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作为个人投资,如今在海南买一套房产有多大的升值空间?

楼主:perfectzq66 时间:2016-11-09 16:06:26 点击:24443 回复:31
  假如有一个在海南的房产项目,个人投资可以认购一套房产,那么这个投资项目在海南的哪个地方比较有投资价值(比如三亚,海口等等)?当今的房地产政策(比如实名认证)会对房地产投资产生什么样的影响?海南本身的房地产是否适合个人投资(因为出现过95房地产泡沫等类似事件)?

25个回答

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无月星辰 2016-11-09 16:09:00
  作为投资者,不要去海南买房。你应该去图上的红点处买房,越是超大型城市的中心城市,越值得投资:
  
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咸鱼哈 2016-11-09 16:12:00
  作为海南土生土长的人同时从事地产多年,我个人觉得海南目前近十年房产投资的属性并不高,整体海南以旅游服务业为主,旅游地产是其经济支柱,除去省会城市以外,更多的地产项目主要是旅游地产为主,业主流量季节性强,刚性需求多很多人来说并不大,但是!全国现在多地区自然生存环境令人堪忧,有经济实力并意识到养生重要性的人基本会选择在冬季来海南居住,也就是说对于那些雾霾严重,环境条件差的人来说海南的房子换种意义说也勉强算是刚性需求,但远远达不到供不应求!所以投资的属性实际上并不大,但对特殊人群讲却很重要。
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hugung 2016-11-09 16:14:00
  前言:
  众所周知,海南房价在2010-2011被炒作到最高峰,到2014年底的时候最低点是下跌一半差不多,卖的都很惨淡,但2015年下半年有明显回暖现象,这和北方大面积、严重的雾霾是有很大关系。

  买房,无非两个目的,自用?投资?今天来谈的就是大家很关心的话题,海南的房子值得投资吗?

  先来做两道题:

  1、海南某个交房三年的二手房小区,当初是以1万一平方的价格买入的,目前有100套房子在出售,有101个购房者在求购,请问:二手房售价会是多少?

  2、海南某个交房三年的二手房小区,当初是以1万一平方的价格买入的,目前有100套房子在出售,有99个购房者在求购,请问:二手房售价会是多少?

  请仔细想想,答案在最后有显示!

  1首先你必须要知道,房产投资的背后永远是供求关系!
  房产投资无非三个收益:
  1、租金回报
  2、出售时的溢价升值
  3、抵押贷款的资金杠杆

  而抵押贷款的作用通常和作生意有关,不是今天关注的重点,今天主要看租金回报和升值。

  租金多少、升值多少、能否售出就是你买这套房子的投资回报,而这个投资回报的核心是什么?就是背后的供求关系!

  而,租金又直接和升值相关,没有人租则也不会有什么升值,好租、租金比同区域的又高很多,则你的房子一定升值不少!

  这背后是什么?就是供求关系!供求关系决定价格,供求关系决定着租金多少和二手房售价多少!

  所以,一个楼盘能否投资,你最先研究的一定是这个小区以后的租金会是多少?能否卖掉?能升值多少?海南如此,放在中国任何一个地方都是如此。

  2租金和升值背后的供求关系是什么?
  有的小区已经交房,供求关系已经是事实在那里摆着。

  租金的供求关系:现在租金多久?小区还有没有空房子?出来一套空房子多久能租出去?

  升值的供求关系:这个小区的二手房能否卖得出去?问的人多不多?出来一套房子多久能卖掉?比周边楼盘有多大的溢价空间?比当初的买价升值了多少?

  现房小区还好说,事实就在哪里摆着。

  而期房小区,如何去判断一个楼盘未来的市场供求关系?这是一门学问。

  供大于求:注定没有什么溢价空间,投资肯定失败。
  供小于求:投资才会成功。

  而供小于求的核心就是:稀缺性!物以稀为贵!这个楼盘有无独占资源?有无稀缺资源?

  3如何判断楼盘在未来二手房市场的独占资源和供求关系?
  在回答这个问题之前,请思考一下你所在的城市:
  在10年前以同样价格购买的楼盘,哪个小区在目前的二手房市场上售价最高?为什么会比其它楼盘高两倍三倍?而促使这个高价差的因素是什么?

  思考这个问题的原因在于,这个原理放在全国全世界都是通用的!高价格一定是背后有着别的楼盘无法拥有的独占资源!高价格是因为这些楼盘背后的求购者更多!高价格是因为这些楼盘占据一些优势而在二手房市场有较高的溢价话语权!

