三大方面可以说明下半年房子涨价是必然的

楼主:杜丘吗 时间:2015-01-19 10:54:25 点击:26194 回复:56
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  决定房价,表面是供求,事实上最大的力量来自行政决策。事实上,二套房贷管制就是行政抑价的政策,现在因启动内需需要,二套房贷紧缩政策已经名存实亡。回顾一下救市以来的政策特点:

  为什么在出台的刺激性政策的时候,围绕消费促进的都带有时间限制,暂执行至2009年12月31日。而出台开发性促进政策的时候没有时间限制,等于没有余地。这一差异暴露了政策的主基因是希望房地产系统而全面地进一步发展。这是大前提,它间接证明后市政策不会如唱空者所预言的那样,出台废止性新政,更不可能出台行政抑价措施。

  也就是从定性角度看,政府希望看到房地产的继续发展,按惯例,当然包括三级市场的全面前进,因此土地、新房、二手房市场都将维持利好性向前走的格局。而从定量的角度,8%的经济增长,分配到消费与投资方面,至少占6-7%,按照一季度的发展状态,消费占4%,下半年主要是维持这一比例,基数扩大,通过扩大投资来完善便成为当务之急,下调资本金比率幅度之大,超出了所有人的预料,证明了政府促进投资,拉动经济增长的决心与信心。

  也就是说,政策奠定了房地产继续发展的基调,剩余的问题以此为前提,通过观察市场,才能得出结论。

  下半年带动房价继续上涨的因素是:

  一、房东的力量

  也许你认为是危言耸听,事实上是,房东正在成为下半年房子涨价的原动力之一。在武汉,目前就业最为集中的沌口,单套一居最低租金八百元,而这类房子的原始年龄大于或等于十年,原始成本是1200-1600元每平,相当于房东用首付几万元获得了整个房子七十年的有效使用权,而由于总价低,以及后期房价飙升,这些房子基本达到全款。由于早期房子多层,舒适三居为主,目前租金2000元以上,房东可以按照租子的水平来购买新房,目前同类区域的现房价格4500元左右,定位紧凑,多在100平左右,总价五十万左右,房东以房养房,则月供2000元,取均值二十年算,贷款总额允许值为25万多一点,首付也在这个数,而早期房东大多数要么是收益比较稳定的国家机器服务人员,要么就是早期的生意人,因此30万以内的首付,在经历十余年的积累,并且有房租收益,并不难,而且相当普遍。

  他们有没有再次置业的意愿呢?同样回到收益率与保障程度上来评价,房租是死的,上下浮动不会很大,总投入三十余万,由于以房养房,较理想状态就是不到三十年回收整个房子的七十年产权。而目前因为众所周知的原因,买入即可使用,因此按最低租金1500元计,其年收18000元,单利的回报是6%,显然这是非常有保障的,也是很容易实现的,所以,类似这些早期的房东现在正在二次投资置业的周期。

  同样的情形在北京、上海、深圳等城市都是存在的,只不过由于当地房价过高,房东二次再投资置业可能选择异地消费,但这种风潮已经正在蔓延。

  二、去库存化由以前的集中放量因为资本金新政而转化为逐渐放量

  在下半年,开发商的生死关已经过去,不排除个别开发商的破产,整体上的活命已经形成事实。在经历紧缩与市场调整以后,开发商的订价与成本扩张机制发生了逆转,也就是订价尊重需求,按需订价,而成本方面,一是认同管理效益的存在,因此强化成本管理,二是刚性成本软化,人力与建筑建材成本都面临下行态势。那么,开发商面临的选择是,降价去库存,或者边按需求去库存,边形成增量,显然后者更科学,也符合政策要求,会获得政府的支持。因此,认为高达34%的库存压力是降价因素本身站不住脚,顶多是维持价格的稳定。接下来是,

  储备带动上涨。各城市预期土地储备,北京可用十余年,武汉可用六年,年均开发量按1500万平计。另外,现在上市项目,除前期依附于集团性企业工业批租转商业开发,绝大多数为2006年以后市场化拿地,楼面价是按高位运行计入的。开发商会约束开发节奏,有序推进,然后用好用足政府对存量地开发时间的松绑,并谋求通过开发低套型面积普通用房,来寻求规划条件的优化,市场定位方面更加强调紧凑实用,通过有效的产品定位吸引需求,减轻买房者的首付压力,这种改变实际引发的是需求增长,让需求带动房价的稳步上涨。北京进入五月后近六成项目抬高房价,最高涨幅达到5000余元每平,反映的就是这种改变的结果,面积紧凑了,首付降低了,可买及买得起的人多了,房价不降反涨也就有合理的基础。

