。出了问题政府不管等房企死掉,真当房企是傻的?
  3.这样房企大概只有寥寥几家国企奉命来搞,这不就是等于国家来抗?
  4.你说房价不会涨,因为企业更迫切要回笼资金。房子等着钱修好更迫切,还是修好了放在那里等着卖更迫切?没修好就只有修好一条路,不修好公司就得吃官司破产,修好了你放在那你不买可以抵给至债权、银行;他都有实力熬到交房,他还能有多急?房价说到底还是看供需,10个抢1套和个人抢1套价格肯定不同。
  5.预售肯定有弊端,但只卖现房,最后就只能国家兜底,价格还会涨。
  -----------------------------
  1.正常的商业逻辑确实谁生产产品就要承担该产品销售不出去的风险,只不过房子这个产品的资金需求量较大而已。因此房地产企业本身就是要抗风险能力很强的企业参与,而不是小公司。在市场竞争环境中,房企的利润最终会还社会平均利润率回归(社会上真有赚快钱的行业也会因为众多企业加入而逐渐回归到社会平均,不会长期存在)。所以不存在你说的无企业来做房地产,反而因为门槛提高使房地产行业企业竞争不会太激烈,行业更好做行业发展更健康。
  2.
作者:雪映夜明 时间:2023-01-29 09:22:29 上海
  这还不简单,买保险啊,让保险公司去精算开发商去,自己不操这心。
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作者:中農的子孫 时间:2023-01-31 05:42:44 湖南
  房价连着地价,地价连着地方政府收入。到底谁才是房地产的最大获利者?
作者:对花饮醉 时间:2023-01-31 07:39:11 四川
  考察了一个乡村振兴新农村小区(集中居住区),三十多套房,品质相当于别墅,实际常住4个老人。
  包括配套资源太浪费。
  • 对花饮醉: 举报  2023-01-31 07:41:36 四川  评论

    水电气路光纤齐全,
  • 人世间百媚千红: 举报  2023-01-31 14:13:17 重庆  评论

    你这是另外一个话题。我对乡村振兴的建议意见是,积极推动农民户口迁城市并可免费给予城市居民社保,条件是退出农村拥有的承包地。让农村户籍人口减少四分之三以后,对农村土地全面整合建设大农庄,现在每个社(队)只需2-3家农民耕种即可。这样留下的农民家庭完全不需要外出打工就靠农业就能富裕。
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