海南买房正当时

楼主:风云变幻2020 时间:2020-01-17 15:48:42 点击:5917 回复:38
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  因为中央对海南格外关注,加之独特的气候条件,稀缺的自然资源,向往已久,能够在海南安居乐业,岂不快哉,因此自16年来海口陪读,开始关注海南房产,略有心得,不吝分享。
  纵观海南建省的三十年来,经历了几个发展期。可惜每次都巧妙错过,幸运的是国家把海南建设提升到千年大计的高度,海南省的高级官员也意识到千载难逢的发展机遇到来,以壮士断腕的精神,死命压制住房价,给海南争取到难得的发展机遇。
  纵观海南的发展史,正是一部房价的变迁史。然而,当我兴冲冲看房,选房时,意外发现,完全不是一回事。中央精神,政府规划完全被开发商和中介、分销商给糟蹋,尤其是中介和分销商。任何一个有关海南经济、制度、政治风险的新闻居然都被那些房产中介给利用,好像这些政策专为中介站台一样。(补充一点小背景,海南的房产销售跟内地部分省市有所不同。由于岛内购买力弱,大都是岛外人士购买,因此为了提高销售效率,大型的分销公司和大批中介是其主要销售渠道。)为什么呢?请看下文分解:
  1、买房前网上查询,留电话后,就准备接受持续性的电话轰炸吧
  什么免费接送看房,报销来往费用,服务热忱周到,就算不买房也不伤和气,这都是真的,真的是真的。去了没买就搞得很不好意思,有传销的服务态度,但绝不是传销哈!为什么这么拼命呢?因为,他们带人去售楼部就会有登记,有面部识别,最后成交一定有他的提成,一定哦,所以海南销售的态度是一等一的好。
  2、分销的威力:口径一致,海南房子从来都是稀缺,买房靠抢,买到就赚到
  与别的城市不同,海南销售中介大部分处于垄断,因此会集中所有力量来推销,而且不同楼盘开盘时间会错开。外地人不可能有精力和时间来了解,所以他们就通过制造紧张气氛,搞的像一房难求,而真相呢?往往是一个楼盘开盘后,10S左右预订完(可能吗?因为开盘前,房产商早已把大部分房子“销售出去”。这里的销售不是指付首付,签合同那种;而是把房子的转让权销售出去,在系统上,你会看到一大片红红的,标明已销售,而实际上,这些房子以极小的代价,或极小费用,甚至都没费用,屯到中介和分销商手中)。这时候,外地购房者慌了,咋这么快就没了?这个盘没有就换个吧,换个也是一样,焦急等待下,拍个脑袋随便买,哪里买得到就买哪里,反正度假用,投资用,又不久住,能升值就成。而房价也十分给力,17-18年间一个月一个价,真是买到就赚到。

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楼主风云变幻2020 时间:2020-01-18 11:10:53
  没买到房的怎么办呢?当然很失望;别急,分销手里还有房,过两周,给你电话说有人清退,让你半个小时决定,想好了付定金,楼层户型没得选,就这一套,不要大堆人等着排队;既然是清退,也不能白给啊,有的可能还要加价,名曰茶水费,视楼盘热度而高低不同。据我所知,最高目前有30w的茶水费。
  3、分销的策略
  甭管有房没房,去售楼部直接就没房,说你去晚了;
  售楼部的人对你爱答不理,越想买越不理你,吊足胃口;
  等你回去内地,再打电话说xx楼盘放套房出来,赶紧定,不然没有;
  每天都把政府的规划拿出来当作房价未来要暴涨的内幕消息,仿佛买了就赚大了;
  如果不下手,依然每天电话狂轰滥炸,老说那里哪里以前多少,现在多少,涨了多少,谁谁谁买了,已经赚了多少等等;
  一会儿发公积金,银行贷款图片,一会儿发人才落户图片,一会儿发大批人排队抢房图片;
  假如换个分销,换个销售,换个楼盘,上面的故事依然会持续,因为大家都达成了默契。
  但可笑的是,分销说的话,虽然都是处于匡骗,但大部分都成真的,因为岛外人不了解内情。实际情况是,开盘只是走个过场,大把房子在分销手中,通过大量分销人员,一套套卖出,开发商没压力,分销有赚头,买到的人也觉得幸运,三赢啊!多和谐!而这种模式正是推高房价的元凶,也是当地危机的潜在风险点。因为中介是最了解市场的,一旦风向不对,立即出货,将会出现疯狂砸盘,普通购房者想解套?没门,有房产证5年内不能交易。同一小区,相似的房子,西海岸居然有差价7000的,都是急了眼买的,买的时候,眼看房价快到3w,而今1.7w。所以,市场正常的时候,他们慢慢赚钱,风险来临的时候,撒丫子比谁都快;而百姓和政府、银行都是最后遭殃的,所以分销可恶又可恨!
