以我的房地产公司工作经历,教你认识把握房地产开发过程中的一些关键点

楼主:驿路清风1234 时间:2013-04-18 11:44:52 点击:81702 回复:632
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  本人在房地产行业打工近10年,重要岗位几乎做全了,先是办公室主任,之后任前期部经理,再是物供部经理,再之后销售部经理,后来做副总经理,至今做过两个项目的总经理,单独操盘,基本成功,现将过程记录在此,供各位参考,文中会就本人对房地产开发工作中的一些关键点做出一定的说明,供同在房地产行业或即将进入此行业的人参考,由于水平肤浅,发贴之举纯属好玩消遣,如有高手发现有些不妥,请诚意指点或交流,如有疑问,欢迎大家咨询,我定当知无不言,但后果自负。同时敬请看着不顺眼的人手下留情,如果确实看着不爽,请您自行离开,千万不可讥笑谩骂,谢谢!文中所用地名、人名等均为化名。请勿对号入座,也请不可人肉,保留我的隐私。
  2005年,受朋友之邀,开始了我的打工生涯,之前一直在政府机关工作,过着很清贫、很清闲的日子,我从一个政府办公室的一个小秘书做起,一路走来,做过工业区副主任、对外局副局长,长期的对外联系招商工作,与外地客商长期联系,使得我具备了善于与人接触的能力,由于长期养成勤奋的习惯,只要领导吩咐,什么活都愿意干,而且尽量干好,这样一来,领导看在眼里,记在心里,总会有感觉的,闷声不响地在副职位置上连头搭尾做了7年,终于在2003年感动了上帝,给了我一个别人不愿意去的位置——供销局长。
  天啊,2003年的供销局长,有的人可能不知道,2003年改革开放已经很深入了,供销局是流通领域,是改革的前沿,首当其冲,供销局下属的企业全面进入国有企业改制的程序,我的前任是个老油条,知道改制是个很麻烦的事,一直拖着不动,就是怕触动群众的利益,引起群众的不满,万一搞不好,把自己的老底端出来了怎么办,所以,一直没启动改制。县里领导也知道,这种情况下,让前任去搞改制工作肯定是不行的,所以也没有过于给压力。洽逢干部调整的时候,一看,这位置没人愿意去,而这小子总归做了些工作,总要给点待遇,否则让别人看了说不过去,算了,就给他吧,这样,我就成了供销局长,本县最年轻的正科级干部之一,让我美得好几个晚上睡不好。心想领导真好,我可得好好干。心想着前途很美好呢。
  上任之后才发现,供销局长的味道并不怎么好,首先,自己长期在机关工作,工作经验并不丰富,很多的工作不知道如何开展,其次,单位经济基础差,每年拨款几乎只有人头费,办公费什么的几乎没有,再则,工作人员少,年纪普遍偏老化,真正能干活的人没几个,副职算是主要的革命力量。
  没办法呀,硬着头皮上吧,反正当时也年轻胆大,说改就改,全面启动改制,虽说难度大,但也改成功了,改制最大的难度在于几个公司之间的财产不平衡,有的实力强点,可分配给职工的资金量就多一点,有的少一点,那分给职工的就少多了,那么,条件差一点的公司职工就心里不平衡,都是国家职工,改制的时候,凭什么别人可以拿更多的钱退下来,而自己却只能拿少量的钱退下来。为此就闹,闹也不到局里来,直接到县政府大门口去,静坐示威呢,为此,几次接到政府领导电话责令去把职工接回来,接回来后,苦口婆心的解释, 我说,你们有些都和我父母认识,都和我父母是朋友,和我父母一样的年龄,如果说有可能,我何尝不想多给你们一些钱改制,但现实状况确实如此啊,公司没有钱,没办法多给……。说到动情处,自己都说出了眼泪,毕竟年轻没有城府,容易激动,控制不住自己的情绪。后来一次两次,大家也都接受了。
  全县商业局、物资局、粮食局、经贸委、供销局、二轻局等几个局,我们供销局改制速度最快,当然,首先的功劳在于副职和干部们的努力。我当时对这项工作并不很深入的了解,大多只是支持,并没有自己很深入的去做,也正是这份傻了吧几的干劲,才会有胆量去做改制工作,否则按现在的思想,也会推诿掉。
  改制工作就是我当时的主要工作,当时自己也想今后怎么办,就做这种事业啊?对自己的前途感觉茫茫然,不时,洽好原来工作上接触的一个江苏客商问我愿不愿意出来做事,说他在**地级市有一个大型的房产公司,开发面积有2000多亩,大量需要人手,如果说我愿意出来,就到那房产公司去帮忙一下,当时心里对房地产开发没概念,听说2000多亩,并不知道什么意思,后来才知道,2000多亩是一个很大的项目了,听他说完后,由于心里原有的迷茫加上洽逢的机会,让我几乎没考虑就说愿意出来,说干就干,马上和家里统一了意见,然后立即同县委书记单独汇报,说我想辞职出去打工,县委书记听后很惊讶,说你是不是认为这位置不好,如果实在是不愿意,干脆给你换个位置吧。要么这样,你也考虑几天,我也考虑几天再说吧。我说行,您考虑几天,我基本是确定了不愿意干了。前前后后,拖了半年多,期间组织上派相关领导谈了几次话,了解情况,还是坚持不愿意做了,直到2005年春节过后,坚定了要出去闯的决心,再次找县委书记说坚决不做了局长,通过这么久的磨合,领导也基本放弃了劝留的想法了,马上派出审计组对在任期间的财务等进行了审计,发现没什么问题,终于批准了。


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楼主驿路清风1234 时间:2013-04-18 11:46:00
  临出发的头一天晚上基本没睡好,想今后会不会有困难,能不能在外面混得下去,如果混不下去,灰溜溜的回来,那可真的没面子了。虽说这些问题之前都有做过考虑,但真的到了出去的那一时刻,还是再次想起这些问题。可没办法了,路已经在脚下了,无论前程是如何,必须义无反顾地走下去了。
  第二天,踏上了另一种行程的列车。到达目的地后,与公司领导接上头了,交流了一些问题,分配了工作,可能是看我之前的工作经历,有政府办公室秘书的经历、有招商局、供销局等工作经历,说公司刚组建,人手也比较少,暂时先任办公室主任。呵呵,想来自己原来做过办公室工作,做这房地产公司的办公室主任应该问题不大吧,其实房地产公司的办公室主任要说事情也不多,刚开始组建的房地产公司,无非是做些公司管理制度的建立、文书的起草、人员的招聘、关系的协调、合同法律事务的处理、后勤事务的管理等工作。
  制度的建立,比较简单,由于自己原来在政府机关工作,本身就接触了许多的制度,对于如何用公司的法律去管理约束人的行为、对于如何规定工作的流程,以达到科学有序的管理还是有一定的理解。再加上当时的总经理等高管层,大多是在企业工作多年的老手,通过大家一段时间的共同努力,合同管理规定、工程签证规定、物品采购制度、工作审批程序规定、福利待遇管理规定、接待规定、仓库管理规定、印章管理规定、档案管理规定、小车管理规定、财务管理规定等等一大堆急需的制度就建立起来了,一些涉及工程专业管理的制度由于当时的我并不熟悉,当然要借助于专业的人员,好在当时公司员工大多来自全国各地,大多是年轻人,大家都很有干劲,而且比较容易相处,工作起来并不感觉不顺畅。一段时间之后,我的工作能力已经初步得到公司领导的认可了,有关制度建立完成之后,大家也就依照制度做事了,免除了之前的事事需要多头请示汇报的烦恼,公司的管理算是逐步走上了正轨。
  (公司管理制度的建立,对于企业来说很重要,小型公司还好说一点,老板可以自己盯着就行,有事大家请示一下,老板说了就算,公司一旦大了,不可能事事都请示老板的,需要授权给下面部门或各岗位的人,这样就靠制度管人管事了,制度就是公司的法律,要求所有人员按制度行事处事,这样,公司才会让人感觉有序。)
  文书的起草,对于我曾经在县政府机关做过小秘书的人来说,要应付这种企业的应用文书,那更是轻松自如了,虽说以前的工作并没有写过很多的大型报告文件之类的,但毕竟在政府机关文件堆里熏陶了多年,有一句话叫做熟读唐诗三百首,不会做诗也会吟.就这道理,通过多年的政府机关工作熏陶,毕竟也有了一定的公文基础,用这种基础,对付这种房地产开发公司的文书需求来说,简直非常的小菜了,为公司起草的第一个报告是因为处理土地纠纷,由于公司开发用地是征用农用地,而且面积特别的大,达2000多亩,这样一来与很多的老百姓有牵扯,又牵扯到几个村委会,毕竟失地农民心有不甘,经常会找些事由来阻扰工程的进展,有些遗留的问处理起来还是有点麻烦的,工程刚开始,工程以地块的平整和路网、水电、排水等基础设施的处理为主,老百姓经常来阻工,让公司头痛不已,为了妥善处理好这些问题,让工程顺利进行,需要市政府领导出面,以引起所涉及乡镇居委会领导重视,真心帮助我们处理解决问题。为此需要向政府报告,那天下午听老总给我说了个大概情况后,我说没问题,白天我静不下心,我晚上写明早给你看,晚上我一个人坐在电脑前,讲事实,论依据,依法依据,依情依理,起草好了要求解决周边老百姓阻工问题的报告,第二天一早,交给老总,老总坐下来认真的看了一下,看完后说了一句话:“真不愧是政府办出来的,写的东西真好,全部说到位了”,老总也是乡镇的书记出身,因为没有提拔到副县,就出来打工,因为他和老板是朋友,老板比较信得过,又遇上一个大项目,所以,把这么大一个项目交给他管,作为乡镇出身的干部,大多对文字要求不会很高,而我在县政府办公室混了那么多年,对文字工作毕竟有了一些基础,所以这方面的工作算是得到了非常的肯定。
  (纠纷是房地产开发过程中难以避免的,如何妥善处理好过程之中的纠纷很关键,一件事没处理好,就会影响到开发公司的形象,往往会给房地产公司带来致命伤害,所以,一个房地产开发公司往往需要有一个擅长处理问题的人员,大型的公司会有专门的机构,小型的公司往往只靠总经理了,别给我说请个律师什么的,没用,在中国处理纠纷,律师没有用,还是要靠人与人的沟通,酌情处理的。后面还会有纠纷处理方面的事例出现。)
  由于公司刚组建,启动的时候只是从江苏带过来几个主要管理人员,其他人员都是要从当地招聘。招聘工作我之前并没有接触过,听说要招聘之后,就想怎么招呢,也不敢说不会啊,只好自己想办法,先去问别的人吧,问别人找工作一般是怎么找的,问过之后大致知道了,招聘的方法有很多种,一是通过职介公司介绍、二是朋友推荐、三是网络等媒体广告,想想当时职介所也不多,我又刚到**市没什么朋友,那就通过网络吧,了解了一下当地人喜欢的几个网络,就开始在上面发招聘广告了,再通过一些朋友介绍推荐,陆续的公司急需的工程等管理人员基本到位了。
  (员工招聘比较关键,一般来说房地产公司都是到新地方不熟悉的地方去开展工作,如果说全部带人过去,成本会很高,所以,除掉公司高管、财务、工程等几个关键岗位的人尽量由老板自己挑选去,其余人员尽量从当地招聘,而员工的招聘也要慎重,基本要做到选人准确,不可人员进出太频繁,否则,对公司来说也会造成一定的损失,哪怕是一个不起眼的岗位人员,一旦突然走了,也许就会造成很大的损失的,保持队伍的稳定很重要!!!招聘人员除非专业技术岗位,其他岗位的人员一般来说,学历并不是很关键,一般来说,只要读过中专大专什么的,人稍微聪明一点,就算是新工作也会慢慢适应,学历重要,但不是关键,所以,我之前的招聘对学历没那么看得重,到是对工作经历看得很重视。)
  • 城市里的羊目: 举报  2017-06-01 21:18:54  评论

