说说房事——致房管局实施大修基金新政过渡期的建议

楼主:久耕脱仕 时间:2011-04-01 13:43:22 点击:5991 回复:107
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  《重庆市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),已于2011年3月1日起正式施行。为全面贯彻《办法》,国土房管局下发了《关于学习宣传贯彻〈重庆市物业专项维修资金管理办法〉的通知》(以下简称《通知》),我们广大业主(准业主)也进行了认真学习,对一些问题不甚了解,在此咨询。

  一、《通知》对2011年3月1日之前备案登记但在3月1日之后交房的预售商品房,要求的交存标准与《办法》规定不符,交存时间未明确。

   《通知》要求,“根据《办法》的相关规定和不溯既往原则:(一)在2011年3月1日(不含)以前,已办理房屋预售合同备案登记的(以“预售合同备案证明”载明的时间为准),购房人仍然按照各地区原有的交存标准,交存物业专项维修资金……”,对该表述,我们觉得有三方面的问题需要探讨。

  首先,“各地区原有的交存标准”是多少?

  各区原按购房款2%—3%的收取大修基金的惯例,依据是《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)第五条“购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金”,缴交资金名称为“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”,缴交标准为购房款的“2%—3%”。该规章已在2008年2月1日后因新的规章施行而失效,依据该规章出台的市、区国土房管部门文件(部门文件不是设定专项基金的依据),也应在新的规章施行后失效。

  根据《物业管理条例》(2007年8月26日修订后施行)第五十四条第三款“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”的规定,以及《住宅专项维修资金管理办法》(建设部 财政部令第165号,2008年2月1日起施行)第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”之规定,交存资金名称为“住宅专项维修资金”,交存标准按建筑面积计算。

  因此,在《办法》施行前,按照行政法规、规章的规定,“各地区原有的交存标准”不是按购房款的“2%—3%”,而是应按购房建筑面积计算。

  其次,《通知》对交存标准的表述与《办法》不符。

  根据《办法》第五十三条的规定,“本办法实施前,未交存首期物业专项维修资金的,相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门公布的银行专户中”。

   该条款中“按照规定的标准”,按法条文字本意理解,应为《办法》本身规定的标准,即第七条规定的按面积交存的标准,而不是“各地区原有的交存标准”。

  再次,《通知》未明确交存的具体时间,“不溯既往原则”出现逻辑矛盾。

  在《办法》实施之前,《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前”交存。而《办法》规定“购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时”时交存。国家部门规章与地方政府规章截然不同的规定,如何执行?

  根据《办法》第五十二条、第五十三条的规定,不论是“开发建设单位或者物业服务企业已经收缴的”,还是业主“未交存首期物业专项维修资金的”,都应在“本办法施行之日起三个月内”移交或交存。但《通知》在学习贯彻中,对2011年3月1日之前备案登记但在3月1日之后交房的预售商品房,未明确具体缴纳时间。

   《通知》表述的“不溯既往原则”出现逻辑矛盾。如果按照 “不溯既往原则”, 2011年3月1日之前备案登记但在3月1日之后交房的预售商品房,就不适用《办法》规定,还是应按《住宅专项维修资金管理办法》在房屋入住时交存,这又与《办法》的第五十二条、第五十三条规定的“三个月内”移交或交存相矛盾。所以,《通知》表述的“不溯既往原则”在交存时间方面“溯既往”,以《办法》为准;在交存标准方面“不溯既往”,以原有的惯例(购房款的“2%—3%”)为准,这种双重标准严重损害了购房者的利益,不利于“‘宜居重庆’建设和构建和谐社会”。

  二、《办法》实施后,下属部门贯彻实践中的情况反映

  部分区县国土房管部门未按《通知》要求使用“物业专项维修资金的专用票据”。工作人员对《办法》学习认识不到位,宣传解释自相矛盾。

   以沙坪坝区为例,华宇.金沙时代楼盘与逸静.花开香地楼盘的《物业专项维修资金确认书》不仅文件形式不同,记载项目等文字内容也不同,前者有银行、房管局的印章,后者仅有银行的印章。两楼盘同是2010年签订并备案登记的合同,前者按建筑面积每平方米80元交存。后者楼盘的购房户向房管局物管科咨询,工作人员答复“要按总房款3%交存”;咨询交存标准为何不同,答复为“可能是那个楼盘,用假的备案登记来证明是3月1日过后的,我们不管备案登记,也审查不了”;咨询该《确认书》形式要件、记载内容为何不同,房管局工作人员答复为还没有统一,“你需要盖章,我给你的单子上盖个章也可以”;咨询个人资金专户能否查询,答复为“我们这里可能查不到,是银行管,银行才可以打印清单”。