  此外,开发商进行的轻松置业营销基础、控制性供应策略也造成需求博弈,推涨房价。以上北中心为例,其户型面积多为30-90一居至两居,两室半一部分,总价在150万以内,完全捕捉准了目前的年轻人解决居住问题的心理要求,因此价格在预订基础上提升了接近1200元每平,销售效果依然可观。
》》》阅读延伸:
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楼主杜丘吗 时间:2015-01-19 10:55:00
  三、每项新政后都会出现短暂的观望,这恰好为开发商通过新增与存量的合理搭配完成供应改造,为后市暴发性上涨准备了条件

  一方面,并不是所有消费都选择观望,一些刚性需求,即所购即所得模式的存在,让一些自住性需求不断实现,另一方面,目前是资金追逐房产的时候,一旦抄底功成,刚好是后续资本市场出现重大利好的时候,重新恢复两市齐头并进的格局。此外,

  带动成交量保持平衡上升的因素主要是:

  1、拆迁改造本身产生一定的购买力;

  2、前期补救性财政补贴与工改措施迁就了公务员阶层及准公务员阶层的二次置业;

  3、经济刺激在城市化领域发生功效导致未来一段时间出现入城高峰;

  4、同样是应对危机的刺激内需政策之效,创业环境改造与产业西移,新增异地消费继续强势;

  5、中高档住宅的投资时间来临导致市场统计出现持续好转,进而刺激消费信心发生膨胀。

  由此综合分析,下半年,既存在成交稳定上升的基础力量,并且这些维持稳定成交量的因素,购买力都不存在问题,只要市场出现吻合其购买力及心理要求的产品,他们便可能进入消费。而宏观政策环境,开发商自身的调整,市场定位的异变,营销方针的改革,房东二次置业的推动,进一步夯实了房价稳步上扬的根基。

  而基于经济保增长与应付更进一步的全球化危机,整体经济对房地产的依赖不是减弱了,而是强化了,政策的重心在消费、投资对经济的全面拉升作用,不会计较房价,并且房价出现暴涨的机率并不大,行政抑价将会是很久远的事儿。
  • 杀敌无痕: 举报  2015-01-21 19:39:07  评论

    实际上政府管哪行哪行就畸形,不管互联网互联网出现一大批国际一流的企业,所以可以断定房产行业绝对要玩完
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作者:樱瀛 时间:2015-01-19 11:32:00
  分析下三四线小县城房价走向??
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作者:飞之心 时间:2015-01-19 11:33:00
  有人在呼唤房价要涨的时候估计房价确实在跌了
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作者:tyhkhypt 时间:2015-01-19 11:48:00
  租得起2000的房子的人,买不起4500的房子??????
作者:老不信乌托邦 时间:2015-01-19 12:06:00
  阴阳交替
作者:肥肥的招招 时间:2015-01-19 12:24:00
  房地产中介常年在我家小区门口竖着一块小黑板,写着待售的房源信息。

  去年一般都只有8、9条的房源信息;但这一个月来,房源信息有几十条。说明房子很多都卖不出去。。。PS:我在魔都!
作者:Angelicus 时间:2015-01-19 12:49:00
  缴纳房产税近在眼前了。
作者:上TY就图一乐 时间:2015-01-19 13:53:00
  呵呵,房东有个JB力量!只有5个人要租房子,却有10个房东要出租,价格会特么涨?抗?物业费,房产税,北方采暖费...这都不是钱?租客大不了艰苦些,合租懂不懂?房东扛得过租客?
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作者:上TY就图一乐 时间:2015-01-19 13:59:00
  成天叫唤着去库存,以价换量....你告诉我,房产税一上马,库存谁来接盘?我是90后,即使是刚需婚房也得5年后再说,2015年你跟我们这一代讲去库存?80后已经购房自住的,房贷压的透不过来气,你叫他们去库存?你说改善?你确定现在改善人群量很大?我告诉你!2015年会有一批观望的人由于政策利好而入市,但是很有限!根本填不平大坑,急于出手的人会很多!房价必然回归理性!
作者:limumu09 时间:2015-01-19 14:46:00
  楼主傻逼。我就在沌口,月租500的房子多得是,而且环境不错!
作者:guoyang19840529 时间:2015-01-19 20:44:00
  爱我重庆,振兴大渝;自由思想,独立人格
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作者:钢铁豌豆 时间:2015-01-19 20:46:00
  @杜丘吗
  楼主辛苦。不过在下觉得阁下只考虑上涨因素而没考虑往下走的因素,所以极有可能出现偏差。

