海南土地新规实务指引五:农村集体经营性建设用地使用权出租实例分析

楼主:符号律师 时间:2020-03-12 21:43:00 点击:313 回复:1
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  2015年文昌市被国务院列为农村土地制度改革三项试点县之一。试点期间,仅2017年出租了一宗集体经营性建设用地使用权,总面积为16699.68㎡。本文通过分析文昌市集体经营性建设用地使用权出租实例,为企业和个人参与海南省试点的集体经营性建设用地出租交易提供参考。


  一、出租人

  农村集体经营性建设用地的所有权人。

  根据规划条件,出租宗地可能跨村,因此出租人可以是单个集体经济组织,也可以是多个集体经济组织。本实例显示出租人为3个村民小组(集体经济组织)。


  二、承租人资格

  1、在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事能力的自然人,除法律、法规另有规定外,均可申请参加承租活动。

  2、不接受联合体申请,不接受电话、邮寄、电子、口头报价。


  三、参与承租竞价的流程

  根据《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》《文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则》和交易实例,我们整理了文昌集体经营性建设用地使用权出租的竞拍流程,整理成下表:


  四、其他特点

  根据文昌集体经营性建设用地出租公告的内容,我们归纳了集体经营性建设用地出租的其他特点如下:

  1、用途为商服(旅游项目)用地。

  2、竞买保证金的缴纳比例为拍卖起始价的30%。

  3、出租年限为20年,达到了出租的最长年限。

  4、规划条件与集体经营性建设用地出让的规划条件基本一致。

  5、采用公开出租方式,具体出让方式为拍卖,《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》规定其他两种出让方式——挂牌、拍卖未曾出现。

  6、有关企业、个人可以先和出租人协商达成初步承租意向,再申请参与承租、竞价,在同等条件下且出价高即可成为承租人。


  结语:文昌市2019年12月31日试点结束,海南省的全省试点从2020年1月1日开始。经对比海南省和文昌市的试点文件,我们认为,海南全省试点的集体经营性建设使用权出租基本会延续文昌试点的前述特点,企业和个人承租集体经营性建设使用权时,须重点关注出租年限、土地用途、规划条件、转租限制等内容。

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作者:火柴火 时间:2020-03-15 01:16:12
  这样的假改革不要也罢。
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