重庆出台10年来最严公积金政策 二套房暂贷(转载)

楼主:四川房产 时间:2017-05-11 10:47:31 点击:205 回复:0
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  2017年5月9日上午9点以前,重庆公积金中心发布公积金贷款的最新政策《关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知》(渝公积金发〔2017〕74号)(以下简称《通知》)。这是至2014年10月9日后,重庆再一次调整公积金政策。

  《通知》规定,暂停受理主城区范围内非首套住房的公积金贷款申请。

  凤凰地产与龙门阵财经注意到,本次重庆公积金政策的调整,特别是二套房的认定上,认房又认贷,都比以往任何一次的公积金政策要严厉。

  问题是,公积金政策的调整,到底对重庆房地产市场影响有多大?去年1~11月的数据是:公积金贷款占重庆人买房20%的市场份额。(来源:公积金网站 2016年12月31日)

  与此同时,商业银行是否也在行动?以5月1日为分水岭,某国有大行的贷款基准利率由85折变为了9折。

  10年首次暂停二套

  重庆公积金中心《通知》原文如下:

  根据今年我市住房公积金总体资金供应规模,结合当前公积金贷款实际需求,现就优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求有关事宜通知如下:

  一、自即日起,公积金贷款优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求,首套住房是指职工家庭无住房且无贷款购买住房记录(含商业贷款和公积金贷款)。

  二、暂停受理主城区范围内非首套住房的公积金贷款申请。以下任一情形均认定为非首套住房:

  (一)经公积金中心系统查询,职工家庭已有一次及以上公积金贷款记录的(无论是否还清)。

  (二)经人民银行征信系统查询,职工家庭已有一次及以上贷款购买住房记录的(无论是否还清)。

  (三)经我市不动产登记管理机构查询,职工家庭已拥有一套及以上住房的。

  三、本通知自印发之日起执行,本通知印发前已进行购房网签或已经公积金中心审核通过的购房人,仍按原标准执行。各单位应做好政策解释和宣传工作,执行中出现的新情况和新问题应及时上报。

  原文有4层意思:

  1、首套房政策不变;

  2、二套房政策暂停;

  3、二套房的认定(以家庭为单位)上有三大标准:已有一次及以上公积金贷款记录的(认贷);有一次及以上贷款购买住房记录的(认贷);职工家庭已拥有一套及以上住房的(认房);

  4、首套房认定标准:无房无贷。

  现在的首套房首付标准如下:

  建面90平米以下(含),首付比例不低于20%;建面90—144平米(含),首付比例不低于30%;建面超过144平米,首付比例不低于40%。(来源:渝住公积金委(2015)2号)

  上一次的公积金政策调整来自 2014年10月09日。

  彼时,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合下发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知(建金[2014]148号 )。要求住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

  追溯到更早以前的2007年的公积金政策,改善型二套房均可以申请公积金贷款。

  换句话说,至少从2007~2017年,10年间,改善性二套房从未停止过公积金贷款。

  公积金占多大的房贷市场?

  2017年3月31日,重庆公积金中心发布了2016年年报(重庆公积金中心发布《2016年度报告》,首次公布逾期率。)

  家底情况:截至2016年底,缴存总额1765.66亿元,缴存余额787.19亿元,同比分别增长21.27%、17.87%。

  额度:个人住房贷款最高额度40万元,双职工参贷后最高额度不超过个人最高额度的1.5倍(60万元)。

  房贷:2016年,发放个人住房贷款8.06万笔273.00亿元(其中,自有资金发放个人住房贷款6.75万笔228.05亿元,利用银行资金发放住房公积金贴息贷款1.31万笔44.95亿元)。此外,截至2016年底,重庆公积金累计发放个人住房贷款46.39万笔1149.18亿元。

  值得注意的是,重庆公积金中心在重庆整个房贷市场的份额也变得重要起来。

  2015年,公积金中心发放个人住房贷款4.91万笔156.85亿元。也就是说,2106年比2015年多1.84万人选择公积金贷款买房。如图:

  从重庆网上房地产,调取的2016年全年重庆地产销售数据为销售套数22.6万套、销售面积2487.4万方:

  2016年12月9日,公积金中心召开主城区房地产企业公积金贷款工作座谈会。会上传出的消息是这样的:

  2016年我市住房公积金贷款工作取得了良好成绩,公积金贷款基本覆盖全市主要楼盘,房地产开发企业已经将推广公积金作为促进商品住房销售的重要手段,公积金贷款也成为购房人首选。2016年公积金贷款发放大幅增长,1~11月全市发放额达到243亿元,同比增长82%,个贷率96%,市场占有率20%.....。

  商业银行在行动

  现在的问题来了,占重庆房贷市场的80%商业银行是否也会上调房贷标准?

  2017年1月13日,人行重庆营管部召开「重庆市场利率定价自律机制组织召开住房信贷专题会议」,要求自律机制各成员单位严格限制信贷资金流向投资投机性购房,促进重庆房地产市场平稳健康发展,并要求自律机制各成员单位,严格落实差别化住房信贷政策,在支持满足居民家庭合理自住购房信贷需求的同时,加强对居民家庭新增按揭贷款申请的审核和管理,严格限制信贷资金流向投资投机性购房,促进重庆房地产市场平稳健康发展。

  那么重庆各大商业银行是否在房贷政策上有所调整?

  重庆几家大型商业银行的政策是,首套房贷最低首付三成,利率最低基准,优质客户可差异最低执行9折。二套房最低首付三成,利率最低较基准上浮10%。三套房不予贷款。 如图:

  2016年2月1日,央行、银监会共同下发通知,调整个人住房贷款有关政策。通知规定在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

  更早之前的政策是,在不限购的城市中,首套房购买家庭的首付款比例最低为25%;对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,此前最低首付款比例为不低于40%。
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