  这两天有几篇文章。所涉及的内容我倒觉得很不利于房市,甚至极大可能造成长期阴跌,甚至接下来出现明显下跌。
  肯定,都是房地产税的问题。我先说几个关键词:房地产税、不动产登记制、纳税人识别号。这几个都是要命的东西。

  首先我们知道一点,去年第四季度几乎各地政府都放宽了限购以及一切遏制房地产交易的政策。但是市场仍然下跌。其原因应该有两个:
  1 银行不配合。这是因为的确银行坏账已经到了很危险的地步。所以不管政府如何希望,银行就是不来气。即使有那么几个银行愿意也都是小型银行。
  2 房地产税

  而接下来,房地产税的渐行渐近才是逼使房地产市场回归正常的终极杀手。而且我认为,一旦开征房地产税,政府再不会干预房地产市场了,一切都由市场决定。

  1 再下个月,不动产登记制就正式开始了。
  “根据国土部的统计,24个省(区、市)完成了省级职责整合任务”。剩下的只有县一级了。据报道县及以下的城镇整合将在今年内完成。

  2 2015年1月5日,国务院法制办公开了由国税总局、财政部起草的《中华人民共和国税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》及其说明全文。据报道,该修正案将在今年内通过。而“修订案”的重中之重就是增加“纳税人识别号”(以下统称“税号”这一条款。
  税号每个公民一个。使用终身(我觉得类似于我们的汽车号牌。渝A……)。据说这项措施突破了房地产市场征收的技术瓶颈。按报道的说法,估计明年上半年开始,届时所有房地产证持有人将去当地房管局换证。你不去换也可以,但交易时必须换新证。除非你不交易。
  税号的出现实际上就是将每个不动产持有人纳入国家税务专用计算机系统。

  3 根据报道,持有环节的房地产税开始征收的同时,交易环节发生的税费会取消。而持有环节的税是最厉害的。每月都得交。

  4 其实,一旦开始征收房地产税,最倒霉的恰恰是房东们。房东们将会面临下面的征税:
  4-1 超面积或超套数房地产税(具体税率草案会在今年底或明年上半年出台)
  4-2 如果出租房屋,还得按月缴纳营业税和所得税
  这就是持有环节征税的厉害。不要以为税务部门不知道。在联网时税务就已经知道哪些公民拥有多套房或超面积事实。这部分公民会得到专门通知。

  按照国外的一般规律,当一个国家开始征收房地产税时,当房东的仍然有钱赚。但利润率不高,意义不大。不论你如何抬高租金,所得税都会伴随。

  5 根据国家最近透漏的信息表示,房地产税由地方所得。其所得的部分并不亚于现在和以前鼓励房市的干预少。所以,一些朋友不要再说“政府绝不会看着房市下跌”这样的话。
  --------------
  在下相信,房地产税的到来会对房地产高价市场有着致命影响。现在唯一不知道的是房地产税的征收税率。这个税率将是今后房地产市场的风向标。虽然现在还未明了,但预期负效应一定会在接下来的时间段越来越浓重。
  所以,在下基本不看好房地产市场。

  另外,要纠正一下一些误区。
  1 征收房地产税的目标人群很多人认为是贪官和富人。我认为这种回答只对了一半,甚至还没有一半。经过几年的调查,发现真正推动房地产市场畸形走高的竟然是城市中的中产阶级。特别是前几年四处贷款买多套房的老百姓(如类似于温州帮等等)。
  2 可能一些朋友会说“总得给我们一些投资渠道吧”。其实这是一个伪命题,是开发商和以前的银行拿来吸引眼球的口号(当然也可能是一部分人的事实)。希望朋友们放开眼界,一个是资源分享问题、社会公平问题;另一个是国家要更多考虑较为贫穷阶层的大众。感觉没地方投资的“焦虑”毕竟是高级焦虑,先想想还有多少人买不起房吧。
作者:liao510221 时间:2015-01-20 00:10:00
  12楼看来天天看新闻,确实房产税开征,有点头疼,关键是尺度的大小。
作者:西红柿炒红烧肉 时间:2015-01-20 09:28:00
  下半年带动房价继续上涨的因素是:

