冰河时代到来 房地产再次面临历史转折!(转载)

楼主:zd1333 时间:2018-10-06 23:38:36 点击:701 回复:4
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  冰河时代到来 房地产再次面临历史转折!
  http://house.ifeng.com/detail/2018_10_06/51659745_0.shtml

  2018年,的确是不平凡的一年。逢8魔咒的压力如期而至,毛衣战的硝烟愈演愈烈,金融风险的防范迫在眉睫。在这千载难逢、天时地利的时刻,房地产却反常的当起了逃兵,轮到它冲锋陷阵、抗起大旗的时候,却掉了链子,曾经的江湖义气荡然无存。

  有人说,我国房地产3年一个周期,即将迎来触底反弹,也有人说,房价太过畸形,必须大幅调整,还有人说,房地产的夜壶功能很难被抛弃,其实,这些想法都太幼稚,他们还没有从以往的思维定势中走出来。依我看,我国过去二十年的房地产发展模式已经走到了尽头,这次是真的要彻底结束了!

  1

  新加坡模式的开局

  由于我国底子薄,摊子大,解放后的几十年里,所有的人力物力财力都集中到了经济建设中去,导致居民住房条件极其困难。从1956年到1986年30年间,全国所有城市仅盖了7亿平米住宅,折合1400万套,平均每年只有47万套,也就是说在全国范围内,我们每年只能解决100多万人的居住问题。

  1978年,我国人均居住面积只有3.6平米,城镇地区47.5%的家庭是缺房户。当时,上海近一半的家庭住房没有厨房和厕所,只能靠手拎马桶解决,只能用公共过道作为厨房。

  为了解决住房问题,整个80年代,高层在全国各地进行了多次住房改革试点,效果都不理想,始终没有突破福利分房的制度。

  直到1998年7月3日国发23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的问世,从根本上打破了陈旧住房制度的禁锢。《通知》要求:停止住房实物分配。建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

  根据这个房改制度和当时的收入分配体系测算,我国70%的中低收入家庭是购买经济适用住房,10%的最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房,20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品住房。

  这个98房改制度,在现在看来,仍然是那么的科学、合理、无懈可击,完全就是当代版本的“房住不炒”。不知道是我们抄袭了古人,还是古人早已预见到了今日的绝境!

  当时这个制度的设计,是参考了很多发达国家的政策后制定出来的,完全符合我国的国情和国际经验,这其中就包括新加坡。

  2017年,新加坡的住房自有率高达90.9%。82%的人居住在政府提供的组屋中,18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅里。组屋类型多元,中低收入和夹心层都可以选择不同价位的组屋,最高价不到私人住宅的1/3,组屋的房价收入比常年维持在5.5左右,也就是普通工薪阶层,工作5.5年就可以买到属于自己的房产。而新加坡的私人住宅房价收入比约为21,也远远低于香港47、北京44和上海44,居民购房压力比较小。

  1998-2017年,新加坡的名义房价仅上涨了41.1%,而我国一线城市上涨超过了2000%,二线城市上涨也达到了1000%。

  我们常说,良好的开局是成功的一半。98房改的初衷就是现实版的新加坡模式,公正、合理、极其的完善。只是后来我们才发现,前进的方向正好相反,越努力离目标就越远!

  2

  历史大转折

  “当时相关部门的初衷是,经济适用房能够覆盖城市人口的70%以上。然而,直到2008年10年过去了,结果是大约只有5%的人享受到了经适房的政策。保障性住房长期的缺失,导致没有享受到经适房政策的剩余65%的中低收入者,只能把目光投向商品房市场,从而形成了商品房市场中的所谓刚性需求,导致商品房价格快速上涨。”曾任全国工商联房地产商会会长、建设部科技司司长的聂梅生曾无奈的回忆。

  经适房的缺失,商品房价格的暴涨,全民炒房意识的觉醒,这一切的转折点就发生在2003年!

