限购下,如何在成都选到合适的房子?

楼主:四川房产 时间:2016-12-09 11:39:58 点击:1014 回复:6
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  成都突然出了高新区和天府新区的限购政策,对户口和社保有了严格规定,南边的房子不是想买就能买。但是到年底了,该买的还是得买,那到底成都的房子应该怎么买,作为成都房地产行业从业者,从价格、品牌、区位三方面发表一下自己的观点:

  一、 价格
  很多人对成都房价还停留在8000元/㎡的水平,一是没看到郊县城市拉低了大成都的均价,二是没有经历9月份成都房价的一次飙升。
  根据房管局网签数据,16年11月成都主城区在售楼盘均价为12530元/㎡。意味着买一个90㎡的小套三,总价大概为110万,首付约为35万,30年按揭月供为3760元(9折利率)。如果家里面2个人上班,月供压力倒不大,毕竟租个位置稍好的套二至少都要2500一个月。
  而一线城市呢,北京新房均价53087元/㎡,上海新房均价47549元/㎡,深圳均价43332元/㎡——几乎是成都房价的3-4倍。北上深的人来成都买房,只看地段和品牌,几乎是不关心单价的,因为相比较而言实在太便宜了。
  和成都差不多地位的二线城市,南京均价23989元/㎡,杭州均价21212元/㎡,苏州均价21580元/㎡,几乎是成都的2倍。

  很多人觉得房价会下降,但是个人觉得很难,有3个原因:

  1、买房需求:成都本地人其实大多都有房,以改善型需求为主;但是四川的2、3线城市都喜欢到成都买买卖,比如达州、自贡、南充,经常是1个家族在1个小区买好多套,毕竟成都房价算比较温和,又不是买不起;还有就是在北上广工作的四川游子,北上广是买不起的,迟早是要回成都买房的;还有就是投资客,北上广的投资客9月份就狙击过一次。
  2、土地供给:成都三环内和高新区几乎没有新土地供给,主要靠旧城改造,但是旧城改造一般坐地起价,土地成本高昂。绕城边上的土地供给倒是很大,但是谁愿意去那么远的地方住,配套都没有。稀缺的土地供给导致主城区房价会逐年攀升,参考北上深。12月底会有一次土地拍卖,起拍价之高震惊业界。
  3、土地成本:关注土地交易市场的人就知道,经常是20几家开发商竞拍一块巴掌大的的地,最新成交的土地几乎都是在6000元/㎡以上的楼面价,包括12000元/㎡的楼面价,意味着至少要卖15000以上才能收回成本。

  二、 品牌
  坦率的说,成都懂房子的人会首选这5个开发商的房子:万科、龙湖、中海、华润/保利。我知道这条会引起很多争议,但是只有这5家开发商的业主了解其中的滋味。

  万科,称职的行业领导者,节奏感强,产品线清晰,企业治理水平行业一流。
  龙湖,产品力是龙湖的一把利剑,园林景观和物业服务在国内颇具口碑。
  中海,中国房地产行业的一代宗师,行业的最低负债率,最高利润率,是系统性的优秀。中海在成都的中海名城(神仙树第一个楼盘)、中海龙湾半岛、中海格林威治城、中海城南1号都能唤起成都富人的美好回忆,中海物业也是非常不错。
  华润、保利,其实没有什么特别出色的地方,比较均衡,毕竟是大国企,背景强,差也不会差到哪儿去。

  不是说小开发商的房子不好,只是小开发商遇到问题的概率更大,比如资金链断裂,比如交房质量差,比如物业不给力,遇到一次足够后悔你一辈子。买房子是一瞬间的事情,但居住可是一辈子的事情。

  三、 区位
  11月成都出台了最严厉的限购政策,在高新区和天府新区成都直管区买房,要么有户口,要么交1年社保,且只能新买1套——其实大多数人失去了在这个区域购房的资格。
  但是刚性需求毕竟还在,尤其是年轻人,不可能因为限购政策就不买房。那到底什么区域是最适合在成都买房的区域?
  成都一直有种说法,南富西贵,东穷北乱。“南富”很容易理解,神仙树、桐梓林这种高端居住区就在城南,加上高新区的政策扶持,房价也是一路飙升。“东穷”,咋说呢,就是因为以前老国营工厂太多,但是东二环的攀成钢也不错。“北乱”就是因为火车北站、荷花池批发市场了,居住氛围比较差。
  个人认为,所以如果追求品质的话,还是推荐城西。毕竟城西是“最成都”的居住区域,像宽窄巷子、青羊宫、杜甫草堂、锦里、武侯祠、浣花溪都在城西。城西最纯粹的居住区域——双楠也在城西。
  城西的商业配套也比较齐全,比如双楠的伊藤,是全球伊藤销量最高的店;中粮大悦城,去年开业,很时尚很潮流;龙湖金楠天街,挤到爆。

  城西在售的楼盘比较少,但是品质都比较高,几乎没有小开发商的楼盘:

  龙湖紫宸:110-170㎡,购房者大多都是当地的土豪和外地投资者;
  西派城:140-240㎡,精装修,容积率低,园林很巴适,距离机场近;
  雍景世家:140-220㎡,配置高端,智能化,世家豪宅,终极置业之选;
  中海熙苑:78-135㎡,位于双楠,主力两梯两户,精装修,靠近大悦城和金楠天街商场,楼下规划中小学,为数不多的带精装小户型的央企开发商项目;
  …

  反正如果正的是刚需的话,看到合适的就下手才是不变的真理。
  想在成都购房的朋友,可以入群一起交流下:

  

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楼主四川房产 时间:2016-12-09 12:06:00
  加群福利多多,现金红包发不停~~~
作者:青灯堇年 时间:2016-12-09 13:48:00
  限购了 不晓得房价得不得跌哦
作者:蜡笔爱小星腋 时间:2016-12-12 11:01:00
  @青灯堇年 2016-12-09 13:48:00
  限购了 不晓得房价得不得跌哦
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  跌了,之前买贵了的人,要闹翻,开发商还是不敢降
作者:大脸GG 时间:2016-12-13 12:22:00
  跌了再说,买跌不买涨
作者:贾君鹏S 时间:2016-12-15 11:19:00
  买不起哦

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