楼主风云变幻2020 时间:2020-01-18 11:14:06
  4、海南的发展定位
  海南发展,发展的是啥?很多人认为发展好了,就像香港一样,像深圳一样;对这种观点,本人保持谨慎态度,当然,中介的大肆宣也传迷惑了很多人的眼睛。
  细读文件,领会精神就会发现,如果说单凭一项政策,就能获得快速发展,几年或十几年的时间就由落后积弱,赶上港深繁荣,岂不滑天下之大稽?真当规划的傻吗?对海南的定位,更倾向是个试验区,肩负起自由贸易的任务,试试看,放权了会怎么样,什么样的政策能够在社会主义制度下,最大限度获得发展。一旦成型,则会在深圳、上海推广。国家探索自贸岛建设,是非常明智的尝试,待律法、政策稳定,可推行的时候,就会更大范围推广,而不是说通过一个自贸岛政策,不出5年,就能达到香港那样繁荣。说白了,就是试验区,国家给了我们尝试的机会,我们努力去拼搏,错了认栽,成功了就干一番事业。结果自贸岛还未行动,分销商就借东风操作房产,搞得很多来海南的人印象差。想想也是可笑,自贸区—房价涨;人才引进—房价涨,领导讲话—房价涨,自贸岛—房价涨,赛马—房价涨,博彩—房价涨,任何动向,在分销商眼里都是一样的,房价涨!
  最终,以后牛的还是发达城市。为什么?香港的繁荣背靠的是美英的贸易,深圳的繁荣背靠的则是港澳台的工业转移,他们的共同点都是人多,企业多。要想发展,必须吸引大量人口进入。而海南百万人才引进项目已经一年半快两年了,落户区区十万人,这其中多少水分还不知道,而百万人才下海南的壮举再难实现。所以,现在还梦想通过在海南买套房,五年内实现翻倍想法的人可以洗洗睡了,如果真当如此,那离崩盘也不远了。
  5、关于海南购房的必要性
  独一无二的气候确实吸引人,但从8000猛涨到现在17000,如果单纯为了休闲度假,或者为了投资升值,还不如在海南租房度假,把钱砸在一线城市升值更好。
  三亚,3.5万的房价,如果说还有上升空间的话,能升多少?翻倍到7万?5五年内难哦。海口,大批空房,西海岸似乎成了鬼城(已全部卖给岛外人,人家不住而已),而江东连鬼都没有。海南人民盼星星、盼月亮终于盼到好政策,就被这些中介、分销给搅和了,海南需要的是大量的小企业进驻,大量的人才涌入,大量的资金支持,大量的生产力和大量产品输出。如果说免税就能吸引人的话,那就太不成熟了;不能说免税了,经济就达到香港水平。免税是个政策,免税后,价格与内地有明显差距,与网上价格有明显差距,且能保证质量完全没有问题才是我们要向香港学习的地方。
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楼主风云变幻2020 时间:2020-01-18 11:14:57
  6、香港人可能接替东北人在海南大规模买房
  如果说可能性的话,肯定有,但无非是买来养老和度假,而不会是买了来工作的。当然跑马业、博彩业发展起来后是另当别论。那些香港年轻一派,无业游民,他们没工作,没房产,渴望高收入,低房价,本是可以在大陆置业,如深圳、珠海,或者海南,但从暴乱事件折射出他们对待大陆的态度可见,他们会大规模在海南养老?难吧,顶多旅游一两次而已。要是有钱,他们早跑美国去抱大腿了!海南还指望他们来撑起更高房价?
