房地产,还有多久可以大炒?

楼主:hit_8 时间:2017-06-06 21:38:24 点击:68330 回复:599
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  房地产,还有多久可以大炒?

  这些年,人人都在谈房子,都要想知道,房子还要涨到多久,牵动着每一个国民的心。
  首先房子是人们居住的第一要件,其次些年房子牵扯大量的人大量的财富,再次房子一直在涨,许多人因房产而发财。所以现在人们都在关心房价到底能涨多久,且看我慢慢道来。我在这里谈谈房子的事,丛中口水话多了一点,就是为了讲清楚原理,大家不要嫌弃!
  这次国家又在调控“房子不是用来炒的”,但这些年国家似乎在调控房价,但人们见到的是——并没有调控住,反而是上涨了,这就更加增加了人们炒房的信心。
  但是还是有很多人也在担心房地产哪天蹦盘,自己会被搭进去,能在房价的山顶最先全身而退,保证不被套住。要想知道这个时间节点,且看我后面慢慢道来。
  首先我来作出一个大致叛断,2024年前后,将是房地产盛宴真正结束的节点,不是人们说的有可能很崩盘,也不是人们所说的会一直涨下去,容我后面一点点分析原理。
  
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楼主hit_8 时间:2017-06-06 21:39:45
  我在这里先说说决定房价的因素:
  1、住房需求,即就是刚需,这个也有三方面,一是94房改后的城市老居民的住房缺口;二是老旧房居民住房改善需求;三是城镇化后进城人的住房需求。这是刚性需求。这个需求满足了,房价就失去上涨的原动力。
  2、货币扩张政策。这有三方面,一是经济发展,货币与经济量的匹配扩张;二是出口增长,外汇增长对货币匹配扩张;三是经济发展货币刺激性扩张。这是推动房价上涨的重要动力。
  市场炒房推动。这是在房价的火上浇上的汽油。
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楼主hit_8 时间:2017-06-06 21:40:19
  那么房价到底该不该涨,这又是由什么来决定的呢?
  房价该不该涨,这是由经济运行规律决定的。经济运行规律由什么来决定的呢?其实经济运行由一轮一轮的国家建设发展的历史使命来决定的,就中国而言,解放以来,我们经历了和正在经历这几个历史使命的轮动:
  1、打破旧的财产体系国家进行大型基础工业体系建设(1945-1966);
  2、打破旧的文化体系和重建(1949-1978),作用在这不便明说;
  3、制造业发展与转型(1979-2009),解吃穿问题;
  4、房地产业和基础建设发展与转型(1994-2024),解决住行问题;
  5、环境与生态重建(2011-2030)
  6、文明与文化。。。。
  这些轮动,大致时间都是30年,这个时间与人的生命期是暗合的,这里又来简要的说说人的生命活动周期。
  人的生命周期其实分为三段:
  第一段,1-30岁,人长到30岁,三十而立,这个阶段决定一个人长成了什么人;
  第二段,30-60岁,这三十年,决定一个人这辈子干什么事;
  第三段,60-90岁,这三十年内,大部分人会死去,这30年只能说明一个事,看你能活多少岁。
  我之所以把房地产发展的轮动期定性为30年,正因为这三十年由人生命期第二阶段30年决定的。这一轮的买房和炒房高峰由正是由正处于第二段30年生命期的人完成的。
  我们这样来解释,假如1994年你正好是30-60岁的城里人,住房紧张需要买房(以前靠单位分房),这时你东拼西凑把房买了,到2004年西部县城都开始大量房地产开发,这个阶段前后大量的人正在改善自己的住房,旧房换新房。2004年起至2024年城镇化进程加快,农村人大量进城买房,这一次以80年后计划生育政策少子化的一代进城,随之就是父母跟随进城带孙子。
  在房地产开发进程上,1994年至2004年在老城区空地建房,2004年之后以新区开发为主流的大量开发,由于2008年4万亿信贷支撑,房地产由新区加郊区齐头并进,范围大肆扩大。举个例子,像上海浦东,那地方不用国家搞新区开发,那地方这些年房地产高潮自然要开发出来,只不过稍迟一点而已,因为它离上海核心南京路就一两千米的距离,没有理由开发不出来。
  30年时间的生存经营期间,也造就了三代人的追求目标,70版的人自己需要奋斗在城里买房子,由于经历农村艰苦的岁月,急着往城里奔,这些年房地产高峰,大比例的被炒对象就是70版的人;80版的人,看着别人往城里奔,也需要进城,一部分需要自己奋斗买房子,一部分人父母可以帮撑一点买房子,也是房地产被炒对象;90版的人父母出钱买房子,自己垫一点,他们有望成最后的接盘侠,北上广深已经不是他们追求的目标(00版的人已经不需要考虑房子了,他们的父母大部分已经成城里人了,自己从小的生活条件大部分都好,北上广深已经不是他们最需要去挤的城市,也不再是他们羡慕的城市)。从这里也可以解释人生命3轮30年的中轮30年的房地产需求变化,从1994房改到2024年前后,房地产盛宴结束,这个论断未来可以预见的。
  所以处在人生第二轮30年的人在这94年以来的房地产30年中,有能力基础的第一个10年就解决了房子,晚一点的第二个10年解决,再就第三个10年期解决,倘若都无法解决的,他以后多半无法解决了(60岁后贷不到按揭同时身体也干不动了)。
楼主hit_8 时间:2017-06-06 21:40:58
  房价什么时候才不再上涨?由以下几个因素决定:
  一、能不能再次大量增发货币。货币政策是决定物价和房价的根本因素。这些年国家进行经济刺激,最有效的刺激方法就是增发货币。增发货币之后,信贷政策放宽,资金通过各种渠道流向社会,人们才有钱去买房和炒房。但是增发货币不是无限制的,这些年人民币还没有完全国际化,增发货币几乎不受制约,专家说了可行,然后领导发话,于是大量增发了。地球人都知道的,2008年“四万亿”,上层一说,全国地方政府立马编制投资项目预算,纷纷几十亿几百亿的贷款,才几个月时间,房价就飞涨一轮。但是你的货币要“国际化”,然而你又随意增发货币,这就会严重影响汇率。当然这并不代表以后不会增发,只是不能像这几十年那样任性,这可以视为货币似近封顶。
  二、工资收入是不是提不高了,收入封顶。这些年人们收入的提高,基础来源之一就是前面制造业黄金三十年,农民工的打工收入从以前农业收入基础上实现了一个飞跃,这个基础收入的提高刺激了各行各业的经营,使各行各业都有提高,人们买房有了动力来源。但是普通制造业黄金时代已经过去,大家明显感到这些年好多行业的工资收入都几乎没有提高,为什么无法提高,这是因为这个工资水平有一个天花板,那就是东南亚制造业市场,倘若你国内提高工资水平,那么你产品的在国际市场上就失去竞争力,产业就会外移。所以说无论国家如何增发货币,除了抬高物价,这个工资水平是提不高的。
  收入水平提高国家虽然想解决,但是受国际劳动力市场的影响,无法提高。举例子,现在国内的低端制造业,即衣帽鞋等劳动密集型企业的工资水平在三千至四千之间(加班多的超过四千),这个工资水平已经是天花板,因为这个行业的工人学历要求不高,你可以把工厂开在非洲,也可以开在南亚,这些地方工资开得较低(低过2000RMB),如果说你国内要把工资再次提高,生产成本上去,产品就没有竞争力了,工厂只好搬到非洲南亚去。国内低端收入分布:传统农民1000元/月,服务员等低端服务业2000元/月上下,低端制造业3000-4000元/月,国人大量的人们都在从事这些低端工作,那些所谓的月薪上万、年薪几十万的高薪工作,不管在哪线城市,都是少数人有机会享有!
  进城人口的极限到了:1、农村有能力进城的、适合进城的都进城了,剩下就是一些不愿进城的、没有能力进城的、老弱等继留守农村。资源和自然条件差的乡村也会逐渐空心。2、三、人口增长能力已经达到极限,这个人口增长能力有两方面:一是人口出生增长,二是城镇化农村人进城使城市人口增长。
  首先是人口出生率下降,到一个平稳的状态,不再使人口增加。虽然现在放开了计划生育,但由于城镇化使得人们的生育积极性下降,少生已经是城市人(承载上班压力和抚养压力)的意愿和无奈选择。未来从2030年以后,逐渐开始进入人口老龄化自然死亡高峰,这次高峰将是消化1949-1978年30年的生育高峰带来的存量人口(那个时代一家人生育4-5个以上的小孩很正常),到2024年-2054年30年之后,中国人口会下降到一个正常的水平,至少会减少3-4亿人口。现在中国拥有全球最多的60岁以上人口。2014年,60岁以上人口占中国总人口的15.5%,也就有2亿多人,他们会在2040年前后逝去,到2050年中国下降3亿人不是问题。解放后1960--1976年出生的人口最多,这一部分人会在2050年前后逝去。有人会想到以后会完全放开计划生育,这是肯定的,但是完全放开人们也不会像以往年代那样多生了,实践证明,经济越发达人们越不愿多生,所谓越穷越生是有道理的,越富人们越不愿意接授生育的包袱,越想轻松和享受。
  其次是进城人口停止增长,直至下降到一个进出人口达到一个平衡状态,即城市人口数量开始进入一个稳定状态,甚至下降。目前还在城镇化过程之中,仍有一部分农村人有进城需求,城市人口还在增长过程中,到未来一定时候才达到稳定直至平衡和下降。城镇化进程如同一台“抽水机”,把农村人抽往城市,现在农村人口逐渐下降,许多地方已经出现空心村,剩下老人和小孩,大量土地丢荒,农村的许多房子除了过年,几乎没有人住,甚至已经荒废。这些都是进城农民被抽空景象,农村这个储水池里的人被抽空了,未来也就没有更多的人进城了。能进城的、想进城的都进城了,未来不仅不是增加,第一代农民工老了,干不动了,在城里留不下来,又会退回农村老去。
  房地产的刚需就是进城人口,房价之所以能炒高,根本动力就是刚需,而不是人们所说的国家增发货币。举个例子,假如在未来某一天,城市刚需已经平衡了,正常的购房需求就是旧房淘汰和城城与工作变动带来的购房需求,而不是像现在这样由不断进城的人带来的新增购房需求,这时购房需求已经很少,这种需求是软性需求,而不是刚需。假如这一天国家又进行货币增发导致物价上涨,房价也跟着上涨,于是炒房客开始炒房模式,这时假如房价被炒房客推高,房价又一次脱离了人们的收入承受水平,这时炒房客想把房子卖给刚需就难了,因为房价太高,想换房的人暂时不换了,想换工作的也不换了,因为受不了高房价。通货膨胀致使的物价上涨,日常生活用品的上涨,毕竟金额小,人们还可以接受或节约,但房价上涨带来的是一次巨额支出,人们可以选择放弃。想想这种情况,炒房客还能把货脱手吗,所以那时候炒房是没有市场的。
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楼主hit_8 时间:2017-06-06 21:41:34
  为什么这些年楼市越调越涨呢?其实就是因为城市人口还在增长,刚性需求还没有解决完,国家货币增发还有空间时间。当然楼市涨实际上是地方政府内心愿意做的,只不过因为他们不愿意看到上涨过快民意反弹,增加劳动就业成本。政府一会儿刺激一会儿又调控,就是在这两者之间取舍。实际上房价如果没有政府调控,上涨越快,它就越蹦盘得快,但蹦盘看似房价猛跌会对买房者有利,其实际对大家的伤害更大,蹦盘是对整个经济体系的伤害,没有谁能幸免。所以政府必须出面调控,让它慢涨而不是下跌和快涨。
楼主hit_8 时间:2017-06-06 21:42:32
  房价最终会在2024年正式趋于稳定,就是说就算炒也不会炒起风浪,最坏的结局就是一波真正下跌过程。这是由三股力量最终的汇集在一起作用的:一是农村进城刚需不再增加,开始下降态势;二货币不能再巨量增发,通胀空间有限;三是房产过量购置导致居民投资屯房数量过高。投资性屯房主要是指有闲钱的居民把钱投在房产上(非炒房客),这些年人们都在讨论一个话题,那就是钱没有放处,除了房子,放在哪里都是贬值的,于是有钱的人都在不断地买房子,正是因为这些非刚需人群买房子,导致未来大量房子空置。房子空置过多的结果就是未来租金下降预期。有能力购房刚需人群逐渐购房,而低收入人群虽然他们想购房,但是他们的收入不足形成购房行为。
  2024年也并不代表所有进城人都有房子了,只能说是房地产盛宴已经结束,进出城市人口达到平稳,开始有下降迹象。这时房价也不会大跌,因为还有一部分人没有解决房子问题,仍有一定需求,这时房子开始一个慢跌或阴跌的过程,中间都是小起小落的,当然如果碰上九七年那样的经济危机,或许有会一个大跌。2024年前后应该是炒房客们吐货的最后机会,否则就只有当长期房东。
  有人想,不用怕,反正租金在上涨,这想法也是错的,到2024年,还有七八年时间,房产商们仍在大力建房,这中间的房子很大一部分都是投资性的购入,通过这七八年时间,这些的投资房子会越积越多,没有转手,就得用于出租,想都想得到,可供出租的房子多了,供大于求,你租金还能提得起去吗!大家只知道现在还在上涨,还有利可图。在居民手中屯积的投资性房产越来越多,不转手就得出租,转手一套减少一个租户,不转手多一套可租房,道理都一样,都会对租金和房价造成影响。
  • 倒霉蛋2015: 举报  2017-07-06 19:32:42  评论

