买重庆核心资产,本质是看好国与城!(转载自龙门阵财经)(转载)

楼主:想上头条 时间:2018-11-06 20:18:33 点击:75 回复:0
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  每一个人都在用脚为一座城市投票。

  《羊城晚报》写过一篇评论《 城市投资“重仓”,就是你买房的方向》(2018年7月6日),意思是:城市哪里重仓,哪里就是你该去的方向。

  聚焦到重庆,为什么你会买房?为什么你会投资重庆?

  龙门阵财经认为,这其实是你个人与城市、国家结成了命运共同体,尤其是在如今的外汇管制条件下,必须仔细研究“如何在中国选择城市、选择产品进行人民币资产配置”。

  而你要做的,是在重庆这座城市里,寻找符合“人民币资产配置”的优质标的。这样的优质标的,我们叫“头部资产”。
  (“头部资产”:股票市场术语,只有寡头的公司才值得投资,才值得追随。)

  这里分析的是重庆母城的核心资产,它算是“人民币资产配置”的优质标的,观察样本是万科·翡翠都会。

  国运、城运

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  说起资产配置,第一反应是“海外资产配置”。但这种操作,难题是“钱出不去”。

  2017年7月1日起,《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》正式实施,当前惯用的几类向外汇款方式:地下钱庄、黑市交易、蚂蚁搬家等,均成为了外汇局严格打击的对象。

  普通中国公民在购汇时,每年每人购汇额度不超过等额5万美元,在向外汇款时,超过等额1万美元汇款将算作大额交易上报。

  境内个人办理购汇时,不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。

  外汇管制之下,人民币出不去,留在国内,你能操作的,就是做好人民币资产配置。
  股债楼汇,钱到底去哪里?别说持有现金,通胀会慢慢吞噬你现金的购买力。
  资产投资较为可靠,因为资产投资,是与国运、城运密切紧紧联系在一起。

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  先看国运。

  中国处于国运上升期,对于这种说法,可能没人会反对。
  2018年8月28日,光明网发布的《“数”说历史性跨越:从统计数据看40年中国经济社会发展成就》上,有详细的数据阐述。

  举个简单的数据:1978年,我国经济总量居世界第十一位;2000年超过意大利,居世界第六位;2007年超过德国,居世界第三位;2010年超过日本,成为世界第二大经济体。2017年,我国国内生产总值折合12.3万亿美元,占世界经济总量的15%左右。

  这就是国运。

  盐碱地里长不出庄稼,在一个上升的经济环境中,才有可能出现伟大的资产配置机会。
  中国经济长期向好,那么人民币这一篮子资产,自然会成为一篮子金苹果。

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  看了国运,还要看城运。

  房子是城市的一部分,与城市命运相连。

  所以,买一个地方的房子,就相当于投资一座城市的价值。倘若一座城市品质、趋势不错,那么这座城市的价值就会看涨,城市的价值归根到底还是由整座城市的基本面所决定。

  本质上,重仓重庆,是将个人经济命运体,和城市的经济命运体绑定。

  重庆的GDP,数据一直都不错,2018年上半年的略有下跌,依然不拖后腿,符合高质量增长、人口流入、财富集中的条件。

  而像重庆这样好城市的好房子,任何时候都可以买入。就像好股票不曾亏待过股东一样,好城市也很少亏待过房东。

  

  (数据来源:锐理数据)

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  国运、城运之下,需要寻找合适的标的。

  该如何参与投资一座城市?买哪里、哪个方向,才有可能是城市发展的价值板块?“人民币资产配置”里,可以做资产配置的房子很多,但哪个才算是“头部资产”?

  在重庆,“城市核心住宅”是适合的“人民币资产配置”标的。它生长在城市核心区,未来几无土地出让之地,这满足稀贵条件。

  结合重庆基本面来看:
  2018年3季度,渝中区成交均价独占鳌头,受来福士广场等核心区高价位项目拉动。

  看下图的绿线(成交均价),在渝中区那里大幅上扬,这证明核心区的价值凸显,更容易作为“人民币资产配置”的区域。

  

  (数据来源:锐理数据)

  头部资产

  看国运、看城运,还要看地段和产品,才能找到你的“头部资产”。
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  一个城市,能作为“头部资产”,成为资产配置优选品的“城市核心住宅”并不多。至少它要满足这几个条件:
  ①少。稀贵才能估值高,比如母城的两江四岸。
  ②代表重庆。要不怎么叫投资城市?
  ③代表未来。是行业龙头产品,有大概率的竞争优势。

