详解海口江东新区的过去、现在和未来

楼主:无知我觉 时间:2018-06-04 16:52:14 点击:18037 回复:141
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  文/清源妙道真君
  6月3日下午15点,经海南省委、省政府深入调研、统筹规划,决定设立海口江东新区,将其作为建设中国(海南)自由贸易试验区的重点先行区域。

  江东新区的战略定位紧紧围绕全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区(“三区一中心”)的战略定位

  堪称海南自贸区自贸港“一号工程”

  1
  — 江东新区在哪 —

  在6月3日晚上八点海南日报很快给出了最终答案

  

  图1 海南日报给出的江东新区区位图

  

  图2 海口规划的江东组团(2010年规划)

  

  图3 完整江东新区详图
  (大家记住这张图,后面会多次用到)

  本君在6月3日下午也找到了张图的来源海口市总体规划(2011-2020),腾空出世的江东新区包括:美兰区演丰镇全镇,灵山镇几乎全部和三江镇北部,其中中间核心位置为海口桂林洋经济开发区(包括工业生活区、农业综合区、海滨旅游区、桂林洋高校区)及南边的临空经济区(图2中美兰机场周边的空港发展备用地)。

  其中临空经济区和三江镇是在之前的江东组团(2010年规划)没有出现的。

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楼主无知我觉 时间:2018-06-04 16:52:52
  二
  —江东新区的现状—

  江东新区主要是有美兰区的灵山镇、演丰镇、三江镇、海口桂林洋开发区及临空开发区(现在为备用地除了机场周边无建成内容)组成,让我们看看他的现状。

  海口桂林洋经济开发区规划面积4130公顷,人口有9.6万人,是一个由工业生活区、农业综合区、海滨旅游区、桂林洋高校区组成的综合型经济开发区。这是在江东新区中最大的建成区。

  灵山镇位于海口东海岸,拥有农业人口70932人,常住人口116183人,土地面积112.3平方公里,江岸线长15公里,海岸线长12公里,有仙月仙河等5条总长50公里的河流,东营港等3个渔港,自然资源丰富。

  演丰镇辖区面积119.78平方公里,全镇总人口25902人。辖区内交通发达,有美兰国际机场,海文高速公路,东环铁路和规划建设中的曲口港。自然资源丰富,环境优美,有世界第三亚洲第一的东寨港红树林保护区。

  三江镇位于海口市东部,全镇总人口18650人,全镇土地面积70.9平方公里。拥有11公里长的海岸线、933公顷(13995亩)的天然红树林和海底村庄等丰富的水文资源。

  总计人口256735人,其实从规划图也可以看出,除了临近主城区的灵山镇和桂林洋开发区(开发区一半以上人口为在校大学生)有较多的人口,其他区域均为人烟稀少,建成面积少,同时已有基本路网及配套设施。
楼主无知我觉 时间:2018-06-04 16:54:31
  三
  —为什么是江东新区—
  
  
  图4 海口江东新区(上)
  海口西海岸规划图(下)

  从图1和图4就可以得到答案

  海口南面虽然土地充足,但定位为生态涵养区,同时基础设施落后,交通不便利。

  海口西海岸作为过去10年海口重点开发区域,基本都是建成区,已经没有发展空间,大家再往西看澄迈老城也是成片的建成区甚至建成密度比西海岸还大,无法满足自贸区的建设需求。

  海口江东新区建成区域小,空地多,离中心城区近,交通便利,拥有海南客流量最大的美兰机场、美兰动车站和即将建成的铺前大桥。再往东看文昌铺前还有大片未开发的处女地,为江东新区未来开发留下了成长空间。

  总结为:交通好、基础设施成熟、生态好、有空地(这个最重要)
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楼主无知我觉 时间:2018-06-04 16:56:48
  四
  —江东新区的隐患—
  
  图5 2016年海口万达城签约仪式
  第一个隐患 海口万达城
  海口万达城位于桂林洋滨海区,总规划用地面积约6671亩,是迄今万达集团在国内投资建造的第16座万达城,也是唯一的滨海万达城,项目总投资500亿(含地价,建安成本、管理费用及税费),将按照独创性、唯一性、世界一流标准,建成世界级标杆性的旅游项目。项目计划于2017年上半年开工,2020年底全面开业。开业后预计年接待游客超过1000万人次,创造就业岗位超过2万个,并创造可观持续的税收收入。

