国际旅游岛,请不要沉没

楼主:MISS罗 时间:2020-01-13 15:25:43 点击:503 回复:9
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  作者:旅人阿凯 (北京市作家协会会员)

  20余年间,有关海南的任何一次政策红利,地产资本都会尾随而入,并迅速演进成为一场地产盛宴。

  即便当年在免税区和自贸区的争夺战中,海南没有输给上海和珠海横琴,那也只会是将这场地产盛宴,做得更为宏大而已。

  求解海南之困,并不需要轰轰烈烈的产业化背景和开发区式的突破,它只需要自上而下、更具力度的“放开”,或者说“开放”。

  

  有一种帅哥,整天穿着名牌高尔夫T恤衫,并且喜欢立起衣领,貌似高尔夫运动爱好者,后来才发现,他其实只是个高尔夫服饰爱好者。

  有一种楼盘,号称自己是旅游地产,等建完了人们才发现,它其实只是“旅游地地产”,只是把城市集合住宅,简单地照搬到了风景如画的旅游胜地。

  有一个海岛,号称国际旅游岛,一阵敲锣打鼓的热闹过去,人们渐渐发现,它其实更像是“东北旅游岛”,就连喜欢裸泳裸晒的俄罗斯人,也来的越来越少了。

  ⑴遥远的年代,都很美好

  又值深秋,在海南逗留半月,碧海蓝天,沙清水阔,空气清新,远处不时传来雾霾和降温的消息,又令人略有独享风月的不安。

  偶尔开车驶过三亚市迎宾路,或是乘坐环岛动车沿东线北上,穿行于万宁、琼海,却总有隔世之感,视野所及,皆是开挖后裸露的山体、林立的塔吊和密密叠叠的高层住宅楼。

  其实,对于中国城市建设令人发指的“千城一面”,我早已不再触目而惊心。只是海南,我最爱的海南,沦陷于迅捷而低能的建设亢奋中,令人一声叹息,一叹再叹。

  1987年暑假,刚上大学不久的我只身来到海南。天蓝海蓝,骄阳似火,银色的剑鱼在海峡轮渡船头上下翻飞。长途汽车从海口一路颠簸南下,穿行于数不清的黎村汉寨。车窗外,椰林如海,一眼望不到边际。

  那时的三亚,就像一个安静的渔村,凤凰航空站刚刚选址奠基,天涯海角旅游区还没有围墙。我坐在街边小铺的长凳上,吃着2元一份的炒河粉,喝着“亚洲牌”汽水,看着一名英俊的南海舰队水兵,搂着一名妙龄渔家少女,在街上招摇地行走。

  在海口汽车站招待所六人一间的简陋客房里,我结识了好几位同住一室的“董事长”,反正他们的名片都是这样印的。我们光着膀子相谈甚欢,但记不起了其中是否有冯仑、潘石屹。

  那是一个遥远而美好的年代。不知从何时起,凡是遥远的,似乎都美好。

  ⑵从椰子树到糖棕树,三亚的“仪式感”

  驾车穿过三亚市迎宾路,却再也看不到道路两旁茂密的热带行道树景观,而十几年前,它们分明还在。取而代之的,是同样茂密的钢筋水泥的丛林。

  全长15.9公里的迎宾路,是三亚市一条极为重要的迎宾通道,亦是连接三亚凤凰国际机场、火车站、三亚市区,以及三亚湾、亚龙湾、海棠湾、清水湾等湾区的重要交通干道,每天车流如织,春节期间则天天爆堵。

  对于迎宾路上的行道树问题,也是一波三折,最初的椰子树虽最有南国特色,但椰子成熟之后容易掉下来砸伤人,于是花钱换成了其他安全树种。

  很快,在建设“海绵城市”和突出“迎宾仪式感”、“景观节奏感”的口号下,三亚市又斥巨资将迎宾路主要路段的树种,换成了更加挺拔但也更加昂贵的糖棕树。

  迎宾路景观反复“升级”,主力树种换来换去,几年折腾下来,道路景观未见“升级”,“迎宾仪式感”越来越差,几千万元花出去了,据说是国际旅游岛的专项财政,不花掉也留不下。

  于是,人们又开始怀念迎宾路两旁椰树密布的年代,自然而唯美,充满了海岛的活力和灵性,那才是真正的海南待客之美。

  ⑶迎宾路上,“十三太保”

  其实,令迎宾路毫无仪式感的,不是屡试不成的热带树种,也不是什么雨水收集利于灌溉的“海绵城市”外来概念,而是迎宾路两侧、近年来蚕食鲸吞城市绿地的房地产项目。

  迎宾路上密布的十几个楼盘,曾被一些业内人士戏称为“十三太保”,从三亚市中心,向东一路排布到吉阳镇,几乎顶到了亚龙湾的湾口。

  房地产风口时代,批地、批规、建设开发本无可厚非,但作为全国唯一一座热带滨海名城,三亚不仅是海南的,也是全国的。如果再上升到国际旅游岛的层面,那么三亚也属于世界的。为什么“世界级”的三亚,至今在某些方面,仍呈现出渔村的管理水准?

