海南地产往事

楼主:张栋007 时间:2018-05-15 09:58:42 点击:1963 回复:7
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  作者:笑天不古

  海南建省30年,经历了好几轮的房地产潮起潮落,也给很多“闯海人”带来了第一桶金。如今成为自由贸易试验区的海南,还能再依赖房地产发展经济吗?

  1

  1988年4月,海南省正式成立,这个中国的第二大海岛被推向了改革开放的最前沿。此前,海南只是隶属于广东省管辖下的一个行政区。

  作为中国最大的经济特区,海南岛当时就像哥伦布发现的新大陆一样,因为特区之“特”,吸引了数十万热血青年从天南海北来到这里。闯关东、走西口、下南洋,他们与中国历史上著名的几次人口迁徙潮一样,有一个响亮的名字:“闯海人”。

  

  “闯海人”



  时年25岁的潘石屹当时在深圳打工,过得极为压抑,甚至几度动摇,想回原来的单位——河北廊坊的石油部管道局上班,原单位的同事告诫他:要饭都不能走回头路。年轻的小潘咬咬牙,继续坚持了下去。

  到海南建省后的第二年,潘石屹来到海南寻找发财的机会。机缘巧合之下,他在岛上承包了一个砖厂,管理着三百多个民工。

  冯仑第一次踏上海南岛是1987年12月。当时,他是中央政治体制改革研究小组办公室成员,来海南岛只是调研,“顺便来看一看”。虽然当时环境荒凉,但是岛上年轻人的希望和热情感染了他,冯仑动心了。1988年,冯仑受命来海南组建海南改革发展研究所,并任常务副所长。

  1989年,冯仑回到北京,原单位解散,后来他到牟其中的南德集团工作,成为了牟的办公室主任,王功权和王启富也陆续到了南德集团。1991年,一行人因为“想创业”,再次回到了海南。因为海南岛是“当年唯一一个可以创办皮包公司的地方,在别的地方完全没有可能创业”。

  冯仑和前同事易小迪,从南德过来的王功权、刘军、王启富一起几个人东拼西凑凑了3万元,作为注册公司的前期费用,新公司叫海南农业高技术联合开发投资公司,这就是万通的前身。(1993年通过产权改革,变为万通集团公司,冯仑任董事长。)注册完公司,他们兜里只剩几百元钱。半年后,潘石屹加入。后来被称为“万通六兄弟”的团队集结成型。

  

  海南淘金“万通六兄弟”,从左至右依次为冯仑、易小迪、王功权、潘石屹



  创业过程是曲折的,他们倒腾过“种衣剂”的农业项目,也做过香蕉苗的生意,但都没有赚到钱,最后还是回到房地产。

  做地产几乎是一种宿命,“因为海南当时最吸引人的只有房地产项目”。

  北京一家集团公司的老板看上了他们这几个人,与他们达成一项协议:给他们500万元资金,利息20%。这笔钱由对方派人监控,利润五五分成。可以说是“天上掉下来的陷饼”。

  万通用这些钱买了金贸区九都别墅共8幢,价格是每平方米3000元,预付500万元,其余1000万通过中亚信托做按揭。之后,他们急于倒卖出去,可是没人要,便在手中呆了两个月。正当他们认为“麻烦快来了”的时候,形势急转。

  1992年初,邓小平南巡讲话,掀起改革开放的新一轮高潮。热潮之下,海南岛真正的泡沫经济到来,房地产作为最大的泡沫,吸引了无数的资金。从1991年1月至1993年6月,17个月的时间里,海南上演了无数一夜暴富的神话。这些神话无一不与房地产联系在一起。

  万通的神话就是从那8幢别墅开始。山西的老板韩九吉来了,万通出价每平方米4000元,内蒙的老板来了,万通加价到4100元。结果韩买了3幢,内蒙人买了2幢,另两幢以6000元一平方米也转手了。

  万通的这个项目赚了300万元,这是这几个人共同的第一桶金。

  他们没有把这些钱分了,也没有配好车。万通用这些钱做了几件事:为员工买房子并进行培训,然后继续在海口、三亚炒地皮。

  那个时候,满大街都是买卖房产的人,操着全国各地的口音,凭几张房地产图纸就能卖出金山银山。

  从1991年创业至1993年,海南房地产高潮期间,万通的资产达到了10亿元,“在海南我们完成了资本的原始积累”。最关键的是,他们在泡沫破裂之前成功从海南“胜利大逃亡”。

