落后地区是开发商的避风港(组图)

楼主:CQ唐智 时间:2011-11-24 15:26:50 点击:6626 回复:43
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  前几天,笔者去考察了三个西部的三、四线城市,也对数十个楼盘进行了现场调查。令笔者感悟最深的是:中国的房地产市场,就像当年井冈山上的红军一样,遭遇到的调控挤压不亚于“第五次反围剿”的重创。所以,开发商应学习红军长征,进而避免全军覆灭,而落后地区就是开发商的“陕甘宁根据地”。笔者何以有此感悟呢?现将见闻与网友们分享。
  
  县城,房地产还没有起步
  
  笔者考察的县城,人口近4万,全县总人口近20万。在建楼盘3个(总量约2.5万㎡),在售楼盘1个(约7000㎡,已近售完)。这3个楼盘中,只有1个有售楼部,但内部布置让人十分吃惊:没有模型、没有效果图、也没有吧台,墙上只有户型图(有的还贴倒了)、销控表、预售许可证。房价也很低,大概在1700元/㎡左右(建面)。当笔者提出开发商做住宅要亏损时,随行的国土局和招商局人员却表示置疑。其理由是:他们掌握的开发商工程造价只有1580元/㎡。笔者随即告诉他们,开发商要承担的费用除工程造价以外,还包括设计、勘察、管理、经营、营销、财务、不可预见、各种税费等费用,总成本至少在2000元/㎡以上。另外,我们在现场还问了几个购房者,他们都不知道房地产调控是什么东东。笔者之所以要告诉这个案例,是想说明一个问题:连国土局、招商局的官员都不了解房地产的造价,这说明当地的房地产还没有正式起步!
  
  地级市,房地产刚刚起步
  
  笔者考察的一个地级市约有30万人。在建的楼盘有20个,在售楼盘有5个。在这20个楼盘中,也只有5个楼盘有售楼部。而在5个售楼部中,只有1个楼盘有模型,其他4个售楼部均无模型,多为1-2张桌子、一台电话在售楼。另外的15个楼盘,全为单位的集资楼,不对外销售,自然也没有建售楼部。本市的房价最低2800元/㎡左右,最高达4000元/㎡,均价为3200元/㎡左右。同时,考察时我们还询问了部分销售人员及购房者对房地产调控的看法,他们表示知道宏观调控,但没有实质性感觉。从该市的开发状况,以及在售楼盘的销售情况来分析,与内地90年代中晚期的情况大致相似:开发商的关注点是建房而不是卖房!期间,某楼盘的销售负责人告诉笔者,:来此投资,把大脑带来就行了,无需携带资金。
  
  省级市,房地产市场相对成熟 
  
  这个城市的房价较高,一般的楼盘售价为7000-9000元/㎡,知名楼盘在10000元/㎡以上。笔者以购房者的名誉去考察了一个正在销售的楼盘(物业形态为写字楼)。售楼部的包装气派、豪华,各种销售道具一应俱全。售楼小姐报价为17800元/㎡。当我们提出要买整层(约1200㎡),需要与老板直接谈价且还价14000元/㎡时,售楼小姐告诉我们:这个价她作不了主,但可以叫老板来与我们谈。我们询问销售人员对房地产调控的看法时,她们均表示:影响较大,目前的观望情绪很浓。总之,这个城市与内地的一、二线城市情况相差不是太大,房地产市场相对较为成熟。但该市正在强力进行城市化,拿地相对较为容易。
  
  综上所述,笔者看到的这三个城市均有两个共同点:1、有需求市场,在售的楼盘几乎都是尾盘。也就是说,修建的房子不会积压;2、有融资市场,这些城市不限购、不限贷。也就是说,只要把房子卖出去了,一定会收到钱(内地城市因贷款指标限制,许多楼盘卖出了房子,但很久也得不到银行按揭贷款,因为银行没有指标)。因此,笔者觉得,目前的房地产市场寒风刺骨、白雪皑皑,开发商若想越冬而不被冻坏,最好的办法是到落后地区去寻找避风港。
  
  现上传考察时拍摄的照片与网友分享
  
  
  
  

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作者:幸福倍倍加 时间:2011-11-24 17:55:00
  这是肯定的,落后地区的房价波动不大。
作者:zhou5046 时间:2011-11-24 19:30:00
  落后地区的外面的会去吗?
作者:yuyeweimian 时间:2011-11-24 22:23:00
  楼主真是笑话,大江南北,不论有多偏僻落后的县,都在大搞房地产,你觉得你的想法可行?
  再说,同时10个亿,发达地区也许一个楼盘就搞定,落后地方得多少个楼盘才够这10亿?人家还不够麻烦的,再说,落后地方市场未必没有饱和吧
作者:蚊蚊飞 时间:2011-11-24 22:27:00
  商场如战场,这个地不行换一个地~
作者:隼眼 时间:2011-11-25 08:41:00
  蛋扯大了,倾巣之下安有完卵。
作者:开发区老徐 时间:2011-11-26 11:28:00
  @幸福倍倍加 2011-11-24 17:55:00
    这是肯定的,落后地区的房价波动不大。
  -----------------------------
  不对,只能说比大城市房价低。我知道的中西部县城的房价2008年到现在也是翻了一番。
  
  但是,房产交易不活跃是事实,尤其甚至二手的中介都没有。
作者:pla1997 时间:2011-11-26 12:51:00
作者:yifeng421 时间:2011-11-26 14:25:00
  楼主大傻逼……
作者:极品良人 时间:2011-11-26 14:48:00
留个爪
  
