海南土地新规实务指引三:农村集体经营性建设用地使用权出让实例分析

楼主:符号律师 时间:2020-03-02 17:22:30 点击:301 回复:0
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  海南省文昌市于2015年被国务院列为农村土地制度改革三项试点地之一,在试点过程中成功实践了众多集体经营性建设用地使用权出让实例。2019年成功出让的集体经营性建设用地共13宗,总面积为107127㎡(约160.85亩)。本文通过分析文昌市一级市场的部分集体经营性建设用地出让实例,为企业和个人参与海南省试点的集体经营性建设用地出让交易提供参考。


  

  一、竞买人资格

  1、竞买人可以是法人、其他组织及具有完全民事能力的自然人。

  2、法人、其他组织须是中华人民共和国境内依法设立。

  3、失信被执行人不得参与竞买,也不接受联合体竞买。

  二、参与竞买流程

  根据《文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则》,文昌集体经营性建设用地使用权竞买流程如下表:


  

  三、其他特点


  

  从以上6宗集体经营性建设用地出让的实例可见:

  1、竞买保证金的缴纳比例为挂牌起始价的60%。

  2、全部要求项目达产期限,一般为5年。所谓项目达产,指的是项目经过建设、试运行达到规划设计的量产要求。

  3、用途全部为商服用地,具体包括商务金融、商业设施、餐饮、旅馆。

  4、出让年限大部分为40年,一宗30年,大部分均达到商服用地40年的最高使用年限。

  5、两种全部要求投资强度,最低要求每亩300万元,最高要求每亩450万元。

  6、出让人(所有权人)包括单个村民小组、多个村民小组、村委会和村民小组,没有出现乡镇级农民集体经济组织作为出让人的实例。

  7、全部采用公开出让,具体出让方式为挂牌,《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》规定其他两种出让方式——招标、拍卖未曾出现,公开渠道也未能查询到协议出让实例。

  8、规划条件:

  (1)与2019年文昌出让的多宗国有建设用地容积率比较,集体经营性建设用地容积率相对适中;

  (2)集体经营性建设用地建筑密度高于文昌2019年出让的国有建设用地使用权建筑密度;

  (3)集体经营性建设用地建筑层高远低于文昌2019年出让的国有建设用地使用权的建筑层高。

  另外,文昌2019年试点出让的集体经营性建设用地,有6宗土地竞拍要求在文昌市注册公司进行项目开发(文昌已有相应公司的除外),占比40%。


  结语:文昌市2019年12月31日试点结束,海南省的全省试点从2020年1月1日开始。对于集体经营性建设使用权出让,海南全省试点基本会延续文昌试点期间的前述特点,企业和个人受让集体经营性建设使用权时,须重点关注出让年限、土地用途、规划条件、投资强度、投资期限、转让限制等内容。
  微信公众号原文链接:https://mp.weixin.qq.com/s/C0kp54lyv9_P-WS1uHhliQ

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