  沙坪坝房管局的答复让我们业主很担心物业专项维修资金的监管是否到位,很怀疑同时间段的备案合同执行的交存标准是否一致。

  三、《办法》实施后,资金交存标准的政策衔接建议

  根据《物业管理条例》授权,《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日施行后即取代《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,维修资金的交存标准就应按建筑面积计算。

  原《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》失效后,重庆市尚无维修资金的专门立法,处于地方立法的“真空”状态。因此,在《办法》出台前,《住宅专项维修资金管理办法》作为国家部门规章,在全国范围内具有法律效力,也是我市唯一的专项维修资金收取、使用、管理的法律依据。

  依据《物业管理条例》,重庆市人大常委会制订了《重庆市物业管理条例》(2009年10月1日起施行),其中第七十条规定,“物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定”。这是《办法》出台的依据。《办法》是对《住宅专项维修资金管理办法》的“有关规定进行了细化和创新”,在交存标准方面两部规章是一致的,均规定了按建筑面积交存的标准,这体现了与时俱进,民生为本。如果按2008年2月1日之前总房款3%的交存标准,由于房价飞涨,会导致预售的同一栋楼同面积的住房将交存差额较大的维修资金,明显有失公平。

  因此,从2008年2月1日起,伴随着《住宅专项维修资金管理办法》的施行,不论是在2011年3月11日之前,还是之后备案登记的合同,都应按建筑面积交存维修基金。在这一点上,《办法》与《住宅专项维修资金管理办法》的规定是一致的;也只有坚持了这一点,才是对《办法》最好的学习和贯彻;也只有坚持了这一点,才能做好维修资金“交存标准新旧政策的衔接,确保平稳过渡”,达到促进“‘宜居重庆’建设和构建和谐社会”的目标。

  在这一点上,重庆房管部门也可以借鉴西安市的做法,西安市在新的交存办法实施后,西安市房屋维修资金管理中心主任王建安介绍说,鉴于维修资金交存标准转化过程中出现的一些情况,决定实施新、旧标准过渡期,时间自2009年12月23日至2010年2月22日,过渡期间新、旧标准并行。在两个月过渡期内,业主可自主选择对自己有利的标准交存专项维修资金。

  重庆商品房多为预售,从签合同备案到接房入住的周期为一至两年,重庆市2009年成交建筑面积为2435.68万平方米,成交均价4179元/平方米,据此保守计算,2009年成交商品房总价1017.9亿元,如果按总房款3%的交存标准,大修基金将交存30.5亿元;如果按建筑面积每平米80元计算,大修基金仅交存19.5亿元,仅仅因为执行标准的不同,归集资金相差11亿元。而如果按照2010年的火爆的成交量和均价计算,此数据相差更大。试问,从2008年2月1日《住宅专项维修资金管理办法》实施后,所有的购房者(房奴)多交的大修基金数十亿元将如何使用、如何监管,谁在运转、谁在受益? 2011年的房屋维修成本高于2008年、2009年度,市政府目前出台的《办法》已充分考虑维修成本上涨的因素,为何不能实施新、旧标准的过渡期,让购房者自主选择,惠及民生?

  综上所述,我们建议房管部门深入调研物业专项维修资金归集、使用与监管情况,以《住宅专项维修资金管理办法》与重庆市出台的《办法》为依据,根据《办法》第五十二条、第五十三条的规定实施“三个月”的新、旧标准过渡期,让购房者自主选择标准交存专项维修资金,并加强物业专项维修资金的监督管理,督促开发商清退代收的多余资金。

  以上情况涉及重庆已买房但尚未入住的千家万户,在房价甚为敏感的当前,新《办法》的顺利实施是推动“宜居重庆建设”的大事,希望能得到房管局的重视,妥善处理过渡期间的标准事宜,避免有可能出现的大量行政复议案件,或业主联名按照《立法法》申请国务院对部门规章和地方政府规章的冲突条款的仲裁,促进社会和谐,提升直辖市行政管理形象。  
  
