暴涨暴跌风云录:跌宕起伏的海口楼市

楼主:霸王大人 时间:2016-06-03 10:58:14 点击:1855 回复:7
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  作者:@赛诺

  中国大地最为跌宕起伏的楼市故事,非海口莫属。

  海口----这个孤悬海外的小城,建省初期激情四射,魅力十足,是全国最具吸引力的城市之一,演绎过大喜大悲、精彩绝伦、充满悬念、扣人心弦的楼市悲喜剧;

  海口----这个名不见经的弹丸之地,聚集过多少地产精英、商界豪杰、策划大师、思想先驱;许多全国著名的战略家、策划家、思想家、投资家、房产大亨等曾有着海口背景甚至发迹于此,像大家所熟知的王功权、冯仑、潘石屹、刘军、王启富、易小迪等。

  海口----这个天堂地狱岛的首府,多少人在此一朝发迹,多少人在此一夜潦倒,多少人在此如日中天,多少人在此痛苦欲绝;老板变成穷光蛋、穷鬼变成大富翁;艳阳初照时豪情万丈、一夜之间愁白少年头;炒作文化登峰造极,风云变幻只在日升日落间;炒房、炒地、炒批文,人人赚的盆满钵满,今天买明天卖,日进斗金不过小菜一碟,击鼓传花层层加码楼市一天一个价,空手道翻手云覆手雨魔幻变黄金。八十年代末九十年代初的海口说是冒险家的乐园并不为过。

  海口----江山如画,一时多少豪杰。十万青年闯海口,心中充满美好理想,或想开创一番事业、或碰碰运气练练手脚。到头来绝大多数人爱唱“我曾经豪情万丈,归来却空空行囊”。但无论当年的你在海口是赔是赚,千锤万凿出深山,烈火焚烧若等闲。你今天的做大,自然会感谢当年海口那杯垫底的酒。

  忽如一夜春风来,千树万树梨花开。百年夙愿,一朝成真。1988,海南岛建省,成为全国最大的经济特区。

  当时海口的商品房很少,记得海甸岛有些没有电梯的多层低矮楼房在卖。平均房价在未宣布建省前仅仅1300元左右一平方米。几年光景,万丈高楼平地起,到了1993年,房价已暴涨到均价7500元一平方米,而好地段的好楼盘更是暴涨到了一万多元一平米,如金贸区的世贸中心一万三仟元一平米,海甸岛的银谷苑一万二仟元一平米,而像国贸玉沙路和国贸大道的高档楼盘大多在八九仟元一平米。什么一线城市、什么北京上海,与海口房价相比统统不值一提、不在一个档次。小小的海口牛气冲天、如雷贯耳、不可一世。海南要赶超台湾、海口要赶超台北,是从邓大人到改革设计智囊团一致的共识。
  夕阳无限好,只是近黄昏。到了1993年下半年,国家全面控制银行资金进入房地产行业,银行收紧银根,房产投资商资金链断裂,市场也并无机构或个人接盘,以炒买炒卖投机房地产而形成的海口楼市泡沫宣告破灭,楼市彻底崩盘!

  楼市崩盘给海南带来了高达600多栋、超过1600万平方米的“烂尾楼”,这些烂尾项目主要集中在海口。

  当时及随后多年的时间里,海口成为奇葩城市,地面布满大水坑、天空布满摇摇欲坠的脚手架;锈迹斑斑的钢筋直冲云霄。某些烂尾楼集中的地段,举目望去,宛如刚刚经历过第三次世界大战,满目疮痍、一片破败景象...

  青山缭绕疑无路,忽见千帆隐映来。6年之后的1999,国务院批准了《处置海南积压房地产试点方案》,开始重建并处置烂尾楼。具体方案有换地权益书方式和减免契税、营业税等。国务院还给海南5亿元的财政补贴,主要用于烂尾楼处置,海口实际享用了4 .1亿元,另外地方政府也免除相关税收10亿元。对于烂尾楼改建保障房,给予开发商每平方米120-350元的补贴。