  7、好买难变现有价无市是常态
  就我个人来讲,17年初的时候,家里出钱买了一套。当时都红眼了,一周一个价,买到就赚到,目前小赚20w,但如果以后现在大城市买房,就必须把它卖掉,不然首付特别高。已经打算出手,中介挂出去快一年,偶尔有人问询,但都没有成交。甚至连谈价格的人都不到3-4个。太难变现了。一方面是目前交易税费高,不如直接新房划算;另一方面,本地人不会买,外地人买二手房都怕风险,大多去买一手房了,所以中介要我降个10-20W试试。不行的话,还要降。终于知道厉害了,在海南是一手房难买,二手房难卖!坑人啊!看着好像升值了几十万,但没法变现,着急变现的话就等于没升值,想想当初,还不如在珠海、汕头,或者茂名,湛江买,那里气候和海口差不多,更便宜,又紧靠广州深圳,尤其是珠海,是未来香港人过渡大陆的集中地,投资来讲潜力最大。湛江交通也发达,大批石化企业进驻,中科炼化、宝钢、巴斯夫,未来潜力很大,房子升值潜力也大;北海环境不错,单纯养老来讲,比海口舒服,南宁生活的话,还是比较惬意。
楼主风云变幻2020 时间:2020-01-18 11:15:30
  8、未来的路
  当房价已经经历3年上涨后,该怎么办呢?政府出手,壮士断腕,终于抑制住趋势。但分销商依然不死心,绑车位,绑装修,交茶水费,无所不用其极。我还没看到自贸区、自贸港的起色,房价就高到难以承受,这对于平均工资3-4k的岛上工资来讲(官方数据7k),太难了;再看看岛内日常消费,买菜垄断,价格高;日用消费品岛外运,价格高;上网购物都要额外加钱,要过琼州海峡;时不时刮台风还缺货,那点儿工资也就岛内有房的人过着还凑合,工薪阶层要是还背负房贷简直…..而公务员的收入,据说不错,年入10w没问题;可限价后,房产销售额被腰斩,据说公务员工资拖欠几个月才发。
  综上分析,个人认为,喜欢这个地方,就来吧,价格不是问题,毕竟度假旅游空气还是不错的(限三亚);如果单纯投资,可别被中介、分销忽悠了,多在论坛看看,最好实地走走,体验后再买,因为经过猛烈的上涨,海南的潜力也消耗殆尽,再涨下去就是炒,风险太大;投资加自用的话,能负担得起,还是首选三亚,因为三亚的气候与海口差别很大。
  离开海南之际,替海南人民说句话,请大家放过海南吧,还有很多投资渠道,让海南人认认真真,踏踏实实完成中央的部署,实践自贸岛。待政策稳定,一定会大范围推广的。当然欢迎有志之士来海南发展,添砖加瓦,待发展成熟,我们还会回来的。相信海南未来,最具投资潜力的绝对不是房地产!
  对了,标题中,“海南买房正当时”的“当”是个多音字,读第四音,别理解错了哈!
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作者:kuangren078 时间:2020-01-19 17:35:05
  好文章
作者:疯狂的蜗牛69 时间:2020-01-19 23:16:36
  难得的好文章
作者:烛光美酒敌敌畏 时间:2020-01-20 22:30:35
  你对房地产企业不了解!你对房产销售更不了解!你对房地产占海南财政收入比例不了解!你不了解房子最赚钱的三部分是土地,税收,双贷款利息都是政府赚走了!你更不了解香港和珠三角的关系!你眼中的一切都偏颇了!房产销售公司对房价的影响微乎其微!真的!