  有哪些独占资源而拥有了溢价话语权?比如:
  1、名校划片上学。
  2、后来旁边有个地铁站。
  3、某个大领导或该开发商老板在本小区住,物业、绿化、安保均更好!
  4、开发商有良心,每年倒贴物业费使得小区物业服务在城市名列前矛!
  5、小区旁边的商业中心是城市最有名的。
  6、小区离城市的CBD很近,很多白领来住来买,他是是城市的精英阶层。
  7、开发商有良心,当初建造时的质量很过硬!10年过去了外表崭新,也不漏水,小区内部环境更好!

  等等。。。。这些都可能促使这个小区在二手房市场的表现极佳,而,在10年前,这个小区的售价和其它小区没有什么两样!或者只是比别的小区多了一平方1000元,但现在的卖价却比其它小区多了1万!

  4你必须要知道的是,中国只有一个海南
  在海南历史上,有过两次的房地产泡沫,都载入了中国房地产史册,一次是1992年,一次是2011年,第一次是因为独立出广东成立海南省,第二次是因为2010年海南被国务院批为国际旅游岛。

  为什么海南会发生房价暴涨的泡沫行为?
  1、海南有炒作的前提和独特基因,因为中国就只有一个海南岛。
  2、全国人民认可海南的价值,诚然,被炒过头了。

  所在,在任何时候,海南的独占资源性是不可替代的:
  1、最长的海岸线
  2、唯一的热带
  3、唯一的热带雨林
  4、最美的沙滩
  5、最多的高尔夫球场
  6、最多的五星级酒店
  7、最多的人工岛
  8、正在筹备的博彩业
  等等

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t1113 2016-11-09 16:17:00
  (接上边):
  所以,海南具备投资价值,但你一定要知道二八理论:
  海南只有20%的楼盘具备投资价值!海南80%的房子也许并不具备投资价值!在被过度开发的海南岛上,你一定要有一双慧眼!

  投资,一定要站在价格、价值之后,发现5-10年之后这个房子的租金、出售行情!

  5回到海南,哪些因素会影响升值背后的供求关系?
  1、区域
  比如北纬18度以南的热带就比北纬18度以北的亚热带好。
  比如发展成熟的东线就要远比西线好。
  比如挨着海口或三亚最近的就比更远的好。
  这是购房者最关注的区域问题。

  2、品牌
  品牌是影响小区未来升值的很大因素,它决定了楼盘的规划设计、建造质量、小区配套、物业服务等诸多因素。
  我们倡导更多关注以产品和服务为导向的品牌,比如:首选绿城、万科、雅居乐、碧桂园这些开发商。

  3、沙滩
  北方人去海南购房,沙滩是度假生活必不可少的一部分,所以,小区能否独占沙滩是一个关键因素。
  沙滩有多长?沙滩沙质如何?沙滩维护的干净不?沙滩安保如何?冬天沙滩能否下水?下水多远距离还不过2米可游泳?沙滩上暗礁多不多?

  等等,这些问题,是关心你以后度假体验的重要部分。

  4、高尔夫
  高尔夫不是必须品,但却是度假体验的一个重要补充,你不介意,但想买你房子的人却介意呢?你是没打过球,但你没打过怎么就知道自己不喜欢呢?而且高尔夫球场会给小区带来更多的明星、赛事、活动,同时上千亩的绿色草坪也是一道独特的风景,总比密密麻麻的盖上房子好多了吧。

  所以,高尔夫,有肯定是比没有强!因为在目前国家严令禁止新建高尔夫球场的政策之下,这在未来就是稀缺品!可以为房产提供溢价空间!

  5、五星级或以上酒店
  酒店也是一个小区不可或缺的重要配套,酒店有餐厅、游泳池、会所、健身房、客房都是业主随时可以使用的,同时,酒店维护园林、酒店维护沙滩一定比小区物业更用心,所以,这个酒店可以为你提供更好的度假和生活体验。

  当然,海南五星酒店主要分布在三亚、博鳌、海口的东海岸线上,其中三亚最多,占到了全海南酒店的50%。

  6、小区配套
  幼儿园、温泉、食堂、超市、社区医疗等,这些配套看似不显眼,但却和你的生活息息相关。

  一个负责任的开发商,会为你的小区提供更多息心的服务,而这些更周到的服务背后,可能就是物业的亏损,这其实,又回到了开发商和品牌的层面。

  7、小区居住层阶及居住氛围
  都是哪些人是这个小区的业主?平常小区里的社区氛围如何?会不会一大早就有人在跳广场舞?会不会一大早就有一个大爷在楼下甩鞭子?会不会有一位大娘拿着刚买回来的五花肉趁人不注意去游泳池里涮了涮?会不会有的业主非要在人行道上停车?

