深度分析:常德城市大跃进!三改四化后,房地产价格走势的冷思考!

楼主:BMWTCL 时间:2013-10-10 12:25:04 点击:7357 回复:36
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  【今日笔者看到一条来自新浪的新闻原标题是这样 《武汉建中心城市上万工地满城挖 每日需还1亿元债》 】
  根据武汉市城乡建设委员会的最新统计数据,2013年武汉的工地数量达11012个,工地密度达到1.3个/平方公里。同时,财政部湖北专员办《对湖北省武汉市本级地方政府性债务管理的调查与思考》(下称《调查与思考》)显示,截至2012年6月30日,武汉债务余额为2037.05亿元,债务率已经超过美国最高警戒线的1.5倍。武汉市2013年需要还本付息310.59亿元,2014年则达到311.76亿元,相当于最近两年每天需还债约1亿元

  【隐患 一旦土地卖不掉政府难承担债务 】
  按照武汉市过往的偿债经验,财政性资金是最重要的来源,占到偿债资金来源的90%以上。而2012年武汉市的财政总收入为2093亿元,其中,地方公共财政预算收入为828.58亿元。也就是说,2013年和2014年,武汉市需要拿出接近40%的公共财政预算收入用于偿还债务。另外一个值得警惕的现象是,武汉市政府性债务偿还高度依赖土地收入。仍以2011年为例,武汉政府负有偿还责任债务1435.28亿元,土地出让收入还债648.29亿元,占比超过44%。
  中国指数研究院市场研究总监李国政表示,2012年武汉土地出让金收入为949.9亿元,同比增长61.2%,收益总额在全国排名第二,增幅全国第一;2013年截止到9月15日,武汉土地出让金收入达到465亿元,与去年同期相比是降低的。李国政表示,随着城中村改造工程接近尾声,武汉可供出让的土地正在逐步减少,推地成本却在逐步走高,土地出让金收入的空间正在缩小。“一旦土地拍卖出现卖不掉的状况,地方政府就很难承担债务和利息。”李国政说。
  为了缓解城建资金压力,9月16日,武汉市城乡建设委员会还组织召开“民营企业投融资暨项目对接座谈会”,据参会人员透露,因为基础设施项目投资巨大,民营企业愿意参与的较少

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楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:26:00
  【常德三改四化资金现状 】

  常德目前三改四化全面进行中,市区同样满城挖的现状,目前常德三改四化各项资金调度有序,不会影响“三改四化”项目建设进度。

  常德日报消息9月13日,常德市委常委、常务副市长赵应云主持召开江南城区 “路改”设计及财政综合定额补助有关问题协调会

  赵应云指出,“三改四化”的“路改”资金超过20个亿,并不是没有压力,但压力要一起来承担。市委、市政府定下的江南城区“路改”财政综合定额补助,坚决执行不打折扣,按照有关原则和项目进度该给多少给多少。“三改四化”的投资总额,只能降不能升,项目建设中,要切实优化方案控制投资节约从简,“三改四化”项目最重要的,是严格控制规划、设计和质量,资金组织原则上按照比例和进度来控制,不会影响项目进度。

  【三改四化资金来源构成 】
  资料来源湖南财政网:
  资金负担。按照建设资金依现行财税体制由市区共同分担、市财政主要负担公共部分的原则。 对“三改四化”所需资金进行详细测算,拟定了与“四区”资金分摊方案,报经市政府同意实施。

  其中,江北城区主次干道改造资金由市财政全额负担,武陵区小街小巷改造资金市与区按4∶1分担,柳叶湖小街小巷改造资金由市财政全额负担,江南城区主次干道改造资金市与区按3∶2分担,小街小巷改造资金市与区按1∶1分担;棚改按现行政策采取政府主导、市场开发方式建设,市财政适当给予补助;水改和四化所需资金按现行体制,由市、区共同分担。

  资金来源。江北城区主次干道路改、融资平台负责绿化项目资金在财政融资资金中安排,补助各区项目、市园林局实施的绿化改造项目、美化、亮化、数字化项目资金在财政预算资金中安排。