  附:1、重庆市国土房管局关于学习宣传贯彻《重庆市物业专项维修资金管理办法》的通知
  
  http://www.cqgtfw.gov.cn/zcfg/dfxfg/201103/t20110303_164827.html
  
  2、 http://www.cq.gov.cn/gw/FaguiQuery/GwShowWithLogo.aspx?gwz=%E6%B8%9D%E5%BA%9C%E4%BB%A4&gwnh=2011&gwqh=244
  重庆市物业专项维修资金管理办法》已经2010年11月27日市人民政府第90次常务会议通过,现予公布,自2011年3月1日起施行。
》》》阅读延伸:
》》》望高人指点,我们能要回多缴的大修基金吗?
》》》把房子装修了之后再去交大修基金,得行不?
》》》算一算买房与租房的经济账,现抢着买房是时候吗?
》》》户口从迁出农村后,还可不可以在宅基地上翻建房子?
》》》更多>>>
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作者:bingzixiao 时间:2011-04-01 17:00:00
  支持
楼主久耕脱仕 时间:2011-04-02 13:44:00
  补充说明一下:
  国土房管局下发的《关于学习宣传贯彻〈重庆市物业专项维修资金管理办法〉的通知》,提出了以2011.03.01时间点,区分合同是否登记备案。
  根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定,“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
  重庆市的房屋预售网签合同统一规定为10日内登记备案。
  所以,有一部分在2010年购房的准业主,以为自己的合同是2011.03.01后才去备案的,是不切合实际的。银行也必须在合同备案后才进入按揭的受理程序。
  要维护自己的权益,途径只有一条——退还多收部分!
作者:fourapplezhang 时间:2011-04-02 13:46:00
  房管局锤子的很
作者:果果冉 时间:2011-04-02 14:46:00
  支持,顶起.
作者:草拟大业的 时间:2011-04-02 17:27:00
  强烈要求退大修,政府的混乱政策不应该由我们的血汗钱买单
作者:蹉跎ing 时间:2011-04-02 18:50:00
  坚决顶起,2011年12月才接房,但是在3月之前备案的,强烈的不公平!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
作者:hap_yf 时间:2011-04-04 00:01:00
  市房管局的应该好好学习下西安市的做法
  
作者:花一族 时间:2011-04-07 13:52:00
  支持
作者:花开业主 时间:2011-04-07 13:57:00
  把我多交的血汗钱退还给我!!!不然的话我。。。。。
作者:cailimenglin 时间:2011-04-07 14:04:00
  一个楼盘的业主交的大修基金不一样,这有失公平,严重存在管理漏洞,强烈要求开发商和政府退还多收的大修基金,强烈谴责政府和开发商的勾结吃我们的血汗钱。。。
作者:cailimenglin 时间:2011-04-07 14:05:00
  忘了加上了:我是花开香地的业主
作者:linlin2doudou 时间:2011-04-07 14:06:00
  还钱来
作者:linlin2doudou 时间:2011-04-07 14:07:00
  不然就找你们闹
作者:cqyezhu 时间:2011-04-07 14:10:00
  强烈要求退还多收大修基金。。。。
作者:linlin2doudou 时间:2011-04-07 14:11:00
  沉默也会爆发的哈
作者:张越2011 时间:2011-04-07 14:38:00
  强烈要求退还多收的大修,开发商这样的做法是不合法的,快点还给我!
作者:ltql77 时间:2011-04-07 16:24:00
  顶! 坚决要求开发商退出多收 的大修基金
作者:cqyezhu 时间:2011-04-07 16:32:00
  向华宇金沙、半山学习!!!!!!!
作者:jq62921969 时间:2011-04-07 21:08:00
  顶上去
作者:歌者乐山 时间:2011-04-07 22:57:00
  我有一个疑问:
  
   《重庆市物业专项维修资金管理办法》经重庆市人民政府第90次常务会议通过施行,以地方政府令的形式颁发,从立法法上讲,在性质上应当属于地方政府规章。
  
   重庆市国土房管局只是重庆市政府的一个市级部门,是否有权对市政府的政府规章进行立法解释?
  
   该部法规不由制订机关(即重庆市政府)专门进行立法解释,而由一个政府部门发文(而且还是以一种学习通知的形式)进行解释,真是咄咄怪事!
  