    想了解夜场男模这个行业的朋友可加扣81 44 101里面的日志可以让你了解很多!这行只有深圳能做,我们招来的男孩子是自己带队,是自己的队伍,我们可以保证,每天都有房试!平时都在场子里,有时候还需要跑场场子在深圳市区市中心,几个大场子,生意火爆长期诚聘靓仔
  • 城市里的羊目: 举报  2017-06-01 21:19:37  评论

    条件不够的可穿增高鞋垫,自身条件要好,会打扮,其他的条件也不说,那些都是培养出来的,我们也不指望新手能有多好,我们也都会教你们,想做这行请先考虑好,觉得自己有兴趣发展的可联系我,想做一两个月或者想一夜暴富的就不用和我谈了。上班在场子里面上班,工作就是陪客人应酬.聊天
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楼主驿路清风1234 时间:2013-04-18 11:47:00
  公司人员逐步到位了,工程也慢慢开展起来了,看着公司领导天天凑一块看图纸文本什么的,经常会有一些外地人来到公司,一来就带一大包的文本,我也不知道什么东西,后来慢慢才知道,那是设计方案,他们天天在一起讨论研究,反正我是外行,也插不上手,也就不挨边了。过一段时间,公司领导找到我,说公司需要报建,暂时没有合适人选,要么你先去跑一下,等以后需要报建的业务量多起来,公司再配专门的人做吧,我说好呀,就是不懂怎么做,领导说没事的,接触一下就会懂。好,说干就干,那就先问一下现在需要做什么吧。向工程副总了解了一下,我来之前基本办好了土地证,其他的什么都没有,那么接下来需要办工程规划许可证。工程规划许可证在市规划局办理,你先去规划局了解一下需要怎么办吧。没办法,带着一头的雾水去规划局,找到经办人员,用尽了谦虚用尽了客气,那人还好,知道我是一菜鸟,没怎么搭理我,拿出一张告知单,然后稍微说明了一下要求,回来后,对着告知单一项一项搞定,以为好了,然后送过去,送过去后,主管审批的人员说,我先熟悉一下,你过几天再来吧,我很听话呀,过几天再过去,问一下看好了没有,还没有呢,再过几天来吧。心想这不对劲了,又要过几天,会不会是我什么地方没做好呢?回去和工程副总汇报了一下,工程副总说,你这样去他肯定不搭理你了,你要想办法搞搞关系啊,否则他会拖你很久的……。原来如此,搞关系那还不简单啊,既然如此,那就搞关系吧,和老总汇报一下,本以为老总会不高兴,谁知老总很爽快,说没问题,你去办,先约请他们吃饭,然后其他的什么你看着办就是,老总都发话了,那就大胆的做吧,之后的事吗,呵呵,就不细说了。反正悟出了办事的门道之后,再加上我自己利用空闲时间研究《城市规划法》、《城乡规划法》、《规划技术规程》及有关规范,和审批人员在工作中能略加专业知识的与他们沟通,大家相互的在工作上理解和支持,并不是完全利用送礼吃喝的手段来搞关系,这样一来二去的,他们都认为我这人还是比较容易接受,所以,办起事来还是比较顺利的,后来我同相关部门的几个主要领导都成为真正意义上的朋友,不久,我们公司的第一期项目“四季花城”的环评报告、立项批文、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证一个一个地办出来了,房子也开始卖了,老总看着也高兴,这小子还是有点用途,什么事都能办啊。行啊,今后这块工作就你去负责吧,给你配个助手,增加一个女孩子帮助做点辅助性的工作。好啊,既然领导这么看得重,肯定得为领导分忧啊,这样,我又多了一个职务——兼任前期部经理。从此之后公司分期开发的10多个项目全部由我和另一个助手包办了。而且配了一部专车,这时,之前做领导的感觉也找回来了,同样有了专车了。工作生活都可以自由用车。老总对我也还可以啊。呵呵。这时,公司老总可能是出于方便对外工作的考虑,也可能是为了方便管理调度的考虑,公司老总向老板汇报后任命我为公司的行政副总了,分管办公室、内务后勤、法律事务处理、前期外联、物供、物业等,协助总经理、常务副总处理相关工作,进入了公司领导层。公司的领导层共四人,总经理主管全面、常务副总分管营销策划等、工程副总分管工程事务、行政副总分管其他的了。
  (房地产开发公司办证这个关很重要,有的公司设立了专门的前期部或叫开发部,现在也有外包的,有的人比较专业,对部门比较熟悉,专门做外包前期,这样比自己设立一个部门更省钱省心。前期部或开发部就是专门负责办证的,所有的投资项目如果办证不出,不能施工、不能销售,如果强行施工,强行销售,政府部门就会找上门,轻则罚款,重则责令整改,甚至暂停开发资质,而办证的时效要求很高,如果办证时间拖拉,会急出鼻血的,看着好的市场,但房子开工不了,没房卖,等于看着钱在流失,多拖一天,就多一天的利息损失,所以,前期部很关键,这个部门的人一定要很强的人去负责。)
  • u_106213987: 举报  2015-10-04 14:37:47  评论

    楼主,我很愿意看,很期待你后面的写作,我会一直看下去的,因为我要学习很多的经验,我明天开始才接触这方面的事,我才20岁,什么经验都没有,我很感谢老板给我这次机会 ,所以我想去做好,请多多指教!
  • 杨曦芮: 举报  2016-07-26 19:44:15  评论

    @u_106213987 我也想去房地产公司上班、你有什么建议该去什么样的公司上班好?
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作者:泡泡糖83421328 时间:2013-04-18 14:48:00
  楼主 我支持你到底
作者:我是老大大佬是我 时间:2013-04-18 15:26:00
  微观 楼主继续 很受用
作者:COCO爱子 时间:2013-04-18 16:07:00
  顶之,,
作者:wy3395287 时间:2013-04-18 19:31:00
  你那四季花城工程是不是在湖北咸宁?
作者:胡侃小仙 时间:2013-04-18 19:51:00
  马克~~ 即将进入这个行业,看来我要好好学习,认真做笔记了
作者:ZF想说爱你不容易 时间:2013-04-18 20:06:00
  留个记号。。
作者:别恋哥 时间:2013-04-18 20:22:00
  马克

  希望楼主继续写下去,我等着看哪
作者:海南黑豚 时间:2013-04-18 21:22:00
  认真学习中
  楼主可不要弃楼呀
  来海南我一定请你品尝我的黑豚
作者:嘿嘿的小手 时间:2013-04-18 21:31:00
  前期还要负责拆迁的事吧,我了解的开发公司,甚至派人潜伏到被拆迁的村子里长达一年多,摸清各家各户的基本情况。 强拆可是很伤和气的
  • dayongai: 举报  2016-07-23 19:33:36  评论