作者:紫苏甜 时间:2011-11-26 16:37:00
  不能光看数字,落后地区房价涨幅比例跟省会没区别,我家就是一个地级市,规模等同楼主考察的这个地方,房价价格也相似,但是在我们那,还是太多人买不起房子,因为以前的居民都去更好的地方,现在的居民都是附近村镇里进来的,这些人买不起上千一平的房子。
  
  而且考虑到小地方就业机会少,教师队伍素质跟不上,非本地产商品价格大部分高于省会,环境污染严重,各种不规范在小地方尤其夸张,原因你们懂的,所以在小地方想生存好,必须得是一方诸侯队伍里的。
作者:外星人拯救地球 时间:2011-11-26 17:45:00
那当然,不然坐着等死,基本求生的自然规律。
  
作者:高纬度站栗 时间:2011-11-26 18:18:00
  楼主我顶你,让你辛苦了
作者:赛瑞思 时间:2011-11-26 18:55:00
  当时 红军能够取得最后的 胜利
  
  来至四个方面
  
  苏联的支持 日本的入侵 国民党内出现了大量的共分 给农民开空头支票
  
  开发商有这个实力这么干吗
作者:上网易 时间:2011-11-26 19:02:00
  MD,开发商敢退来我落后地区汕头炒楼害我买不起房,我就跟你们拼了
作者:我似游鱼 时间:2011-11-26 21:14:00
  下一步是中西部县级市和县城房价向三四线城市靠拢,国家强制征收农村土地大造工业园,城市低端制造业向周边县乡镇转移,导致农村人口逐级向上流动,同时中西部各省人才回流形成趋势,这就是今后十几年房价东稳西升的推动力。
作者:糯米团雨球 时间:2011-11-26 21:54:00
  一个词评价 我靠
作者:半夜3更 时间:2011-11-26 22:13:00
  中部小县城 飘过,县城多少家开发商数都数不清,
  
  居住的镇上就有3家,一家正在卖楼,另外两家接近封顶
作者:且慢出手 时间:2011-11-26 23:24:00
  开发商走到哪儿就祸害到哪儿,开发商就是中国特色房地产政策的怪胎。
作者:泠与夜 时间:2011-11-26 23:40:00
一环占位
  
作者:潜力股责任男 时间:2011-11-27 01:05:00
作者:maxmin_sina 时间:2011-11-27 02:21:00
  正好相反,三四线房事先崩
作者:r727314902 时间:2011-11-27 07:26:00
算一下降的到好多色
  
作者:旋灵极地 时间:2011-11-27 08:22:00
  三分
作者:wuya4234 时间:2011-11-27 12:15:00
  忍不住上来说一句,又一个自以为专家的人。
作者:chbsps 时间:2011-11-28 10:32:00
  楼主说的情况基本不靠谱。我们县城平均工资1300元,我工作15年。工资1680,我们县城到处都在盖楼,走不了3里地,发现4个售楼处,一个在售楼,另3个正在盖售楼处,我们这里房价平均3500,都是有钱人在买,买了等涨价。
  
作者:liuyiping9999 时间:2011-11-28 10:46:00
  楼主说的情况根本不对。我所在地区是地级市,房地产很火热。在售楼盘基本都有售楼部。不过调控基本还是对这个有影响,至少目前房价不会升。预计应该会降价。
  期间,某楼盘的销售负责人告诉笔者,:来此投资,把大脑带来就行了,无需携带资金。这更是瞎扯嘛。
  
作者:yuangj 时间:2011-11-28 10:59:00
  期待合肥房价大跌下来,让我们这些穷人也能买个50平就好了
作者:塔玛德世界 时间:2011-11-28 11:00:00
  房地产别再到处祸害人了。
作者:望水不伤 时间:2011-11-28 14:17:00
  中部某县级市,十余个楼盘在售,均价3000的飘过
作者:老不信乌托邦 时间:2011-12-03 10:10:00

  楼主的说法有一定根据,不具备普遍性。
  
  
  中国人多,城镇化路线,应该是多建城市,不宜于号召全部或大部住进省级中心城市,近代若干年,经济技术管理水平支持达不到造就数十个数千万级超级大城市。
  
  现在大多数村已经空心,甚至名存实亡了;由于农民基数大,应该在数十年、百年时间内保持乡镇发达兴旺,这样可以让农民享受城镇化的配套服务好处,又可以发挥自己的传统技能、开发农村的土地、山林、河流、湖泊等等自然资源,解决就业,也给城市提供生活、生产资料。
  
作者:观山水而论道 时间:2011-12-06 00:08:00
分析的有一定道理,不错。
作者:山寨乌托邦 时间:2011-12-07 00:37:00
作者:匆匆王子 时间:2011-12-08 01:43:00
不管是哪里什么价格 按当地的生活水平买房子都不是件容易的事情
作者:思忆风风 时间:2012-04-10 09:51:00
  我们镇上的房价都2000多一个平米 县里的房价都能赶上4 5 年前重庆的房价了
作者:黄金白银投资ABC 时间:2012-04-10 10:21:00
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作者:fordfox33 时间:2013-05-24 15:07:00
  开始往经济欠发达地区发展了
  
作者:级别的高阶 时间:2013-06-30 21:03:00
  房子啊
作者:月色滺婷 时间:2013-07-01 11:34:00
  还行


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