重庆新房二手浅谈日记(二手房第一小节)

楼主:唔知唔畏 时间:2021-01-09 12:07:49 点击:207 回复:3
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  今天主要先谈谈二手第一小节
  一:房屋的价值决定价格,而价值是由土地上附带的社会资源的总和+房屋的居住价值 这2个最重要的部分构成。
  房屋居住价值下面具体阐述。
  社会资源大体包含:学区、商业、景观、交通、区位位置5个部分组成。

  二:具体而言:
  学区:,重庆学区溢价不高,七龙珠初中部的私立化、导致五朵金花与区重点小区之间的差距不大,事实上即便是华宇广场(建面91,建面单价21580)附带上重庆名小树人小学本部学区溢价,也仅比同年代的上海城南岸(建面85,建面单价18324)贵了3256元/建面,仅17.77%。
  可以说明,重庆五朵金花相比区重点存在一定的溢价,但是溢价并不夸张,且五朵金花本部学区内已经没有次新房小区。

  商业:商业由2个部分构成,其一、附近1km范围内(即生活步行可达范围内)餐饮、药房、水果店、菜肉市场、便利店、大型超市等生活必需构成品的数量与质量。其二、距离集中社区/商圈商业体的距离。比如,万科锦程就与龙湖时代天街这个重量级商业体一步之遥、华润二十四城就在万象城这个重庆市级商业地标的附近、东原D7门口就是大石坝的集中社商等。这里的例举主要针对已成熟区域且在本区域内具有代表性的小区。

  景观:千人千面,每个人都有不同的爱好,但是总体是来说有一定是可以达成共识的,日采光时长、视野有无遮挡,噪音程度,优美的自然及人文景观。
  比如,长嘉汇无扎堆观江2两交汇的景观、汽博保利无遮挡高楼层看高尔夫花园的景观、中央公园头排观公园景观、阿卡迪亚俯视渝中半岛及北滨路的上帝视野等太多不一一举例了,毫无疑问都是具有较高价值的。

  交通:距离地铁站出入口的距离,一般800m以内为宜。借助城市路网,到达重要目的地(火车站、商圈、机场、政府部门、医院)的通勤时间和通勤状况。比如鸿恩寺上面肯定不能说交通较好,石油路、谢家湾、南湖、嘉州,杨家坪,大坪,观音桥,南坪等区域肯定是交通较好的地方。

  区位位置:其实不仅重庆有南北之争、武汉也有东西之争、成都也有南北之争,就重庆而言,区位位置好,可定是在地铁环线以及附近1km的范围内的相对平坦和广袤的地带才能称之为区位较好。比如观音桥、杨家坪、大坪、南坪、解放碑、三峡广场本身都是区位绝佳之地。他们之间连接要道附近的地方,也都是区位很好的地段,比如大坪到杨家坪之间的袁家岗、谢家湾地区。

  房屋居住价值,就是小区品质,比如建筑外观、小区内部的平坦程度、物业维护情况、小区内部景观、邻里关系、梯户比、能否直达车库等。。。

  这个在重庆把握一个原则就可以了,不买小开发商,自住尽量买龙湖、香港置地、融创、中铁建、万科(矮子里面的将军、高周转中品质相对较好),投资尽量选择高周转的大开发商,简而言之,尽量不选重庆排名前20之后的开发商。

  那么问题来了,什么样的小区会成为领涨小区呢?

  1.社会资源区域最优+居住条件区域较好的小区。

  2.大开发商,(龙湖、香港置地、万科、保利、中海、恒大等等)。

  3.大盘,体量一定不能小,得大,一直有出货能力的小区,而且因为是大盘,所以热度即便是二手也会比较高。

  4.小区内存在大量的建面60-90平内小户型产品。为了持续引领潮流,那么这个盘一定具备居住属性的,建面60多平的产品已经具有基本的小两室功能性,能够满足刚需的首次置业居住需求。建面增大当然居住属性更好,但同时也增加总价,不利于流通,所以60-90之间的小两房、小三房最优,最卖得起价、也流动性最好。

  三、案例选题

  按照贝壳的重庆人气小区榜,排第一的是春森彼岸,重庆领涨区域,照母山区域,中央公园+李嘉+悦来区域,弹子石+南滨路片区+南坪区域,大石杨片区,江北嘴+北滨路+观音桥区域 ,沙坪坝大学城片区,茶园新区+巴南龙洲湾片区。