  1993年6月,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,采取紧缩政策,促使经济“软着陆”。

  经济整顿一开始,海南房地产热浪就应声而落,数千家开发商卷款逃离,遗留下大量荒芜的土地和空置商品房,遍地都是烂尾楼。

  

  1993年国家紧缩银根,海南房地产业泡沫开始破灭



  江湖上一直流传着潘石屹“5斤桔子换取规划局内部消息”,从而判断海口房地产市场处于极度危险的状态,进而决定撤出的说法。但关键因素或许还是来自北京政策层面的消息。

  当时的万通二把手王功权后来在接受采访时说:“为什么很多企业没有撤出来,而我们能够撤出来?一是冯仑的信息很充分,二是得益于我自己。开会讨论的时候,我非常坚决,理解的要执行,不理解的也要执行,谁不执行就撤谁的职务!”

  2

  今典集团董事长张宝全也是在海南完成了他的原始积累。

  他曾是一名文学青年,当过战地记者,出版过小说集,还到北京电影学院读完了导演专业。为了筹集拍电影的资金,选择“下海”经商。

  张宝全最先到了深圳,但没有找到机会,于是继续往南,来到海南。

  到海南不久,1992年10月,国务院批准设立了海口保税区,炒卖地皮之风兴起。

  在海南,张宝全与工商银行下属的一家企业合作,开办了一个二级房地产开发公司,同岛上的其他地产公司一样,开始炒地皮——先找好买家,再利用银行的资金,找到上游的土地,转手卖出。风险很小,收益却不小。

  在炒地皮的同时,他注意到大量的粮食和货物进出海南,便成立了一家海运公司,买了一些二手船,开展另外一项生意:海运。

  正是这项不经意之间分散风险的投资,帮他从海南的房地产泡沫中幸存下来。

  虽然成功从海南脱身,但却深深影响到他后来的做事风格:保守,不敢冒进。

  吉利老板李书福也有过海南往事。1992年,他带着做电冰箱辛苦赚来的钱,杀向海南房地产,结果“几千万全赔了,人都回不来了”。对于这段经历,他不愿多提。正是这段炒房失败的惨痛经历,他意识到自己只能做实业,这才有了在汽车领域深耕,成功收购沃尔沃、以90亿美元买入奔驰母公司股份并成为最大股东的辉煌现在。

  现在的上海证大集团董事长戴志康,也曾在海南灰头土脸。

  1992年,戴志康在海南组建了中国第一家公募基金公司——富岛基金公司,并担任总经理的职务。富岛基金第一次就募集6000万元,用于投资房地产和股票,年仅28岁的他在投资金融界声名鹊起。

  好景不长,1993年中央政府宏观调控后,股票雪崩,海南泡沫破裂。戴志康不但赔光了利润,还搭上了6000万元本金,输了一亿多,赔得差不多快破产了。

  直到2年后的327国债期货事件,戴志康才一把翻身,不仅还清债务,还积累了一笔财富。

  出生于海南的冼笃信,则堪称另一个版本的传奇。他从极致的山顶巅峰跌落谷底,靠着旁人难以企及的韧性,卧薪尝胆,触底反弹。

  冼笃信,一个吃不饱饭的海南农村孩子,从小就不安分,倒卖过木材,做过粉条生意,贩卖过沉香,从来都没有停止过赚钱的脚步。

  80年代,他通过海南岛上大热的“汽车贸易生意”,在不到半年的时间里,赚了100万元,完成了自己的原始积累。

  作为土生土长的海南人,冼笃信深入参与了海南的整个房地产泡沫过程。凭借自己当地的关系网,与金融结构和当地政府绑定在一起,用赚来的钱在海南四处买地,最多的时候,他手里握着约5000亩土地,当时总市值超过10亿元。

  1994年,《福布斯》首次对中国富豪进行排名,冼笃信以5亿元总资产进入前10名,位居希望集团刘永好、东方集团张宏伟之后。这个出生在海南岛的小个子男人,在33岁的时候成为商界耀眼的明星。

  期间,由于看重与政府的关系、义气用事、感情用事的冼笃信,错过了公司上市、变现部分资产、分散投资到北京上海的各种机会,在泡沫破灭之后,从云端跌落至凡间,巨额财富几乎被蒸发殆尽,连自己的奔驰车都变卖了。