   随便说一句,对规范性文件,经过行政诉讼是可以附带具体行政行为撤销的,何况那个所谓通知是否够得上规范性文件都要打上一个大大的问号!
作者:墨迹如画 时间:2011-04-08 13:59:00
  楼主写得很有深度,顶~~~
  
  前不久看晨报上还登了有小区的很多业主根本不交大修基金就入住了也,这个不知道又该如何处理?
作者:逸飞0919 时间:2011-04-08 22:22:00
  我是渝中区的拆迁安置户,于2011年2月份签的拆迁安置协议,按照3%收的大修基金,今天打电话问拆迁办,那边答复说,不退,上面喊照到3%收的,完全是强盗。现在拆迁安置协议根本没有到土房局备案。我是渝中区新民街的拆迁户
楼主久耕脱仕 时间:2011-04-10 12:42:00
  作者:歌者乐山 回复日期:2011-4-7 22:57:00  我有一个疑问:
    
     《重庆市物业专项维修资金管理办法》经重庆市人民政府第90次常务会议通过施行,以地方政府令的形式颁发,从立法法上讲,在性质上应当属于地方政府规章。
    
     重庆市国土房管局只是重庆市政府的一个市级部门,是否有权对市政府的政府规章进行立法解释?
    
     该部法规不由制订机关(即重庆市政府)专门进行立法解释,而由一个政府部门发文(而且还是以一种学习通知的形式)进行解释,真是咄咄怪事!
    
     随便说一句,对规范性文件,经过行政诉讼是可以附带具体行政行为撤销的,何况那个所谓通知是否够得上规范性文件都要打上一个大大的问号!
  
  
  
  
  
  
  对上述疑问表示支持!!
  
  《重庆市国土房管局关于学习宣传贯彻<重庆市物业专项维修资金管理办法>的通知》这是政府部门的文件,"涉及管理相对人权利、义务",应根据市政府168号令《重庆市行政机关规范性文件审查登记办法》的规定,报市政府法制办审查登记。我对该《通知》是否已报送并接受审查登记表示疑虑。
  根据《重庆市行政机关规范性文件审查登记办法》第六条,“规范性文件内容应符合下列规定:(一)符合法律、法规、规章的规定;......”,以及第二十二条“区县(自治县、市)人民政府和市政府工作部门制定的规范性文件未按本办法规定报送备案审查的,市政府法制办公室应责令限期按本办法规定报送审查。规范性文件有违反本办法第六条、第七条规定的,市政府法制办公室应责令制定机关立即停止执行并予以撤销。已造成严重危害后果的,提请行政监察机关依法追究行政责任”之规定,我们继续建议市国土房管部门对该《通知》作出补充修改,实行大修基金的新政过渡期,以避免该《通知》被督办送审,然后撤销的被动局面。
作者:阿斯托卡斯 时间:2011-04-10 21:41:00
  其实大家看看 万州关于这个政策是如何实施的,,,就知道了这边所谓的主城是多么的可笑,
  别个都是就低不就高政策,真正是惠民政策
  看下面这个链接,大家都要多去其他大网站宣传,尤其是全国性网站
  
  http://www.404000.com/news/201103/0216762.html)
作者:bestdowt1314 时间:2011-04-10 21:52:00
  还多交的钱,政府在乱搞
作者:叶香尘 时间:2011-04-14 19:59:00
  强烈要求退钱,有很多是接房的时候交,也有些已经入住了,到现在都没有交的。我是去年12月份买的房子,今年年底才接房的,我都没有入住,交什么大修基金?难道现在需要用到它修电梯补漏水挖下水管道?而且到现在农业银行都没有放贷,要交贷款的5%手续费才放贷款,啥子社会哦?难怪银行的工资高,这个钱斗是回扣,老百姓的钱就是这样遭一点点掠夺的.
作者:柠檬酸西瓜甜 时间:2011-04-23 11:19:00
  按照备案时间算本来就有失公平,同一天买的房子备案时间就有可能不同。强烈要求按交房时间算!
作者:fancy2046 时间:2011-04-23 13:23:00
  我只关心华宇春江花月什么时候把大修给我们搞定……
作者:艾琳可乐 时间:2011-04-27 10:54:00
  顶,坚持要求按新标准缴纳!!
作者:1836350880 时间:2011-05-01 14:05:00
  这位业主分析得真好!他是我们所有购房者的榜样!我是华宇春江花月的购房者,我们的大修基金已退,但狗屁开发商给我们出示了一个预售房备案证明,落款时间在3月1日前,开发商还要求我们签了一个承诺书,说你自己去缴还是3%,说如果你不去缴一切后果自负。我才不怕呢!我想开发商和房管局早就勾结在一起来贪污我们的血汗钱,所以我退了就是不去缴!而我们这里的业主有的怕事得很,有的不敢去退,有的退了马上就去交了,他们真是孬种!!!他们还说等我们今后缴了80块钱一个平方,他们再去找房管局的退,这些孬种真是遭人唾弃!!!建议市政府重新审定文件,制定一个公正合理又人性化的文件,也就是说管你房子备没备案,只要3月1日后交房的都按新政策执行,当然,也可让业主自己选择交款方式,按房款的3%缴,还是按现在的面积缴,由业主自行决定,愿意多交的就让他多交。只有这样才顺应民声!!!广大业主们团结起来,为了我们最后的胜利,我们决不当孬种!!!
作者:gsesdy 时间:2011-05-02 00:38:00
  我买的中铁山水一舍的,现在不清楚合同是什么时候备案的,但当时开发商按3%收的,一直对这事耿耿于怀,现在的社会真是一团乱象,看了万州的大修基金政策,别个才叫真正为民,现在主城狗P的很~~真有钱还是移民海外吧
作者:烟雨观海 时间:2011-05-02 21:31:00
  市房管局的应该好好学习下西安市的做法
作者:wingfly2011 时间:2011-05-03 21:33:00
  -----------------------------
   我也是重庆市九龙坡华宇春江花月的业主,我知道我们很多人都是2月28日备案登记的,只是我很奇怪的是我签约那天有几个在我前面签约的,都是3月1号之后备案的,郁闷唷? 怎么这样~ 一个楼盘一栋楼两种收费标准,老子昏,,,
   再说为何九龙坡的这个东东跟国家制定的抵触,跟重庆市的抵触~
   为什么无人管这事~
   为什么相关部门可以对此视而不见~
  