    他们拿了土地证的,立项报建是前期,你说的有拆迁的是搞1级开发也算房地产前期,应该是很前期
我要评论
作者:蛰伏Q 时间:2013-04-18 22:33:00
  强烈关注。
作者:shuiejie 时间:2013-04-18 23:11:00
  今晚开的贴啊..
作者:哥本哈根一传说 时间:2013-04-18 23:55:00
  @驿路清风1234
作者:车底下躲雨的猫 时间:2013-04-19 00:43:00
  关注,很精彩 ,怎么没有了,楼主没有写您从政府出来的时候你的年龄,我情商不高,由于家庭环境,还有教育等原因,特别不会跟陌生人搞好关系,感觉自己不想让别人帮忙,也不想低头求着别人,但是在现在的这个社会,不会跟别人搞好关系,不求着别人根本不行,怎么克服自己的这种情绪那。感觉求别人自己很没面子,有时候也会自恃清高,就是再苦再累也要自己去做,吃苦吃亏也自己去受,楼主感觉你很擅长这方面,您能告诉我我改怎么转变吗?怎么才能跟别人搞好关系,说什么话,把自己放在什么位置,怎么给自己内心去说才能平衡
作者:大神撒丫子跑 时间:2013-04-19 08:51:00
  感觉lz蛮有料的,继续啊
作者:80后夹心层 时间:2013-04-19 09:01:00
  好文章啊
作者:ramsey045 时间:2013-04-19 10:30:00
  马克
作者:airen177 时间:2013-04-19 10:42:00
  等待,期待楼主快快更新,在房地产公司上班,现在是迷茫期
作者:加勒比之光 时间:2013-04-19 10:57:00
  楼主加油,正在学习中
作者:爆辣嗲B 时间:2013-04-19 12:56:00
  前世作孽 今生做物业。。。。
  在物业公司做最苦比的工作。。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:28:00
  @泡泡糖83421328 3楼 2013-04-18 14:48:00
  楼主 我支持你到底
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  谢谢兄弟,
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:29:00
  @wy3395287 6楼 2013-04-18 19:31:00
  你那四季花城工程是不是在湖北咸宁?
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  不是,都是化名
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:29:00
  @ZF想说爱你不容易 8楼 2013-04-18 20:06:00
  留个记号。。
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  谢谢
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:30:00
  @别恋哥 9楼 2013-04-18 20:22:00
  马克
  希望楼主继续写下去,我等着看哪
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  会坚持写下去,但毕竟工作也不轻松,请耐心点啊,谢谢
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:31:00
  @海南黑豚 10楼 2013-04-18 21:22:00
  认真学习中
  楼主可不要弃楼呀
  来海南我一定请你品尝我的黑豚
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  谢谢,去海南了找你啊,耐心点,我会坚持写下去的。写到至今。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:32:00
  @嘿嘿的小手 11楼 2013-04-18 21:31:00
  前期还要负责拆迁的事吧,我了解的开发公司,甚至派人潜伏到被拆迁的村子里长达一年多,摸清各家各户的基本情况。 强拆可是很伤和气的
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  拆迁工作一般由开发商做的比较少,开发商力量不够,如果说要拆迁,那比较难做的。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:36:00
  @车底下躲雨的猫 15楼 2013-04-19 00:43:00
  关注,很精彩 ,怎么没有了,楼主没有写您从政府出来的时候你的年龄,我情商不高,由于家庭环境,还有教育等原因,特别不会跟陌生人搞好关系,感觉自己不想让别人帮忙,也不想低头求着别人,但是在现在的这个社会,不会跟别人搞好关系,不求着别人根本不行,怎么克服自己的这种情绪那。感觉求别人自己很没面子,有时候也会自恃清高,就是再苦再累也要自己去做,吃苦吃亏也自己去受,楼主感觉你很擅长这方面,您能告诉我......
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  我会继续写下去的,我也曾经和你一样,不愿意和陌生人过多的接触,主要原因是小时候形成的一种心态变化,后来慢慢接触社会,改变了,你要走出去,多和人接触,别怕,与人接触不一定是求人,往往一个笑脸,就会拉近人与人的距离,如果再加上几句真心的话,大家就会很投机的。慢慢适应,没事的
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:36:00
  @airen177 19楼 2013-04-19 10:42:00
  等待,期待楼主快快更新,在房地产公司上班,现在是迷茫期
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  刚进房地产公司吧,都这样,慢慢你就习惯了,清楚了。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:37:00
  @爆辣嗲B 21楼 2013-04-19 12:56:00
  前世作孽 今生做物业。。。。
  在物业公司做最苦比的工作。。
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  我也有物业资格证,但没去做过物业,做物业也不会很难,关键是心态放好,也没是作孽的,工作都是快乐的。靠自己体会其中的快乐。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 14:49:00
  @大神撒丫子跑 16楼 2013-04-19 08:51:00
  感觉lz蛮有料的,继续啊
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  后面会更精彩,谢谢,很快就更新。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-19 15:00:00
  @爆辣嗲B 21楼 2013-04-19 12:56:00
  前世作孽 今生做物业。。。。
  在物业公司做最苦比的工作。。
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  如果说你能接得到物业项目,我们一起合作来做都行,用心去做物业会是一种很快乐的事,看起来有些老头老太很罗嗦,但用心去倾听,再帮他们解决问题,真的会很快乐的。我分管过物业,但没有直接做。非常清楚如何做好物业,如何让业主理解和接受你。
作者:泡泡糖83421328 时间:2013-04-19 15:51:00
  @泡泡糖83421328 3楼 2013-04-18 14:48:00
  楼主 我支持你到底
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  @驿路清风1234 22楼 2013-04-19 14:28:00
  谢谢兄弟,
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  是姐妹 亲
作者:别恋哥 时间:2013-04-19 19:19:00
  @别恋哥 9楼 2013-04-18 20:22:00
  马克
  希望楼主继续写下去,我等着看哪
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  @驿路清风1234 25楼 2013-04-19 14:30:00
  会坚持写下去,但毕竟工作也不轻松,请耐心点啊,谢谢
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  以后我工作中有什么问题的话,还要请教前辈呢
作者:车底下躲雨的猫 时间:2013-04-20 03:04:00
  @车底下躲雨的猫 15楼 2013-04-19 00:43:00
  关注,很精彩 ,怎么没有了,楼主没有写您从政府出来的时候你的年龄,我情商不高,由于家庭环境,还有教育等原因,特别不会跟陌生人搞好关系,感觉自己不想让别人帮忙,也不想低头求着别人,但是在现在的这个社会,不会跟别人搞好关系,不求着别人根本不行,怎么克服自己的这种情绪那。感觉求别人自己很没面子,有时候也会自恃清高,就是再苦再累也要自己去做,吃苦吃亏也自己去受,楼主感觉你很擅长这方面,您能告诉我......
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  @驿路清风1234 28楼 2013-04-19 14:36:00
  我会继续写下去的,我也曾经和你一样,不愿意和陌生人过多的接触,主要原因是小时候形成的一种心态变化,后来慢慢接触社会,改变了,你要走出去,多和人接触,别怕,与人接触不一定是求人,往往一个笑脸,就会拉近人与人的距离,如果再加上几句真心的话,大家就会很投机的。慢慢适应,没事的
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  谢谢楼主的回复,您能告我怎么改变吗‘
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-20 10:59:00
  @别恋哥 9楼 2013-04-18 20:22:00
  马克
  希望楼主继续写下去,我等着看哪
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  @驿路清风1234 25楼 2013-04-19 14:30:00
  会坚持写下去,但毕竟工作也不轻松,请耐心点啊,谢谢
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  @别恋哥 34楼 2013-04-19 19:19:00
  以后我工作中有什么问题的话,还要请教前辈呢
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  相互探讨吧,欢迎。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-20 11:00:00
  @泡泡糖83421328 3楼 2013-04-18 14:48:00
  楼主 我支持你到底
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  @驿路清风1234 22楼 2013-04-19 14:28:00
  谢谢兄弟,
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  @泡泡糖83421328 33楼 2013-04-19 15:51:00
  是姐妹 亲
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  哦,谢谢小妹,亲,你是做淘宝的???
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-20 11:02:00
  @车底下躲雨的猫 15楼 2013-04-19 00:43:00
  关注,很精彩 ,怎么没有了,楼主没有写您从政府出来的时候你的年龄,我情商不高,由于家庭环境,还有教育等原因,特别不会跟陌生人搞好关系,感觉自己不想让别人帮忙,也不想低头求着别人,但是在现在的这个社会,不会跟别人搞好关系,不求着别人根本不行,怎么克服自己的这种情绪那。感觉求别人自己很没面子,有时候也会自恃清高,就是再苦再累也要自己去做,吃苦吃亏也自己去受,楼主感觉你很擅长这方面,您能告诉我......
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  @驿路清风1234 28楼 2013-04-19 14:36:00
  我会继续写下去的,我也曾经和你一样,不愿意和陌生人过多的接触,主要原因是小时候形成的一种心态变化,后来慢慢接触社会,改变了,你要走出去,多和人接触,别怕,与人接触不一定是求人,往往一个笑脸,就会拉近人与人的距离,如果再加上几句真心的话,大家就会很投机的。慢慢适应,没事的
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  @车底下躲雨的猫 35楼 2013-04-20 03:04:00
  谢谢楼主的回复,您能告我怎么改变吗‘
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  好象有一个锻炼的方法,你去找一个派发传单的那种临时工作,派发过程中不停的给人解释。多去派发几次,通过与这种群体的一起工作、通过这种不断的与陌生人接触的方式,也许会有些帮助的。试试吧。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-20 11:09:00