  上面是桂林洋经济开发区对海口万达城的介绍(至今还在官网首页),2016年万达王健林与罗保铭书记(时任海南省委书记)会面签订500亿大合同还引起了全国关注。可是随着万达的失势、海口万达城也被打包卖给了融创,至今还未完成过户。

  海口万达城位置优越,占据江东新区核心滨海区域,是摆在江东新区面前不得不解决的问题。

  
  
  图6 海口如意岛规划图(上)
  如意岛效果图(下)

  第二个隐患 如意岛

  如意岛是海口最大人工岛项目,下面是摘自《海口市如意岛控制性详细规划》的描述

  如意岛规划范围按照国家海洋局批复的用地范围,填海总面积716.34公顷,其中建设用地面积612公顷。以度假康体、休闲娱乐为核心,集文化交流、高端消费、时尚创意于一体的低碳、环保型高端旅游度假区。如意岛旅游观光人数为年接待量300万人次,日均接待1万人次;如意岛旅游度假人数为年接待量150万人次,日均接待0.5万人次。

  其中连接江东新区的如意岛跨海大桥全长5666.26米,桥面宽27.5米,为海南在建的最长跨海大桥。在2017年2月18日动工的新闻当时还引起轰动,不少人把如意岛跨海大桥错以为琼州海峡跨海大桥。

  可是如意岛的投资方中弘股份却深陷泥潭,公司实际控制人王永红避走香港,中弘控债务缠身。
  
  图7 中弘控股因为违规填海被罚
  
  图8 公司实际控制人王永红避走香港
  中弘股份债务缠身

  以上两个疑问是摆在江东新区面前的小小问题,本君认为在自贸区“一号工程”面前都能解决。

  海口万达城的解决思路应该是调整规划,提高标准,缩小面积或者干脆协商取消项目,通过其他方式补偿开发商,当然前一个的概率更高。

  如意岛的解决思路也是类似,不过如意岛已经经过多次规划和审批,只能调。先是做好生态保护相关工作,提高规格已适应自贸港的需求,引入其他资金雄厚、经验丰富的投资方,以确保项目的顺利推进。
楼主无知我觉 时间:2018-06-04 16:57:37
  五
  —江东新区未来—

  我们先来回顾下6月3日海南日报对江东新区的描述。

  重点做好“四个打造”:

  打造世界一流的零碳新城;

  打造彰显中国文化海南特色的靓丽名片;

  打造城乡一体和谐共生的中国示范;

  打造全球领先的生态CBD。

  据介绍,规划建设江东新区是建设中国(海南)自由贸易试验区的重大部署,是面向世界、属于全国、留给子孙后代的宝贵财富。海南将牢记 总书记的殷切希望,弘扬敢闯敢试敢为人先埋头苦干的特区精神,集全球之力、聚全球之智,以“功成不必在我”的精神境界和“功成必定有我”的历史担当,一张蓝图绘到底,一任接着一任干,努力把海口江东新区打造成为新时代全面深化改革开放新标杆中的标杆,舰队中的旗舰,为争创中国特色社会主义生动范例,谱写美丽中国海南篇章打好头阵。

  江东新区的未来就在各位的脚下,是海南新30年的开始,希望大家都能投生到这一场浪潮中来,创造一个全新的30年。
作者:ptacb 时间:2018-06-05 11:58:45
  1
作者:zyq65908107 时间:2018-06-05 14:55:04
  我们关心的是具体的CBD核心区在哪?
作者:北海道08982016 时间:2018-06-05 22:45:12
  融创现在自身难保,多个海南项目因为环保问题,限购问题基本上在海南已经没戏了
作者:gzwang188 时间:2018-06-05 22:51:10
  忽悠不到内地的人才,哎。。。
作者:gzwang188 时间:2018-06-05 22:53:51
  这里弱弱的问一下,国际旅游岛的先行试验区,弄得咋样了?
作者:hit_8 时间:2018-06-06 08:37:16
  全岛自贸自港,那是扯鬼,海南那么大面积,哪能全面开花。
  不突出重点,不抓住主攻,哪能行。
  一包炸药,把它平摊开来,那就不能爆炸,点起来还弄得到处都是一股火药味,只能把它集中在一起之后才能爆炸,才能有效果!
  建设开发区也是一样,要重点圈一个区域来搞,把资金、人才、企业等全集中在那里去,才能搞起来,这一次开发江东新区,这才是正确的做法!
  内地搞那么多自贸区,十来个,没有哪一个是大面积搞,都是靠大城市边搞,不可能搞一个省一个市,天津上海面积都没有海南大,人家都没有全市搞!
  