    不会的,租金低人工高是导致高房价的原因之一,真正炒房的估计没时间与租客磨叽,都是买房待炒,真炒不动的时候就大幅抬升租金(房价一涨,出租房都觉得亏)反正我看到的就是如此,拉着我去炒房的反而让我降低租金(租金一低更不想持有房产了!)
  • bingqixue: 举报  2017-07-17 20:06:01  评论

    评论 倒霉蛋2015:那是现在这几年
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楼主hit_8 时间:2017-06-06 21:42:56
  房子永远保值吗?
  人们总是认为,这年头唯一保值的是房子!其他商品都不保值。房子和消耗品的区别,消耗品不保值,房子可保值,这只是看待的方向不同。消耗品虽然不保值,但是它很快被消耗掉,又很快有新的需求,而房子则不同,使用寿命大几十年,一但拥有,大几十年就不会有新的需求,如果你三十岁购房,那你这辈子不会有新的住房需求了。这就房子的不同之处,意味着房子这种商品一但堆积,就会越来越多,不会减少,如果需要它的人口不增加,那结果大家都知道了,很简单,那就是房子过剩,那时房子还保值吗!
  我预计的,到2024年,还有七八年时间的炒房盛宴,抓紧狂欢,也在这个期间,把地段不好的房子逐步脱手。不要寄托于未来永远涨价,物价工资都会有滞涨的时候。这都是现实例子摆在面前的,日本、台湾、欧洲的工资水平已经是十多二十年没有上涨过了,这些年欧美有些地区的房价有所上涨,那都是中国人去推高的,以后出去推动国外房价上涨中国人也会减少。发达国家的收入水平为什么没有增长,那都是因为他们的GDP增长率低,中国这些年GDP增长率也下降得快,从10点多下降到了6.5,以后还会下降,这是经济规律,不可能永远高增长,西方国家走过的路,我们一样会经历的。人民币要国际化,未来不可能再像胡温时代那样再来一个四万亿搞个猛刺激,要不世界上谁还敢相信你人民币!就算是最强势的美元,他们也只是一小点一小点的增发,而且也不容易通过,奥巴马为了搞QE,通不过,不惜来个政府关门才迫使国会通过。
  当然从现在到2024年之间,国家还会有调控或刺激政策出台,当前正在处在从刺激政策“去库存”转换到调控政策“房子是用来住的不是用来炒的”之中,前期房价高增长地区开始限购,而大部分地区则依然实行“去库存”。这一轮“不是用来炒的”政策如果使房价下去了,又会出一个什么刺激政策出来。不过这个刺激政策只怕要到2024年去了,估计也不会有什么效果了,失去根基的强弩之末,刺激也没有用。
楼主hit_8 时间:2017-06-06 21:43:40
  房地产税什么时候征收?
  炒房的人都关心房地产税,害怕征收房地产税对房价形成打压,重庆和上海有所试点,也并未全面征收,也没有采取特别硬性的措施征收,就是说,大量是漏征的。当然国家想要滴水不漏地征收,有的是办法,只是现在不想这么做,那么未来什么时候会真正征收呢?答案是房地产业回落之时!
  国家用钱的来源从哪里里,地球人都知道,从税收来。税收来源的板块:农业、工业、商业、服务业,加上现在的房地产业。首先农业税已经取消,当工业商税税收增长起来之后,农业税的占比已经很小了,小到可以忽略掉,于是国家就送全国人民一个人情,免征农业税。工业商业服务业税收,这是发达地区和中心城市的专利,全国其他地方这一块税收是很少的。现在全国最重要的一块税收——房地产税收,占比达30%以上,如果算上与房地产相关的税收,那占比更大,这是多么可怕的占比。农业税、工商业税收,这是可持续的,房地产税收那是不可持续的,虽然现在收得正欢,但毕竟不会长期。
  所谓经济转型,说白了一点就是减少国家税收对房地产一次性税收的依赖。依靠工商业税收,发达地区可以,但全国大部分地区是做不到的。大家都可以看到的,这些年制造业发达地区也就是珠三角、长三角、津京等少部分地区,也就是这少部分地区生产的产品,可供应全国乃至世界,一不小心就处于生产过剩状态。要想全国都发展得像这三个地区一样工商业发达,那是不现实的,也是不可能的!那么全国这么多工商业不发达地区房地产以后的税收从哪里来呢?
  2024年前后房地产大势开始真正回落,可是全国大部分地方仍然没有找到什么值得依赖的除了地产以外大额财政收入。现在国家正在寻找之中,低端制造业逐渐转移是无疑的,靠不住。国家现在大力推的一路一带,就是在寻找出路,那也只是在为我们的高端制造业寻找市场。不管怎么说,高端制造业也是发达地区的专利,不可能全国遍地开花,遍地开花的结果就是产能过剩。
  这就回到了一个问题,税收征收可靠来源问题。发达地区工商业发达,纳税企业多,到处有税收,而工商业不发达地区就找不到收的了,怎么能够做到普遍征收呢?答案就是房产税,因为人人都得住房子,只要你拥有达标的房子,就可以征收,这就能做到把税收摊到每个人头上了。收房产税是最好的落脚点,西方发达国家就是这样,收房产税。所以这个房子涉及到千家万户,开发时一次性收一大笔,使用后虽然征收得少,但是得年年都交细水长流。
  未来的重要收入来源也要从房产上来,那就是房产物业税,这些年专家也在提房地产税,虽然有试点,但实际上没有“力推”,根本原因就是怕对当前的房地产行业产生打压,因为现在正在推全民购房进程中,收房产交易类税更来钱快,等到未来大家都买好房了,房子也卖不动了,这时才是收房产物业税的成熟时机,到时大家就等着交税吧。
  举个例子说明,西部某县,在二十多年前没有什么工商业,财政收入低,一年的税收收入才一两千万,而且还要收农业税,政府用于公共事业的钱也少得可怜。在后来的二十年中,由于房地产相关的税收起来了,免除了农业税,税收收入一举到达了三五亿,用于各项公共事业的支出大大增加,安起了路灯,建起了公园,请多了环卫等等。这些公共事业建设让人们也享受到了比以前好得多的生活条件。这些支出一但开展了,那可就停不下来了,就是说要是停止这些支出,让这个县再回到二十年前那种落后的生活状态中去,那是不可能的事。人人都知道“由俭入奢易,由奢入俭难”。当某一天,房产饱和了,卖不动了,房地产相关行业的税收没有了,可是这个县又没有新的行业的税收来支撑替代房产开发税收,那么这笔支出从哪里来,唯一的最好的途径,那就房产物业税,因为家家都有房产啊。所以国外在经历房地产开发高潮之后,无一不收房地产税。说得通俗一点,发生在房子上的税收就是在你买房子时一次性收你一大笔,然后在未来有房之后年年都小额地收你的税。否则未来怎么能保证一个地区持续的运转。我所举的这个例子,实际上全国除长三角珠三角和津京地区外,大部分地方都是这样,没有多少工业商业税收,不管国家再提什么发展制造业,也不可能全国所有地方都能很好地发展制造业,这是经济规律决定的。这些年税收全靠房地产一家独大,转型之后未来最大财源就是房地产物业税,只有这个税收是源源不断的,否则公共事业以后就运转不了,未来全面征收房产税是必然。