  工程拿到了规划许可证、施工许可证,请规划管理部门的人来定位放线,放线是很专业的活,虽说房地产公司也有这方面的力量,但没有用,这是需要资质的,没有专业资质的人做了,不生效,嗯,既然如此,去请规划院的人来放线吧,缴款之后,再客客气气地把几个技术人员接来吧,公司的施工员配合架设备,拉拉线,由于施工员大多是当地的,都有点熟悉呢,工作起来比较容易,再加上规划院是规划局的创收单位,做事还是比较顺利的,做好吃饭送回去。
  放线定位很关键,规划院的人可以不负责,但开发公司必须要认真负责,否则放错了线,规划院没什么事,可开发公司就惨了。一但出现移位现象,按城乡规划法来说,属于违反规划行为,轻的罚款,重的拆掉重来,损失会非常的惨重,我们公司就出现过一次规划移位现象,放好线之后没有及时做好桩位保护,等过年后大家回来开工,桩位搞错了,移位2米多,都把红线占了,而且大家一直不知道,等封顶后竣工测量成果出来一看,坏事了,移位了,已经封顶了啊,怎么办?不声不响的处理掉吧,封住知道的人的口就完了,可是没那么简单,就这次的移位事件,给我们公司造成非常大的麻烦,开始以为只要涉及的工作人员不声张就行,谁知,客户也很精明,他们对照楼书上的图片看,看着看着就看出了问题了,位置好象不太一样呀,有点歪,然后就找图纸看,对着图纸用皮尺拉,一拉就拉出了问题了,你这房子建错了啊,把我家的光线给挡了,路也小了,怎么办,你们拆了重来吧,拆了那是不可能的,一来二去,扯不清了,客户一纠结,弄了几十个高兴起哄的凑一起,上政府闹事去了,执法局来了,一验线,确实是移位了2米多,如果说一、二十公分到也可以谅解,怎么办,赔偿吧,拆是不可能的啊,赔偿怎么赔啊,达不成一致意见啊,闹多了,客户也累了,后面只剩下几个人不依不饶了,没办法,建议他们上法院吧,依法处理大家都没意见吧,行,上法院处理,最后判决愿意退房的就退房,不愿意退房的就赔钱,退房是不可能的,涨价很多了,谁也不会愿意退,最后每家赔几万块钱了事。公司损失金钱是事小,主要是当时闹事的客户天天来销售大厅搞,一来就把大门关上,砸销售部,砸沙盘,对销售造成非常大的影响。声誉的损失这才是最大的损失。
  房地产开发过程中,对客户关系的处理很关键,客户关系处理不好,很容易引起群体反应,比如之前杭州等地的降价砸售楼部事件,比如我们公司的移位事件,往往对今后的销售造成很大的影响。要恢复这种影响往往要花很大的精力和很长的时间,而一旦错过了好时机,说不定会给房地产项目带来灭顶之灾。现在很多的开发商都是有钱人,是暴发户,往往财大气粗,对客户没有耐心,有点意见不去沟通化解,来蛮干,这样往往留下后患。总的来说,低调一点,并不会影响到你的什么。具体怎么做好客户关系的管理在此就不一细说了,但必须引起高度重视!
作者:别恋哥 时间:2013-04-20 12:33:00
  @驿路清风1234 39楼 2013-04-20 11:09:00
  工程拿到了规划许可证、施工许可证,请规划管理部门的人来定位放线,放线是很专业的活,虽说房地产公司也有这方面的力量,但没有用,这是需要资质的,没有专业资质的人做了,不生效,嗯,既然如此,去请规划院的人来放线吧,缴款之后,再客客气气地把几个技术人员接来吧,公司的施工员配合架设备,拉拉线,由于施工员大多是当地的,都有点熟悉呢,工作起来比较容易,再加上规划院是规划局的创收单位,做事还是比较顺利的,......
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  拜读中
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-20 16:35:00
  @驿路清风1234 39楼 2013-04-20 11:09:00
  工程拿到了规划许可证、施工许可证,请规划管理部门的人来定位放线,放线是很专业的活,虽说房地产公司也有这方面的力量,但没有用,这是需要资质的,没有专业资质的人做了,不生效,嗯,既然如此,去请规划院的人来放线吧,缴款之后,再客客气气地把几个技术人员接来吧,公司的施工员配合架设备,拉拉线,由于施工员大多是当地的,都有点熟悉呢,工作起来比较容易,再加上规划院是规划局的创收单位,做事还是比较顺利的,......
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  @别恋哥 40楼 2013-04-20 12:33:00
  拜读中
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  有人愿意看就好,否则我都没动力写下去,谢谢
  • dayongai: 举报  2016-07-23 19:35:59  评论

    请规划院的放线?没搞错么,施工证拿了都是住建局的来放线啊
我要评论
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-20 16:52:00

  
  
  
  
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-20 16:57:00
  小区漂亮吗?
我要评论
作者:别恋哥 时间:2013-04-20 19:21:00
  @驿路清风1234 43楼 2013-04-20 16:57:00
  小区漂亮吗?
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  房子非常好看啊,这是什么风格的建筑?
  仔细的看你的帖子,能学到东西啊
作者:别恋哥 时间:2013-04-20 19:21:00
  西班牙风格?
作者:luck1888 时间:2013-04-20 19:23:00
  记号
作者:车底下躲雨的猫 时间:2013-04-20 19:41:00
  @车底下躲雨的猫 15楼 2013-04-19 00:43:00
  关注,很精彩 ,怎么没有了,楼主没有写您从政府出来的时候你的年龄,我情商不高,由于家庭环境,还有教育等原因,特别不会跟陌生人搞好关系,感觉自己不想让别人帮忙,也不想低头求着别人,但是在现在的这个社会,不会跟别人搞好关系,不求着别人根本不行,怎么克服自己的这种情绪那。感觉求别人自己很没面子,有时候也会自恃清高,就是再苦再累也要自己去做,吃苦吃亏也自己去受,楼主感觉你很擅长这方面,您能告诉我......
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  @驿路清风1234 28楼 2013-04-19 14:36:00
  我会继续写下去的,我也曾经和你一样,不愿意和陌生人过多的接触,主要原因是小时候形成的一种心态变化,后来慢慢接触社会,改变了,你要走出去,多和人接触,别怕,与人接触不一定是求人,往往一个笑脸,就会拉近人与人的距离,如果再加上几句真心的话,大家就会很投机的。慢慢适应,没事的
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  @车底下躲雨的猫 35楼 2013-04-20 03:04:00
  谢谢楼主的回复,您能告我怎么改变吗‘
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  @驿路清风1234 38楼 2013-04-20 11:02:00
  好象有一个锻炼的方法,你去找一个派发传单的那种临时工作,派发过程中不停的给人解释。多去派发几次,通过与这种群体的一起工作、通过这种不断的与陌生人接触的方式,也许会有些帮助的。试试吧。
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  楼主我是做过销售,这个过程我能理解,我的意识是怎么让自己主动的去跟别人搞好关系,内心应该怎么去想,自己总是不好意思让别人帮自己,克服不了这个内心魔咒
作者:dxxzlzl 时间:2013-04-20 21:00:00
  @驿路清风1234 43楼 2013-04-20 16:57:00
  小区漂亮吗?
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  不错的小区
作者:杨琪2013 时间:2013-04-21 10:06:00
  支持楼主
作者:xj3231 时间:2013-04-22 00:03:00
  感觉楼主是个很有故事的人。一个全县最年轻的正科级干部,毅然离开体制去另外一个城市打工,这得需要下多大的决心啊。。。期待楼主继续讲述自己的故事!
  