  这样的产品,有种刚柔并济的力量,自带气场却不用力过猛,它在居住属性上的配置,往往也是高配。

  此外,“头部资产”级的城市核心住宅,讲究天赋,不会出现像郭靖一样资质平平勤学成才的类型。

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  要少。

  上文锐理的数据也显示,“头部资产”较多出现在渝中区 CBD核心。如今重庆地产市场整体在分化,分化的先是区域,接下来就是产品。

  区域之间先天有价差,有等级。离主城越近,越有优势,市场涨的时候,紧随而涨,而下行市场来得时候,也较抗跌、较保值。

  渝中区是“世界窗口”,也是主城比较核心的区域,土地稀贵。这符合“少”的要素,稀贵才能估值高。

  其次,它还有另一个层面的“稀贵”:两江四岸规划统筹下的限制开发令。

  两江四岸这样的“头部资产”样本不多,例如来福士广场、翡翠都会。来福士广场解读得比较多,翡翠都会尚未对外发售。

  翡翠都会属于万科旗下。其地理位置,就在渝中区黄金轴线之上,坐拥约2.5公里一线嘉陵江岸线,地段价值完全能Hold住。

  景观资源面也是360度的环幕,俯瞰朝天门、渝中半岛、江北嘴、洪崖洞、鎏嘉码头璀璨五景。

  看渝中半岛和江北嘴是这样的:

  

  

  (实景拍摄)

  这种资源,不好复制,大家经常会用“限量版”来形容,属于天赋,羡慕不来的。
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  要代表城市。

  能牢牢巩固一说到重庆“头部资产”=翡翠都会这个等式的印象。

  如今它尚未开售,这点还略欠缺资产配置者们的口碑,但可以从它的其他要素去分析。

  “头部资产”,只适合各方面指标均衡的产品,逻辑就要对,格局高、视野广阔、不偏安一隅,记得那一句:代表城市。

  回来看翡翠都会。

  它对于“代表城市”,还是有见解:从重庆自然地貌和山水景观获取灵感,利用嘉陵江江景资源形成城市天际线,关注社区、建筑和景观的“可持续性”,思考人、建筑和自然的关系,构建一个城市地标建筑。

  代表城市的项目,往往是在城市中心,商圈、教育、医疗、交通上,不能有短板。

  它周边的商圈有解放碑商圈、观音桥商圈,大坪商圈,南坪商圈;教育上紧邻巴蜀小学、人民小学、人和街小学本部、巴蜀中学本部等;医疗上,则紧邻重庆医科大学、附属儿童医院等三家三甲医院。
  它对面是巴蜀中学(高中部)、巴蜀小学,还有人和街小学。

  很多人要问了,有没有名校指标,就我们所了解,有一家名校指标,但万科暂时并未对外官宣,一切以其发布为准。
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  要代表未来。

  能不能有较大的优势,地段只是成功一半。

  这里还是要看房企的决心,是不是配置的金牌班底,“有着王者般的装备,偏偏打出了青铜的水平”的案例也不少。

  翡翠都会是万科旗下的“城市核心住宅”产品,颜值上的震慑感和惊艳感是有的,能在第一眼就给到视觉冲击力,以化繁成简的极简冷色调设计,彰显大气,凸显现代主义的高级感。

  

  

  (实景拍摄)

  万科的产品,比较喜欢用“性冷淡风”,线条简洁高级,翡翠都会也是。

  这在一水儿的新中式风格里,反而很出挑。就像一众精致但流水线的锥子脸里,忽然出现一个鹅蛋脸,又大气又耐看。

  代表城市和未来的项目,有这种自信。

  它的装修标准,顶格操作的,并将包括柏丽橱柜、汉斯格雅、劳芬、博世等一堆大牌,统统都了放进去。

  当然,翡翠系也不是简单豪华材料的堆砌,万科没那么短视,而是做具有改写城市高端住宅走向的全球化产品。

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  看一国、看一城、看一个产品,其实还要再参考一个指标,我们叫它“看万科”。

  个体大多数情况下都是跟随时代和环境趋势发展的,在投资城市的选择上,万科是个天然的参照物。
  它在大势判断上,向来特别拎得清。

  大到房地产周期,从2008年到2018年,万科踩错过哪个点?小到一座城市的区位抉择,它清楚知道,城市投资的“重仓”在哪,而这个“哪”势必会成为城市未来发展的价值点。

  基本可以下这个判断:万科重仓的板块,有出产“代表城市”级产品的潜质。
  那么,买重庆“头部资产”,不妨看万科。

  如今,对于母城的这种土地资源“少”,万科是重仓,包括鹅岭峯、翡翠都会、重庆天地三个项目,而翡翠都会对于万科的意义,是代表城市和未来的,代表万科的重庆战略和格局级产品。

  一国、一城、一房、一人。

  个人和你选择的产品,总是和城市、和国家,同呼吸共命运。这是在“人民币资产配置”命题下的解题方式。

  记得这句话,选择有时比努力更重要。

  上世纪80、90年代的下海潮,如果你选择投资深圳,无疑是“人民币资产配置”的一次优选方式,用较低的成本换来了较高的回报。

  那么这一个10年,如果你跟着万科选择投资重庆,下注“核心资产级住宅”,无疑又是一次“人民币资产配置”的优选方式。

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