  • 风云变幻2020: 举报  2020-01-21 09:25:43  评论

    你说的有点道理,但那么多省市政府,有多少像海南,鄂尔多斯这样依赖房地产的?海南已经知道回头了,死命压房价,就是中介分销不死心,前几日还大吹海南建设中央特别行政区,造谣的是谁?房产销售!咋没见别的省市销售造谣呢!没有这些分销,海南房地产环境会好很多!个人观点,不喜勿喷谢谢!
  • 烛光美酒敌敌畏: 举报  2020-01-22 20:11:29  评论

    评论 风云变幻2020:放心吧!目前海南比较大的房地产企业都撤出海南了,消化完手里土地后就结束了!了解这行业的都知道各家公司都把海南这块降级或直接撤走了!可有几个人知道房地产将会是我国百年内重要经济手段!又有几人注意西安重庆郑州武汉和长沙南昌等开始大力搞房地产!广西云南不是吗!
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作者:femap2020 时间:2020-01-21 14:33:22
  写得好啊,但是17000的房价我认为是可以的,不是特别虚高,未来会继续稳住,要想大跌是不可能了,一万多的省会城市房价,不算高吧,楼主的帖子是好帖子啊,以理服人,向你学习,点赞。
作者:可可亲亲1080 时间:2020-01-30 03:52:45
  因为工作关系在海南东方市呆了一个月,第一次去东方被震到了,因为是夏季,那些一片片的大面积高层住宅楼空置律差不多90%多,像个鬼城一样,感觉零星住在里面的住户会不会害怕呢,朋友说到了九十月份人会多起来,是的本地人一般都是自建房,如果是我,在海南买房还不如选西双版纳,天气都差不多都是热带地区,西双版纳是热带季风地区,虽没面朝大海但同样春暖花开,海南的消费太高买啥吃啥都贵,相比较版纳的消费平民多了,并且比海南热闹些,我15年在版纳房价3000左右没人买,把我一个做房地产老板的朋友急得天天眼睛是血丝,房子卖不掉又要还贷款又欠工人工资的,结果15年海南限购之后大批东北人转向版纳来买房子,买洋房别墅的都好多,再加上泛亚铁路的修建,泰国老挝以后进入中国的第一个城市就是版纳,这个18线小城市的房价居然炒到了一万多,整个云南省房价涨浮第一名,不过政府也在管控整顿停业了八九十家中介,现在也限购了不过现在房价估计还是一万多。
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作者:持股有涨2018 时间:2020-03-08 16:44:27
  @风云变幻2020 2020-01-18 11:14:57
  6、香港人可能接替东北人在海南大规模买房
  如果说可能性的话,肯定有,但无非是买来养老和度假,而不会是买了来工作的。当然跑马业、博彩业发展起来后是另当别论。那些香港年轻一派,无业游民,他们没工作,没房产,渴望高收入,低房价,本是可以在大陆置业,如深圳、珠海,或者海南,但从暴乱事件折射出他们对待大陆的态度可见,他们会大规模在海南养老?难吧,顶多旅游一两次而已。要是有钱,他们早跑美国去抱大腿了!......
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  非常中肯的分析!佩服!
作者:jinnzane 时间:2020-03-09 16:14:29
  海南是钞票抽水机
作者:来生燕 时间:2020-03-21 19:06:19
  当看到你推荐买三亚,就知道其实你并不懂,至多只是人云亦云。 买海南得看个人需求,或许过冬,或许常住,三亚只适合过冬。
作者:天堂之堂 时间:2020-03-28 01:36:57
  不能再炒了,房价已经上天了,老百姓早买不起了,不要鼓励买房,房价已直赶内地北上广
作者:ty_为爱婷留103 时间:2020-04-05 23:10:01
  你分析的很到位,也很真实,有的都是我经历过的!我是17年二月买的澄迈老城镇恒大的房子,当时折后六千多,二楼,现在看来有点冒险,虽然二手可以卖到一万二,不知道好不好出售,我没试过,哈哈??。环境很好,就是附近有些工厂很讨厌,有污染!总之,到海南买房不后悔,反正也不指望那钱吃饭,就是很喜欢海南,我妈每年都去住半年。我跟老公说了,以后我们也要过去养老!!!!