  2003年8月12日,国发18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求:一、房地产业已经成为国民经济的支柱产业,是扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。二、调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。搞活住房二级市场,鼓励居民换购住房。

  18号文中,最高层首次开创性的将房地产作为我国的支柱产业,把发展商品房市场提高到了前所未有的高度。完全可以认为,2003年是中国房地产业的里程碑、暴发年。从此,中国房地产就像是注射了兴奋剂,亢奋、猖獗,疯狂的扩张,就像是脱缰的野马,勇往直前,一骑绝尘。

  根据18号文的原则,经适房的供应转变成了商品房供应,原本70%的家庭入住经适房,却变成了90%的家庭购买开发商定价的商品房。经适房的消失,商品房的壮大,把绝大多数工薪阶层双手奉送到了开发商的餐盘之上。

  98年23号文出台5年之后,03年18号文来了一次180度的大转折。这次转折,对于拉动中国经济增长、稳定社会大局具有重要意义,但是,对于解决居民住房问题,无疑是一大挫折。

  为了配合18号文的贯彻落实,2002年5月9日,国土部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求从2002年7月1日起,所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。政府成为住宅用地供应的唯一主体,从此,土地财政掀开大幕,昂首阔步的走上历史舞台!

  任志强曾介绍说:“2003年以前,土地供应大概是每年平均30%到40%的增长,并且逐年递增。但是该文件的发布直接导致了土地供应量的下降,其中有十几个月的土地新增供应量只有5%左右,甚至出现了负增长。所以从2004年到2006年年底的时候,土地市场供给严重不足,导致房价开始上涨,因为供应和需求之间的匹配关系已经被打破了”。

  3

  香港模式的结局

  当然,我国土地财政的兴盛和把房地产作为支柱产业的做法,不是我们自己的原创,这一切都要归功于香港,准确的说,其实是我们抄袭了香港的整个房地产制度。土地招拍挂、期房预售制、70年土地使用权、公共面积分摊,我们现行的这些“先进”、“创新”而又饱受诟病的房地产政策,全部来源于香港。

  由于房地产是香港的支柱产业,维持房价的稳定是港府的职责所在,所以,严控土地供应就成了最强有力的武器。

  香港的住宅用地占全部土地的比例不到7%,其中,3%是低密度的乡村丁屋,城区住宅用地占比只有4%。对于港府来说,扩大住宅用地,易如反掌,但因此而带来的房价下跌,却是港府难以承受的。

  2018年7月,香港私人住宅售价指数已经升到393.5,相对于1984年的17.2,涨幅高达23倍。

  全球房价最高的殊荣,带来的是不菲的财政收入。2016-2017财年,香港地价收入、印花税、物业及投资、一般差饷等房地产相关收入为2447亿港币,占当年港府全部收入5731亿元的43%左右。

  再来对比我国,2017年,我国地方一般公共预算收入和地方政府性基金收入共计14.9万亿,而其中,房地产相关税收和国有土地出让收入为6.8万亿,也就是说,房地产相关收入占比地方财政总收入达到了46%。

  我们仿效香港的房地产制度,竟然连土地财政依赖度都惊人的雷同,真是不仅学到了招式,更领会到了精髓。

  但港府在维持高房价的同时,取之于民用之于民,确保低收入者能够居者有其屋。在香港,28.9%的居民租住在政府提供的公屋中,租金相当于市场价的1/6,15.2%的居民购买政府提供的廉价居屋,剩下55.9%的市民住在开发商建的私人住宅里。也就是说,无论香港的房价有多高,也只会对中高收入者产生影响,另一半始终会有政府托底保障。

  照搬国际先进经验可以,可悲之处就在于我们学了个半斤八两,只学会了如何通过房地产来制造GDP,如何通过房地产来保证财政收入两位数增长,如何通过房地产来消化天量的货币投放,如何通过房地产来掩盖可怕的通货膨胀,却单单没有学会,香港如何解决低收入人群的住房保障。

  4

  冰河时代

  香港模式的借鉴,的确为我们快速拉动经济增长,走出经济危机,筹措资金解决全民住房问题提供了一条捷径。但现在看来,它已经完全不适合我国的国情,继续沿着老路走下去,会给我国经济发展带来极大的风险。