  海口暴涨之后的暴跌是悲惨的。

  92年、93年近万元一平米甚至一万多一平米的房子,2000年以后只卖1000多元一平米。世贸中心从93年的13000元一平米,一度暴跌到800元一平米处理,12000元的银谷苑一度暴跌到1000多元一平米(后来又2000元一平米),海口最黄金地段现在均价卖一万五元一平米的国贸核心区,像玉沙路、国贸大道的高档楼盘从8仟元一平米暴跌到1000多元一平米,海秀东商业中心区最高楼华发大厦装修房每平米仅卖1400元一平米。1000多元一平米你可以买海口最精贵的地段,你说钱不够,银行给你贷款,你只付20%即可,你说首付也没有,OK,有些楼盘一分钱的首付都不要,0首付卖给你,价格也不过1000多元一平米。

  记得海口第一个处置房项目是位于国贸大道的海南省国际贸易商务大厦,楼高18层,低楼层、高楼层一个价,统统1380元一平米。

  资本泡沫破裂眷顾了海口平民。

  从未想到,在世界任何地方只有财团才能拥有的高端资产会进入寻常百姓家。财团投资几个亿建造的大酒店、写字楼、公寓被改成了住宅,以比成本还低许多的象征性价格卖给社会大众,海口终于提前进入准共产主义,享受了类似于打土豪分高楼的胜利成果,一分钱的付首款都没有也能买房,真可谓天上掉馅饼。

  在那个时代,高层电梯房绝对属于豪宅,特别是国贸有些93年已建好的楼盘,精装修、全套美国原装进口卫浴设备,也仅卖1000多元一平米。首开楼盘海南省国际贸易商务大厦,1380元一平米,一次性付款,两栋楼几天便卖光,创造了海口售楼记录。

  白菜价刺激了海口人的购房热情,从1999年年销62.2万平米,激增到2002年的130.9万平米,2003年又卖了146.9万平米。近水楼台先得月,刚开始购房者主要是长居本地的新、老海口人,后来部分嗅觉灵敏的大陆人又潮水般涌来,大街小巷满世界看房,明眼人深知,海口可不是普通的地方啊,当下是泥土,未来变黄金。

  崩盘给予了资产再分配的绝佳机会,平民百姓人人有份,想买多少买多少,钱少有银行按揭,没有钱就0首付,这样的机会基本上是空前绝后的。

  破茧化蝶 展翅飞舞。海口171个烂尾楼项目在2005年基本处置完毕,房价由此逐步缓慢上涨。到了2006年平均涨到了3000多元一平米,到了2008年平均涨到了4000多元一平米,到了2009年平均涨到了6000多元一平米。

  忽然一夜清香发,散作乾坤万里春。2010年1月4日,海南被宣布为国际旅游岛。喜从天降,如冬季里的一把火,即刻烧旺楼市,房价随之大涨。2010年1月份,海口房价同比涨幅位居全国第一。均价一度达到上万元一平米,(中国指数研究院数据:2010年6月海口房价达到最高点:14126元平方米)(数据差异源于中指院样本差异)

  2010年及随后的一两年,海口最佳地段如国贸CBD的房子暴涨,像海岸x城,价格一度卖到两万元/平米 ;宝x公寓,价格一度卖到两万元/平米;海口湾x号,卖到均价30000多元一平米。

  遗憾的是国际旅游岛并没有出台任何实质性的利好政策,社会上疯传的开放赌场、开放红灯区等等嘛玩意都没有,期望值越高、落差越大,令人失望,只有一个免税店,这对岛内居民也没有实际意义。在国际旅游方面,外国游客不增反减,由于阳光、大海、沙滩和性价比都不如邻近的东南亚,这个国际旅游岛对国际游客毫无吸引力。平淡无奇导致国际旅游岛热随之降温,房价也随之逐步下跌,这波下跌一直延续至今。

  2010年6月海口房价:14126元平方米 (中国指数研究院数据)
  2011年1月份海口房产均价 9010元( 海口房协数据)
  2012年海口商品房均价 9402元/平方米, ( 海口房协数据)
  2013年海口1-8月份商品房均价 8431元每平方米,(海口房协数据)
  2014年海口商品房均价 9445元, (海口房协数据)
  2015年海口第四季均价 8218.43元,(搜房网数据监控中心监控数据)。
  2016年1-3月海口市商品房成交均价 7765.93元/平方米(海口市统计局数据)
  23年后的今日,海口房价回归到了1993年的最高均价7500元一平方米略高一点。