  前些年美国为什么会出现一元卖房的事,就是因为要收房地产税。因为凭中国的主观分析,才卖一元,有必要卖吗,还不如送人家算了,还得一个人情!可是美国的税收制度规定,送人要收“赠与税”的,比你卖一元交的税要高得多。那么既然只能卖一元,那何必卖呢,再穷也不致于差一元钱吧。问题来了,你不卖,这房子在你的户头下,要交税地产税。而且美国法律规定,房子每年得进行维护和修煎花草,不能是一个破烂样,还要花维护费。人们都认为国外的房子产权虽然是永久的很好,但这个永久的代价实际上比中国的七十年产权更狠。你每年得花钱养这个房子,还得交税。所以不如“一元”卖了,收一元意思一下,表示我是卖的,不是送的。
  我这里顺便来说说国外税收收入差的地区的情况,例如底特律,由于汽车工业失落,大量工人失业,没有了工作,当地房地产税就收不上来了,没有税收,这些地方的公共事业就运转不动了,美国不像中国那样,把富的地区的税收收来分一部分支援贫困地区,所以穷的地区就是公共事业停摆,如路灯不亮了,环卫没有了,警察也少了,接下来就治安和环境的下降,这一下降就加速这一地区人的逃离,恶性循环,就出现了后来的“一元卖房”。人们到美国去,走的是那些富人较多经济发达地区,由于税收充足,社会公共事业运转得好,到处都很漂亮,而那些穷困社区混乱落后实际上比国内更糟。美国那种民主社会,不可能有人投票赞同富裕地方税收来支持贫困地方,只有中国这种一党领导的国家才可以,中央领导会考虑的,每年那么财政转移支付到贫困地区,而且还规定富裕地区跟西部贫困地区接“对子”,实行地区之间一帮一扶贫,这是西方国家是不可想象的。西方国家扶助贫困全靠富人们发善心,富人拿钱出来搞公益。
  • 绿地蓝天白云: 举报  2017-06-28 17:40:13  评论

    mark
  • modnmodn2011: 举报  2017-07-03 13:59:53  评论

    难得的理性文章
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楼主hit_8 时间:2017-06-06 21:43:57
  当然2024年并不代表房价将暴跌,那只是一个模糊的时间点,或前或后,代表一个高峰期的过去,代表房产地黄金时代逐渐过去。房子不同于其他商品,如葱姜蒜一样到时卖不出去会烂掉而暴跌。它毕竟是一个大宗商品,固定资产,到时暴涨不可能,但暴跌也不可能,除非是发生97年东南亚一样的经济危机。国家是不允许它暴跌的,否则就是经济危机。
  • LaFria_2859: 举报  2017-07-06 08:38:41  评论

    评论 hit若是没错,楼主是搞经济学
  • LaFria_2859: 举报  2017-07-06 08:39:07  评论

    评论 hit若是没错,楼主是搞经济学
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楼主hit_8 时间:2017-06-06 21:50:24
  普及一点货币增发的原始知识

  其实货币增发也是国家一个最重要的收入来源。一个国家要运作,需要用钱,这钱的最终来源都是从老百姓劳动创造的价值中分来的。国家的收入来源分三大块:一是税收,就是从老百姓的经营收入中按一定比例征收上去;二是国有企业或国有资产的经营收入,举个例子,有人总怨我们的手机通信费收得高,发改委总不愿降价,这其实怨不了发改委,因为降低收费,等于就降低了国家从国有通信公司拿到的利润;三是货币增发。这里重点来讲一下货币增发,货币增发怎么算是国家的收入呢!下面我就通过简单例子来说明。
  国家要用钱来进行社会经济建设,仅靠税收和国企利润是不够的,直白点说就是从老百姓劳动收入中分到的钱还不够,于是得想办法再多分一点,怎么去分呢?有三种办法:一是提高税率多收税;二是国有企业如电力、石油、通信企业提高电价、油价、电话费来提高国有企业的利润;三就是向老百姓摊派,叫他们拿钱出来送给国家用。这三种办法显然都行不通,第一二种办法因为有法律规定不能乱提税提价,尤其是第三种办法搞摊派更行不通。于是得找第四种办法。
  世界上自从有了纸币之后,国家就找到第四种从老百姓手里分钱的办法。在古代钱是硬通货,是金或银和铜,这种以金银铜做出来的钱是印不出来的,国家无法进行货币增发,也不会出现通货膨胀。后来发明了纸币,用纸币代替金币、银币、铜币,纸币就可以大量印刷。通过印钱来从老百姓手里分钱的简单原理:
  假如现在全国人一年能生产10000斤各种产品,国家印出来供全社会流通的货币一共有10000元,折算物价就是1元/斤,国家通过收税的形式可以分得2000斤产品,当然国家不收实物,收的是钱,于是国家就有2000元,老百姓收入8000元的钱或货。
  由于科学技术发展了,人们一年生产的产品更多了,一年可以生产12000斤,这时社会上的总货币还是10000元,这时用10000元购买12000斤货物,物价就下降了,这样就打击生产货物人的积极性,于国家管理者来说,这样是不行的,不能打击生产者的积极性。于是国家就多印出2000元钱来放到自己的帐上,然后通过各种形式拿出来用,保证物价不变,实际上国家就无形中多得了2000元的收入支配权。叶圣陶《多收三五斗》中写道的丰收成灾,其实某些程度上就是过去硬通货时代的物价情况,这当然也有人为因素在里面。
  但于经济水平低下,就算一年生产12000元的货物还是不太够全社会使用,这时国家想更加提高生产者的积极性,让他们扩大生产规模,更加卖力地做。于是再加印3000元货币拿出来用,这时社会上有15000元来购买12000斤产品,物价就上涨了。这时生产者的产品能卖出更多的钱,于是他们的积极性高了,扩大生产规模加大生产,于是社会上产品更加丰富了,经济就更发达了。国家也因此又悄悄多收入3000元。
  我这举例子说得太简单了,实际经济运行远比这个复杂得多,那是要用高等数学和统计说才能说得清楚的,这仅仅是一个粗暴简单的说明,大家不要骂我!
  适当的印钞刺激物价上涨可以促进经济发展,但并不是无限制底线的。国家印钞没有进行合理的经济预算,超量的印刷,以为可以无限制地从人们手里分得财富,结果就是货币严重贬值,物价飞涨。最典型的就是津巴布韦,货币的价值已经低于了货币的纸质成本。这样做的结果不是国家收入的增加,而是社会经济的蹦溃。
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作者:柳小糖2017 时间:2017-06-06 22:58:24
  楼主这么多的字你是复制的么?
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作者:追梦的人9G 时间:2017-06-07 20:39:10
  在印下去就完蛋了……
  