  我们必须壮士断腕,与房地产的香港模式坚决划清界线。物权法已经规定,居住用地70年到期后不用主动申请,自动续期,房地产税正在加紧制定,几年后将会出台替代土地出让金。租赁住房、共有产权住房正在一二线城市大力发展。期房预售制的取消,现售制度的推行也是大势所趋。完全可以看出,我们正在摆脱香港模式,正在给自己纠偏、矫正,知错能改,善莫大焉。

  “房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”,这个顶层设计的核心,其实和98房改的精髓如出一辙,高度吻合。奔波20年之后,我们又重新回到了原点,按照1998年的愿景和模式再次重新出发。这并非原地踏步,而是不忘初心!

  所以说,从根本上看,房地产野蛮生长、房价持续暴涨的年代已经一去不返,整个顶层的指导思想和发展趋势已经转向。顶层设计的周期就是行业发展的周期。对于房地产行业来说,冰河时代已经来临。

  各大房企如临大敌,积极寻找多元化发展的出路,唯恐在房地产这一棵树上活活吊死。于是乎,万科、万达、远洋地产、恒大、雅居乐、时代地产、朗诗、龙湖、合景泰富、保利等通通改名“去地产化”,主动撕掉地产标签,谋求转型。

  房企对后市的悲观预期,直接反应在土地市场上。今年1-8月,全国300城土地市场流拍890宗,全年超过1000宗毫无疑问。而上一轮房地产低谷期的2014年,全国整年土地流拍总数也只有345宗。

  在现金为王的当下,所有房企都在收缩战线,加紧回笼资金。8月30日至10月8日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动,住宅全部8.9折、商铺全部6折起,首付款可以分期,最低仅需5%。9月26日,厦门首开万科白鹭郡推出107套别墅,原价500万,现一口价278万,5折大甩卖。

  在一线城市的带领下,量价齐跌正在蔓延至二线城市。今年1-8月,北京商品住宅销售面积266.3万平方米,同比去年下降22.7%;上海二手房指数已连续9个月下跌。厦门、成都今年二手房房价下跌超过20%,杭州二手房跌幅也已经超过10%。等二线城市全面转冷之后,三四线的好日子也即将到头。在大政方针的指引下,没有谁能够幸免,也没有人敢于心存侥幸。

  房地产的历史使命已经结束,暴发户的丑陋恶习必须摒弃。我们在纠错,我们在还债,我们在扭转乾坤,确切的说,我们在为自己买单,为20年的政策轮回买单。

  房地产的确正在走向谷底,但绝不会是3年小周期的谷底,而是20年大周期的谷底,这个底有多长,也许会很长很长。

  在这漫长的冰河时代,我们能做的只有养精蓄锐、韬光养晦、备足粮草,为冬眠准备。哪怕它外面风吹雨打,天寒地冻,活下来才是最终目的。那些盲目、激进、贪婪的打猎者,注定会冻死在冰天雪地里,因为他们盼望已久的春天根本就不会到来!

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作者:adolffx 时间:2018-10-07 17:45:59
  说实话,天涯高头我看到最慌最慌的只有一个人,豆是自吹房地产公司高层的逗比zd1333,平均每隔一天半豆要发一个帖,说明房价必须降,要降得很紧迫等尿都夹不住的样子,其实我想给你们说的是:他只是一个逗比,不管刮风下雨有没得钱吃饭都一如既往坚持不懈的逗了涯友们好多年,你们笑一哈豆行了……

  150元一天的逗比zd1333……你鼓吹卖房炒股买的青岛海尔暴跌腰斩了……

  


  


  

  
作者:流云归镜 时间:2018-10-07 21:31:20
  这样的说法有一定的道理,因为有人提出现在是地产后来发时代,几个房地产的大佬也在进行转型,寻找新的发展方向。
作者:感觉能赚钱i 时间:2018-10-09 10:53:20
  都是真爱啊。对于穷苦人民群众来说

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