  预算安排资金从城建项目资金切块、交警非税收入(用于交警设施改造)、规划配套费(用于规划设计费)和预算其他渠道四个方面筹集,努力保障工程推进需要。此外,大力加强江北城区改造拆除的可利用资产维护、调剂和拍卖,一方面通过资产维护和调剂节约财政资金,另一方面及时将拍卖收入缴存国库专门用于“三改四化”。

  资金调度。市财政按资 年到位、根据工程进度提前调度资金的原则安排筹集资金,财政预算2013-2015年大体上按3∶4∶3的比例安排资金。补助各区资金按3∶4∶3的比例分三年拨款,资金拨付至各区财政部门,工程质量保证金由各区财政部门控制。“三改四化”项目工程进度以指挥部工程组织组审核认定数据为准,市财政根据其核定的进度拨款,同时预留15%审计抽查备扣资金和5%工程质量保证金。
楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:27:00
  !!!!在这里我们看到了关键的一项财政融资资金:融资大多以政府信用为基础,以地方各种资产资源为抵押,一旦融资还款出现困难,仍需地方政府承担责任、由地方财政买单。!!!!!!
楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:28:00
  常德公共财政资金来源
  资料来源--2012年12月26日在常德市第六届人民代表大会第一次会议上

  2012年,市级财政总收入完成64亿元,增长10.78%。其中:市级公共财政预算收入完成51.6亿元,上划税收12. 4亿元,。
  市级公共财政预算收入中,税收收入完成30亿元,非税收入完成21.6亿元,扣除上划收入后为39.2亿元
  市级公共财政预算支出为68.32亿元,增长16.45%,结转下年支出7.14亿元,当年结余0.19亿元。
  2012 常德市武陵区土地出让金15.7453亿 占到常德地方财政的40%以上
  一月份
  
楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:29:00
  八月份
  
楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:31:00
  10月份
  
楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:33:00
楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:35:00
  【常德城建阵痛隐忧 】
  “欢迎在下雨时,到常德看海”成为近两年坊间广传的段子。这些现象和大规模城建以及不规范的施工管理,有直接关系。此外大规模城建对常德的未来或产生持续影响的,将是资金问题及伴生的土地财政隐患。

  2011年基础设施投资176.52亿元,是2008年(65.93亿元)的2.68倍,年均增长速度达38.9%, 2012年 1—5月份,全市固定资产投资190.04亿元,同比增长39.5%,增速居全省第三,占2012年常德GDP的14%——而在上个世纪90年代,这一数字仅为2%。
  目前正在建的交通项目,常德市政府绝大部分多采用土地“打包”形式,目前不可能再为建设一个项目,政府财政投过多的钱,而是将沿线的土地打包,来平衡资金紧缺问题。难以回避的问题是,城市土地为稀缺资源,项目越来越多,土地越来越少,土地财政弊端日益显现。

  【三改四化推动GDP增长扩大土地财政 到底可不可取 】

  根据常德市统计局月报
  受全球性经济持续低迷,国内产能过剩矛盾日益突出,市场需求疲软和市域内新上大型、特大型工业项目严重不足,左右全市工业和经济大局的骨干企业出现重要拐点等内外因素的综合影响,全市经济增速出现了1998年以来的新低,一季度全市完成地区生产总值434.4亿元,增长6.2%,增幅比2012年同期回落5.8个百分点。
  
楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:36:00
  目前常德市工业发展速度出现拐点。目前常德工业化进程还未完成,经济处于工业化中期,工业仍是全市经济发展的主要推动力,2012年全市工业增加值占地区生产总值的比重为45.0%,其中规模以上工业增加值占地区生产总值的比重为39.5%,规模以上工业增加值增速对全市经济发展速度有着决定性影响。

  一季度全市规模以上工业增加值仅增长1.8%,比地区生产总值增速还低4.4个百分点,工业对经济增长的贡献率由去年同期的66.5%降低为今年的12.4%。全市3家百亿元企业特别是常德卷烟厂使全市工业经济形成了“一厂独大、孤岛经济”的结构特点,烟厂的速度和规模在全市经济特别是工业经济中具有决定性的作用,烟厂增速快,全市增速就快,烟厂增速慢,全市增速就慢。