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-22 15:09:00
  公司第一期项目“四季花城”开工于2005年,到2006年底,基本建好,开始要筹备交房了,物业公司也早早地进场了。做好了充分准备。客户也很高兴,马上要有新房子住了。新的小区建筑外观很漂亮,小区的绿化做得很好,这家公司还真的是可以,在四季花城里做了很多的新概念,比如节能环保住宅,采用中空玻璃、外墙保温、新型墙材煤渣砖等等,大家一听云里雾里的,虽然不知道所以然,但从销售员和宣传资料上来看,是很好,能省钱。小区还推出了100多套精装修房。每套加价4—5万,房产公司会给装修好交付。开始交付了,大家高高兴兴地收了房,按测绘面积多退少补把尾款结了。大家开始装修房子。逐渐就有客户开始入住了。小区地处城市的边缘,很安静,临当地的一条河边上,做了拦水处理之后,河面很宽阔很漂亮,住户下班后要么在小区内的花园里走走散步,要么到河边吹吹风静坐休闲。确实感觉很好,口口相传当地人都看好公司这个大的居住区域。大约过了半年左右,问题出来了。小区的建筑是采用坡屋面欧式风格。一开始有一二户人家来说屋顶会漏水。后来逐渐多起来了,有几十户人家发现屋顶会漏水,不行啊,新装修好的房子怎么能漏水呢,而且有的漏水很大。把渗过了顶板渗到房间的墙壁上了,水迹斑斑的。还好这开发公司没走,找他们公司去吧。就这样客户相约一起来到公司理论。公司一听赶紧派人去察看吧。一看,果然是这样,很多地方漏水,知道是自己做错了,没话说,赶紧修理吧。看一下漏水点,把屋顶的瓦打开重新做防水处理。以为妥了。等过一段时间下大雨之后又出现问题了,没处理好,仍然会漏水,怎么办?大家会商,分析毛病出在哪里,公司总工是个老工程师,60多岁了,按理说经验很丰富啊,也没办法找出毛病是怎么出的。本来屋顶做了很多道防护措施,有钢筋混凝土层、内保温层、防水层、瓦片这么四道保护层,怎么还会漏水,不对头呀。最后分析是各道工序都没做好出的问题。没办法,大面积的拆开重修吧。浪费了很多的费用又造成极坏的影响,最后当地人谈起我们公司的商品房就说有一大特色,漏水房。
  我们公司开发的商品房还有一个通病,墙体开裂。由于公司开始是按照国家提倡的节能环保理念做,不能使用红砖,采用了煤渣砖,这种砖有一个特点,由于采用了煤渣等填充物,密实度不高,收缩率效高,热胀冷缩性能很明显,刚开始砌上去没什么问题,等装修好过了几个冷暖季节,问题就暴露出来了。墙体上大面积出现裂纹,客户一看不得了了。房子开裂,不知道有多大的后患呢。找开发商吧。开发商处理不及时,不行,找建设局吧,找政府吧。又开始闹事。政府出面了,请来省级的质监部门做结构检测,做沉降试验。结果出来了一看,没问题,不影响安全问题。但客户不接受,说你们被开发商买通了。串通一气骗老百姓呢。不行,再闹,没办法,每家每户处理吧,开裂处打开重新处理。花了许多的费用,又造成极坏的影响。其实这种开裂确实是没什么影响的,我自己也在第一期项目里买了一套房子住,确实有少许的墙体开裂现象,主要造成的原因就是煤渣砖的收缩性造成的。而且过了一个年头之后,经历了一次的冷暖季节之后,一般就定型了。我家的就看到二三条头发丝大小的裂纹,长不过一尺左右,不细看根本看不出来,至今没有新增。但当时客户不理解,也许是认为开发商赚钱太多吧,所以有一些问题就很容易就聚起来了。
作者:泡泡糖83421328 时间:2013-04-22 15:34:00
  我一看 第一反应还以为是 海砂楼
作者:找不到鞋01 时间:2013-04-22 15:41:00
  拜读中,楼主,继续,能否写得更详细些呀。我要学习,谢谢!


作者:泡泡糖83421328 时间:2013-04-23 09:30:00
  我发现楼主拿到的地块一般是证件齐全就可以拿到了,但实际上很多地块证件并不齐全,还是有很多开发商拿到了,请问这是肿么做到的,这更有些技术含量吧
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-23 15:10:00
  @泡泡糖83421328 54楼 2013-04-23 09:30:00
  我发现楼主拿到的地块一般是证件齐全就可以拿到了,但实际上很多地块证件并不齐全,还是有很多开发商拿到了,请问这是肿么做到的,这更有些技术含量吧
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  可能是我没介绍清楚,我文中所说项目用地,是一个2000多亩的地块,拿地之后,立即办好了土地使用权证,之后再分块设计、报建,所以我去的时候只有土地证,其他什么证都没有的,全是我去一个一个办出来的。没什么技术含量,就是用心工作而已。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-23 15:10:00
  @泡泡糖83421328 52楼 2013-04-22 15:34:00
  我一看 第一反应还以为是 海砂楼
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  海砂楼在哪?深圳吗?
作者:年老当房奴 时间:2013-04-23 15:54:00
  沿海地区都有海沙楼,很担心自己买到的是海沙楼
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-24 09:44:00
  公司做了一期的精装修房之后再也没有做精装修房了,很麻烦,也是难以招架客户,客户开始都很高兴认为精装修房好呀,有人帮我做好装修多好的事啊,拎包入住,省事省钱省心。公司确定的装修价格是90平方米的房子加4万精装修款。120平方米的房子加5万精装修款。客户自行选择是否做精装修,最后确定了有100来户要做。做好之后粗看很漂亮,墙面涂料、地面瓷砖木地板,厨房整体厨柜加灶台、卫生间洁具等等什么的全配好。交房后不行,一大堆的问题来了。什么瓷砖缺了一个角、什么油漆没刷好、一个螺丝松了没了、地板有划痕……,都是一些小问题,负责精装修的人认为没什么的,可客户的眼光都很细,哪怕是一个细小的问题也能发现,今天没发现明天也能发现,找到一个客户认为不妥的地方就要纠缠。不处理不行,天天来。还好有一个专门的精装修队跟着,出现问题立即处理。但公司因此老是不安宁,天天很热闹的搞这些事情,之后就再也不做精装修房了,太麻烦。
  工程管理确实是房地产开发过程中非常重要的一个环节,管理得当,能节约成本,省出的钱是纯利润,管理不好的话,一则造成不良影响,影响到口碑和销售,二则非常的浪费,工程管理不到位的话,还可以浪费大量的利润,而且浪费出去的钱,你都看不出来,我曾亲眼看一个刚开始做房地产的老板的由于对工程方面的不懂,在打桩、斜屋面、外墙等方面造成许多的质量问题,打桩时管理不严格,遇到地下溶洞,施工员不负责任,施工单位也乐得高兴,没人管就拼命打,居然打下去70多米,远远超出设计范围,最后实在是感觉不好意思了,才通知甲方总工去看,马上停止打,采取加大承台等措施加以解决掉了。这件事完全就是不负责任的行为导致的浪费,很多的钱都流到地下河里去了。我还看到一个项目,由于基础防水没处理好,等房子盖起来之后发现地下室大量渗水,电梯井尺寸做小了,没办法呀,电梯井打掉重建并加固,地下室底板加做防渗措施。延期交房,赔了一大笔钱。
  工程管理的关键要找到一个好的施工单位,如果光靠公司请的监理或者是自己的施工员管理,往往不一定能管理到位,这些人天天和施工单位的人混在一起,有些事也会睁只眼闭只眼,如果说好的施工单位,养成了良好的做事习惯,这样会省心许多。如果说为了省钱,请一个小队伍来施工,小的队伍往往以低报价中标,中标后为了获得利润就以偷工减料为利润点,这样一来往往会造成许多的后患。所以,别图省钱,请个经验丰富一点的施工单位免得以后麻烦。
  • 365de日子: 举报  2014-10-25 18:07:29  评论