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作者:1丑2016 时间:2018-06-06 08:55:04
  不了解
作者:南天一茱 时间:2018-06-06 09:19:39
  三区一心,能搞好一个就不错了。特别是国际旅游消费中心。
作者:南天一茱 时间:2018-06-06 09:24:45
  按照国际旅游消费中心的设想,首先世界各地的游客免签进入海南,除了旅游体验还要有丰富的购物内容,而这个正是旅游的金馍馍。

  如果在江东打造多家免税店,在这里可以买到来自世界各地的商品,难道不是最好的发展模式?但近两个月过去了,关于实施细则统统没有出台,看来阻力很大。
  • ty_郑644: 举报  2018-06-28 01:40:10  评论

    高论
  • 小鱼儿9527: 举报  2018-07-05 14:59:35  评论

    免税店如果还是像三亚和海口那样开,就是没啥变化,不会有太大发展,关键解决免税出岛和本地居民买了不能寄到大陆的监管问题,当年的汽车事件就是一个例子,一棒子给打死就不好了
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作者:十三郎9656 时间:2018-06-06 10:46:28
  可是前两年看了海南的GDP,旅游占的比重还是相当少,房地产仍然居据了极大的比重,多久才能把旅游业发展起来?
  这两年不是在传开放博彩业吗?有没后文?
作者:ty_136416483 时间:2018-06-06 11:07:22
  目前比较关心区内的百姓怎么安置,有了解的谈一下!
作者:tonnyy2016 时间:2018-06-06 11:54:51
  是不是在此再造香港?这么牛逼!
作者:麻麻的油麻地 时间:2018-06-06 12:21:37
  江东过去是乡村田园,现在是CBD,未来是亚洲迪拜。
作者:TY游客2017 时间:2018-06-06 15:57:04
  @十三郎9656 2018-06-06 10:46:28
  可是前两年看了海南的GDP,旅游占的比重还是相当少,房地产仍然居据了极大的比重,多久才能把旅游业发展起来?
  这两年不是在传开放博彩业吗?有没后文?
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  再看未来三年,仍然的房地产,房地产,房地产。
作者:墨宝的妈咪 时间:2018-06-07 13:53:57
  唉
作者:山野牧风 时间:2018-06-09 14:17:23
  江东感觉像个边缘化的区域,没什么优势其实,论海岸线比不上文昌,西边还被大江阻隔,东西南北均没有腹地
作者:seet繁华流水 时间:2018-06-11 11:25:17
  为江东新区未来开发留下了成长空间
作者:seet繁华流水 时间:2018-06-11 11:25:50
  屁大点的地方分得还挺细
作者:哭泣的海神 时间:2018-06-16 23:24:17
  江东江东
作者:lzx911ABC 时间:2018-06-18 08:45:24
  实验田小白鼠而己
作者:爷傲奈我何2000 时间:2018-06-20 16:43:16
  政府连企业垃圾补贴都出不起了,而且海南也没智库,上面出文件,下面乱搞
作者:中原杰 时间:2018-06-23 11:20:00
  海口江东新区,作为建设中国(海南)自由贸易试验区的重点先行区域。以点带面,推动海南自由贸易港建设,整个江东新区成为港口经济,自由进行,好像迪拜一样,大开放!!!
作者:大卫胡 时间:2018-06-24 14:44:54
  @gzwang188 2018-06-05 22:53:51
  这里弱弱的问一下,国际旅游岛的先行试验区,弄得咋样了?
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  国际旅游岛先行试验区已经寿终正寝了!
  先行试验区的负责人谭力,还在牢里,负责人丁晖,已经当了海口市市长。
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作者:我爱瓶盖子 时间:2018-06-27 18:38:36
  @南天一茱 2018-06-06 09:24:45
  按照国际旅游消费中心的设想,首先世界各地的游客免签进入海南,除了旅游体验还要有丰富的购物内容,而这个正是旅游的金馍馍。
  如果在江东打造多家免税店,在这里可以买到来自世界各地的商品,难道不是最好的发展模式?但近两个月过去了,关于实施细则统统没有出台,看来阻力很大。
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  江东新区的主要定位是CBD、不会打造购物城的。
作者:齐树 时间:2018-06-29 17:07:23
  赞一个,通过铺前大桥沿岸到文昌又可以盖好多海景房了!
作者:七色海水 时间:2018-07-05 18:18:01
  国际旅游消费中心----应该属于三亚,三亚是著名旅游城市,来海南旅游的游客绝大部分都来三亚游玩,三亚过夜游客及入境游客是全岛最多,把国际旅游消费中心放在三亚,游客在三亚旅游同时又能方便游客购物,两全其美,何乐不为,做大做强三亚免税城,国际旅游消费中心形成指日可待。
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作者:林sir洪 时间:2018-08-03 15:03:27
  有想在海南落户的吗
作者:林sir洪 时间:2018-08-03 15:29:22
  还好我找朋友帮我在海南落户了,成了合法的海南人啦。。。
作者:望月偷偷 时间:2018-08-09 09:41:08
  抛开房地产开发,应该设立江北新区,两小岛,社区成熟,好管理。
作者:伍雪柳 时间:2018-08-09 18:07:17
  已经布局了,期待。
作者:ziyunbc6 时间:2018-08-14 13:37:52
作者:123啷个黎噶 时间:2018-08-15 20:09:54
  自由港?领导一说,下面领导大跃进思想表现的淋漓尽致,为了立竿见影出政绩和迎合上面,首先拿老百姓开刀,马上行动,禁房,禁车。最后买单的都是底层百姓。国际岛建的怎么样?每届领导说一句,除了把房价拉高外,作为底层百姓感觉不到什么。只有搞双创,才实实在在感觉到变化,路面干净了,路面也宽了。作为政府,不要整天躺在梦里,要脚踏实地做事,每逢台风,海口街道变大海,没有一条像样的马路,到处坑坑洼洼。建自由港,应该先解决老百姓基本要求再说。
作者:123啷个黎噶 时间:2018-08-15 20:11:50
  @gzwang188 2018-06-05 22:53:51
  这里弱弱的问一下,国际旅游岛的先行试验区,弄得咋样了?
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  @大卫胡 2018-06-24 14:44:54
  国际旅游岛先行试验区已经寿终正寝了!
  先行试验区的负责人谭力,还在牢里,负责人丁晖,已经当了海口市市长。
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  看样子,在先建自由港之前,先建好牢房再说,否则都要遣送到内地了。哈哈
作者:ziyunbc6 时间:2018-08-16 14:42:21
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作者:灿若千阳2018 时间:2018-08-16 17:07:17
  文章很不错,楼主可以帮我点赞吗?
作者:ssdos2 时间:2018-08-17 15:49:53
  好贴,已点赞
作者:霹雳擎天吼 时间:2018-08-18 22:51:54
  欣赏
作者:20186886 时间:2018-08-20 09:52:58
  占位
作者:Chrisdophsky 时间:2018-08-21 10:55:53
  先点赞再看,点赞者必发财
作者:海南自由贸易区1 时间:2018-08-21 14:13:36