  特别是常德卷烟厂从2004年联合工房改造投产后,产能得到空前释放,自2004年起至2012年的9年时间里,除2009年受金融危机影响增速只有8.1%外,其他年份均保持了20%左右的增长速度,对全市规模以上工业稳定快速增长起到了“定海神针”的作用。从2012年开始,湖南中烟工业公司对芙蓉王卷烟实施“品牌输出、多点生产”的发展战略,预计2013年常德卷烟厂产量还能保持略有增长,自2014年起,湖南中烟公司在常德的生产计划将会稳定在150万大箱左右,产量不再增加,常德卷烟厂产值将进入“零增长”或“低增长”周期,这将对全市规模以上工业增加值增速形成很大拖累,对全市经济发展速度产生不利影响。创元铝业产能释放已饱和,无明显提升空间,加上目前由于国内产能过剩,企业利润面临两头受挤压的局面,一季度创元铝业五家企业完成工业增加值9.7亿元,同比下降6.1%;装备制造产业市场整体疲软,产品需求量急剧下降,全市中联重科五家企业下降34.9%。
  
楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:36:00
  新上的大型、特大型工业项目少,工业增长后劲明显不足。近几年来,全市开展项目建设年活动,不少项目建成投产,但是投产的大项目特别是工业大项目很少,对经济增长的贡献十分有限,工业发展的后劲严重不足。2010年至2012年全市新进入规模以上工业企业分别为104家、76家、91家,新入规企业完成工业增加值分别为18.2亿元、21.5亿元、14.5亿元,而常德卷烟厂每天创造的增加值就已高达2亿多元。换言之,全市全部新增规模工业企业一年所创造的增加值仅相当于烟厂一个星期所创造的增加值。

  投资持续高速增长难。一是基数越来越高。连续四年的项目建设年活动,全市固定资产投资由2009年的459.8亿元增长到2012年的956.7亿元,一直保持35%以上的高位增长,随着基数越来越高,维持高速增长需要的增量越来越多,难度越来越大。二是大项目偏少,项目支撑力度不够。一季度全市亿元以上投资在建项目133个,完成投资34.8亿元,增长19.4%,低于投资增速16.1个百分点。2012年新开工项目1975个,其中投资额10亿元以上的仅中烟“十二五”易地技改项目1个,亿元以上项目66个,仅占新增项目个数的3%,绝大部分为5000万元以下的小项目或拼接项目。今年一季度新开工项目370个,其中没有一个10亿元以上项目,亿元以上项目也只有6个;5000万元以下项目267个,占到新开工项目个数的72.2%。在建大项目正陆续进入扫尾阶段,沅水西大桥预计7月份建成通车,桃源水电站第一台机组预计9月份投产发电,东常高速力争年内建成通车,这些项目已经抬高基数,而后续项目中大项目少见,全市固定资产投资增速将受到很大影响。三是部分重点项目进度慢。2012年结转的482个续建项目中,仍有189个项目未开工,占到续建项目个数近4成。

  三产业发展自然禀赋不足。常德地处湘西北,经济区位优势不明显,地理位置相对较偏,没有处在湖南“一点一线”的经济发展中心地带,人流、物流、信息流相对较弱。大型、超大型工业企业较少,为二产业配套的三产业发育不充分。同时,常德缺少像张家界、湘西这样的核心旅游资源,尽管采取了一些超常手段,但还是无法成为旅游目的地。全市的旅行社基本上是组团社,地接业务很少。因此,常德的第三产业发展基本上依赖本地居民的日常基本消费。


  在如此经济大大环境下,要维持GDP指标不至于太难看,三改四化在这样的大环境中出台了,不得不佩服领导人的智慧,一挖一修GDP就上来了。


  同样也该善了常德的城市居住环境,道路改善间接性的提高了道路周边地块的价格,像目前新修的桃花源路两边的地块都是优质资源,间接地提高了土地的供应量。


  笔者认为,在短期内三改四化对常德市的改善就如同当年的4万亿一揽子计划,短期内明显的指标上升,但是后期增长还是缺乏。举债改造对于常德后续经济发展能不能推动就看土地是否能卖出去。
楼主BMWTCL 时间:2013-10-10 12:38:00
  未来的常德房价走势


