深圳回迁房炙手可热,趋势若骛!为何如此火热?

楼主:深圳旧改拆迁房 时间:2020-07-07 11:15:08 点击:300 回复:34
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  当前,城市更新旧改星火燎原,遍地开花,自然催生了许多城中村的旧改回迁房。

  

  谈到回迁房,可能许多投资者仍会谈虎色变,必存疑虑,其实不必担心,回迁房早已从受投资者的质疑,到逐步被投资者的接受,先后经历了十五年之久,现已发展为一种非常成熟的市场行为,内部有一套非常完善的运作方式和交易模式。

  资本都是逐利的,在无数的成功案例、无数的财富传奇效应下,人们逐渐打开心扉、不再对城中村的旧改回迁房产生恐惧,而是潜心研究那一个区域的回迁房价值更高、那一个开发商品牌的回迁房交楼速度更快。

  时下,回迁房在市场刮起一股飓风,炙手可热、趋势若骛......

  主要就是因为,在深圳这个特区,这片特殊的土地上,一方面商品房价格不断的突破天际,叫人望尘莫及,哀怨连连,怨声载道。而另一方面,却有人在回迁房市场上,赚到盆满钵满、不亦乐乎,无法低调。那么,到底回迁房市场是如何孕育到今天的呢,抽丝剥茧,我们来分析其背后的一系列深层原因。

  首先,那么多回迁房是哪里来的?答案是深圳城市更新。

  深圳土地少,人口多,已是公开的秘密,没有面粉,但是排队买面包的人却很多。政府不供应土地,怎么卖面包给排队的人呢。旧改、棚改、拆破的,建新的,这就是深圳一直在努力做的事情——城市更新。



  拆迁户的回迁房又是怎么变成当下的投资热门品种的呢?请记得一个真理,只要是城市发展,就一定有红利出现,只要是跟土地有关的事情,就一定有投资机会。

  先看下面一张简单的图片,城市更新的上游利益关系。政府、开发商、和权利人。政府负责规划,开发商负责拆迁和建设,权利人简单来说就是回迁户们,需要安置需要赔偿。


  



  政府和开发商是固定的关系,万年不变,但是权利人可以是原村民、可以是投资客、也可以是你或者我。回迁房投资就是投资“权利人”应有的红利,就是享受这个“权利人”应该有的各种权利。

  所以在城市更新过程的下游,衍生出投资人跟回迁户之间利益关系。就是那些,想以低于商品房市场价买房的人,从回迁户手里接过房子,这其中的利益关系。同时在这个凡事都需要信用背书的年代,中介是一个必不可少的角色,况且买回迁房本身有一定的敏感性和争议性,所以中介的角色更加必不可少。

  下面深入思考一个问题,为什么涉及政府、开发商、村委、拆迁户,而投资人却能在回迁房投资上游刃有余,难道政府不理吗,开发商不会有异议吗,原村民不会中途反悔吗?


  


  政府,或者叫做城市更新管理中心,他们的职责是,把破旧的城中村,改造成现代化大都市。这是国家大计,属于城市发展的宏伟蓝图。至于下游的利益,到底这个回迁户是谁,是张三或者李四,这在城市发展面前,这重要吗,有什么关系呢。

  开发商的利益。有人会说,我又不是原村民,怎么去当回迁户,跟开发商签合同啊,开发商愿意配合吗。我只想说,在拆迁进度面前,开发商已经没有精力思考你的来历。如果不是深圳没有土地可拍了,谁愿意做拆迁工作,平地上建房子多省心省力啊。但是无奈,开发商要继续在资本市场上逐利,那就先盘活土地,再建房子,再卖房子,这才有利益。为了加快拆迁进度,尽快开工,开发商对回迁户这些行为视而不见,还愿意配合。所以有回迁房投资客,跟开发商直接签订合同的情况,开发商明知道是投资客,也会签订各种赔偿合同,只要不耽误开发商签约进度,其他都是浮云。