   难道所谓民生只是空话~ 只是重庆市的一些领导为往上爬做出来的面子工程~ 我不信
   薄伯伯,您请看看吧~
   我们被迫买房 难道还要被迫多付我们的血汗钱吗?
作者:真假难辩123 时间:2011-05-04 10:08:00
  啥子狗屁执政为民哦 我们贫民都是政策的牺牲品 都是任人宰割的鱼肉 隆鑫花漾岭也是这种情况 开发商和房管局相互推委 官商勾结 GRD
作者:gsesdy 时间:2011-05-04 13:12:00
  请问如何查备案登记时间,在网站上只能查到是否已经登记备案,但查不到登记备案的具体时间
作者:怎么天生不是女人 时间:2011-05-05 12:09:00
  浓度帖子,膜拜了。
作者:1836350880 时间:2011-05-05 18:51:00
  我有亲戚在万州,她去年7月在万州南滨1号买的房子,原来开发商也按3%代收了大修基金,前两天开发商发短信叫业主去退了大修基金,并叫他们自己在交房之前在房管局按新政策75元一个平方去缴纳,退钱时开发商并没让业主签什么承诺书,,也没有提什么备案证明,多好的开发商,多为人民着想的万州政府!试问,去年7月就网签了合同,9月就开始还贷,难道在今年3月1日前还没备案?万州是重庆二大都市,他一样要按重庆的政策办事,为什么人家就没说什么3月1日前备案的按房款的3%收?我看是重庆主城区的某些人想谋取私利,就在房屋备案时间上做手脚,他们左一个备案时间,右一个备案证明,其实是房管局与开发商勾结在一起想瓜分我们的血汗钱吧?在说重庆有些主城区他们早就是按面积征收大修基金,他们就能这样,为什么其他区的就不能这样?房管局的大爷们,你们为何这样贪心?!还是多积点德吧! 爷爷,你不是在倡导平安重庆,和谐重庆吗?您快出来管一管吧!!!重庆市民在期待着您约!
作者:荡起回肠 时间:2011-05-05 22:31:00
  顶起
作者:llrb 时间:2011-05-16 22:41:00
  我也是按购房款的3%交的大修基金,找起账户查询卡准备喊退呢多缴的钱呢!
作者:wylde79 时间:2011-05-23 13:51:00
  某些相关部门逗晓得榨取老百姓的那点血汗钱
作者:whichluo 时间:2011-05-23 14:03:00
  政府部门不作为。
作者:记忆失忆 时间:2011-05-23 14:04:00
  作者:1836350880 回复日期:2011-5-5 18:51:00
    我有亲戚在万州,她去年7月在万州南滨1号买的房子,原来开发商也按3%代收了大修基金,前两天开发商发短信叫业主去退了大修基金,并叫他们自己在交房之前在房管局按新政策75元一个平方去缴纳,退钱时开发商并没让业主签什么承诺书,,也没有提什么备案证明,多好的开发商,多为人民着想的万州政府!试问,去年7月就网签了合同,9月就开始还贷,难道在今年3月1日前还没备案?万州是重庆二大都市,他一样要按重庆的政策办事,为什么人家就没说什么3月1日前备案的按房款的3%收?我看是重庆主城区的某些人想谋取私利,就在房屋备案时间上做手脚,他们左一个备案时间,右一个备案证明,其实是房管局与开发商勾结在一起想瓜分我们的血汗钱吧?在说重庆有些主城区他们早就是按面积征收大修基金,他们就能这样,为什么其他区的就不能这样?房管局的大爷们,你们为何这样贪心?!还是多积点德吧! 爷爷,你不是在倡导平安重庆,和谐重庆吗?您快出来管一管吧!!!重庆市民在期待着您约!
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  说得好 顶起
作者:xiezhr 时间:2011-05-23 16:23:00
  顶,太不合理了,乱来。
作者:kk10001954 时间:2011-05-24 19:36:00
  ok.....
作者:天下之大goth 时间:2011-05-24 20:43:00
  顶一个!!
  感觉太不合理!!
  