  “十三太保”中的某些楼盘,以中国内地县城级的建筑立面和垃圾级的建筑密度,像一道矗立的高墙,切断了三亚这座热带城市与滨海居住体验的内在联系,同时也浇灭了初来此地的人们,对于三亚这座风情城市的浪漫想象。

  其中一座楼盘,几年前曾以一面巨大到足以覆盖楼体的红布,上书“1.1万元/平米一口价”,招摇于迎宾路显要处,就像一面败军之帜,以广受诟病的价格战手段,将楼盘和开发商的低端,分分明明,高悬于闹市,亦令同区域优秀楼盘,躺着中枪。

  仓促拿地,仓促设计,仓促报批,仓促建设,仓促销售。然而市场遇冷,于是仓促打折,仓促分销,仓促降价,甚至仓促转让项目跑路,凡此种种,实在难称专业。

  ⑷打造代际差异,考验创新升级能力

  近三年来,海南全省房地产库存面积约四千万方,库存格局未变,加之史上最严厉的调控政策,去化极不乐观。对于岛内新楼盘来说,产品系统性创新、去化方式创新,形成真正的产品代际差异,已成为第一要务。

  来自锦城机构的数据显示,2015年全国房地产投资增速一路下行,从年初1月份的10.5%,下滑至年末11月份的1.3%。与此相反,海南地产投资增速却探底回升,在9月份劲升至25.2%后,企稳于11月份的22.8%。

  区域投资增速的回升,令人喜忧参半。是谨慎地善待海南宝贵的土地资源,以保护性的开发和真正体现滨海特色的产品策略对待之,还是各级政府透支未来,大肆批地,令各式烂盘当道,令市场整体遇阻?这需要政府、开发企业、购房人三位一体,尽快成熟。

  ⑸中国最佳海湾,规划仍有短板

  第一次听说亚龙湾,是在1995年。那年央视的一位同事受邀到海南拍片,回来后告诉我亚龙湾的酒店“跟外国一样”。那时湾里只有凯莱和天域两家星级酒店,凯莱偏商务,天域偏度假。朋友说,服务生都穿花衬衫,吃饭只能在酒店内解决,“一罐可乐15块钱”。

  第一次听说海棠湾,是在2005年。那年香港电讯盈科 李泽楷,有意联手父亲李嘉诚拿下三亚海棠湾9公里海岸线、14平方公里的开发权,欲高调打造媲美迪拜、面向欧美高端市场的顶级度假胜地。

  此举引发了海棠湾60余平方公里、投资逾千亿的“香港系”与“上海系”联合体的开发权之争,最终,由于相关政府不满“香港系”预期较长的开发周期,遂逐步收回与电讯盈科早期签署的合作意向书,转而由当地政府自行主导开发。

  而亚龙湾历经20年开发,如今已成为海南最成熟、档次最高的旅游度假区,湾内仅五星级度假酒店便有十几家,并有百花谷、亚泰商业街两大成熟商业区,以公主郡为代表的度假地产项目依山面海,位居海湾二线区域。

  亚龙湾的开发短板,在于其公共沙滩的规划缺失。由于早期凯莱和天域两大酒店的占位,导致后来陆续建设的五星级酒店群,全部沿一线海滩展开,理论上将优质岸线切成一段一段的酒店私家海滩,弱化了沙滩的整体性和公共属性。

  这与夏威夷、迈阿密等知名度假区,将一线海景酒店退至道路之后、以保证海岸公共沙滩完整性的做法,迥然不同。

  开发虽晚于亚龙湾近十年,但海棠湾在公共海滩的环节上,仍未体现出更大的诚意。一线海景和海滩资源几乎全部让位于高级酒店和地产项目,据称早期规划中的几处公共广场用地之一,也有被用于商业出让。

  ⑹酒店高价位运行,将客源拱手相让东南亚

  规划中海棠湾拥有32家顶级酒店,至去年已开业20多家,加上亚龙湾的20多家,仅这两个湾区便有近40多家四、五星级酒店在同步运营,那么,其客房入住率和市场前景如何?