    所言甚是,楼主一语到破,单凭施工质量这一块,在选取好的施工队,至关重要,也许工人的一个小小的细节没有做好,可能会酿成达成,工人施工水平不行,施工单位管理人员和监理再如何管理,都会出现问题。
我要评论
作者:傻空傻多 时间:2013-04-24 11:14:00
  是啊,这玩意真的别图省钱,学习了,楼主
作者:泡泡糖83421328 时间:2013-04-25 09:27:00
  是呀,我那房子就是因为开发商跟工程队闹得很厉害,而导致停工,工程队说开发商欠他们的钱,开发商说工程队没有按要求去做工,于是双方僵持的后果就是停工。后来延期交房,那赔偿给业主的钱就是白花花的银子往外流了。怎么办,开发商自己不知道去哪里请了50个工人来做这个工程,反正对业主来说,动工了,就安心了。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-25 09:51:00
  @泡泡糖83421328 60楼 2013-04-25 09:27:00
  是呀,我那房子就是因为开发商跟工程队闹得很厉害,而导致停工,工程队说开发商欠他们的钱,开发商说工程队没有按要求去做工,于是双方僵持的后果就是停工。后来延期交房,那赔偿给业主的钱就是白花花的银子往外流了。怎么办,开发商自己不知道去哪里请了50个工人来做这个工程,反正对业主来说,动工了,就安心了。
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  开发商自己请人施工这也是没办法的办法,开发商自己请人来接着做,之前的工程做了多少?怎么结算?一大堆的麻烦事放在后面,这还是施工单位的人势力不够,如果说遇到一个强势的,不可能让你开发商进人施工的,工地是他的,合同在呢,上法院打官司,没有一年下不来。拖死你开发商呢。细节上很多可处理的方法,但大家都不愿意用。用点耐心,其实很多纠纷是可以处理的。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-25 09:53:00
  由于我经常的跑规划报送方案,也就经常的会听取规划管理部门对方案的审查意见,有时候听了一些问题回来后,往往自己会先查清楚一下有关规定规范到底是如何规定的,设计院是怎么样设计的,规划部门为什么说设计院有错误不批准方案,查清楚这些问题之后,也便于上传下达,天长日久地,逐渐懂得了规划审查的几个要点,规划的审查无非是从几个方面审查,一是相关指标的合理合规性,指标在用地规划范围之内,满足规范要求一般就OK了,大的问题比如压红线等一般不会出,经常会遇到的是一些小问题卡住,比如,车位配比、绿地率,偷面积带来的争议等等,小城市的客户对车位需求并不大,车位不好出售,往往开发商不愿意多做车位,那么就尽量在地面上多画上车位吧,地面上如果说要大量布置车位,又会涉及到绿地率的减少问题,与设计院商量一下,那么采取植草砖铺装的方法解决吧,这样地面停车位也有了,绿地率也差不多了,请规划部门的人员审查时睁一眼闭一眼就过吧,如果说是线上线下的问题,大家关系处理得好,一般也就不会强求。所以,与规划审批人员搞好关系是非常的重要,往往会取得意想不到的效果。偷面积是开发商大量采用的一个获利方式了,利用偷面积得来的利润是纯利润,首先是这部分面积是不用花地价的,这一块就省下来不少钱。然后偷面积来的,客户看着心里觉得是占了便宜,会更容易销售,其实开发商是把成本算上去了,利润比实际算了面积的更高,可客户不了解,以为是占了便宜,更喜欢这种房型,我亲眼看了两个项目,一个是我们自己建的,按实际面积算,另一个项目是用了大量偷面积手法的,偷出一个房间,开发商在推广时特意说明这点,说你买这房子占便宜了,是送你一个房间,单价只比他们的贵那么一点点,很合算啊,客户不知道,开发商哪个不精明,会真的送你吗?不会,都算好了的,只会获得更高的利润,我还看到一个项目,由于老板是刚介入房地产行业的,自己不懂,又不愿意花钱请人,就任由设计院设计大量做了无效面积,无形之中损失了非常多的利润空间,可他自己却不知道,相信很多人看出来了,但事不关己,纵然别人看到了,也不愿意多嘴告诉你(有一句俗语是这么说的:宁给人一亩田,不给人一句言,就这意思,有时候,给你一句话,往往非常的值钱。)。只有等他自己发现利润没有别人的多,慢慢才会悟出来,这就是学习的代价。多年的跑前期,在许多的设计院、规划管理部门之间来回沟通,让我渐渐懂得了一些如何利用规划节省成本获得更多的利润空间的方式方法。还有很多利用设计方面的技巧节约成本获得利润空间的方法在此就不一一细说,如果说有需要的可以单独沟通探讨,共同提高。
作者:年老当房奴 时间:2013-04-25 16:44:00
  一直在关注着楼主
作者:车底下躲雨的猫 时间:2013-04-26 03:46:00
  楼主现在在内地中部省份的非省会城市买房怎么样?
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-26 09:41:00
  @车底下躲雨的猫 64楼 2013-04-26 03:46:00
  楼主现在在内地中部省份的非省会城市买房怎么样?
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  为了改善居住条件就不要考虑那么多,要买就买。为了投资保值增值,那么要你自己考虑了。我不好做参考建议。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-26 15:50:00
  公司开发的地块在当时处于城市边缘地带,2006年初达到预售条件要销售的时候,由于宣传推广力度及当地客户接受程度不同等原因,开盘之后销售并不怎么好,为此老板很急,2000多亩啊,要开发二百多万平方米的房子出来,如果说销售不出去,那怎么办才好,这才第一期啊,后面还有一大堆的房子要开发出来的,急得不得了了。后来得益于一次的大型运动会在旁边新建的体育中心召开,开幕式的当天,几万人涌向体育中心,一夜之间,全市人民都知道这里还有个这么好的楼盘,当时的**市,房地产开发水平和沿海一带的理念还是有一定的差距,而作为从江苏来的开发商,采用的也是江苏的设计院,第一期的设计风格是在江浙一带已经经过市场检验、能被广大客户所接受的欧式风格,省运会一开,大家一看,这房子很漂亮啊,口口相传,一下子全市都知道,有那么一个外地的开发商,在江边要建一个新城区,有一大群的商品房,房子很漂亮,这样马上销售情况就变了,第一期的项目在经历了前期的滞销后,很快就引起了热销。而且价格是当地最高。老板也高兴,紧接着又筹划了第二期、第三期,这时销售部经理出问题了,也许是因为待遇的问题,也许是同事相处的问题,也许是真的因为家庭里的原因,突然就不干了。没办法,销售部可是房地产公司的一个最关键的部门,房子建好了要卖出去,而且要卖得快,这个部门的人能力要求特别高,这个岗位的人可不能随便弄啊,一时半会肯定是招不到了,好在公司的常务副总是营销高手,所有的营销策划基本是由他在操作。所谓的销售部经理也就是起到了助手及管现场的作用。销售部经理人走了,可销售不能停啊,总得有人去照看着,常务副总一看,等老板找他认可的人来还有个过程,现场也确实没什么人好用啊,这样吧,你暂时先去盯一段时间,反正我会教你怎么做,你只要听我的话按我的要求去做就行。就这样,我又开始接触销售工作了,不过主要是跟着那常务副总学着做。
作者:车底下躲雨的猫 时间:2013-04-27 00:36:00
  @驿路清风1234 66楼 2013-04-26 15:50:00
  公司开发的地块在当时处于城市边缘地带,2006年初达到预售条件要销售的时候,由于宣传推广力度及当地客户接受程度不同等原因,开盘之后销售并不怎么好,为此老板很急,2000多亩啊,要开发二百多万平方米的房子出来,如果说销售不出去,那怎么办才好,这才第一期啊,后面还有一大堆的房子要开发出来的,急得不得了了。后来得益于一次的大型运动会在旁边新建的体育中心召开,开幕式的当天,几万人涌向体育中心,一夜之间,......
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  你说的是农运会吗?
作者:我是老大大佬是我 时间:2013-04-27 09:15:00
  @驿路清风1234 66楼 2013-04-26 15:50:00
  公司开发的地块在当时处于城市边缘地带,2006年初达到预售条件要销售的时候,由于宣传推广力度及当地客户接受程度不同等原因,开盘之后销售并不怎么好,为此老板很急,2000多亩啊,要开发二百多万平方米的房子出来,如果说销售不出去,那怎么办才好,这才第一期啊,后面还有一大堆的房子要开发出来的,急得不得了了。后来得益于一次的大型运动会在旁边新建的体育中心召开,开幕式的当天,几万人涌向体育中心,一夜之间,......
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  厉害
作者:冰霜影 时间:2013-04-27 17:18:00
  楼上的专家,地震把房屋震塌了,确实不是我干的,还在70年使用权范围内,开发商保修不?
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-28 10:50:00
  @冰霜影 69楼 2013-04-27 17:18:00
  楼上的专家,地震把房屋震塌了,确实不是我干的,还在70年使用权范围内,开发商保修不?
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  开发商仅对施工质量承担责任,地震是不可抗力因素,这种情形带来的损失,你只有通过政府救助的方式获得一定的补偿。
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-28 10:50:00
  @驿路清风1234 66楼 2013-04-26 15:50:00
  公司开发的地块在当时处于城市边缘地带,2006年初达到预售条件要销售的时候,由于宣传推广力度及当地客户接受程度不同等原因,开盘之后销售并不怎么好,为此老板很急,2000多亩啊,要开发二百多万平方米的房子出来,如果说销售不出去,那怎么办才好,这才第一期啊,后面还有一大堆的房子要开发出来的,急得不得了了。后来得益于一次的大型运动会在旁边新建的体育中心召开,开幕式的当天,几万人涌向体育中心,一夜之间,......
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  @车底下躲雨的猫 67楼 2013-04-27 00:36:00
  你说的是农运会吗?
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  不是,谢谢
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-28 11:00:00

