海南土地新规实务指引一:什么用途可以取得农村集体经营性建设用地使用权

楼主:符号律师 时间:2020-02-22 12:06:19 点击:262 回复:0
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  前言:2020年1月1日,《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》生效。为帮助企业、个人了解新规、使用新规,工程地产法律应用研究中心将推出系列解读,敬请期待。

  本文带领读者了解农村集体经营性建设用地的概念,明确取得农村集体经营性建设用地使用权的合法用途。

  01 什么是农村集体经营性建设用地

  2020年01月01日施行的新《中华人共和国土地管理法》(下称《土地管理法》)第二条、第九条规定,我国土地分为国有土地和农民集体所有土地,农民集体所有土地分为三类,即集体农用地、集体建设用地和集体未利用地。2019年,国家逐步推进依法取得符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地进入市场,实行与国有土地同等入市、同权同价。

  《土地管理法》第六十三条初步界定了农村集体经营性建设用地使用权的概念,主要包含以下几点:(1) 集体经营性建设用地是指农村集体所有、经人民政府土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的土地,(2)集体经营性建设用地的土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,(3)通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。

  2020年1月1日实施的《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》(下称《海南集体经营性建设用地入市办法》)第二条规定,农村集体经营性建设用地是指市县总体规划划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。


  


  农村集体经营性建设用地具有三个特点:

  (一)经市县总体规划划定为建设用地;

  (二)经市县详细规划以及村庄规划确定为经营性用途;

  (三)经依法登记。

  农村集体经营性建设用地还包括征地安置留用地,即国家依法征收农村集体土地时,按征收土地面积的一定比例安排给被征地农村集体经济组织,用于保障被征地农民生产生活的建设用地。

  02 可以取得集体经营性建设用地的具体用途有哪些?

  结合上述法律法规的规定,集体经营性建设用地的用途包括工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房几类。具体分类如下:

  (一)商服用地

  根据国土资源部2017年11月01日发布实施的《土地利用现状分类》,商服用地指主要用于商业、服务业的土地,包括以下四种:

  1、批发零售用地,指主要用于商品批发、零售的用地(包括商场、商店、超市、各类批发(零售)市场,加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地)

  2、住宿餐饮用地,指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。

  3、商务金融用地,指企业、服务业等办公用地,以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。

  4、其它商服用地,指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。

  (二)工矿仓储用地

  根据国土资源部2017年11月01日发布实施的《土地利用现状分类》,工矿仓储用地指主要用于工业生产、采矿、物资存放场所的土地。包括以下三种:

  1、工业用地,指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。

  2、采矿用地,指采矿、采石、采砂(沙)场,盐田,砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。

  3、仓储用地,指用于物资储备、中转的场所用地。

  (三)租赁性住房用地

  根据国家住建部《公共租赁住房管理办法》(2012年07月15日实施)和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,租赁性住房用地指用于建设公共租赁住房和廉租住房的土地。

  (四)自建住房用地

  《海南集体经营性建设用地入市办法》第六条规定,自建住房用地是指集镇开发边界范围内,本市县或周边市县毗邻乡镇拥有农村集体经济组织成员资格的人员用于自有房屋建设的土地。

  只要符合前述任一用途,企业或个人即可通过合法交易取得相应规划条件的集体经营性建设用地使用权。但是用于自建住房的集体经营性建设用地只能由本市县或周边市县毗邻乡镇的农村集体经济组织成员取得,且每户只能购买一处(面积不超过120平方米)。

  符号律师简介


  


  中国政法大学法学院毕业生,工程地产法律应用研究中心主任,海南维特律师事务所工程地产专业律师,联系电话:17389899866 18978800669。

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