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作者:ty_从容987 时间:2017-06-08 16:25:57
  通俗易懂好
  
楼主hit_8 时间:2017-06-19 09:48:42
  朱云来6月18日援引国家统计局的年鉴历年统计介绍,如今深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平方米的标准,而且如果以人均30平方米的标准计算,全国现有商品房足够支撑10亿人居住。
  “我们把很多乡镇人口都算上,目前国内的城镇化人口也只有7亿多人,多出的3亿人居住面积,也就是房地产库存。”朱云来认为,即便开发商把闲置的房子卖出去了,多出的库存依旧处于闲置状态,“虽然房子被人买走了,但是没有人住,人们之所以买房是为了将来卖。

  这个可以说明房屋库存量情况,并不代表满足所有人居住了,我坚持要到2024年才会到达一个真正的转折点,因为人口进城周期还没有结束,即就是说刚需还没有有效解决,供和需还没有平衡,2024年前后才会达到一个大致的平衡点!
  • chenji_happy: 举报  2017-07-13 22:25:38  评论

    评论 hit_8:不止房产税,国家可以从医疗和教育上收税。
  • hit_8: 举报  2017-07-13 22:30:18  评论

    评论 chenji_happy:医疗教育这一块,主要是公益事业性质,他们还得吃国家的财政补贴,哪个国家都是税收优惠的,除非你是私立的盈利性质的!
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作者:香萝 时间:2017-06-19 14:41:54
  顶楼主
作者:马腾天下 时间:2017-06-20 15:14:46
  写的比较好,有参考价值。
作者:叫我团子妈 时间:2017-06-20 17:09:52
  已阅,受用!
  
作者:格斗老司机 时间:2017-06-20 18:22:55
  厉害,但是楼主最好不要预测时间,牛刀大师现在都不敢发言了
  
  • hit_8: 举报  2017-06-20 20:24:31  评论

    不预测时间哪能叫预测,谁都知道房价总会有跌的一天,但是到底是什么时间呢!就如同我预测某栋房子肯定会垮掉,也许明天就被折垮了,也许二百年后自然垮掉,给出时间才叫预测!
  • 北极天火: 举报  2017-07-07 00:07:35  评论

    牛刀当初很牛的!
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作者:西凉云 时间:2017-06-20 19:50:37
  写得很好,值得一读,有参考价值。
  • JJHFOX2017: 举报  2017-08-02 10:35:45  评论

    楼主的房产预测 ,建立在以下基础以上:人口生命周期,经济发展周期,货币发行扩张周期,税收变化周期,国家税收变化周期,国内外比较周期,人民币国际化进程周期。
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作者:3okokok 时间:2017-06-20 22:41:04
  听君一席话,胜读十年书!!!
作者:西安幸福路 时间:2017-06-20 23:59:01
  听楼主话、我不买商品房了、只等分经适房了。
  • hit_8: 举报  2017-06-21 08:43:25  评论

    手里有钱,碰上好地段,应该买,特别是刚需,不要寄托于未来会大跌、暴跌,相信政府的调控能力,如果以后出现了像97年香港那样的自由落体是下跌,许多家庭个人破产,那就是政府的失败,应该不会!炒房的话,尽量少碰郊区盘和新区盘就是了,如果是郊区或新区的刚需,也可以!
  • 2013nxyhbd: 举报  2017-06-25 11:08:23  评论

    认真拜读楼主大作,受益,就是这个回复看不明白,楼主既然也觉得低端产业已经靠不住,那么如果新区以高科技行业规划引资,这样的新区我认为一点都不会输旧的中心老区,不知我的看法对不对。
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作者:阿弥陀佛保佑小楠 时间:2017-06-21 10:00:04
  真好的帖子
  
作者:fnzbsjh 时间:2017-06-21 11:11:37
  有道理
作者:sssqyd 时间:2017-06-21 11:43:27
  涨姿势了
作者:tulip613 时间:2017-06-21 15:51:51
  几号
作者:ming869 时间:2017-06-21 15:58:34
  觉得这篇文章写的很有道理,真不错
作者:ming869 时间:2017-06-21 16:00:37
  http://bbs.tianya.cn/post-5137-29575-1.shtml
  再转一篇,两个大信号!楼市进入最后的“顽抗”!(转载)

  大家也可以看看
  • hit_8: 举报  2017-06-21 16:06:20  评论

    你这个不足以支撑下跌的理由,还是这个观点,刚需没有完结、地方财政收入的支柱,这两个理由,不会在近两年下跌的,跌也是国家调控的结果,不是“主动”!
  • wj83728: 举报  2017-10-03 01:30:39  评论

    评论 hit_8 :楼主说的太对
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作者:好运长久1 时间:2017-06-21 22:58:39
  北上广深在此列吗
  • hit_8: 举报  2017-06-21 23:11:42  评论

    也在此列,但相对要滞后一点,2034年吧,珠三和长三低端制造业集聚的地区会牵连他们,由于中国经济未来会成为世界龙头,北上广深未来会形成外国人移民之地,就如同现在中国人移民欧美一样,这对未来房价会有很大的支撑作用。如同底特律房价蹦盘,而湾区和纽约等地房价还在推高一样!
  • 好运长久1: 举报  2017-06-21 23:58:46  评论

    Lz我不是很认同4个1线会变成外国移民城市。首先中国不是移民国家。美欧也看不上中国。黑鬼这种低劣人种要来何用。中国的复兴是势不可挡的。中国只会越来越好,做了几千年的世界老大。大城市吸纳人口基本是不会停的。至少我看来一线城市如果没战争会涨不停,不停涨。加上中国人的土地情缘。
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作者:u_110840320 时间:2017-06-22 09:18:03
  基本赞同,但楼主更多的是借鉴西方经济学的知识,但我国并不是纯市场,国家干预的最好后果就是房价慢速增长,或小跌,而且国家给每个地方政策红利不一样,所以有的热点地区还会涨,值得炒一炒。
  • hit_8: 举报  2017-06-22 09:43:28  评论

    你说得有理,正因为中国不是纯市场,政府不断地调控,以致于房价没有涨到天花板价格,也就没有从天花板价格上跳水蹦盘的事情发生,但经济规律不管中西方都得一样的遵循,
  • hit_8: 举报  2017-06-22 09:49:42  评论

    规则就如同是一条公路,开车好的人沿着这条路开得很平稳(中国),技术差的人在走S形(泰国巴西等),左右摆搞得满车人晕车,不会开的人直接开翻了车(津巴布韦等),开得好就是调控得好,中国的好处就是一个有经验的政府,沿着一条既定的路走,不断档,国外就是换届换方案,不连续
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作者:ty_白芍779 时间:2017-06-22 09:46:32
  mark
作者:铭置装饰 时间:2017-06-22 18:16:59
  炒房确实是ZF希望控制的行为。
  但是房价ZF并不希望下降。

  在两者中间找平衡是很难的,好在政策力量足够,因此还是能够保持平衡。
  • hit_8: 举报  2017-06-23 08:49:22  评论

    目前还处于房地产开发税收的收割期,政府当然不愿意出现下雨吹风使稻子果子倒伏脱落的事发生,如果发生蹦盘了,等于说你看着成熟的庄稼被风吹倒在地里了!
  • 私爱2014: 举报  2017-06-23 16:36:32  评论

    留名
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作者:lanchenzhu2017 时间:2017-06-24 15:39:50
  顶楼主,技术贴,支持。。。问一句:刚需房贷今年还能放款吗?排了小俩月了
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作者:老衲不淡定鸟 时间:2017-06-25 19:03:09
  好文,楼主,区域房价走势如何? 比如成都呢,今后还会像去年一样大涨吗?
作者:爱不释手的绳 时间:2017-06-26 16:03:52
  全看完了,记号
作者:我的小猫钓鱼去了 时间:2017-06-27 11:03:35
  好帖,收藏,学习。
楼主hit_8 时间:2017-06-27 11:17:06
  90后是中国房地产最后的接盘侠,00后之后他们将是房地产享受者,他们中大部分人不再为购房发愁,他们的父辈已经为他们买好了,在他们这一代,大部分人不是像我们这一代一样,辛辛苦苦地存钱还房贷,而是享受父辈的为他们积累的成果,他们从未经历一吃不饱穿不暖的苦日子,不知道什么是“粒粒皆辛苦”,许多人的父母为他们准备了几套房子(目前的许多为保值而购房的屯房者),不仅不用买房,他们或将卖房享受生活!

  如果房地产税在他们这一代身上实施,那么他们会加速卖房!
  • 留住青山2011: 举报  2017-07-02 21:27:55  评论

    卖房?卖给谁?全闷在手里
  • hit_8: 举报  2017-07-02 21:35:34  评论

    评论 留住青山2011:当然有人要,只要价钱低到一定程度,一些低收入无房人群还是有需求的,只是这样会亏很多!
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楼主hit_8 时间:2017-06-27 11:29:01
  70后的人,天天盼着建高速;
  80后的人,天天盼着通高铁;
  90后的人,天天盼着开豪车;

  00后的人入社会后,该通的高速通了;该通的高铁通了,房子有了,车子烦了,手机也上网也不卡了;80后之前的人们所担心所盼望的事都解决了。他们最担心的生孩子,养起来太累,屎啊尿啊,又要诓,又要抱,吵得晚上睡不好觉,他们所盼望的是有什么机器来解决带孩子的事!恨不得像小鸡小猪小牛一样,生下地就可以走得了,可以自己找吃的了!

