天津农药厂:你跨半个世纪,来污染我的商品房​(转载)

楼主:ty_141477640 时间:2019-11-03 13:27:21 点击:1077 回复:3
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  文|马亚轩

  (01)

  有读者来信:

  2018年6月28日,她与天津正荣正宏置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份。房屋130.8平,每平米19800元,房屋总价款260余万元。但所购房屋周边有个老农药厂,虽废弃多年,但污染的后遗症至今挥之不去。

  (02)

  经了解发现:

  1956年,天津农药厂成立,是我国第一家开发和生产有机磷农药的企业。

  1992年,企业改制为“天津农药股份有限公司”。

  2000年,企业进行农药产品的混配、分装生产。

  2010年,企业停止了全部产品混配、分装工作,整体处于停产状态。

  但这家老牌国企在跨半个世纪的生产过程中,泄露和排放了无数污染物。

  (03)

  2014年,天津农药股份有限公司开始对涉事地块进行环境调查。

  2016年,其与天津环科立嘉环境修复科技有限公司签署补充协议,由环科立嘉公司开展环境调查及风险评估工作。

  2018年1月,环科立嘉公司出具《天津农药股份有限公司地块环境调查与风险评估报告》.

  认定:

  第一大层土壤(0-12.5m)中,苯、甲苯、乙苯等20 种污染物风险超过可接受水平。

  其中6 种污染物致癌风险和非致癌风险均超过可接受水平,4种污染物致癌风险超过可接受水平,10种污染物非致癌风险超过可接受水平。

  第二大层土壤(12.5-21m)中超标的土壤中苯的致癌和非致癌风险未超过可接受风险水平。

  另外,地下水中有苯、乙苯、二甲苯、二氯甲烷等 5 种污染物风险超过可接受水平。

  并建议:
  后期开发过程中应慎重考虑用于住宅、房屋等建设。

  (04)

  既然老农药厂的污染由来已久,买房人难道提前没有打听清楚?

  原来。

  2017年1月5日,天津市北辰区领导向天津正荣正宏置业发展有限公司出具书面《土壤调查修复工作相关情况的说明》:

  “我区将积极推进落实相关工作,确保在2018年12月底前完成地块土壤调查与修复工作”。

  2017年1月10日,天津正荣正宏置业发展有限公司向天津市北辰区行政审批局发书面的《承诺函》:

  “我司承诺,在农药厂地块土壤修复完毕前,不会将本项目交付业主使用”。

  2017年1月荣府花苑项目《建设项目环境影响报告表》也显示:

  “企业承诺待农药厂地块污染场地治理及修复工作后,本项目方可交付房主入住,以期避免产生常州外国语学校污染类似事件,保证业主不受地块外环境影响”。

  业主们正是基于对以上文件的信任和期待,相信在开发商交房之前,老农药厂的污染问题能够解决,才签合同打款。

  (05)

  岂料,2019年9月,相关单位发布天津农药股份有限公司地块污染土壤及地下水修复项目《环境影响报告表》。

  显示:

  天津农药股份有限公司拟投资 20 亿元人民币组织实施“天津农药股份有限公司地块污染土壤及地下水修复项目”。

  修复工程预计2019年10月开工,2021年5月修复完成,共20个月。

  (06)

  按照进度,开发商是不能在约定的期限内即2019年11月15日交付房屋了。

  此外,即便等到2021年,污染修复能彻底吗?

  住的能放心吗?

  若开发商延期交房,业主能退房?

  又能否主张违约金呢?

  (07)

  《民法总则》第五条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

  就是民事活动,原则上国家不干涉,全凭公民的自由约定,这就叫意思自治原则。

  也是现代民法的帝王条款。

  针对以上问题,我们应先来看,《商品房买卖合同的约定》。

  合同载明:

  甲方为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的,甲方自发生之日起60日内告知乙方,或者因非甲方原因导致甲方无法按时取得交付要件的。

  甲方可据实予以延期交付而无需承担由此产生的延期责任。

  除以上原因,如果甲方未能在2019年11月15日前交付商品房。

  则逾期在270日内的,自逾期之日起至交房通知确定的交房日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。

  逾期超过270日的,乙方才有权解除合同,但应在甲方通知确定的交房日前以书面形式提出,此情况下甲方仅应按乙方已付房价款的3%向乙方支付一次性违约金,若乙方未能在甲方通知确定的交房日前书面提出解除合同,则从逾期满270日的第二天起至交房通知确定的交房日止,按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。

  甲方逾期交房的违约金赔偿上限为总房价额的3%。

  (08)

  按照合同意思,如果是因政府环保措施导致延期交房,延期到哪天是哪天,开发商无需承担任何责任。

  (09)

  购房者遇到的一个普遍的现象是,开发商通过与买受人签订网签合同的同时,也与买受人签订补充协议。

  以规避监管部门对合同内容的干预,同时也设置更符合其利益的合同条款,且这些条款都是不容修订的。

  这既是房地产市场目前属于卖方市场的结果,也是合同当事人之间地位不对等的体现。

  因此,购房者应当更加注意减少、免除对方义务和排除己方权利的格式条款。

  (10)