  一、房东的力量 (房产税一征收,房东恰恰是最无力的)

  二、去库存化由以前的集中放量因为资本金新政而转化为逐渐放量
  在下半年,开发商的生死关已经过去,不排除个别开发商的破产,整体上的活命已经形成事实。(第一,开发商的生死关不一定是在下半年结束;第二,整体活命是中小地产商在破产边缘苟延残喘,去库存仍是集中放量)
  楼主所谓的资本金新政策无非还是指望政府救市,政府救市的目标是健康的房地产和健康的经济,房价归于市场,政府调控保证房价稳定回归真实价值不至于崩盘。
  三、每项新政后都会出现短暂的观望,这恰好为开发商通过新增与存量的合理搭配完成供应改造,为后市暴发性上涨准备了条件 (短暂观望造成的结果这个逻辑有点神奇,短暂观望意味着地产商为贷款支付更多的利息,在观望阶段新增与存量怎么合理搭配?是增大抛量降低放假吧)
  为什么现在还有人拿刚需说事?房价跟刚需有一毛钱的关系吗?
  高房价的原因无非就是政策加上老百姓逐利的心态




作者:小鸟东南飞123 时间:2015-01-20 12:58:00
  哦
作者:精算猫 时间:2015-01-20 12:59:00
  没太看懂房东的力量。第一,房东是分散的,各自为政,很难形成攻守联盟一起哄抬租金。第二,房东如果再次购入住房用以出租,这就会增加供给量,从而拉低房租的平均收益。
作者:三个鼻孔吸气 时间:2015-01-20 13:47:00
  以半年期来谈房子涨跌是没有意义的
作者:arboreous 时间:2015-01-20 13:56:00
  涨个鸡儿呀。妈的都快失业了还涨,而且成都这几个月公司打发的人不少吧。我还担心通缩呢,你还担心涨,前两天新闻不是说今年要降息两次么,再说了我们公司里面一个同事买了房子现在每个月房贷都少交7、8十的利息了,有涨的动力么,吃饭都成问题。
作者:家具设计师 时间:2015-01-20 14:12:00
  等嘛 等房子烂在你手里,路边要饭的都晓得房子要跌,这就是趋势,你个傻吊
作者:fghimc 时间:2015-01-20 17:46:00
  看楼主观点,坚信房子在走下坡路!
作者:suffergtf 时间:2015-01-20 17:55:00
  我是来看楼主被骂的,房托已经开始叫涨了,看来空不可挡了
作者:zjj081719 时间:2015-01-20 18:05:00
  还不赶快闷声多买几套存起,这么好的发财机会别让人知道呀.
作者:瘦苦受难 时间:2015-01-21 03:56:00
  希望死筋涨
  几下从洗牌
  就怕牛奶倒地沟
作者:八月谜情 时间:2015-01-21 12:38:00
  楼主,那你认为会收房产税吗?房产税对房价影响大吗?
  找个税局朋友问问吧。将全国联网的金税三期系统……
作者:yoke1990 时间:2015-01-21 13:20:00
  我朋友这两年卖了北京几套房。原因准备登记固定资产了
作者:好奇的气球 时间:2015-01-21 15:31:00
  房价连跌只是时间问题
  
作者:麻子亢 时间:2015-01-21 16:47:00
  真的不能再涨了,泡沫大家都知道,要去泡沫,但是不能那么快。所以国家一直不敢让房价降下来,可能有些人认为这是在为房地商谋利,不是这样的,要知道让房价跌对中国经济损伤有多大,可能银行会倒一片,最后还不是得老百姓买单。现在就是让房价缓缓下降,把泡沫慢慢消化掉。房价再涨只会让问题越来越大。如果真不想让危机出现,国家肯定得要好好控制房市。
作者:Rui42 时间:2015-01-21 16:55:00
  看好今年重庆房价
作者:记铭于心 时间:2015-01-21 21:52:00
  即使有强大的政府,需求是一定的,买得起的都买了,买不起的还是买不起。
作者:老不信乌托邦 时间:2015-01-22 00:05:00
  重庆市长黄奇帆警示民企:防范房地产六大过剩风险

  2015-01-21 14:03:12 来源:经济观察网? 作者:陈哲

  在1月20日的举行的重庆(楼盘)市四届人大三次会议分组讨论期间,重庆市人大代表、市长黄奇帆表示,民营企业要把握好在房地产领域六个方面的供求关系,防止产能过剩带来的重大风险。