  当然这说的是部分人,很多贫困人口也一样会吃不饱穿不暖的,大家不要喷啊,社会总是形形色色,什么鸟都有,再发达的国家,总会有人没有房没有吃穿!
  • 过儿20142016: 举报  2017-07-05 15:58:11  评论

    说的太对了!
  • 美嚼王: 举报  2017-07-13 09:24:07  评论

    你说到孩子要诓,我就知道你是四川的老乡,嘿嘿,分析的蛮对,接到看。
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作者:badzt19 时间:2017-06-28 02:31:54
  mark
作者:吾观今夜天象 时间:2017-06-28 15:59:28
  @hit_8 2017-06-19 09:48:42
  朱云来6月18日援引国家统计局的年鉴历年统计介绍,如今深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平方米的标准,而且如果以人均30平方米的标准计算,全国现有商品房足够支撑10亿人居住。
  “我们把很多乡镇人口都算上,目前国内的城镇化人口也只有7亿多人,多出的3亿人居住面积,也就是房地产库存。”朱云来认为,即便开发商把闲置的房子卖出去了,多出的库存依旧处于闲置状态,“虽然房子被人买走了,但是没有人住,人们之所以......
  -----------------------------
  撑不了那么久的,就这一两年的事了,第一点货币增发就已经不成立了,M2已经近极限了,现在最多采用MLF,PSL等方式补充流动性,实际利率已经上涨(基准利率不变,但shibor、MLF利率已经上升,商业银行可在基准利率浮动50%,实际借贷成本已上升),事实上已经紧缩。
作者:追随圣道 时间:2017-06-28 16:26:59
  有理。
作者:hunansdhgh 时间:2017-06-28 17:54:29
  mark
作者:wwwwzzzz2008 时间:2017-06-29 19:19:51
  如果真的如此?请问楼主,中产阶级一般持有几套房子合适呢?另外,商用的房子是否值得持有呢?比如写字楼,商铺,或者不限购的loft?
  • hit_8: 举报  2017-06-29 19:26:07  评论

    位置位置位置,你的商铺写字楼购置在一线城市,位置不好一样白搭,位置好,在五线县城一样赚钱。现在由于商业模式变化,网购加购物中心,有些在一线城市的老门面现在都不行了。
  • hit_8: 举报  2017-06-29 19:31:51  评论

    举例子,深圳蛇口港那一带,写字楼就不太行,看起豪华不得了!住房的话,我建议还是一线城市为主,投资的话,二三线城市的老城区老房子也不错,价格合适的拿到手,租金还行,他也不会有多大的贬值风险
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楼主hit_8 时间:2017-06-29 20:29:25
  目前住房还有一波上涨的空间,表面上“房子是住的”政策在调控,但实际上政府又在通过另一手段来推动房价上涨,“涨价去库存”,只有涨价才能去库存,房子越跌越没有人买,降价反而去不了库存。

  所谓库存是哪些呢?——郊区盘、新区盘、城边位置不好的盘等。

  通过什么办法来推涨价格呢?——棚改。
  “棚户区”往往地段都很好,现在政府拆迁基本上针对这些老城区在进行“棚改”,棚改这些区域有几大好处:
  1、城市形象大大改善;
  2、推动涨价去库存;
  3、棚改区在未来开发后会再一次提高城市中心的房价。

  现在棚改都用上一招,就是不回迁,直接现金赔付,意味着这些被拆迁的居民必须买房,在一个城市同时释放这一巨量的购房需求,一下就把房价推高了,开发商剩机捂盘惜售,大幅提高房价,房价一提高,又勾引了一批“买房保值”的屯房者和炒房客,再一次推高房价。
  然而好地段的房子前些年都被人买走了,于是这些人会购买前期不好卖的房子,达到去库存的目的。
  其实他们没有想到,这样“去库存”,老库存是去了,新库存又会来,什么原因呢?——房价上涨,又会增加开发商的开发热情,新的楼盘又会开工增加库存。

  这样做的结果是“买房保值”的屯房者手里的房子更多,涨价之后更加打击了刚需的购房能力,大部分都是砸在屯房者手里。

  不知道在2024年前政府还会使出什么招数来刺激房地产市场。
  • ty_从容987: 举报  2017-07-01 19:46:37  评论

    楼主居住的更新换代你没有预测到.新材料新科技房子出来?大家肯定跟上潮流!中国的房子住过20年已经成了平民窟了你不换能行吗?以后说不定政府卖农村的土地建别墅洋房来一个乾坤大挪移!到那时像美国人都到郊区住?谁还喜欢住在鸽子囵的楼房?(现在赶农民进城。收农民的土地。)
  • ty_从容987: 举报  2017-07-01 20:06:19  评论

    我们党把土地已经玩到了极致!打土豪分田地.又收到生产队.最后包田到户.现在又搞合作社农民腾地进城.以后富人买农村地建别墅!土地革命可以增加Gtp啊!
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作者:飞天的月 时间:2017-06-29 23:22:31
  记号
  
作者:ty_南柯一梦325 时间:2017-07-02 09:41:48
  影响房价这个东西,无外乎二个方面,一是市场本身即经济,经济发达,房产成本就要上涨,房价也要上涨,总不可能,什么都涨,偏偏房价就是不涨。二是,政府,如果政府不让你买房,你还能买不成,现在买房的八成都是贷款,而且还要交税,政府能从房产赚钱,他为什么不让你买,你不买他就赚不到钱,而且现在货币贬值的厉害,他不加强限购,怎么能尽快赚到更多的钱,同时,为了房价这个下金蛋的金鸡能发展好,他也要保护房价,这就是限购的目的,北上广深,为什么越限购,越往上涨,就是这个原因,反正中国人口多,你不买,总有人买,区别是赚多还是赚少,至于你能不能赚钱,就看你能不能领会政府的意思,跟着政府走,你还能吃亏了不成
作者:ty_从容987 时间:2017-07-02 10:15:33
  @hit_8 2017-06-29 20:29:25
  目前住房还有一波上涨的空间,表面上“房子是住的”政策在调控,但实际上政府又在通过另一手段来推动房价上涨,“涨价去库存”,只有涨价才能去库存,房子越跌越没有人买,降价反而去不了库存。

  所谓库存是哪些呢?——郊区盘、新区盘、城边位置不好的盘等。

  通过什么办法来推涨价格呢?——棚改。

  “棚户区”往往地段都很好,现在政府拆迁基本上针对这些老城区在进行“棚改”,棚改这些区域有几大好处:

  1、城市形象大大改善;

  2、推动涨价去库存;

  3、棚改区在未来开发后会再一次提高城市中心的房价。

  现在棚改都用上一招,就是不回迁,直接现金赔付,意味着这些被拆迁的居民必须买房,在一个城市同时释放这一巨量的购房需求,一下就把房价推高了,开发商剩机捂盘惜售,大幅提高房价,房价一提高,又勾引了一批“买房保值”的屯房者和炒房客,再一次推高房价。

  然而好地段的房子前些年都被人买走了,于是这些人会购买前期不好卖的房子,达到去库存的目的。

  其实他们没有想到,这样“去库存”,老库存是去了,新库存又会来,什么原因呢?——房价上涨,又会增加开发商的开发热情,新的楼盘又会开工增加库存。

  这样做的结果是“买房保值”的屯房者手里的房子更多,涨价之后更加打击了刚需的购房能力,大部分都是砸在屯房者手里。

  不知道在2024年前政府还会使出什么招数来刺激房地产市场。
  -----------------------------
  温时代农村学校合并.小孩上学太远.中学撤到县城住校.农村没有天然气污水和垃圾处理系统.投入都到了县城.你说是不是被逼上楼?如果农村基础设施好盖个小洋楼傻子才去住用钱堆出来的的鸽子楼?
  
作者:ty_从容987 时间:2017-07-02 10:18:25
  温时代农村学校合并.小孩上学太远.中学撤到县城住校.农村没有天然气污水和垃圾处理系统.投入都到了县城.你说是不是被逼上楼?如果农村基础设施好盖个小洋楼傻子才去住用钱堆出来的的鸽子楼?
  