  高级酒店数量的增长,并未显著拉低三亚酒店业的全季入住率和房价水平。来自携程的价格显示,2016年春节前夕,亚龙湾内五星级酒店的园景标准间房价在2000元/每晚左右,而从除夕开始,标准间房价则升至近5000元/每晚。

  记得2010年1月,海南国际旅游岛获批,随后三亚酒店房价开始暴涨,亚龙湾五星级酒店春节期间标准间的标价多在6000元/每晚上下,不知吓退了多少喜欢三亚的度假客,其对海南旅游业的负面影响,至今仍未消除。

  同样负面的还有国际旅游岛获批之后,一飞冲天的海南房价。恶意炒高区域房价的恶果之一,便是房价从高处跌落,加之供求失衡,至今仍一蹶不振。

  实际上,今天海南的总体房价,并未真实地反映出海南得天独厚的环境、气候等特殊价值,在不远的将来,必将出现价值回归潮。

  同样,今天海南高端酒店的旺季价格杠杆,相对于中国度假旅游的主力——中产阶层客户而言,仍属于海南“宰客经济”的高逼格变种。殊不知,海岛旅游的度假体验具有“可以替代”的特性,甚至可以说,海南“偶发的”宰客现象,成就了整个东南亚的旅游经济。

  ⑺国际旅游岛不国际,机遇沦为困境

  海棠湾凯宾斯基饭店的服务生感到非常纳闷:刚开业时还有不少德国客人住店,怎么现在却越来越少。漫步亚龙湾,内地各省汽车牌照大荟萃,东北话、北京话、四川话,人声鼎沸,大人呼朋引伴,小儿任性大哭,完全是国富民强的生活化场景。

  有一个有趣的现象,凡是国人感到异常方便、举止高调、甚至舒适得想要抠脚丫子的场所,老外们便不会感到自在,反之亦然。

  一位来自加拿大的朋友表示,海南风光不输给东南亚任何一岛,但是,作为一名外国人,从下了飞机,到找出租车、找酒店,再到吃饭、去酒吧、去景点,看不到英文标示,找不到英文翻译,没有消费价格提示,所有向你兜售的人看上去都不值得信任,作为国际旅游岛,三亚还要学习很多。

  即使在海南国际旅游岛概念如火如荼的2012年,上岛的境外游客比例也不足3%,近年来更有下滑。除了每人8000元的免税额,人们找不出海南特区的任何特殊性。随着对中国人免签的海岛国家越来越多,当年的“海南机遇”,正在日益沦为“海南困境”。

  20余年间,有关海南的任何一次政策红利,地产资本都会尾随而入,并迅速演进成为一场地产盛宴。如果当年在免税区和自贸区的争夺战中,海南没有输给上海和珠海横琴,那也只会是将这场地产盛宴,做得更为宏大而已。

  进入早冬时节,寒潮由北向南席漫卷,三亚亦小受波及,气温骤降,海水清凉。

  我却喜欢这样猛烈而不凡的气象。这黑云涌动的热带冬日,很像我曾居住了三年的温哥华的漫长雨季,灰蓝色的天幕虽然阴沉,却令绿色的山峦,焕发出别样的神采。

  总有一束阳光最终穿透云层直抵海面,让人相信冬至已至,未来已来。

  或许,求解海南之困,并不需要轰轰烈烈的产业化背景和开发区式的突破,它只需要自上而下、更具力度的“放开”,或者说“开放”。

  近日在三亚出席了海南地产经理人年会,室外凉风瑟瑟,室内高朋满座。“相信未来”的年会主题,映照着海南业界当下的暂时性困境,更折射出了一种处之泰然的态度和立场。

  态度决定一切。世界如常,市场如常,唯一需要变化和适应的,恰是我们看待这一切的正向态度,以及是否真的“相信未来”。

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作者:楠网岩 时间:2020-01-13 15:41:39
  有点迷茫
作者:jeep75 时间:2020-01-13 16:24:55
  坐等发达
作者:caohongyou 时间:2020-01-13 16:31:22
  不会沉没的
作者:鸡蛋炒火龙果 时间:2020-01-14 15:21:04
  迎宾路两侧自行车通道路都不平,有的地方是水泥铺设,还迎啥宾啊
作者:淘乐2015 时间:2020-01-15 13:44:50
  定位很重要!海南只要做好旅游就好,贸易港、自贸区交给深圳、上海……
作者:法律之剑005 时间:2020-01-15 23:36:27
  经济特区搞了32年,国际旅游岛搞了10年,自贸区搞了2年,为什么海南经济在全国处于中等水平?是方向错了还是努力不够?全省各级干部群众须深刻反省,知耻后勇,奋起直追
作者:随心00 时间:2020-01-16 19:55:07
  没人提了
作者:瞅瞅and看看 时间:2020-01-16 20:08:27
  人文素质跟不上发展,着急吃不了热豆腐。
作者:yujia3002a 时间:2020-01-17 11:07:26
  所有向你兜售的人看上去都不值得信任
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