  
作者:twtofn86 时间:2018-08-22 11:44:54
  好贴,已点赞
作者:twtofn86 时间:2018-08-22 11:45:27
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作者:海南自由贸易区1 时间:2018-08-22 14:02:56

  
作者:ty_huii1 时间:2018-08-23 07:28:12
  不错。再说说
作者:xujian111999 时间:2018-08-24 14:09:28
  房价大涨的最核心原因:1.每年1000万的毕业生,流入到全国各地的每个城市.
  2.农村进城的务工人员,混的不错的就有了买房的念头了
  3.有房一族手里经济宽裕了,改善需求.
  4.建设房子一般都需要几年才能完成,很多时候真正可交易的商品房不多.
  5.结婚大多丈母娘都要求有房,因为从买房到拿房,要几年的时间,算上装修时间就不得了啦,所以早点买房才能早点住进去.
  6.一个区域慢慢成熟后,大多都是刚性住房了,可交易的房屋本来就少了,好的区域想要买房的人会很多,但是可交易的房屋越来越少,这样的情况下只能是房屋价格越来月贵啊,这就是为什么一调控后,短时间把购房需求抑制,过一段时间购房人数是之前的几倍后,可交易的房却越来越少,房价不涨都难的原因了
  7.地产调控后,短期购房预期有点小改变后,很多刚需继续租房,本来能买房的人买房的话,租房市场的需求就要小很多,但是大家都转向租房了,租房价格一下就大涨起来了,这个时候,很多人就会觉得还是买房划算,于是短暂的沉默后房地产继续狂飙
  8,中国有14亿人口啊,14亿人的需求大家想想都是一件可怕的事情,那些几百万上千万人口的小国家,最多就是相当于我们一个省,你拿世界上4分之一人口的国家去和弹丸小国比较,直接就是一个笑话啊,没有可比性.
作者:wjinfu2005 时间:2018-08-27 01:24:59
  文章不错,已点赞,海南未来发展是有巨大潜力的
作者:twtofn86 时间:2018-08-27 15:29:36
  赞位
作者:南天一茱 时间:2018-08-29 10:34:51
  国家统计局数字显示2017年中国游客海外购物消费2570亿美元。