  这六个方面包括城市建设用地、商品住宅、商铺、写字楼、贸易批发市场和城市综合体。

  黄奇帆说:“按照城镇化规律,每1万城市人口配置1平方公里建设用地,就能基本平衡。重庆主城1000万人口,城市规模也就是1000平方公里。有些城市只有50万人,却搞了100平方公里,规模过剩就容易变成鬼城、空城、死城。”

  黄奇帆表示,全国现在几百个城市,平均1平方公里在1万人以上的,100平方公里在100万人以上的比例城市没有几个,重庆(主城区)是其中一个,要把握好土地和人群的比例关系。

  在商品住宅方面,黄奇帆说,人均一般别超过40平方米,也就是说你1000万人,造4亿平方米就够了,另外新房建设也要参考旧房存量。造得再多,房子卖不掉,房产商破产,银行收不回贷款,会连累整体经济。

  “商业物业上,我们原则上有一个指标,1平方米商铺要匹配2万元零售额,如果达不到,租金都付不了,肯定没钱赚。” 黄奇帆说。

  “写字楼的供求体量,基本上也有一个经验公式,2万GDP一平米。这个包括了各种写字楼,包括工厂区。每个区都想把中央商务区建在自己区域,都去搞许多写字楼,最后没有人去办公。”

  黄奇帆还提到综合体的供应情况,他举例说很多地方建设综合体,“一个项目一搞就是50万平米,30万平米,有的地方一个小县城搞三个综合体,搞出上百万平米,谁来吃这些东西?你一共就20万人,每1万人哪怕消费1万元,20万人就是20亿,20亿产值,1万平米足够了。”

  城市综合体,尤其是其中高档酒店,曾经是很多地方政府追求的重要区域名片。对此,黄奇帆明确表示,重庆市今后不再将五星级酒店作为招商引资项目,“酒店的建设要匹配经济发展的速度。”

  “各类贸易批发市场,包括钢材市场、建材市场、生产资料市场、家具市场等。市场是好东西,但多了就是坏账,毕竟是固定资产。现在有的区县城,一搞批发市场,就想搞成义乌那样100万平方米、年销售额100亿元。中国毕竟只有一个义乌,从现实出发,我们举全市之力搞一个是可能的,每个县城搞一个肯定过剩。”黄奇帆说。
作者:xd71 时间:2015-01-22 01:55:00
  你最好用你的实际行动支持你的论点:现在就去多买几套房,把房产证晒出来。而不是鼓动别人买。
我要评论
作者:愉州黑爷 时间:2015-01-28 14:13:00
  这都可以?
作者:花飞龙吟 时间:2015-01-29 14:56:00
  我是来看楼主被骂的
作者:盛紫缘公益婚介 时间:2015-02-07 20:41:00
  呵呵??
  
作者:夏先生abc 时间:2015-02-08 16:22:00
  呵呵
作者:两江新浪 时间:2015-03-04 11:10:00
  跟股市一样,普通老百姓不要轻易听信“专家”分析。
  适当的时候得反其道而行之。。。。越传要跌越要下叉!
作者:艳阳高照去炒股 时间:2015-03-16 21:58:00
  涨你妈妈个腿,去看看这篇文章,别让别人接最后一棒http://bbs.tianya.cn/post-house-578198-1.shtml陆德:中国房地产业在2017年前后将有大震荡(转载)
作者:cloudpeakli 时间:2015-03-19 12:38:00
  谁敢说 房价必涨??~
作者:老婆的菜我最爱 时间:2015-06-14 13:02:00
  楼主就一SB中介,鉴定完毕
作者:bandittalent3 时间:2015-06-20 16:52:00
  他们是一伙儿的,有个傻逼说上半年必涨,被打脸了,这个傻逼就跑出来说下半年必涨,等到下半年,他们又会说明年开年必涨。人家发帖有钱拿,被打脸无所谓
作者:老不死2015 时间:2017-05-06 19:35:59
  楼主眼光高 能说说重庆楼市走势吗
  
作者:老不死2015 时间:2017-05-06 19:36:54
  楼主人才
  
作者:zd1333 时间:2017-05-07 11:00:56
  现在重庆基本生活物价 跟深圳差不多了 我说得不对 大家可以自己去查查 重庆工资总体全国偏低
作者:ty_135971629 时间:2018-04-21 11:52:55
  楼主今天买了几个盘了
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