  格式条款的认定标准主要有:

  ——单方制作并事先拟定。

  ——重复使用。

  ——未与对方协商。

  并不是所有格式条款均无效,只有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款才无效。

  (11)

  开发商利用其优势地位,通过签订补充协议的形式为其逾期交房或逾期办证的违约金数额设定上限,而买受人逾期付款的违约责任则不设上限,显然违反公平原则,减轻自身责任和排除对方主要权利,应属于无效条款。

  我们提到的上述《商品房买卖合同》的补充协议第四条约定:

  甲方逾期交房的违约金赔偿上限为总房价额的3%,而补充协议并没有对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。

  因出卖人提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务,极大地减轻了自身的违约责任,可以认定该条款无效。

  (12)

  《商品房买卖合同》补充协议中提到的“甲方为配合政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的,甲方自发生之日起60日内告知乙方,甲方无责”的约定是否有效呢?

  我们认为,这里的环保行政措施,应当解释为政府采取的临时性、不特定的大范围的环保治理措施。

  如《天津市2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》要求:

  自2017年10月到2018年3月,全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁(拆除)施工、水泥搅拌及浇筑等作业,停止道路工程、水利工程等土石方作业。

  我们认为,合同所述环保行政措施不能包括涉及商品房质量问题的环境治理措施。

  因为特定开发区域的环境状况,具有可预料,可预防的特点,因此,开发商不能引用合同法“不可抗力”或“情势变更”理论,来排除自己的责任。

  (13)

  虽然《商品房买卖合同》并未将天津农药厂的治理情况纳入合同违约条款,但我们可以引用《合同法》的规定来解释合同。

  《合同法》第六十二条关于“合同约定不明时的履行”规定:

  当事人就对质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行,没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

  第九十四条关于“合同的法定解除”规定:

  当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方可解除合同。

  (14)

  那么,因天津农药厂治理超期,买受人能否主张解除合同呢?

  针对此问题,有三种意见:

  第一种意见认为,对买受人要求退房等请求不应支持。

  其理由是:

  《商品房买卖合同》显示买受人对房屋周边的天津农药厂污染事先明知状态,但却未提出异议,仍然签订合同,说明其认可此事实。

  第二种意见认为,买受人所购房屋周边有污染不属退房理由,而只能请求排除妨碍。

  因为退房属于解除合同或撤销合同,属民事法律行为,排除妨碍是承担民事责任的一种方式,属民事责任制度。

  客观上,因天津农药厂的污染超出正常范围,影响了买受人的居住生活,天津农药厂应承担侵权的民事责任,故买受人可主张排除妨碍,即对污染进行整改,以达到正常居住标准。

  第三种意见认为,买受人购买的房屋,所在地块的污染已超出正常标准,严重影响居住生活,故买受人要求退房应予支持。

  (15)

  我们认为,第三种意见比较合理。

  第一,买卖双方所订立的合同标的即房屋的使用性质为“居住”。

  因此,开发商交付的房屋应符合“居住”使用的标准,并承担标的物品质瑕疵担保义务。

  虽然,双方未约定“居住”具体标准,但依据合同法第六十二条第一款第一项之规定,开发商交付之标的物至少要符合行业标准。

  而房屋的居住环境为买受人所购标的物的组成部分之一,如果周边环境污染达到严重影响居住的标准,应认定开发商交付的房屋不符合国家规定的标准。

  第二,开发商虽然尽了告知义务,但却未能在其宣称的期限内完成污染治理,亦未对房价作协商处理。

  据此,开发商未履行瑕疵担保义务应承担责任,鉴于污染治理的时长已超过可以接受的范围,而开发商又无同类标的物即房屋可更换,故解除合同,退回标的物系买受人的合理请求。

  第三,买受人诉请退房,其实质系要求解除合同。

  买受人依约取得的标的物在品质上存在瑕疵,无法达到正常居住标准,属不能实现合同目的的情形,买受人诉请退房,符合《合同法》第九十四条第四项之规定,即:符合“居住”标准为合同中重要的根本性的条款,是实现合同目的的重要标志,开发商交付的房屋不符合合同约定的“居住”标准,属于合同部分不履行中的不适当履行,《合同法》第九十四条第四项规定之“其他违约行为”包括不适当履行之违约行为。

  据此,不符合“居住”标准成为不能实现合同当事人签约的目的,故解除合同符合法律的规定。

  类似污染事件,既是法律问题,也是历史问题,其解决之道不仅依赖法律的公平适用,更需要相关领导统筹协调,解决那些由于现实、历史原因,法律触角达不到,也难以化解的问题。作为购买人,都是兢兢业业的普通老百姓,遭遇此事,更应该冷静分析,依靠法律,审时度势,抓住时机,寻求最可能实现,更有利于达到自己合理诉求的解决方式。

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作者:雅琪M 时间:2019-11-07 10:26:27
  Ye6507289
作者:Frederic1980 时间:2019-12-13 23:33:31
  说了半天没啥用
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