作者:taotai973 时间:2011-05-24 21:00:00
  要求在3月1日后接房的按80元/平方米的标准交大修基金
作者:雨露叶子 时间:2011-05-24 21:44:00
  支持楼主,要求3月1日后交房的全部按照80元平方交!算起了我多交了1万多!重庆政府房管局,可以退给我吗?
作者:新锐地带 时间:2011-05-24 22:30:00
  顶一个,并啰嗦两句:
  
  一、新事物应当取代旧事物。
   “专项维修资金管理办法”出台的相关背景和历史沿革说明了新出台的《重庆市物业专项维修资金管理办法》是更先进,更符合绝大多数群众利益的新事物。经查询,开发商和巴南区房管局所答复“按总房价的3%收取住宅专项维修资金”的规定始于《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)第五条之规定:“&nbsp;商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。&nbsp;维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。&nbsp;”但于2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》(参见《中华人民共和国建设部令中华人民共和国财政部》2007年第165号){搜房买房房产论坛cqbbs.soufun.com看房搜房业主论坛搜房论坛Π〦ФТ第四十四条明确规定:“本办法自2008年2月1日起施行,1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)同时废止。”而重庆此次出台的《办法》也正是根据2008年版《住宅专项维修资金管理办法》的相关内容制定的。
   而且两相比较,《办法》在大修基金的缴纳标准、缴纳时间、使用权益、使用范围等方面都更加明细、更加准确、更具针对性的做出了规范。以缴纳标准为例,在重庆出台本次《办法》之前,大修基金该收多少,没有统一标准,有的区按面积收,有的区按购房总价比例收,面对近几年快速攀升的房价和开发商惯用的分期销售方式,同一楼盘,同一户型的业主往往由于购买时间的先后不同,所付总房价存在较大差异,1998年版“按总房价的2%-3%收取住宅专项维修资金”就会存在同一户型大修基金缴纳不一致,不公平的情况,而遵照2008年版出台的《重庆市物业专项维修资金管理办法》第五十三条规定:本市主城区范围内,首期物业专项维修资金的交存标准为:(一)有电梯的,按每平方米建筑面积80元交存;(二)无电梯的,按每平方米建筑面积50元交存,这一规定则较好的避免了这一不公平现象的出现。
   辩证唯物主义认为,新事物符合事物发展的必然趋势,具有强大的生命力和远大的发展前途,而旧事物丧失了存在的必然性,失去了生命力和发展前途,因而必然被新事物所代替。新事物优越于旧事物,新事物否定了旧事物中腐朽过时的东西,吸收并发展了旧事物中积极的因素,添加了旧事物中不能容纳的新的内容。在社会领域中,新事物符合广大人民群众的根本利益和要求,因而得到广大人民群众的拥护和支持,它必然战胜旧事物。以此而论,我们在更规范,更科学的《重庆市物业专项维修资金管理办法》已经出台并明确实施日期的情况下,有什么理由在错误可以避免的情况下还舍新而逐旧呢?此为我们业主的迷惑之一。
  