  回迁户的利益,由于原本回迁户的房子被拆,所以才有回迁房作为回迁户的安置补偿。作为投资客,以周边商品房二分之一的价格从回迁户手里买到红本回迁房,你会说,为什么回迁户怎么傻,为什么明知道有利润,可以翻两倍三倍的利益,回迁户却眼睁睁的把房子卖掉。

  你感觉这是钱多人傻,智商不在线的做法,其实这些原村民只是喜欢过现金为王的生活。他们一个村里某些村民,家里几套院子,几处宅子,一点不稀奇,做拆迁户是好事,大家都知道,但是等到回迁房分下来需要几年时间,如果等到回迁房都分下来再转手卖掉,需要等3-5年,这期间回迁户需要消费,需要花钱,万一赶上儿子娶媳妇更需要钱,所以他们只想要现金!现金!明天就可以去提车的那种。

  所以当村里很多人,把多出部分的回迁房都提前卖掉换现金的时候,这种“机智”的做法在村民之间变成一种常态的时候,谁愿意苦苦死撑着等待那漫长的回迁过程呢。既然有那么多面积的回迁房,卖掉一部分,将来既有房子住,现在也有钱花,这对村民来说是一种乌托邦式“理想”生活。不用工作,每天喝茶打牌,一边等待漫长的拆迁过程不是更好吗。

  投资客的利益。正是有了上面说的,拆迁户需要钱,不想等时间,投资客有现金,但是愿意付出时间等,所以就有了回迁房买卖市场。简单一点说,投资客用当下价格不高的现金,购买回迁户不想等待的那些时间。然后坐等回迁房有朝一日,价格跟周边商品房抗衡的时候,那么投资客的利益就体现在了这期间房价的水涨船高上。

  中介的利益,这个交易过程的不可缺少的角色。我相信没有哪个投资客,直接去村里找村民交易。别说买回迁房,就是现在买卖普通其他不动产,商品房、商铺、车位等等,我们谁都不愿意直接跟买家卖家交易。虽然我们都看起来像个好人,但是,有中介在其中帮周旋,都感觉踏实很多,哪怕掏点中介费,不至于在大额资金面前寝食难安、一身冷汗。而中介对此也愿意付出,从中周旋,为双方信用背书,当然也为了那一丢丢中介费。

  到这里,我们会发现,其实回迁房已经没有那么神秘了,我们经常看待问题只纠结于眼前,习惯从传统认知思维里判断事物。然而放眼大局,我们会发现回迁房买卖不过是城市发展更新过程中,一种应运而生的市场,或者说是城市改头换面过程中,一种红利释放。除了政府是释放红利的主体,其他的所有参与主体,都在分别追逐着不同的各自利益。

  深圳回迁房火热,其背后的真相就是,除了政府以外的,开发商、回迁户、投资客、房产中介他们都有共同的利益链,所以他们愿意共同努力让回迁房买卖市场存在以及发展。或者说,回迁房市场也是深圳城市更新中的红利显现,谁有勇气去捕捉这个红利,谁就是利益链中的棋子。

  机会总是留给有准备的人,高度决定视野、眼界决定未来。机会来临、有眼光、有胆识把握住的人才能抓住机遇。犹豫不决、畏缩不前的人就会错失良机。所以,投资深圳回迁房是你分享这个城市发展红利的最佳途径。

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楼主深圳旧改拆迁房 时间:2020-07-07 12:21:34
  威新号:sz649735
作者:海心沙0T 时间:2020-07-18 02:52:09
  ....
作者:长路漫漫醉酒当歌 时间:2020-07-20 17:01:48
  打广告也请专业一点,150-200万能全款,买淡水去吧,现在各个精得跟猴一样,你还想这么便宜买回迁房。
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作者:lamso 时间:2020-07-22 17:21:23
  打水漂一般是从贪小便宜开始
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作者:vintonliu 时间:2020-07-23 10:37:21
  大家都知道,回迁户也不是傻子,他留在手上赚大钱,为啥还要卖?深圳回迁房打官司多了去了
  • 深圳旧改拆迁房: 举报  2020-07-25 23:31:47  评论

    手里有几十套房子卖几套拿现金在手不好?照你这么说房子还能涨就不能有业主卖?卖就不正常?
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