  三改四化后常德整体的城市品质不言而喻,一系列的改造和建设提升了城市的品质和宜居环境,环境虽然好了,但是常德市区的人民人均收入没提升,购买力和消费能力是否能支持如此高附加在土地上的房产,还需要时间来检验。


  房价主要构成:政府 土地价格 税收 + 开发商 建造价格


  土地价格 : 经历过三改四化城市品质大提升,吸引更多的大型地产企业进驻,土地价格自然节节抬高。这部分价格最终还是通过房价转嫁到购房者身上。


  税收 : 短期内不会改变


  建造价格: 目前受制于人力成本,楼盘的建造价格不断攀升。


  因此常德未来房价走势不可能会下跌,只会随着时间不断上涨。至于涨多少笔者也不知道。


  三改四化城市建设并不是免费的,未来每一个买房者都会为此买单。


  房价上涨受制于消费者的购买力,房子总归是商品,当商品的使用价值脱离了实际价值必然会被市场抛弃。
  当消费者的购买力和房价脱节的时候,老百姓望房兴叹,怪房价如此的高。开发商面对高昂的地价和开发成本,降价面对的是亏损,不降价消费者买不起。陷入了死胡同,时间越拖越久,就会像桥南的宏泽家园一样将一个烂摊子甩给政府。


  政府会不会降地价呢?傻子都知道不会,因为政府要还账,钱不会平白无故生出来,大型的基础建设投资花的钱总归是要还的,不还政府就会像美国一样的出现政府破产,但是中国不会出现这样的情况政府破产。他们会加大税收来弥补。


  未来建议:加大第三产业的发展。提高居民的人均收入水平,提供更多就业岗位,加大居民的医疗,教育,农田水利的建设,藏富于民才是富民根本。不要把老百姓变成一个个住在皇宫的的乞丐,环境再好老百姓还是不幸福。

  原文转自:0736.com
  原文作者:亲水
作者:绝不用挂 时间:2013-10-10 13:01:00
  这样的帖子 不错 用数据说话。
作者:hi-you 时间:2013-10-10 13:56:00
  楼主的分析十分专业和到位,但还没有涉及棚改部分,棚改的1050万平会是一个非常大的变量,而这绝对常德城市的吸引力和凝聚力。
作者:绝不用挂 时间:2013-10-10 18:53:00
  棚改!

  真的改了再说吧!


作者:活出精气神 时间:2013-10-11 09:12:00
  @BMWTCL 1楼 2013-10-10 12:26:00
  【常德三改四化资金现状 】
  常德目前三改四化全面进行中,市区同样满城挖的现状,目前常德三改四化各项资金调度有序,不会影响“三改四化”项目建设进度。
  常德日报消息9月13日,常德市委常委、常务副市长赵应云主持召开江南城区 “路改”设计及财政综合定额补助有关问题协调会
  赵应云指出,“三改四化”的“路改”资金超过20个亿,并不是没有压力,但压力要一起来承担。市委、市政府定下的......
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  狗日的,你想出钱我同意,你逼迫常德的几十万民众共同出钱,就是你们这号狗日的乱搞!
作者:活出精气神 时间:2013-10-11 09:15:00
  从常德的狗JB三改四化,可知一D专Z之祸!元芳,怎么看?
作者:夜倾城1314 时间:2013-10-11 09:51:00
  @活出精气神 15楼 2013-10-11 09:15:00
  从常德的狗JB三改四化,可知一D专Z之祸!元芳,怎么看?
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  小心祸从口出
作者:shbear 时间:2013-10-11 12:47:00
  回复第16楼,@夜倾城1314

  @活出精气神 15楼 2013-10-11 09:15:00
  从常德的狗JB三改四化,可知一D专Z之祸!元芳,怎么看?
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  小心祸从口出
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  原来倾城的原名叫元芳啊。
  