  我们设想一下,假如这些2570亿美元有10%或者20%回流海南,将给海南的购物消费带来多少人民币?1800亿-3500亿的销售额度。而购物消费背后附加的其他消费又将是多少千亿?

  在香港能买到的东西基本来自世界各地,品种不仅限于奢侈品和化妆品。从生活用品到日化用品和药品。而香港的国际消费中心地位不是3年5年建成的,而是经过百年国际贸易中心发展过程中,来自世界各地的海员和贸易公司带来的。开始的时候香港也是一个小渔村。

  个人设想:海南不要再设想多搞几家免税店。这没用的。这无法实现海南打造国际旅游消费中心的设想。

  最近海南又把三家商场列为离境退税购物定点商场,这也没用。没有几个外国游客来海南买东西。说句实话,在海南买东西的价格还不如他本国便宜实惠。

  海南要打造的国际旅游消费中心,重点还是吸引国人海外购物的回流。

  设想一下,
  1、我们允许韩国公司在海南开店,专门经营韩国化妆品及其他韩国生产深受中国人喜欢的商品,价格比去韩国购物还便宜,如何?
  2、我们允许日本公司在海南开店,专门经营日本化妆品和电器及其他日本生产深受中国人喜欢的商品,价格比去日本购物还便宜,如何?
  3、我们允许英国法国德国意大利公司在海南开店,专门经营英国法国德国意大利生产深受中国人喜欢的商品,价格比去英国法国德国意大利购物还便宜,如何?

  不一而举。

  中国特色自由贸易港就是应该允许外国公司无障碍的在海南经营开店,打造海南的“境内关外”的特色关税地位。

  这里面需要肃清的体制机制和法律约束,需要尽快理清。

  但4月12日到今天,接近5个月,海南还停留在规划什么新区阶段。

  我看倒是完全可以先允许几个国家的公司在海南挂牌经营起来,聚集商业氛围。

  当海南真的实现一个岛内可以购买来自世界各地产品的时候,来自世界的国际游客也就慢慢多起来了。

  关于国家旅游消费中心的初步设想,望良性探讨。
  • 在线石头: 举报  2018-09-06 16:48:20  评论

    这些企业来海南开店,政府官员得不到好处。所以让他们来干鸟。。。?
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作者:千里冰万里雪 时间:2018-08-31 22:49:39
  @南天一茱 2018-08-29 10:34:51
  国家统计局数字显示2017年中国游客海外购物消费2570亿美元。
  我们设想一下,假如这些2570亿美元有10%或者20%回流海南,将给海南的购物消费带来多少人民币?1800亿-3500亿的销售额度。而购物消费背后附加的其他消费又将是多少千亿?
  在香港能买到的东西基本来自世界各地,品种不仅限于奢侈品和化妆品。从生活用品到日化用品和药品。而香港的国际消费中心地位不是3年5年建成的,而是经过百年国际贸易中心发展过程中......
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  建设自由冒易导和港要办厂10000工人的每个市乖办两到三个。五年内做到就好啦
作者:游鱼 时间:2018-09-03 09:45:42
  感觉海南真是难有出息
作者:天使之城2018 时间:2018-09-03 11:50:11
  期待海南明天会更好
作者:十里方圆2018 时间:2018-09-12 13:19:21
  期待
作者:浮世人生2012 时间:2018-09-12 16:57:35
  默默地顶帖,默默地坚持,从来不怕苦,从来不怕累,只希望你的帖子得到大家的认可
作者:栀子花开二八情怀 时间:2018-09-12 17:19:31
  为海南的明天顶一个!
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