  首讲大石杨片区,(自己住这边所以先讲,顺序部分先手,当然还有一些下列原因)
  1.2017-2020年大石杨在核心区域中,供地最多,地块也较为优质,将来可以选择的新房也最多,出行爆品的可能性相对较大。
  我们要明白,战胜旧王的永远是新王,取代旧神的永远是新神,而不是某个不知名的某某某。
  所以,大石杨的王位最有可能被挑战,因为很有可能诞生新王。

  2.大石杨区域有五朵金花之一的谢家湾、重医一附院、万象城、时代天街、杨家坪商圈、江景小区、彩云湖公园小区、地铁较为密集,资源丰富,比较意义较大。

  3.大石杨地区即有华润、龙湖、万科、恒大等一线房开,也有联发、蓝光、金茂等二线房开,还有本土房开,比较意义较大。

  4.大石杨片区,预计拆迁较多、人口稠密,需求旺盛,自住、投资属性都较强,有现实意义。

  四、由于内容较多,首讲大坪石油路。

  大石杨原指:大公馆、石桥铺和杨家坪地区,但房产选择角度一般包含:大坪、石桥铺、杨家坪、奥体、彩云湖地区。

  选择对比小区标准:非滞销小区(贝壳年成交量不少于10套)、非老破小(房龄07年之后)、商品房小区。
  下面谈谈本区域代表性的小区:排名暂不分先后:龙湖时代天街,恒大名都,万科锦程,渝州新都,万科锦尚,嘉华鑫城,协信阿卡迪亚,协信总部城,和泓江山国际,国宾豪庭。
  1 先做个小结:大坪、石油路区域,
  目前单价之王:龙湖时代天街。
  区域最新二手大盘(其余盘限售):和泓江山国际。
  流量之王:万科锦程。
  2 先从07年的老小区渝州新都说起:无论产品多样化,成交量,价格等所以先选它
  渝州新都
  开发公司:重庆华宇集团有限公司 建筑结构:钢筋混凝土结构 建筑类型:塔楼 别墅类型:双拼 交易权属:商品房、私产 统计用途:普通住宅、商业、底商 产权年限:40-70 年 建成年代:2006-2007(部分缺失) 年 楼盘别名:华宇渝州新都 行政地址:大坪正街140号 房屋总数:2776 户 楼幢总数:19 幢 占地面积:265000 m² 总建筑面积:275000 m² 容积率:3.6 绿化面积:15625 m² 地上车位数:359 地下车位数:1661 有无固定车位:有 绿化率:6 % 车位配比:1:0.63 停车服务费:400 是否人车分流:是 是否封闭:是 是否围合:是 是否小区门禁:是 是否有监控:是。物业公司:重庆鑫隆物业有限公司 物业办公地点:渝中区大坪正街140号渝州新都10栋 物业费:1.4-2.9 元/月/m²
  可能是07年左右老小区、不带顶级学区的本地开发商小区的最高水平了。贝壳网去年成交19套,均价1.5-1.6.今年单价基本无多大变化,现在在售挂牌贝壳呈现80套左右。主力户型为两房跃层,正两房为主价格区间125到150。
  从重庆房地产开放的历史进程看,重庆核心区域,一线开发商的楼盘(除了华宇和金科)并不多。
  核心区大多都是本地小开发商开放的楼盘,这些楼盘基本上都品质较差、设计不合理、维护差、导致其市场价值较低。
  大坪和石油路片区,大开发开发的楼盘也是屈指可数。
  所以,我们不得不面对一个事实,就是可能会选择渝州新都这种,稍微有点年代的核心区本地大开发商产品。
  学区、地段、地铁、配套,几乎是完美的综合呈现组合,但是其价格,远不如比他学区差的万科锦程和学区和地段都比他差的恒大名都。

  总结:这里反应了一个客观事实,对10年之前的小区,重庆有着明显的抗性!即便学区好、即便配套成熟、即便更方便,即便是华宇这样的开发商,大家也宁可多花一些钱买周边不那么好的更新的、万科和恒大的小区。所以,二手房投资,尽量避开这种小区。
  有点困了,下次再分享以上其中一个楼盘,可以多多留言,看大家更喜欢先分享哪个楼盘。

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作者:霏兮瞳2021 时间:2021-01-31 08:50:43
  分析很好,继续更新啊
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