作者:活出精气神 时间:2013-10-11 17:17:00
  回复第16楼, @夜倾城1314
  @活出精气神 15楼 2013-10-11 09:15:00
  从常德的狗JB三改四化,可知一D专Z之祸!元芳,怎么看?
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  小心祸从口出
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  @shbear 17楼 2013-10-11 12:47:00
  原来倾城的原名叫元芳啊。

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  哈
作者:独立不改2012 时间:2013-10-11 17:46:00
  这个帖子蛮有分量,资料来源自 常德人大会议的 相关资料的扫描件,而且论据也很有力,在质疑这次城建,而且作者很有可能是人大代表,如果真是自己写的文章,这个人大代表会得到很多的人的支持,这样的质疑让人眼前一亮。
  作者最后的建议是理性的,显然对常德人来说更有吸引力。

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  未来建议:加大第三产业的发展。提高居民的人均收入水平,提供更多就业岗位,加大居民的医疗,教育,农田水利的建设,藏富于民才是富民根本。不要把老百姓变成一个个住在皇宫的的乞丐,环境再好老百姓还是不幸福。

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  但是理性未必能够成就现实,当下的很多事情,我们很多明知道应该做,却做不了,明知道不该做,却不得不做。
  但是,不管对错,如果能够让这些钱留在了常德的城建上面,这就是常德福利,他要提升常德本身的价值,这是很多其他地区不可能获得的利益。
  至于房价上涨,对于没有买房的朋友来说,是一种压力,但是对于已经在常德拥有房子的大部分居民来说,恭喜你们,你们的房子将会比湖南别的地区更容易升值。
  可是,按照目前的状况,新书记恐怕可能有些心灰意冷,我们如果要指望:
  加大第三产业的发展。提高居民的人均收入水平,提供更多就业岗位,加大居民的医疗,教育,农田水利的建设,藏富于民才是富民根本。不要把老百姓变成一个个住在皇宫的的乞丐,环境再好老百姓还是不幸福。

  恐怕再好的远景 已经很难给予他太多的动力,他本为此而来,却被我们拒之门外~~
作者:wjslm 时间:2013-10-11 20:30:00
  这帖子有思想
作者:问号110 时间:2013-10-12 13:15:00
  楼主是主政的料!
  
作者:tdf1252 时间:2013-10-12 22:36:00
  常德以前那路也叫路吗?不过节都走不通!一到过节进不去出不来,路还乱的要死,到处是坑,公交车站占了一条道(应该向外侧凹陷不占主道为上),新人上任那怕他贪了怎么也给老百姓搞了点实事吧! 强烈建议常德大道再多架十座以上天桥,跑完常德大道居然要花五十分钟,太不可思议了。再看看以前那快速公交吧!想学广州的BRT,别人是有天桥的!
作者:tdf1252 时间:2013-10-12 22:39:00
  把贴放这儿,等过年的时候外面的人回来了怎么说就知道了,美名还是臭名全国都会知道的。本来不想在常德定居的,看到路修好了,倒是有点想法了!!
作者:divi12345 时间:2013-10-13 17:37:00
  刚好我是没买房的那一群常德人,奶奶的。
作者:满鸽暖扬 时间:2013-12-30 15:37:00
  前几天朋友告诉我一个股票群69907544这个群很不错,跟着老师原来被套的也赚回来了,告诉大家,希望对大家有帮助.验证码:111
作者:Binguoe 时间:2014-01-20 20:00:00
  冷静地看待常德的“三改四化”,不过针对房价的走势,2014年绝对是个上涨的年份,恒大的进军会给常德楼市带来新一轮高潮,具体楼市最新报价可以参考http://www.0736house.com
作者:莲心20090822 时间:2014-02-17 16:41:00
  不错,常德人顶起
作者:湖南婉秋 时间:2014-05-28 12:35:00
  增量只怕拉不上去了,要盘存量了,大面积的棚改只怕就是这样。
作者:铁血常德猛男 时间:2014-06-02 11:57:00
  常德时政qq群:公民杂谈-湘北同城(301247619)欢迎常德关心国事的朋友加盟 !欢迎楼主把帖子发到群里来。
作者:hunanwanqiu 时间:2014-06-15 14:55:00
  三改四化与房价有何关系。刚需涨跌都会买,现阶段投资买房要谨慎。
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