  

  经历房地产泡沫后的冼笃信



  好在,冼笃信没有跳楼,也没有跳海。

  他不断反思和反省,始终在耐心地等待机会。经过这么多年的卧薪尝胆,冼笃信的人生开始反弹。

  冼笃信的手中还有项目,还有土地,以及作为海南本地人的关系网。他的人生下半场正在重启,还可以重来。

  3

  海南建省以来的第一次热潮,“淹死”了不少精英。

  即便有人在当时成功逃离了海南泡沫,却又栽倒在其他跑道上。

  1992年被评为海南十大房地产开发商的吴旭,从地产泡沫脱身后活跃在证券市场,后来成为证券市场著名庄股思达高科的庄家,十几亿资产化为灰烬。

  股市隐形大鳄、泛亚系实际控制人范日旭,同样在海南,通过租房中介和“天才”般的运作海南出租车公司,完成了资本原始积累。1990年从海南衣锦还乡,涉足资本市场,后来因涉嫌多项罪名被判10年。2017年出狱之后的他,开始研究起了佛教道教,不期望东山再起。

  

  范日旭



  昔日在资本市场长袖善舞的诚成文化老板刘波,也在海南留下了一段“传奇”往事。他在海南房地产上挣到了第一桶金,成功从“小倒爷”转型为“儒商”,后来编撰出版了《传世藏书》,还与著名影星许晴有过一段情,最后因为债务远遁日本,2017年11月客死异国。

  海南的房地产泡沫,在中国商业史上,留下了多姿多彩的一页,尤其称得上是房地产的“黄埔军校”。

  据说,北京CBD一半的楼都是由这帮“闯海人”盖的。

  当时的海南更像是一所速成学校,一个大熔炉,数十万热血青年经过在那里的锤炼和摔打,完成了市场经济的洗礼。海南成就了一大批像“万通六兄弟”这样充满智慧、敢于挑战传统的市场经济领袖,很多闯海者成为民营企业的领军人物。

  就像“六兄弟”之一的易小迪说:“那是一个最好的时代,也是一个最坏的时代;是最好的地方,也是最坏的地方;有人在那里成功,有人在那里堕落;海南是个试验场,所有的事情都可以尝试……”

  海南地产泡沫的另一个遗产就是:全海南房地产公司倒闭一万多家,占全国0.6%总人口的海南省,留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

  一海之隔的广西北海,沉淀资金甚至高达200亿元,“烂尾楼”面积超过了三亚,被称为“中国的泡沫经济博物馆”。

  从1999年开始,用了整整7年的时间,海南省处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。

  实际上,这并不是海南的第一次房地产泡沫。在海南建省成立的短暂三十年历程里,已经历了好几轮潮起潮落。

  第一次,1988—1992年,海南建省成为最大的经济特区

  这是全国人民都耳熟能详的故事了,前文中已有介绍。

  第二次,2010—2013年,国际旅游岛

  2010年1月,海南国际旅游岛建设规划获国务院批准,大批炒房客蜂拥而至,房价随即疯涨。直至2013年泡沫破裂,海南楼市跌进连续4年的低谷期。

  第三次,2018—?,自由贸易试验区

  2018年4月13日,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,海南将成为我国最大的自贸试验区,这意味着海南自贸港将获得比上海自贸区自由度更大的政策扶持,甚至开启中国从未放开过的博彩行业。

  受此政策刺激,海南的房地产再次蠢蠢欲动。

  不过很快,4月22日海南省住建厅发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》,核心是实施“全域限购”。海口、三亚、琼海区域购房,非海南户籍家庭购房,须提供至少5年的个人所得税或社会保险缴纳证明,而且只能在取得不动产产权证满5年后方可转让。

  

  这是今年3月以来,短短一个多月,海南省第4次加码楼市调控政策。而将时间线放长来看,最近一年来,海南省已接连发布了14次房地产调控政策。

  4

  现在的海南,早已不是历史上的海南,那个孤悬海外的瘴疠之地,罪臣贬官的流放之所。

  作为仅次于宝岛台湾的第二大岛屿,海南具有独特的优势。

  海南拥有良好的生态环境,具有成为世界一流的海岛休闲度假旅游胜地的条件;是国际经济合作和文化交流的重要平台——博鳌论坛每年定期举办;也是国家的热带现代农业基地;作为最大的经济特区,还有国家不断出台各种政策的支持………