  二、新旧混淆,自相矛盾。
   《办法》公布之后,我们业主在向开发商和巴南区房管局询问相关事宜时得到这样两点肯定的答复:1. 大修基金的缴纳时间以房屋预售许可证的发放时间为准,所以该小区应按旧政策缴纳标准执行;2. 业主大修基金缴纳直接存入指定帐户,不由开发商和物管经手。
   然而经查询,在《办法》出台前,重庆商品房的大修基金缴纳程序通常是这样执行的:业主如果购买现房的,则应在签定购买合同的同时缴纳大修基金,如果业主所购为期房的,则一般会有两种情况,一是开发商先期代为缴纳;二是业主在接房时或办理产权证前自行缴纳。而2008年版《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定则是:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”1998年版《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》则只在第五条规定:“商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。”,并未就缴纳时间界限明确界定,甚至还间接承认允许开发商代收大修基金(第五条“售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有;第九条,“在业主办理房屋权属证书时,商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。”)。只有《办法》的第五十四条规定:“购买预售商品房的,购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位、物业服务企业不得代收首期物业专项维修资金。”也就是说,开发商和巴南区房管局实际上是在依据2011年3月1日正式执行的《办法》中的相关规定向业主做出解释,但在缴纳标准上却又沿用了旧政策,“按总房价的3%收取”,如此新旧混淆,自相矛盾,不知该如何理解呢?此为我们业主的迷惑之二。
  
  三、坚持科学发展观,以人为本。 科学发展观的本质和核心是坚持以人为本。从1998年版《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》到2008版《住宅专项维修资金管理办法》,再到如今《重庆市物业专项维修资金管理办法》的出台,我们认为这其中的内容修改更替无不体现了“以人为本”的核心理念。特别是《重庆市物业专项维修资金管理办法》出台的时机和对2008版《住宅专项维修资金管理办法》相关内容的落实和细化,无不展现了政府从老百姓切身利益出发的思路。
   新旧政策的不同,使我们在首期大修基金的缴纳数额上存在较大差异,少则数千元,多则上万元。但我们也欣喜且羡慕的看到2010年3月22日西安在推出类似新政时,为照顾市民的利益,采取了很人性化的过渡期政策,在过渡期内,市民可以根据自身物业情况自愿选择按新标准还是旧标准缴纳。
   恳请政府能在体谅大多数业主借贷买房的情况下,在通货膨胀存银行就等于贬值的观点下,在重庆市主城区人均可支配收入不足2000元的现实下,坚持以人为本的科学发展观,将2010年11月27日市人民政府第90次常务会议通过《办法》到2011年3月1日正式实施这一期间设为政策过渡期,在此期间,允许同一小区业主在自愿的原则下,统一按新政策或旧政策进行首期大修基金的缴纳,这也将是广大业主所为之欢欣鼓舞的深切期待。
  