  这些细节,和小区未来的氛围、感觉息息想关,而这一切的背后,就是业主的层次。

  而小区的业主层阶背后,又是价格杠杆在区分。

  8、小区的度假氛围和感受

  这考量的就是小区的综合因素了,容积率不能超过1.5,度假体验要完善(有沙滩、有高尔夫、有酒店、有会所、有游泳池等),物业服务要好,高端业主较多,小区氛围要佳。

  9、明星业主的加分

  明星买房通常不会瞎买,而且明星喜欢聚堆,明星住在小区里,如果物业很差或怎么的,明星发个微博估计小区都受不了,所以,这是一个好事,当然,这不是绝对的,但可以成为一张名片。不管是对于你出租还是出售。

  10、邻居楼盘的档次与定位

  孤掌难鸣,如果自己小区很高端,但却被一圈刚需垃圾盘包围,注定这个高端小区也高端不到哪里去。

  在海南,清澜半岛、恒大海花岛都是这个问题,周边楼盘太刚需,区域氛围已定,单盘难以改变。

  11、其它大配套

  学校、医院、高铁、交通等大配套。

  或者免税店的开张,或者海洋公园的开张,或国际旅游岛先行试验区的开建,这些都属于大配套。

  是加分项。

  12、最重要的:购买价格

  买价低,就可以在未来的市场是有更高的溢价杠杆。
  买价低,就可以抵抗未来更多的风险。

  但在海南购房,价格不是最重要的,看价格之前,一定是已经在区域、品牌、楼盘、产品这些因素上做好了正确的选择。在海南供大于求的现实面前,在正确的范围里面,我们一样可以找到合适的价格。

  回到最初的问题答案:
  1、理论上,售价为0,当然现实中不可能为0。
  2、理论上,售价可以无限高,当然,现实中不可能为无限高。

  只是告诉大家,这就是供求关系去决定价格的过程,供大于求时价格就不可能太过,供小于求时价格就不可能太低。

  结束:
  如果就不打算用不打算去住,海南的房子是没必要买的。
  有自用需求,又考虑投资的话,能买对的话,海南的房子是安全的、靠谱的,但前提是你一定要买对!买那值得出手的20%楼盘,并且是在合适的时机。

  北京、上海、深圳的房价上涨是为何?一是因为货币超发让富人恐慌,二是因为这三个城市本身就是供小于求,三是因为中国只有一个政治中心北京、一个经济中心上海、一个最好的特区深圳!如同,中国只有一个海南,只不过,海南是一个大陆的小媳妇,不是必须品,想起来了就玩玩,想不起来,就真的忘了。
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挺坤到底14 2016-11-09 16:18:00
  海南的房地产投资历来备受青睐,但也有一些人持有不坚定的信心,其实就海南房地产目前的发展状况来看,它的发展优势及前景还是相当不错的。以下这些投资优势,会让海南的房地产在未来的发展中呈现出一番全新的景象。

  (一)良好的经济发展预期
  任何一个地方在投资过程中都会产生多种不同的经济发展趋势,很多人对海南省经济发展的预期比较感兴趣,因为其关乎到房地产的发展前景。只有在经济发展良好的环境之下,房地产的投资开发才会具有经济效应,而海南地区是中央政府明令开发的地方,有许多宽松的政策支持,无疑是最能促进经济发展的。在海南经济特区的建设当中,城市东环铁路已经吸引了202亿元的投资建设,同时也正在完善海南地区的房产发展。

  (二)国内外地产巨头进入海南房产
  海南房产在投资的过程当中已经吸引了很多来自于国内外的房产巨头,李嘉诚,李泽楷父子,计划在海南地区投资1000亿元,先期投资200亿元,在海南地区建设豪华的七星级酒店。上海的家化在海南的海棠湾投资了1000亿元,开发最具有特色的亚洲旅游度假胜地,香港的霍英东集团在海南地区投资了400亿元,截止到目前,海南地区的投资,台湾企业一共有120家,投资达到了3.29亿美元。

  (三)得天独厚的条件
  海南地区天然的地理位置及气候环境非常具有优势,是中国境内唯一的热带海洋岛屿,具有“东方夏威夷”之称。这种得天独厚的天然投资优势,汇聚最新鲜的空气,最温暖的阳光,最独特的海水,最完美的沙滩,最绿色的森林,最独特的温泉等等,海南地区的地热资源相对来说也是非常丰富的。

  (四)丰富独特的旅游资源及地方风情
  海南具有丰富的旅游资源及独特的地方民族风情,一年四季都散发着独特的魅力,世界各国的人都钟情于到海南旅游。同时,海南也是一个非常适合养老的地方,无疑扩大了楼市需求,促进房地产市场的发展。
  从以上这些投资优势,你就可以想象其中的升值空间有多大!
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雪人的歌曲 2016-11-09 16:19:00
  五年后能看到投资的收益
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nanaminjie 2016-11-09 16:39:00
  我觉得作为养老来说很不错
  投资的话需要看楼盘地理位置 周边设施 医疗等诸多因素
  虽然这几年海南还没有兴起二手房市场
  但是再过几年 海南的房一定会有很大的升值空间