  如今,商界大佬们正以更大的势能和布局,重返海南。

  2007年,经典集团董事长张宝全拿下三亚海棠湾的一块土地,开发中国第一座七星级酒店。2008年初,张宝全再次拿下三亚湾的一块土地,建造了三亚湾红树林度假酒店,客房总量超过5000间。

  张宝全率先抢占了海南五湾中的海棠湾、三亚湾、亚龙湾、清水湾,奠定了在海南发展的基础。

  潘石屹早在2001年就重返海南。他的SOHO中国在博鳌镇获得1000亩土地,用于建造高档休闲别墅,启动了名为“博鳌蓝色海岸”的项目。

  2009年,冯仑的万通公司也回到海南,启动了占地2200亩、总投资超过50亿元的三亚奥林匹克湾项目。只不过,这个项目最终由于各种客观因素折戟沉沙,但还是可见冯仑对海南的前景和信心。

  目前,中国最大的几家地产公司,恒大、万科、融创、雅居乐、中海、保利、碧桂园等房企均在海南进行了战略布局。其中,许家印的恒大在海南区域共有16个项目,土地总面积达1709.1万平方米,是海南岛的“大地主”之一。特别是许家印投资1600亿元打造的海南海花岛项目,拥有12000亩超大体量,业态规模空前、包罗万象,气势恢宏。

  大型房地产公司在海南跑马圈地的背后,存在着违法填海造地、严重破坏生态环境、违规调整和侵蚀海岸线、过度依赖地产开发等乱象。

  在对海南的第二轮巡视中,巡视组指出的问题就有:

  “生态文明建设问题突出。有的对中央环保督察组交办的信访件处置不力,在项目建设中存在未批先建、“跳跃式”上马工程及规避环评等问题;有的传导责任不到位,对环保工作缺乏有效的统筹协调监督机制;有的基础设施建设滞后,用海管理和海岸带保护亟待加强;有的农村生态文明建设基础薄弱,非法采砂屡禁不止。”

  2017年中央环保督查组向海南反馈:“房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态。”

  在此情况下,一些不利于生态保护的项目纷纷被停工,尤其是全省的人工岛建设几乎都处于停滞的状态。海口灯塔酒店项目、中弘如意岛、海航南海明珠、文昌清澜半岛、万宁日月岛、三亚凤凰岛及莲花岛等均在此次环保督察后进入“双暂停”(暂停建设、暂停营业)状态,也包括赫赫有名的恒大海花岛。

  经历了上个世纪末泡沫破裂的惨痛教训,以及近年来的跌宕起伏之后,房地产已经成为海南发展过程中的达摩克利斯之剑。

  海南到了必须“跟房地产决裂”的时候。

  在改革开放40周年、建省30周年、新一轮深化改革开放的时间节点,面对“自由贸易试验区”如此的政策利好,海南到了必须要改变依托房地产增长的经济模式,否则产业结构调整、建立开放的自由贸易港,都无从谈起。

  房地产不能承托起海南腾飞的翅膀。对于中国而言,同样如此。

  30年之前,南下海南闯荡的那些热血青年,一些人已年近花甲,大部分都已过知天命之年,他们的人生开始进入下半场,过去的青春,激情,成功,或者失败,只能通过回忆进行缅怀。

  但对于海南这个中国最年轻的省份来说,它的青春年华才刚刚开始。

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作者:杆子gg 时间:2018-05-15 10:45:19
  潘石屹在海南淘到第一桶金
作者:景程 时间:2018-05-15 13:11:14
  海南的发展史就是一部房地产史
作者:骗局最暴利 时间:2018-05-15 17:02:58
  潘石屹只能说,命好
  后面的运作,完美的错过房产最大的泡泡膜
作者:北海道08982016 时间:2018-05-15 17:17:18
  海南淘金“万通六兄弟”,从左至右依次为冯仑、易小迪、王功权、潘石屹
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  炒作房地产的罪魁祸首,应该严重批判
作者:叶天1974 时间:2018-05-15 17:18:59
  海南就是被这一波房产泡沫拖累的
作者:cix520 时间:2018-05-16 13:08:07
  所以现在限购
作者:流浪的狗狗狗 时间:2018-05-16 15:00:25
  好文章!
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