  这一次的销售工作接触只是临时的代管了二个多月,但这次的临时代管,却让我初步接触了销售工作,从此之后,我就自己开始用心的往销售方面钻研,先是不断的向常务副总请教,不懂的就多问几个为什么,然后,自己也买些营销策划方面的书籍学习,同时参加房地产经纪人考试、房地产估价师考试,考过了经纪人资格,估价师考试过了两门后来没有坚持下去,通过这些考试及日常学习,基本掌握了房地产价格形成原理,掌握了市场调查技巧和应用,知道了房地产产品定位方式方法,了解了营销策划原理及应用,掌握了房地产法律法规及风险的把控等必须掌握的东西,然后,不断的观察后来公司请来的一些国内知名的营销策划公司如何开展营销策划工作,如何运用定位策略、如何运用定价策略、如何运用形象推广策略、如何培训创建营销队伍、如何做好销售的几个阶段划分。此后在自己单独营销操盘的玉佩庄项目中加以运用,全盘得到成功,后面另行讲述。
  此前由于公司开发建设了一条商业街。在新城区尚未形成之际,虽说商业街区建成了,但拖了很长时间也没有想好怎么营销,后来公司研究,干脆先招商租赁,把这条街搞热闹了再说吧,领导一研究,没什么人适合,看看这小子之前在县招商局工作过,也算有些挨边,反正这商业街暂时很荒凉,就让他去试一下看看能不能做出点起色,这样就把这条50000平方米的商业街交给我一个人去招商,对于一个周边人气尚不旺的区域的商业街,如何去定位招商,当时我们商量了很久,最终决定,基于商业街区域临河景观优美、建筑风格独特,有着类似于泰晤士河般的风情,决定往餐饮休闲娱乐方向发展,确定了发展方向之后,我就立即与广告公司的平面设计人员一起,策划宣传单和户外广告,做好了营销道具之后,在全市范围内先大面积推广宣传,然后区分目标群体,单独上门宣传推广,针对当时大家商户都不看好的情况,与公司领导一起研究,采取一定时期免租的优惠策略,花时间去说服他们进来经营,给他们算细帐,分析可行性,通过一番细致工作,先行说服确定了二家餐饮商户一家娱乐商户进场,这样以点带面,起到领头作用,中国人往往是这样,有人带头了后面的就比较容易跟着上,就这样,在他们开始装修开业之后,大量的客户都前来洽谈了,通过约一年不到的时间,进来了五家大型餐饮店、三家KTV娱乐会所,一家旅馆、一家足浴等规模稍大的项目,小项目就更多了,一条商业街基本繁荣起来,成了当地的吃喝玩乐一条街,一到晚上灯红酒绿,人来车往,莺歌燕舞,很有一番美景,有人戏称腐败街,这是一句笑话。
作者:我是老大大佬是我 时间:2013-04-28 15:45:00
  @驿路清风1234 43楼 2013-04-20 16:57:00
  小区漂亮吗?
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  小区都是6层楼的多层,这种楼层的省钱哦,建安成本低
作者:我是老大大佬是我 时间:2013-04-28 15:50:00
  @驿路清风1234 72楼 2013-04-28 11:00:00
  这一次的销售工作接触只是临时的代管了二个多月,但这次的临时代管,却让我初步接触了销售工作,从此之后,我就自己开始用心的往销售方面钻研,先是不断的向常务副总请教,不懂的就多问几个为什么,然后,自己也买些营销策划方面的书籍学习,同时参加房地产经纪人考试、房地产估价师考试,考过了经纪人资格,估价师考试过了两门后来没有坚持下去,通过这些考试及日常学习,基本掌握了房地产价格形成原理,掌握了市场调......
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  很多商业街前期都是这样的,比如说海口国贸的京华城,前期定位是餐饮休闲为主,然后全市范围内宣传,电视、报纸、网络、公交车站牌、其他户外广告牌等等,而且前三个月免房租,最经典的是这里地处国贸最繁华的地段,最后经营半年多,还是没有什么人气,被称为阵痛期
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-28 21:54:00
  @驿路清风1234 43楼 2013-04-20 16:57:00
  小区漂亮吗?
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  @我是老大大佬是我 73楼 2013-04-28 15:45:00
  小区都是6层楼的多层,这种楼层的省钱哦,建安成本低
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  相对高层是低一点
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-28 21:55:00
  @驿路清风1234 72楼 2013-04-28 11:00:00
  这一次的销售工作接触只是临时的代管了二个多月,但这次的临时代管,却让我初步接触了销售工作,从此之后,我就自己开始用心的往销售方面钻研,先是不断的向常务副总请教,不懂的就多问几个为什么,然后,自己也买些营销策划方面的书籍学习,同时参加房地产经纪人考试、房地产估价师考试,考过了经纪人资格,估价师考试过了两门后来没有坚持下去,通过这些考试及日常学习,基本掌握了房地产价格形成原理,掌握了市场调......
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  @我是老大大佬是我 74楼 2013-04-28 15:50:00
  很多商业街前期都是这样的,比如说海口国贸的京华城,前期定位是餐饮休闲为主,然后全市范围内宣传,电视、报纸、网络、公交车站牌、其他户外广告牌等等,而且前三个月免房租,最经典的是这里地处国贸最繁华的地段,最后经营半年多,还是没有什么人气,被称为阵痛期
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  看得出,你是专业的
作者:dxxzlzl 时间:2013-04-29 23:28:00
  51假期吗
  
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-30 10:26:00
  没有休假
楼主驿路清风1234 时间:2013-04-30 16:21:00
  五一过后继续更新,大家多顶帖子啊,给我动力。谢谢
楼主驿路清风1234 时间:2013-05-01 21:22:00
  假期结束了
楼主驿路清风1234 时间:2013-05-02 08:32:00
  上班了,开工了。
楼主驿路清风1234 时间:2013-05-02 09:39:00

  也许有人会怀疑,你一个人就干了这么多的工作,那其他人都不干活了啊,确实是这样,我当时在公司的时候,负责的工作那是相当的多,还有一些在这都没细说呢,比如我进公司的第一年还负责过近一年时间的建材厂管理,专门为公司的项目生产砌块,私营企业往往是这样,你愿意做事的人,能做好事情的人,往往会有事做。作为老总来说,何乐而不为呢?你愿意做又能做好,就让你去做去。为什么我会这样拼命的揽事情做呢,主要基于一个原因,怕,怕自己出来后混不下去,灰溜溜的回去,那可真的是没面子了。所以,拼命的干活,拼命的学习,记得是那时为了学习房地产营销方面的知识,我报名参加了房地产经纪人执业资格考试。为了复习,天天晚上坚持看书,那时也洽好我女儿准备迎接高考,也是要晚上自习,我也帮不上女儿什么,对高中的课程一点也看不懂,帮不上任何的忙,只有陪着她看书,以身作则。这样我就当作是陪女儿学习,我在客厅看书,女儿在她自己的房间看书,每天看书到24点整再睡觉,有时女儿会稍晚一点。就这样坚持了半年多,我女儿考上了一个211大学,本硕连读。我对此比较满意,女儿的成绩毫无疑问有我的一份功劳,女儿没有因为我的出来而影响到她的人生。我呢也一次性考试过关。取得了中国房地产经纪人执业资格。之后,又报名参加房地产估价师考试,考过了两门,后来没坚持,多种原因使我没有了学习的动力。虽然没有考过房地产估价师,但由于系统学习了,对房地产的估价原理还是有一定的了解。所以,现在我将相关知识用在房地产营销管理上,还是有一定的帮助的,在后面的单独操盘中,对价格的定位、营销的推广、客户的维护等各方面都是我一个人在操盘。比较成功,这在后面会说到。
  再说,当时在公司,虽说是分管了不少事情,但大多的工作并不会占用很多的时间,比如,我兼任办公室主任,其实没什么很多的事,如果说一个房地产公司设置一个专职的办公室主任,往往会比较清闲,何况办公室还配有一个专职的文员,我只要负责安排一些工作及处理一些文员不懂得做的事情。再比如,我负责前期部,项目是一个一个报批的,往往只要办出了施工许可证之后,这一个项目的工作压力就相对轻了,只有到要办预售许可证的时候才会增加一些事情。而办施工许可证的任务,只要集中精力攻克,对于我一个办前期的高手来说,并不会很难。做前期的时候,有一个朋友的项目,办证半年多,跨两个年度,一直办证不出来。后来,找到我,要我帮他办审批。因为大家都比较要好,所以就帮他们办了。也不过两个月不到就帮他办出来了,虽说增加了工作,但我也获得了合理的回报,很乐意。就象医生一样,治疗疑难杂症关键要找准原因,找对了原因,往往就会手到病除。再比如,物业公司只是作为分管,有专门的物业部经理、也有专门的物业公司,我作为分管,并不会牵扯到很多的精力。只要做一个合理的判断处理就行。再说,当时我短暂的时间兼管销售,只是临时的代管,时间不过一个多月二个月不到吧,后来老板还是从江苏派来了专职的销售部经理,我只是应急代为管理,但我却通过这段时间的代管,让我介入了房地产营销工作,知道了在房地产公司营销策划是重要的岗位,学会了能从中受益,从此在这方面花了心思特意去学好。再比如,我当时在公司专门负责处理纠纷和法律事务,这些都是不会经常有事情需要处理的。我在公司期间,只遇到几次算是比较麻烦的纠纷,一个是规划移位事件的处理,上了法庭,前后搞了半年多,最后通过大家的努力处理完了。而且这种事,我实际上只是作为前锋,后面还有老总会协调上级领导的,也还聘请了律师,这些就不展开了去说,如果要说起来,也是很有趣的,很多你们没接触过的人,看来都会感觉可笑。二是多少次客户因质量等事项而来闹事,遇到这种事情,往往是劝解为主,他们那些来自于江苏的高管遇到这种情况,他们往往都躲了。都躲得远远的,都是叫我去处理。我是当地人,大家闹事的人不太会把我怎么样,对我都比较客气,大家都说你也是为了生活来这公司打工,我们不会把你怎么样,我和他们沟通起来相对比较顺畅。所以,这种事就算出来了,我也不怕,再加上之前我在政府机关工作的时候也经常会处理这种群体事情,经验已经有了。三是有两次工伤事故,这种事情的处理,无非是公司出点钱赔偿,我个人比较能理解伤者一方。从中协调公司老总说明一下伤者的困难,老总也大度,象这样的纠纷处理起来都不会很难。平时一些小的纠纷什么的,处理起来都比较简单的。所以,虽说我分管的工作比较多,但对于我来说,并不会很难。但是当时我的工作安排是相当的饱满,是公司里最忙的一个人,不是之一,而是最最。每天比别人早上班,晚下班。晚上下班前还要做好第二天的工作准备。早上上班前要处理一些急需要处理的事情,比如向老总汇报前一天的工作中的事情啊什么的。正常上班时间基本上在外面跑。没怎么停。一般周六周末才会有时间在办公室多坐一会,我们公司当时是每周六天工作制,而我却是每周七天基本全在公司上班,全年下来,工作时间应该在350天以上,除去春节及清明节两个时间段是肯定会回老家一下,其余时间基本在公司上班。至今仍然如此。对于我来说,工作确实是快乐的。插了一段闲话。继续。
作者:我是老大大佬是我 时间:2013-05-02 09:57:00
  @驿路清风1234 72楼 2013-04-28 11:00:00
  这一次的销售工作接触只是临时的代管了二个多月,但这次的临时代管,却让我初步接触了销售工作,从此之后,我就自己开始用心的往销售方面钻研,先是不断的向常务副总请教,不懂的就多问几个为什么,然后,自己也买些营销策划方面的书籍学习,同时参加房地产经纪人考试、房地产估价师考试,考过了经纪人资格,估价师考试过了两门后来没有坚持下去,通过这些考试及日常学习,基本掌握了房地产价格形成原理,掌握了市场调......
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  @我是老大大佬是我 74楼 2013-04-28 15:50:00
  很多商业街前期都是这样的,比如说海口国贸的京华城,前期定位是餐饮休闲为主,然后全市范围内宣传,电视、报纸、网络、公交车站牌、其他户外广告牌等等,而且前三个月免房租,最经典的是这里地处国贸最繁华的地段,最后经营半年多,还是没有什么人气,被称为阵痛期
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  @驿路清风1234 76楼 2013-04-28 21:55:00
  看得出,你是专业的
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  我不是专业的,哈哈,只是喜欢观察
作者:我是老大大佬是我 时间:2013-05-02 09:58:00
  我也报考今年的 房地产估价师考试了 报名费有点高
楼主驿路清风1234 时间:2013-05-02 10:09:00
  @驿路清风1234 72楼 2013-04-28 11:00:00
  这一次的销售工作接触只是临时的代管了二个多月,但这次的临时代管,却让我初步接触了销售工作,从此之后,我就自己开始用心的往销售方面钻研,先是不断的向常务副总请教,不懂的就多问几个为什么,然后,自己也买些营销策划方面的书籍学习,同时参加房地产经纪人考试、房地产估价师考试,考过了经纪人资格,估价师考试过了两门后来没有坚持下去,通过这些考试及日常学习,基本掌握了房地产价格形成原理,掌握了市场调......
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  @我是老大大佬是我 74楼 2013-04-28 15:50:00
  很多商业街前期都是这样的,比如说海口国贸的京华城,前期定位是餐饮休闲为主,然后全市范围内宣传,电视、报纸、网络、公交车站牌、其他户外广告牌等等,而且前三个月免房租,最经典的是这里地处国贸最繁华的地段,最后经营半年多,还是没有什么人气,被称为阵痛期
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  @驿路清风1234 76楼 2013-04-28 21:55:00
  看得出,你是专业的
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  @我是老大大佬是我 83楼 2013-05-02 09:57:00
  我不是专业的,哈哈,只是喜欢观察
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  观察比较细致,哈哈
作者:傻空傻多 时间:2013-05-02 14:42:00
  一直看楼主的文章,从头一直跟着的,觉得有点不对劲,刚开始说不上来,又看了两遍,发现问题了,就是——细节,比如说您报建那块,您是怎么搞定那些人的,这对我们来说真的是很宝贵的借鉴,因为太多人缺乏这方面的技巧了。
作者:傻空傻多 时间:2013-05-02 14:42:00
  一直看楼主的文章,从头一直跟着的,觉得有点不对劲,刚开始说不上来,又看了两遍,发现问题了,就是——细节,比如说您报建那块,您是怎么搞定那些人的,这对我们来说真的是很宝贵的借鉴,因为太多人缺乏这方面的技巧了。
作者:傻空傻多 时间:2013-05-02 14:43:00
  对于楼主的经历来说,很成功了的,但细节方面,能不能说得更细致些
楼主驿路清风1234 时间:2013-05-02 20:38:00
  @傻空傻多 87楼 2013-05-02 14:42:00
  一直看楼主的文章,从头一直跟着的,觉得有点不对劲,刚开始说不上来,又看了两遍,发现问题了,就是——细节,比如说您报建那块,您是怎么搞定那些人的,这对我们来说真的是很宝贵的借鉴,因为太多人缺乏这方面的技巧了。
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  哈哈,谢谢分析,如果要说细节,那所占篇幅比较长,花费时间也很多,后面尽量吧,谢谢!
楼主驿路清风1234 时间:2013-05-02 20:39:00
  @傻空傻多 88楼 2013-05-02 14:43:00
  对于楼主的经历来说,很成功了的,但细节方面,能不能说得更细致些
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  你是做什么的?
作者:80后夹心层 时间:2013-05-03 09:13:00
  一直在围观,冒个泡表示支持
作者:傻空傻多 时间:2013-05-03 09:14:00
  @傻空傻多 88楼 2013-05-02 14:43:00
  对于楼主的经历来说,很成功了的,但细节方面,能不能说得更细致些
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  @驿路清风1234 90楼 2013-05-02 20:39:00
  你是做什么的?
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  办公室文员,想往房地产方面发展了
楼主驿路清风1234 时间:2013-05-03 09:51:00