  由于本人的男朋友在海南做房产所以在那里也算是安了家
  没有多少干货
  但是个人观点如下
  海南比较注重东线的发展
  三亚 万宁 琼海 文昌 海口这几个城市中个人偏爱海口
  海南省会 交通设施医疗等比较完善
  如果只是在这里度假
  那么海口周边的澄迈买个房也是不错的选择
  房价要低很多 极其具有性价比

  因为大部分时间居住在澄迈 个人有直观感受
  下面就着重介绍一下澄迈吧
  澄迈地属热带季风气候 光照充足 雨量充沛 气候温和 全年无霜
  在海口西部 距离海口半小时车程 主打高端度假休闲小区
  因此有相对成熟的配套设施

  如果想住在海边 享受面朝大海春暖花开的感觉的话
  澄迈老城镇的一线海景房均价大概在7500左右
  离海边稍远一点 需要步行十分钟左右的楼盘价格在6000左右
  小区门口都有通往市场 超市 三甲医院以及海口的公交车
  老城镇市区有生态软件园 入驻了腾讯等产业
  因此经济发展较为快速 发展前景巨大
  年轻人很多 交通更加便利 市区也繁华一点
  市区楼盘的价格也在5500-6000这个样子

  如果对靠海没有特殊要求的话
  金江镇作为澄迈县的中心 县政府所在地 也值得考虑
  他比老城镇到海口的距离稍远 因此整体房价略低于老城镇
  金江镇分为老城区和新城区
  老城区更加热闹 有菜市场 医院等 当地人居多
  但其实老城区和新城区并没有离很远 开车七八分钟就到了 毕竟县城不大啊
  新城区也有医院 大型超市正在装修 大概在16下半年开业
  因为刚开发不久 所以周边森林 空气质量爆表的好
  马路宽敞 环境更好
  更适合度假休养 小区配套设施相对来说比较完善
  小区门口也有直达老城区的公交车
  毛坯房均价在4500-5000左右


  以上价格均为毛坯房均价
  但是很多楼盘也会有精装修 比毛坯贵700-1000左右
  楼盘在这里就不多说啦
  因为很多楼盘我都很喜欢呀
  可惜家穷人丑买不起= =
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66231581aa 2016-11-09 17:33:00
  关注
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wsy9500 2016-11-09 20:13:00
  除了房子还是房子
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百年逍遥 2016-11-10 12:05:00
  房地产投资,10年没有涨4倍的标的是不值得投资的,以此为标准,筛选全国城市,不会超过10个,整个海南都不在内。海南的房子只有自住价值,没有投资价值。如果考虑到自住,那么自己喜欢,生活便利,满足养老,满足风景观光的需求就可以了,不要去考虑还会涨多少,因为涨的幅度和时间周期,已经把投资的时间成本抵消了,那么基本上说,海南的房子,用不着提前买,你什么时候需要用,就在什么时候买。

  这跟北上深广以及其它强二线城市的中心地带房子是不一样的,这些城市如果需要进入,或者你的子女未来需要进入,必须尽快买入,因为一二线城市房子长期只会继续看涨。背后的产业结构和工作机会的提供注定年轻人只有到大城市才能生存,城市财富会不断聚集,房价水涨船高。

  而海南经济孱弱,不会成为年轻人的好选择好去处,只会随着通货膨胀的发展,导致房价的缓慢上升,但并不足于构成投资机会。
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hanhanly 2016-11-14 17:39:00
  买来自住!
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罗纳尔多的耳多 2016-11-14 23:32:00
  养老还行,投资就算了吧。投资得是,北京上海深圳,广州杭州苏州。海南从12年开始,房价和中国股市基本上同步。
  
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A诚房网管家 2016-11-15 11:03:00
  海南买养生旅游房找海南 诚房网 诚信购房 安心居家
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看在眼里2016 2016-11-16 12:28:00
  海南乐东县城还是不错的
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华ZAI 2016-11-17 08:34:00
  滚,不住不要来这里炒房
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网贷欠债者 2017-10-03 16:15:22
  简单来说吧,房子价值不大,海南你要买地
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自然Double 2017-10-03 19:03:27
  还是有的
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ty椰城记录客 2017-10-04 10:07:23
  去年你发贴这时候买,买啥房子都能赚一大笔,请问,是不是任何房子都有投资价值。
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水墨儋青 2017-10-04 21:24:42
  奇特的个啥
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海南楼盘小林2017 2017-10-07 09:40:28