作者:AA123bb2011 时间:2011-05-25 10:21:00
  顶起来.压榨老百姓血汗钱
作者:sherman1221 时间:2011-05-25 11:59:00
  没有道理可讲,该有人管管了……
作者:捶子得很 时间:2011-05-25 12:32:00
万能的天涯
作者:两视两听 时间:2011-05-25 12:56:00
  很有必要解决这个问题,ZF部门的人都在哪儿?!!!!
作者:沙漠小蓟01 时间:2011-05-25 13:35:00
  路过。。。。。。
作者:会飞的OJJ 时间:2011-05-25 13:47:00
  我也是上个月刚接的房,小区交了大修基金的没一个能退到,我的还没有交,拖一天是一天.
作者:52300892 时间:2011-05-25 16:44:00
  此贴非常的棒 鉴定完毕 和全重庆人民共同支持
作者:民意在论坛 时间:2011-05-25 17:57:00
  好帖子,顶起来,给老百姓一个公平。这个政策一出台就觉得有问题。
作者:蹉跎ing 时间:2011-05-26 09:51:00
  继续顶,2012年12月才能接房的,凭什么我要多交1万多。。。。。。。。。
作者:xiezhr 时间:2011-05-26 14:41:00
  顶,不让他沉
作者:阳光鲜艳 时间:2011-05-26 21:04:00
  强烈地顶上去!
作者:whichluo 时间:2011-05-27 09:23:00
  民生问题,政府部门的领导希望关心一下,百姓的血汗钱啊。
  坚决不能让此帖沉下去,申请加精。
作者:潜水多年的熊 时间:2011-05-27 11:11:00
  按照3%的方式交纳大修金,将大修金与房屋总价无形挂钩。而到业主手中的房价还包含了地价、KFS利润等其它因素,且这些因素变化较大,不能真实反映建筑成本。而大修金主要作为接房后建筑修葺用。这样存在的问题有可能出现,不同时间段购置的同一小区,小的户型比稍大的户型缴纳更多大修金的情况。有失公平。请地方部门规章的指定者,依法定章,尤其是这种关系到民生的事业。
作者:潜水多年的熊 时间:2011-05-27 11:14:00
  关系到民生的问题,一定要顶上去
楼主久耕脱仕 时间:2011-05-27 11:16:00
  要维权的业主,可以在论坛“短消息”里留下联系方式,共同讨论.
作者:潜水多年的熊 时间:2011-05-27 11:17:00
  不能回复了??
作者:依依惜 时间:2011-05-27 11:54:00
  mark
作者:xiezhr 时间:2011-05-27 13:27:00
  可恶,去退,维权。
作者:gyc100 时间:2011-05-28 22:14:00
  确实如此。政策的制定从来就是用屁股考虑制定出来的。虽然不可能面面俱到,但也得体现政策的公平性吧!
作者:暗袖盈香fish 时间:2011-05-30 13:33:00
  大城小爱的业主来顶贴啦。。。情况也是一样的,去年买的房,首付时候一并交了大修3%,说是交了大修才能办后面的手续,今年8月才接房。现在发票也没得,撒子都没得。电话去问置业顾问就晓得推脱。兄弟姐妹们同心协力哇。。。
作者:暗袖盈香fish 时间:2011-05-30 13:37:00
  我们是80后,小年轻辛辛苦苦赚点钱不容易。7000多块钱空调出来了,冰箱出来了。。。。。。弱势群体怎样维权?现在政府也不管这些的,在市长信箱发了两次关于大修基金的咨询信后也不见回复。
作者:amonpw 时间:2011-05-30 14:38:00
  房子是新修的电梯房,小区有5栋房子,位置方便,车站旁,直接改名转合同,所以需要全款交易,楼层10楼,户型方正,标准的2房.建面单价仅仅5300元,好房子,好机会不要错过哟,现超低价转让36万,有意向的快行动哟。请联系我小彭:15723174687带你实地看户型,机会不多。错过就没有了。
  
作者:爱你不容易88 时间:2011-06-21 09:27:00
  现在的房子贵啊,买不起、
作者:爱你不容易88 时间:2011-07-11 11:11:00
  顶顶
作者:爱你不容易88 时间:2011-07-14 13:02:00
  沙发
作者:ljkmtt 时间:2011-07-18 15:21:00
作者:deobrah 时间:2011-07-25 13:25:00
  怎么才能要回多收的基金。
作者:爱你不容易88 时间:2011-07-27 21:07:00
  ,
作者:w_tomorrow 时间:2011-07-28 10:08:00
  丫。。。和你说不清楚
作者:cqcherrychan 时间:2011-07-28 10:09:00
  我不知道
作者:爱你不容易88 时间:2011-08-02 15:47:00
  我也不知道
作者:非常下饭 时间:2011-08-10 13:19:00
  顶···
  我是东原D7的住房 大修也存在争议 希望ZF职能部门给老百姓一个合理的解释
作者:兰天不老痴情难绝 时间:2011-08-15 10:42:00
  国情就这样,不要说交了的要退,就是交了,出问题了能有人能积极维修还好,就怕真出问题了,就没人管了,要钱的时候积极,维修找不到人哦
作者:爱你不容易88 时间:2011-09-04 01:09:00
  房子啊房子、
作者:icaodan 时间:2011-09-22 22:49:00
  这建议有些道理
作者:kk10001954 时间:2011-10-01 16:31:00
  .........
作者:爱你不容易88 时间:2011-10-06 20:06:00
  我顶、
作者:ermastan 时间:2011-11-30 14:06:00
关于大修基金标准不一,随意确定标准的问题,给重庆市政府网站的公开邮箱写就可以了,会转到相关部门办的。
    
    邮箱地址:http://www.cq.gov.cn/publicmail/citizen/WriteMail.aspx
  
作者:ZYQ1974ZYQ 时间:2011-12-03 16:21:00

  顶
  
  房管局这种同小区不同收费
  
  早买收得多,晚买收得少
  
  与政府在大修金收取上最大限度为民主减负担的初衷相违背
  
作者:ZYQ1974ZYQ 时间:2011-12-06 09:53:00
重庆房管局
  
  请不要再把政策走样执行
  
  请不要再与民生民计违道而驰
  
  和领导唱对台戏,早晚收了你几爷子
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