  • 西城居士000: 举报  2017-07-05 15:47:40  评论

    农村要是基础设施好,交通医疗教育什么的都便利,那就反过来了,人都往农村跑了,这不是谁逼谁,人往高处走,水往低处流.撤校合并,这是因为人们的生育意愿降低,没有生源,还有以后的移民搬迁,这都是农村空心化的必然结果.
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作者:ty_从容987 时间:2017-07-02 10:46:14
  @hit_8 2017-06-29 20:29:25

  目前住房还有一波上涨的空间,表面上“房子是住的”政策在调控,但实际上政府又在通过另一手段来推动房价上涨,“涨价去库存”,只有涨价才能去库存,房子越跌越没有人买,降价反而去不了库存。

  所谓库存是哪些呢?——郊区盘、新区盘、城边位置不好的盘等。

  通过什么办法来推涨价格呢?——棚改。

  “棚户区”往往地段都很好,现在政府拆迁基本上针对这些老城区在进行“棚改”,棚改这些区域有几大好处:

  1、城市形象大大改善;

  2、推动涨价去库存;

  3、棚改区在未来开发后会再一次提高城市中心的房价。

  现在棚改都用上一招,就是不回迁,直接现金赔付,意味着这些被拆迁的居民必须买房,在一个城市同时释放这一巨量的购房需求,一下就把房价推高了,开发商剩机捂盘惜售,大幅提高房价,房价一提高,又勾引了一批“买房保值”的屯房者和炒房客,再一次推高房价。

  然而好地段的房子前些年都被人买走了,于是这些人会购买前期不好卖的房子,达到去库存的目的。

  其实他们没有想到,这样“去库存”,老库存是去了,新库存又会来,什么原因呢?——房价上涨,又会增加开发商的开发热情,新的楼盘又会开工增加库存。

  这样做的结果是“买房保值”的屯房者手里的房子更多,涨价之后更加打击了刚需的购房能力,大部分都是砸在屯房者手里。

  不知道在2024年前政府还会使出什么招数来刺激房地产市场。

  -----------------------------
  @ty_从容987 2017-07-02 10:15:33

  温时代农村学校合并.小孩上学太远.中学撤到县城住校.农村没有天然气污水和垃圾处理系统.投入都到了县城.你说是不是被逼上楼?如果农村基础设施好盖个小洋楼傻子才去住用钱堆出来的的鸽子楼?
  -----------------------------
  现在我在想:楼房以后饱和了.国家再卖农村的土地建别墅洋房像美国郊区那样?制造下一个财政需求?自由私密宽畅是每个人下一个中国梦!围城-农民想进来,有钱人想出去买地盖别墅.只不过国家没开放!
  
  • lanhedk: 举报  2017-07-03 13:12:01  评论

    有可能,中国经济目前最大一个空间就是这个。开放住房土地私有化 投入相对偏僻地区的城建
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楼主hit_8 时间:2017-07-02 10:55:21
  @ty_从容987 2017-07-02 10:18:25
  温时代农村学校合并.小孩上学太远.中学撤到县城住校.农村没有天然气污水和垃圾处理系统.投入都到了县城.你说是不是被逼上楼?如果农村基础设施好盖个小洋楼傻子才去住用钱堆出来的的鸽子楼?
  -----------------------------
  教育医疗资源进城也是经济规律,农村人想进城,这在二三十年前都是人们所盼望的,不是温时代合并学校的结果,三十年前我们在农村还小时都知道,在单位上工作的人都在想尽办法调进城去,原因是什么,就是城里条件好一点。
  所以在后来的时间中,有关系的,和优秀人才都想尽办法进城,这些都是人们自主的行为。想想,优质资源进城后,农村要想接受优质的教育医疗资源,必然要到城里,这样的结果就是加速人们进城欲望。
  在94年前,由于没有商品房,只有单位工作才有分房,农民进城的住房解决不易。在后来住房商品化,城的住房有钱就可以购买,而不是只有单位分房这一选项,农民可以购城里房子,这就有后来的房地产高潮,政府后来提倡的城镇化,只不过是顺势而为。
  优质资源集中的城里,这不仅在中国是这样,在外国都是这样,这是经济规律使然。

  你说的农村学校合并,其实也是不得而为之,由于农村人口少,教师不愿到乡村去,发展到后来学生也不愿意到村小学读,许多村小学,缺教师,同时也缺学生,就好比一个工厂,既缺工人,也缺客户,想想,这样的工厂能开得下去吗,最后还不是被兼并或破产。

  优质资源最终会是被集中到某一地方的,不可能平均分配到各地,这是经济规律决定的。

  人们往条件好的地方走,农村人进城,城里人出国,都是这样的规律,不是政府能拦得住的,政府要做的事情就是引导,而不是堵。
作者:ty_从容987 时间:2017-07-02 12:08:14
  @ty_从容987 2017-07-02 10:18:25

  温时代农村学校合并.小孩上学太远.中学撤到县城住校.农村没有天然气污水和垃圾处理系统.投入都到了县城.你说是不是被逼上楼?如果农村基础设施好盖个小洋楼傻子才去住用钱堆出来的的鸽子楼?

  -----------------------------
  @hit_8 2017-07-02 10:55:21

  教育医疗资源进城也是经济规律,农村人想进城,这在二三十年前都是人们所盼望的,不是温时代合并学校的结果,三十年前我们在农村还小时都知道,在单位上工作的人都在想尽办法调进城去,原因是什么,就是城里条件好一点。

  所以在后来的时间中,有关系的,和优秀人才都想尽办法进城,这些都是人们自主的行为。想想,优质资源进城后,农村要想接受优质的教育医疗资源,必然要到城里,这样的结果就是加速人们进城欲望。

  在94年前,由于没有商品房,只有单位工作才有分房,农民进城的住房解决不易。在后来住房商品化,城的住房有钱就可以购买,而不是只有单位分房这一选项,农民可以购城里房子,这就有后来的房地产高潮,政府后来提倡的城镇化,只不过是顺势而为。

  优质资源集中的城里,这不仅在中国是这样,在外国都是这样,这是经济规律使然。

  你说的农村学校合并,其实也是不得而为之,由于农村人口少,教师不愿到乡村去,发展到后来学生也不愿意到村小学读,许多村小学,缺教师,同时也缺学生,就好比一个工厂,既缺工人,也缺客户,想想,这样的工厂能开得下去吗,最后还不是被兼并或破产。

  优质资源最终会是被集中到某一地方的,不可能平均分配到各地,这是经济规律决定的。

  人们往条件好的地方走,农村人进城,城里人出国,都是这样的规律,不是政府能拦得住的,政府要做的事情就是引导,而不是堵。
  -----------------------------
  平房和高楼你说谁住的舒服?欧美的发展历程也是中国以后的方向!富有人引领未来.社会发展计划没有变化快!你我都不会想象来的.
  
作者:ty_从容987 时间:2017-07-02 12:21:30
  高楼大厦拥挤不堪!街道车辆川流不息!已经不适合健康生活.富有人不想逃离?如果国家放开土地买卖中国又是另一个世界!
  
作者:qcjiayou2 时间:2017-07-02 16:22:20
  收藏。
楼主hit_8 时间:2017-07-02 16:27:21
  @ty_从容987 2017-07-02 12:21:30
  高楼大厦拥挤不堪!街道车辆川流不息!已经不适合健康生活.富有人不想逃离?如果国家放开土地买卖中国又是另一个世界!
  -----------------------------
  没有什么办法,中国人口密度大,且人口多,不适宜放开人人建别墅,那样土地是不够的!
  所以香港、日本等国仍然是以挤在市区为主,而欧美人口少,可以分散得开,有条件!
  还有就是文化问题,外国人喜欢独居,喜欢安静,像加拿大、新西兰等国人口少,人们散居在郊乡。而中国人喜欢热闹,喜欢扎堆,喜欢聚居,举例子,广场舞,必须要聚居才能开展,公园里走棋,如果没有聚居,也是无法开展的!中国女人甚至上侧所都要要约几个人一道去!
  其实你要是想住乡下,也会有许多办法,虽然没有公开允许买卖土地,但实际上没有那么管理严,乡下买卖土地多得很,这我是知道的!而且也能办到证!
  • 翻出猪圈的猪: 举报  2017-07-10 16:59:38  评论

    m
  • nazi43400950: 举报  2017-07-10 17:05:14  评论

    女的一起上厕所这事全世界都一样。在美国甚至是一种文化。
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作者:u_113261322 时间:2017-07-03 06:52:19
  有道理
  
作者:我老公有点疙瘩 时间:2017-07-03 10:36:11
  get
作者:黑黍黍真欢乐 时间:2017-07-03 12:44:02
  mark,讲得有道理
作者:lanhedk 时间:2017-07-03 13:13:25
  好帖子,说的很有道理
作者:modnmodn2011 时间:2017-07-03 14:18:49
  分析的很好啊

  就是上海的房价去年差不多翻了一翻 连带江浙周边的都被带动狂涨

  我这里浙江的一个小镇 去年5000 好多上海的过来后 几年接近一万了 说还没房

  这是什么力量导致
楼主hit_8 时间:2017-07-03 14:41:45
  @modnmodn2011 2017-07-03 14:18:49
  分析的很好啊
  就是上海的房价去年差不多翻了一翻 连带江浙周边的都被带动狂涨
  我这里浙江的一个小镇 去年5000 好多上海的过来后 几年接近一万了 说还没房
  这是什么力量导致
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  16年这一波上涨,是前年“去库存”政策导致的,李上台时,政府收紧了资金,导致15年前房子销售下滑,价格下降,好多房开已经支撑不了了,政府收税困难,全国政府向上级一片叫苦。于是前年就下达一个“去库存”政策,用什么才能去库存呢?当然是央行拔钱下来,多让银行贷款出来,于是从深圳开始引爆房价,然后杭州,然后到去年时烧到全国三四线城市。
  这一轮涨幅太大,民怨太大,很多人又反应对实机经济造成打击,于是,上级又下达一个“房子是用来住的”政策,于是又在一线城市开始限购限贷款。但同时又担心三四五线城市受打击,又说三四五线继续以“去库存”为主。
  浙江小镇上涨,如同河北上涨一样,是一线城市上涨的外溢!
  说到底根源是国家还在悄悄放水!