作者:海南房产咨询2020 时间:2020-04-08 19:36:59
  楼主分析得不错,海南现在发展有自贸港兜底,前景不错的
作者:叮叮猫柿子 时间:2020-04-14 08:05:13
  现在应该是跌的多,就是要买五证齐全
作者:南药卤蛋 时间:2020-04-20 16:05:28
  文章写得很好,果然是上了当就得到了教训。但商人什么时候都比常人精明一点,不入坑的洗洗也就入了,就如股市一样
作者:ty_螃蟹735 时间:2020-04-22 23:57:01
  限购呢
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作者:214169215 时间:2020-05-19 09:11:06
  @可可亲亲1080 2020-01-30 03:52:45
  因为工作关系在海南东方市呆了一个月,第一次去东方被震到了,因为是夏季,那些一片片的大面积高层住宅楼空置律差不多90%多,像个鬼城一样,感觉零星住在里面的住户会不会害怕呢,朋友说到了九十月份人会多起来,是的本地人一般都是自建房,如果是我,在海南买房还不如选西双版纳,天气都差不多都是热带地区,西双版纳是热带季风地区,虽没面朝大海但同样春暖花开,海南的消费太高买啥吃啥都贵,相比较版纳的消费平民多了,......
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  去过大理感觉就相当不错
作者:西北狼1号2017 时间:2020-06-15 17:29:13
  海南独特的气候环境,昭示着房价一直上行中。
作者:femap2020 时间:2020-06-16 09:15:23
  海口房价17300,这几年一直被压制着,还想再跌是不可能的,已经不存在这种可能性了,所以只能往上走了。
作者:海南小工 时间:2020-06-16 19:02:14
  好文章,真的希望这种畸形的市场快点正常起来。
作者:naonaos 时间:2020-06-17 13:14:14
  这一阵子,海南所有中介贩子都跟打了鸡血一样,各个都处在极度亢奋中
作者:暗恋候鸟 时间:2020-06-21 14:28:49
  市县本地公务员的月工资大概6000元,房价比他们高太多了。买不起好房,只能经济适用房。这是买得起的,而且还要背负30年的组合贷款。退休了才把房贷还完,这一生房奴,压力很大。
  个人观点农村一户一宅,城里何不一户一套房?平等嘛?
  • 波板不吃糖: 举报  2020-06-30 09:59:03  评论

    你怕是对体制内收入理解有所偏离,月工资大概6000没错,房价比他们收入高没错,但是他们有公务员小区,配套齐全还价格低到你可怕,基本上公积金就能覆盖掉贷款,可能还有剩余。。。你见过本地哪个公务员去住经适房。。。
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作者:femap2020 时间:2020-06-30 15:05:38
  公务员确实厉害啊,现在很多女人找对象都要求公务员。
作者:高端视频设计 时间:2020-07-01 18:18:44
  楼主分析的很对,这是我在天涯几十年来看到最好的一篇观点文章
作者:小鱼青草 时间:2020-08-28 12:00:58
  好文章
作者:hh龙马精神hh 时间:2020-09-11 14:28:09
  海南买房上当时吗
作者:mymmy 时间:2020-09-16 16:51:51
  楼主一些地方分析得还是很逻辑很清晰,不错不错,请再多分析一些。
  我们这届的政府,很明显,是有意愿听到我们小老百姓的想法和需求的。我们有更多更好的想法都要积极表达出来,可以传递给决策者们,让我们的海南变得更好!
作者:ty_身后眼前 时间:2020-09-18 20:37:57
  哦。赫赫

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