  今日海口楼市

  数风流人物,还看今朝。今日的海口楼市供应规模和销售规模都是史无前例的,虽然总体价格连续下跌多年并至今尚未止住,但好地段的楼盘价格仍然居高不下。

  供应方面:截止2015年12月海口市商品房库存量约650万平方米,2016年海口在售楼项目达上百个,计划新建项目达二十余个。

  销售方面:2016前四个月商品房网签面积已接近去年一半,全年成交量有望突破450万平方米(海口市房协数据),突破历史新高已无悬念。

  价格方面:2016年第一季度海口商品房成交均价 7765.93元/平方米,而好地段像国贸CBD片区新盘均价约在15000元一平米,万绿园一号毛坯房均价已达约20000元一平米,海口湾一号毛坯房均价约24000元/平米,位于国贸核心区、即将入市的华润万象城均价估计也将在20000元一平米以上。国贸CBD片区新楼盘均价未来将逐渐向目前的均价15000元一平米说拜拜,渐行渐远,直奔两万去了。

  江山如此多娇,引无数英雄竞折腰。海口楼市光彩夺目,中国一流大公司、大项目云集椰城,哭着喊着个个都要造新城:

  绿地多个大项目、恒大原有的多个大项目再加美丽沙、保利中央海岸、远大海世界、万达广场、鲁能地产、碧桂园、新城吾悦、中海锦城、金岛国际、华润万象城等等。

  海口楼市未来走向会如何?

  长期看涨是没有问题的。但由于供应量过大,总体来说上涨模式可能是波浪式上涨,小跌小涨,跌跌撞撞,温和向上。

  海口风景优美、空气清新、地处亚热带,适合度假养生养老,百岁老人总量全岛冠第一(海口有333位百岁老人,全省总量第一。澄迈则有210位百岁老人,位居第二。2013年统计数据)。加之教育、医疗资源相对丰富,对全国都有吸引力。

  海口近年来每年销售约300万平米左右的房产,大多被大陆人买去。双创使海口锦上添花,中国顶级大公司的优质项目进一步提升对大陆豪客的吸引力。大陆来买房的人会越来越多,占据楼市半壁江山的局面将长期持续,销售量也会越来越大,长期来看房价会逐步上涨。但由于近期供应量太大,楼盘上市太过集中,市场缺乏上涨动力,总体难以明显上涨,但跌也跌不到哪里去,应该能保持基本平稳。如果我们细分市场,像国贸CBD片区、海口湾片区、大英山CBD片区等以及大品牌下的优质项目还会有不同程度的上涨,但地处犄角旮旯的偏远项目或小公司开发的低端楼盘、或配套差的楼盘,想不跌也很难,毕竟有那么多大牌公司的优质楼盘在打压市场,退无可退只有降价以价换量。

  房价长期看涨的另一因素是通货膨胀。2016年5月29日吴敬琏接受众多媒体采访谈到房地产时基本把问题说清楚了:

  “这个事情牵涉到宏观政策,你要扩需求、保增长,就要货币超放、信用膨胀。在资产负债表出现了问题的情况之下,多发出来的货币流动性往哪里走呢?不会往实体经济走,就往资产市场走,在世界各国都是这样的,所以房地产就会涨。

  关键问题在于宏观经济政策,而不是在于房地产本身。因为那么多票子,人拿到票子总要保值,保值到哪儿去呢?现在消费品的价格是在下降的,因为产能过剩嘛,那一定到资产市场上去,并不是(房地产)本身的事情。”

  风雨砥砺,岁月如歌。 我们梳理过去,展望未来,长风破浪会有时 直挂云帆济沧海。

  海口楼市的发展过程,验证了海外房地产市场的一句老话:无论楼市如何暴跌,未来都会超过该市场曾经的高点。

  海口----一个倔强的城市。楼市尽管经历了暴涨暴跌,尽管曾经崩盘,但依旧挺然屹立傲苍穹,凤凰涅槃,浴火重生。

  是非成败转头空,江山依旧在,几度夕阳红。

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作者:工程小尹 时间:2016-06-03 13:01:00
  值得一读
作者:爱吃酸菜鱼的羊 时间:2016-06-03 14:39:00
  见解深刻
作者:赛诺 时间:2016-06-03 21:24:00
  把我的帖子转载到了这里,还改了名字,吓我一跳,我还以为我与别人写撞车了呢。

  谢谢转载。
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作者:都市放牛娃2012 时间:2016-06-07 17:49:00
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作者:长流沙 时间:2019-04-12 15:42:42
  长期看涨
作者:崖州弯 时间:2019-05-15 07:52:40
  长期看涨
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