  没有房的人们,你们不要怨房价上涨过快,其实涨得越快越好,涨得快,开发商才会疯狂地建房,人们才会疯地屯房,房子才会在未来过剩得快,越过剩得快,才会有机会大跌,提前结束房地产盛宴。反而国家调控,会使这个过程加长,难熬的日子反而长了!

  这如同一堆火要使它多烧一阵,那就慢慢加柴,如果想他很快烧完,那就同时把所有柴都加上去,雄雄烈火,烤得人们受不了,但是它很快就烧完了。

  小日本20年前,香港97年,美国2008年,这三个地方那时的房地产是多么的疯狂,那就是没有调控的结果,后来呢,涨得越高,暴跌得越厉害。但是在国内,这些年一会儿淋冷水,一会儿加油。。。。。
  • modnmodn2011: 举报  2017-07-03 19:11:45  评论

    谢谢楼主分析
  • 噶的哥: 举报  2017-07-05 00:58:52  评论

    楼主大才
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作者:社区指导员 时间:2017-07-03 16:43:34
  楼主牛逼,顶!
作者:用砖头砸丫的 时间:2017-07-03 17:20:13
  不错,继续关注
作者:slbrzr 时间:2017-07-03 20:26:27
  LZ说的头头是道,简直无懈可击
作者:心经ty 时间:2017-07-03 21:36:35
  楼主,厉害!看的透彻,讲的明白。
作者:ty_圆滚滚736 时间:2017-07-03 21:40:48
  马
  
作者:u_109718665 时间:2017-07-03 22:49:03
  真想听听楼主对未来两三年股市的看法
作者:深菱浅稻漫荷花 时间:2017-07-03 22:49:47
  mark
楼主hit_8 时间:2017-07-03 23:12:44
  @u_109718665 2017-07-03 22:49:03
  真想听听楼主对未来两三年股市的看法
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  股市7-8年一个宏观振荡周期,即在这7-8年中有一年的升牛市,有大半年的跌熊市,然后6年左右的睡熊市,现在正是睡熊市,大盘小起小落,估计下一个牛市在2023年前后,那时有钱话,可以适当的低点放在蓝筹上等上大半年之后出货,应该有赚的。

  股市毕竟是一个赌盘,不是一个正二八经的赚钱的地方,起起落落都是庄家们在操控,有些东西是脱离经济规律之外的,在这几年睡熊市时还是少碰为佳,时涨时跌的会影响人们的心情。
  踩得准2023年前后这个升牛市这个脉搏的话,到时还是可以做一下,平常大家还是安心做自己的事吧!
  • u_112022069: 举报  2017-07-04 00:09:28  评论

    评论 hit_8:本人三线城市,今年受地铁建设的影响,房价翻了一番。 我打算把仅有的一块地皮卖了,入手两套房子,一套全额,一套贷款。
  • u_112022069: 举报  2017-07-04 00:09:55  评论

    评论 hit_8:一套市中心的学区房,在有限的资金下,地段,学区,小区环境,楼龄,哪个比较保值。另一套会选据闻会重点建设的地段,楼龄新,小区环境好,价格便易,能入手吗。
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作者:上车_上车 时间:2017-07-04 00:00:05
  楼主厉害!简直涨知识!
  
作者:04lonely 时间:2017-07-04 06:40:37
  楼主厉害,但是楼主是不是漏了一点,开放二胎,开放二胎
  
作者:高风的 时间:2017-07-04 07:25:43
  楼主,杭州的房子大概已经疯了,城中村改造如火如荼,大量农民拿着现金买房,因为回迁房质量等各个问题,所以现在疯了。
  
  • hit_8: 举报  2017-07-04 17:34:08  评论

    这是一步棋,全国都这样搞,改造城中村,有的地方根本就不搞回迁,直接全额赔现金,变相的逼大家拿现钱买房,突然出现巨量的买房人群,活活地把房价一下推高了,实现了“涨价去库存”的目的,越是这样疯狂,或许,这就是最后的疯狂,不过要两三年才能消化掉。
  • hit_8: 举报  2017-07-04 17:37:31  评论

    这种方式逼涨了房价,再一次激发人们屯房的热情,再一次激发了开发商的开发热情,提高了房产的修筑量,加快房产过剩的步伐,为2024年“终结地产牛市”打下坚实的基础!这应该是穷人的利好消息,现在就让他天天涨吧!
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作者:modnmodn2011 时间:2017-07-04 08:47:02
  @04lonely 2017-07-04 06:40:37
  楼主厉害,但是楼主是不是漏了一点,开放二胎,开放二胎
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  发达生育观念根本不会手政策的影响 一个就是不想生

  江浙外的农村人基本从来就没有执行个国家生育政策 2个起都是
  • hit_8: 举报  2017-07-04 15:07:50  评论

    说得对,全国受计生政策影响的只有:2亿(公务员)/13亿,即2/13,15%的人,85%的人实际上是自由生育的
  • a路在何方: 举报  2017-07-06 23:08:20  评论

    我们村的,除了双胞胎,基本都是独生,十年前只有一个女儿的可以再生一个,也没人愿意生~
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作者:redcolor119 时间:2017-07-04 09:20:06
  马克
  
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楼主hit_8 时间:2017-07-04 15:04:52
  @04lonely 2017-07-04 06:40:37
  楼主厉害,但是楼主是不是漏了一点,开放二胎,开放二胎
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  二胎问题,我在文中也有简单说明,不过你可以看看这篇《计划生育与重男轻女》,里面有关于人口增不增长的详尽论述:http://bbs.tianya.cn/post-no04-2734183-1.shtml

  不管放不放开二胎,即便是未来全面放开,人们也不会多生,人口肯定是下降,这是经济规律和人类生存发展规律决定的!

  实际近十多年来,由于人口流动,计划生育政策已经在很大程度上没有有效施行了,计划生育政策这些年来实际上只对公务员有效(因为有开除工作这一措施震摄),流动农民工、商人、富人等不在体制内工作的人,他们想生就生,抓住了莫非就是罚点款而已,因为他们身上没有工作、党籍、官位可以开除,计生政策在他们身上根本没有多大作用。
  然而公务员在全国人口中占比不大,估计二亿以内,“二胎政策”实质上是对公务员有用的,体制外的人,二胎、三胎、不限又怎么样,他们完全是凭自愿自由地生育。

  这些年,你们看看,二胎政策以前在城市里工作生活体制外的商人、工人、农民等,有多少人愿意生超出三个!!!!
  除了少部分人,绝大部分人已经不愿多生了!
  • 04lonely: 举报  2017-07-05 17:16:37  评论

    我只说我老家附近的,二胎前,最起码头胎是男的不会再要,现在不管头胎是男女,都要了二胎。去年年底,我老婆生孩子,医院床位异常紧张,而且,头胎的不足三分之一,超过三分之二都是二胎。总人口的确不会有啥变化,但是年轻人变多了,房子刚需也会变多……
  • hit_8: 举报  2017-07-05 18:08:28  评论

    评论 04lonely:这是短时间现象,堵在那里的水一时间放出来而已,过后就恢复常态了。这种现象,西部不发达地区生育积极性要高一点,15%的人受计生控制,在这15%中只有1/3的人愿意生,虽然比例少,但他们集中在一起来生,让人们觉得到处都是人在生二胎,其实比例很少的!
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楼主hit_8 时间:2017-07-04 15:38:10
  我在文中还漏说了一点:中国人的劳动创造和生产能力强悍,这是世界其他国家无法比拟的,这些年中国的超强发展说明了这一点。
  从最穷的国家短短几十年变成世界老二,变成世界制造业大国。
  中国人做什么行业,都能把这个行业做到产能过剩,只要是技术含量低的行业,中国人很快就能把产量做到世界第一,直至做到过剩。看看这些年:
  世界最高的钢铁产量
  世界最大的高速公路网;
  世界最大的高铁网;
  世界最大高架桥
  。。。。。。
  建筑安装业是中国的强项,看看这些年,全国起的高楼,可以说是林立,以前人们跑到香港去看高楼,现在不用到香港,在西部五线县城就可以看了。
  所以说,按中国现在的房地产建设速度,把中国的房地产建筑到过剩,只是时间迟早的问题,要不是房地产不像其他产品那样生产周期短,早就生产过剩了。

  未来十年就比比,看中国的人口生得快,还是房子修建得快!!!!
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作者:xiayefanixng888 时间:2017-07-04 15:53:54
  好文章,听君一席话,胜读几本书。
作者:xte3000 时间:2017-07-04 16:41:18
  mark
作者:停止爱 时间:2017-07-04 17:10:01
  !记号
  
作者:风宇900 时间:2017-07-04 17:13:02
  写的好
  
作者:abhwj2000 时间:2017-07-04 17:19:50
  支持楼主,良心之作!
作者:风宇900 时间:2017-07-04 17:26:13
  楼主你好,我有几间商铺,一间酒店公寓。租金是总房款的5%,像这类商铺是否要出手,以后征收房产税商铺可能会收的更多,是否出手?
  