  有好一段时间,我们公司代表着当地的房地产业最顶峰,无论是销售业绩还是销售价格,都是处于领先地位,大家红红火火开开心心地工作着,都想着及早把工程做好销售好,老板会多给点奖励,可是好景不常在,好花不长开,时间进入2008年,受全球金融危机影响,全国房地产业一片萧条,项目地的城市房地产市场也是萧条一片,所有的房地产公司都严重滞销,我们公司也同样受到冲击,别说卖房,看房都没人来看了,这时,老板开始怀疑管理人员的水平了。开始了七整八整,这帮人能力不够,就请外地的高手吧,先是从深圳请了一家专业的代理公司来,深圳市**行房地产行销代理有限公司,来自于特区,中国改革开放的前沿,做过许多的楼盘代理,业绩非凡,从介绍来看,已经具备了点石成金的能力了。这种代理公司不请来的话,简直就是公司的损失,好呀,说干就干,合同签好,困难时刻见真情(看到了焦急的心情),这么好的营销策划公司不能拖延啊,赶紧签订合同,代理佣金什么的条件就放松一点吧,1.8%的代理费用,超额3:7开,非常高的一个待遇,没办法啊,为了吸引有能力的公司,花点代价就花点代价吧,一个目标,就是要让能人高手赶紧进场救市,否则公司会有麻烦的。就这样,深圳**行进场开始代理了,销售人员原班不动,代理公司派来了策划经理、平面策划、文案策划、销售经理、案场经理等等一大帮的人,个个笔记本带着,西装革履,派头十足,深圳特区来的呀,到一个小地级市,简直是到了农村,到农村来做房地产营销,那还不是小菜一碟。先是从宣传着手,重新设计制作楼书、推出户外广告、电视广告、白天晚上还拉着销售员到超市门口搭台搞唱歌比赛、戏曲公演、有奖问答,派发DM单,把大家的积极性都调动起来了。为了促进销售啊,再辛苦大家也毫无怨言,总盼着按照大地方来的营销公司的安排做好销售工作,能把房子卖出去,这样也皆大欢喜。风风火火地做了一段时间,由于是大气候所造成的影响,销售仍然停滞不前,没办法呀,全国房地产市场一个样,没有谁能例外。说是这么说,可老板不会这样想,之前因为自办的销售不能促进销量,请来了这家深圳的代理公司,一看仍然没有起色,心想,不行,可能这家公司水平不够。商量一下,再换吧,代理公司也没办法,销量出不来,佣金也没有,赔钱呢,算了,撤吧。前前后后搞了几个月,深圳的代理公司撤出了。那老板又要找人啊,深圳的代理公司水平都不够,自己的更不能用啊,再找强手吧,又找了一家国内知名的代理公司来接手,同样,又是一番折腾,新人老方法,也是广告推广,不行就降价,反正销售出去为主。降价的方法稍微有一点效果,总算能销售一点了。好,过一段时间,政府开始救市了,4万亿的投放加上几个救市措施的推出,一下子全国的市场都好了起来,销售也就顺畅了。从此老板就信任这家代理公司了。旁观者清啊,所谓的知名代理公司,营销措施手法都是一样,无非那么几招,三板斧过后,谁也没什么办法。但老板相信,愿意多花钱,旁人也无可厚非。
楼主驿路清风1234 时间:2013-05-03 09:52:00
  @泡泡糖83421328 3楼 2013-04-18 14:48:00
  楼主 我支持你到底
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  人气不旺啊,多拉人进来啊:)
作者:泡泡糖83421328 时间:2013-05-03 14:18:00
  O(∩_∩)O好的
作者:jindyluo 时间:2013-05-03 14:24:00
  顶!!
作者:泡泡糖83421328 时间:2013-05-03 14:31:00
  深圳市**行房地产行销代理有限公司
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  楼主 是戴德梁行吗?想我当年09年毕业,08届的学长遇到金融危机,就业难的呀,都去做销售,从最底层做起。而另外一个学长,中国政法大学的,愣是连工作都没找到
作者:云中月儿圆 时间:2013-05-03 15:06:00
  
  刘明!
作者:跑路的民工 时间:2013-05-03 15:55:00
  学习
作者:xzycq 时间:2013-05-03 16:00:00
  报建水也深啊
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