  • hit_8: 举报  2017-07-04 17:40:55  评论

    这个你不用担心,只要地段好,租金高,你放心持有,你是靠租金作为回报,即使是收房产税,也不用怕,牛毛出在牛身上,反正不是你出!
  • 风宇900: 举报  2017-07-04 20:52:48  评论

    可是,那些商铺全是开发商统一管理,只给总房款5%的租金。这些商铺没有升值空间,租金也不会高了。如果是自己租那是很好的。
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作者:端州过客 时间:2017-07-04 17:35:16
  这个分析有点客观,7年后再看,火速留名。
作者:假小子2017 时间:2017-07-04 17:59:19
  马克
  
作者:躁則失君 时间:2017-07-04 23:13:56
  楼主您好,向您请教一下。

  我们这县城离雄安70公里,但是不接壤。去年房价5000左右,今年突然到8000,甚至还有10000的,一下子开了好多中介,之前我们这里只有二三个中介的。因为开发商涨价,之前预交房款的民众去游行过。而且最近有的中介开始关门。市里说要把房价调到去年的10月价格。

  我是公务员,我们当地工资3000左右,但是上周领导突然开会说,我县包括其他县要大幅度涨工资,我感觉是不是房价也要大幅涨啊,请您帮忙分析一下,我现在购房是否合适。我家离县城是十多里。家有2块宅基地和一亩田。
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作者:sam983 时间:2017-07-04 23:16:39
  mark
  
楼主hit_8 时间:2017-07-05 08:54:34
  @躁則失君 2017-07-04 23:13:56
  楼主您好,向您请教一下。
  我们这县城离雄安70公里,但是不接壤。去年房价5000左右,今年突然到8000,甚至还有10000的,一下子开了好多中介,之前我们这里只有二三个中介的。因为开发商涨价,之前预交房款的民众去游行过。而且最近有的中介开始关门。市里说要把房价调到去年的10月价格。
  我是公务员,我们当地工资3000左右,但是上周领导突然开会说,我县包括其他县要大幅度涨工资,我感觉是不是房价也要大幅涨啊......
  -----------------------------
  作为开发区来说,现在开发区、新区已经处于泛滥之势,就是说,没有三十年前深圳、浦东那时含金量高了,所谓开发区,莫非就是政府先投钱修建马路通电通水通网等基础设施,然后招商入驻,现在全国各省都在这样搞,把开发区比作卖家,企业比着买家,现在就是卖家比买家多,三十年年,全国都未搞,只有深圳和浦东等少数几个地方搞,想都想得到那是多大的优势!
  不过雄安不同,它是一把手工程,可以通过隐形的行政力量将央企迁入,甚至一些老总是当政协委员的大私企也会听从安排迁入一部分部门。
  企业就是那么些企业,这个区占有了,别的区就没有了!你有吃多了,别人就不得吃了。

  就连深圳的高新产业,并不是在深圳的所有高新园区都是热闹的和有企业入驻的,你可以去看,深圳和广州的一些高新产业园区也是空的,没有企业,深圳南山的高新企业集中了,他们就不会跑到龙岗去了,广州天河的高新企业集中了,他们就不会跑到广州南沙区去了,上海浦东区的高新企业集中了,他们就不会跑到上海南汇区去,所以他们得空着。

  你那个地方如果是雄安以南的话,就不会太看好,能是靠北京和天津方向之间最好!
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作者:归仁2016 时间:2017-07-05 14:03:04
  拜读!
  
作者:过儿20142016 时间:2017-07-05 16:16:08
  楼主继续
  
作者:Rsang 时间:2017-07-05 16:18:56
  @hit_8 2017-06-06 21:43:57
  当然2024年并不代表房价将暴跌,那只是一个模糊的时间点,或前或后,代表一个高峰期的过去,代表房产地黄金时代逐渐过去。房子不同于其他商品,如葱姜蒜一样到时卖不出去会烂掉而暴跌。它毕竟是一个大宗商品,固定资产,到时暴涨不可能,但暴跌也不可能,除非是发生97年东南亚一样的经济危机。国家是不允许它暴跌的,否则就是经济危机。
  -----------------------------
  对于楼主的观点,有个疑问:目前有很多的20、30层的“老公楼”,大家也都以买高层楼为豪,显然这种楼是没有拆迁的可能性。那么如果过了20甚至更多年,楼体老旧,电梯管道开始老化,我想应该不会有开发商来做慈善,政府也不可能花钱重建,那么可能就是政府鼓励业主集资加固楼层,换电梯管道等等。现在楼市大涨,普遍没意识到高层意味着什么,如果楼市跌下来了,一二线还可以保值,那么三四线呢?大家都醒悟过来了,不愿意再去接手会折旧贬值的高层,那就是有价无市的,如何保证这种房子不跌,如何保证其他房子不被波及折价?政府不是万能的,不是一句不允许就会万事OK,2015年还不是不允许股市大跌深跌,结果呢??
  • wj83728: 举报  2017-10-03 01:35:38  评论

    评论 Rsang:我今年买房就考虑这个问题,所以宁愿贵点也要买多层或小高层。
我要评论
楼主hit_8 时间:2017-07-05 16:40:27
  @hit_8 2017-06-06 21:43:57
  当然2024年并不代表房价将暴跌,那只是一个模糊的时间点,或前或后,代表一个高峰期的过去,代表房产地黄金时代逐渐过去。房子不同于其他商品,如葱姜蒜一样到时卖不出去会烂掉而暴跌。它毕竟是一个大宗商品,固定资产,到时暴涨不可能,但暴跌也不可能,除非是发生97年东南亚一样的经济危机。国家是不允许它暴跌的,否则就是经济危机。
  -----------------------------
  @Rsang 2017-07-05 16:18:56
  对于楼主的观点,有个疑问:目前有很多的20、30层的“老公楼”,大家也都以买高层楼为豪,显然这种楼是没有拆迁的可能性。那么如果过了20甚至更多年,楼体老旧,电梯管道开始老化,我想应该不会有开发商来做慈善,政府也不可能花钱重建,那么可能就是政府鼓励业主集资加固楼层,换电梯管道等等。现在楼市大涨,普遍没意识到高层意味着什么,如果楼市跌下来了,一二线还可以保值,那么三四线呢?大家都醒悟过来了,不愿意再......
  -----------------------------
  股市和楼市不同,股市可以很快抛盘,而楼市则不会,因为房产出售过程太慢,不是像股市那样在电脑里用鼠标点一下就下一个抛单或买单,交易踩踏事件就很快发生了。如果楼市是这样交易方便,那么在2008年和2014年就已经发生像股市一样的狂跌了。

  另外,中国为什么没有像国外如美国、日本、香港那样的狂跌事件呢?那是因为中国在房地产金融上控制得也相对严得多,2015年深圳涨价,加杠杆加得多,后来国家也作了一些整顿,也没有像香港美国那样在金融这一块搞得疯狂,30%的首付这一块还是坚持得比他们好。

  你说的三十层楼的老化问题,你算说到点子上了,中国楼房的建筑质量不算太高,加上新房装修烂钻烂敲,使楼体已经产生了破坏,加上装修建筑材料,每套房子在装修时又增加了好几吨的水泥和砖材,可以说加大楼房的承重压力的。这些问题当前暴露不出来,未来会加速楼房沉降、变形、开裂的。
  至于未来出现垮塌报废的事,这也不用担心,三四十年后,中国将进入人口死亡高峰,垮就垮吧,反正差人住了!
  • 麻杆2017: 举报  2017-07-16 16:38:08  评论

    笑死我了
  • 一切冲开: 举报  2017-07-24 19:31:25  评论

    至于未来出现垮塌报废的事,这也不用担心,三四十年后,中国将进入人口死亡高峰,垮就垮吧,反正差人住了! 我也笑了,虽然我从事的建筑工程行业。补一刀:工程都有设计寿命,如果寿终了,挖坑埋掉,不需要火化
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作者:guminli 时间:2017-07-05 22:38:46
  学习了,虽然有房但是还是要好好学习一下。
  
作者:badzt19 时间:2017-07-06 00:56:43
  mark
作者:LaFria_2859 时间:2017-07-06 01:13:48
  专门写论文的?
  • hit_8: 举报  2017-07-06 08:32:49  评论

    这不是真正的论文,是一种主观随意帖,真正的论文必须数据详实,有依有据,所有数据必须注明权威出处,不是凭自己感觉写出的!
  • LaFria_2859: 举报  2017-07-06 13:06:36  评论

    评论 hit_8:请问现在城市生态学中 ,逆城市化和再城市化跟这个有关系么?房地产我知道,可能只是一个其中的缩影。 现在政府走是市场经济,不是计划经济了
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作者:五月星期六 时间:2017-07-06 09:01:22
  记号
  
作者:陆易先生 时间:2017-07-06 11:30:34
  mark
作者:归仁2016 时间:2017-07-06 11:42:08
  关注!
  
作者:邹秋根 时间:2017-07-06 12:36:38
  讲的太好了。
作者:来福和旺财的马甲 时间:2017-07-06 13:14:45
  马克
  
作者:whquer 时间:2017-07-06 14:35:36
  看一下 学习
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