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2250元的楼面价,开发商究竟要卖多少钱才保本?

楼主:gangqinpubu 时间:2017-12-21 14:24:24 点击:34355 回复:62
  如题。

30个回答

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霸王大人 2017-12-21 14:28:45
  开发商的成本主要包括以下几方面:

  一、土地成本

  1、土地价:2250元/m2;

  2、交易手续费(支付拍卖行的拍卖拥金):1%计22.5元/m2;

  3、契税:67.5元/m2;

  土地成本为:2340元/m2。

  二、建造成本(建筑密度按0.3,绿化率按0.3)

  1、建造费用:小高层1200~1300元,高层一般为1400~1500元,本次按1450元计算。

  2、绿化工程:按绿化率0.3计,种植草皮、乔木、灌木综合按80元/m2,绿化造价为24元/m2;

  3、道路、排水排污等市政配套工程,(400*0.4)为160元/m2;

  4、规划设计费:方案设计一般在5元左右,施工图设计一般在10~12元,极个别达到20元,本次计算暂按18元综合价计;

  5、监理费:一般在5~8元之间,我们按8元计;

  6、造价咨询费:按工程造价全过程控制,主要包括施工图预算、进度款审核、竣工结算审定,按文件收费标准为千分之四,计7.4元;

  7、建设单位管理费:一般为工程造价的2%,计2.9元;

  8、预备费按文件计算为5%,计7.25元;

  9、检测费应该在20元/m2以内;

  建造费小计:1693.55元/m2.。暂且按1700元计算。

  三、各种规费

  1、城市设施配套费、人防费、道路监时占用费、白蚁防治费等,总费用合计应该在90元/m2;

  2、各种税收(含交易费):二三线城市在300元/m2以内,

  上述两项暂按400元/m2计算;

  四、其他

  1、财务费用:按建造成本的60%加土地价,年利息支出按8%计,约270元/m2;

  2、广告费及销售费用按建造费用10%计为170元/m2;

  3、合理利润:按上述全问费用的10%计约为480元/m2;

  上述小计为920元/m2;

  综合价为5360元。
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tf360 2017-12-21 14:32:49
  这个问题提得很好!是时候该给所有购房者补堂课了!很多人都在抱怨房价高,那高房价究竟高到哪了?接下来我将为大家剖析一下:

  首先,开发商做项目,盖楼,第一步是要购买土地!举例子:

  假设土地成本:2250元/平米

  (又称楼面价:是指开发商购买的土地折合到实际开发的建筑面积每平方米的单价!比如开发商花了22.5个亿,买个50万平米的土地,但是容积率是2,也就是说可以建100万平米!折合单价就是2250元/平米的土地成本)

  其次,就是建安成本!这里面包括土建成本(盖楼的建筑材料及人工)、绿化成本、对接市政的管网成本等等!如按一般小高层的成本来计算!

  经济型建安成本:2000元/平米

  再次,就是各项税费成本!开发商从拿地开始,各项税费就接踵而至,一直到把房子卖给客户,当然也离不开交税!

  各项税收大概:1000元/平米

  接下来,来算算开发的运营管理和营销成本吧!开发商要开发楼盘,人才和技术是关键!这些成本可都不可小觑!当然,随着城市化的发展进程,楼盘越盖越远,这种现实问题必然伴随着巨大的营销成本!否则会无人问津!再加之巨大的竞争压力!导致营销成本逐年递增!

  运营及营销成本:500元/平米

  最后,来说说一般不被人注意的,但又是最不可控和开发商最致命的一项成本——融资成本!众所周知,开发商开发楼盘几乎没有不贷款的!有的开发商甚至是全部贷款,根本没有投入一分钱!而开发商的贷款利息,除了个别“央企”“国企”能拿到年利率在10%以内的低息贷款以外!一般开发商的贷款利息目前普遍在年利率12%以上!也就是说,以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本!如果它销售的速度过慢,成本会更高!基本上每慢一年,就增加近12%的成本!

  开发商融资成本:700元/平米

  好了,就说这些吧,相信信息量已经不小了!大家自己算一下就大概知道了!即使我们不考虑开发商的利润的情况下,成本已经达到了:

  成本价:6500元/平米

  所以,房价到底贵不贵?贵在哪?

  聪明人一目了然!!!
  
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大平2005 2018-01-01 10:33:27
  泄露机密。这还让天天调控房价的谎言怎么忽悠啊
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persuasive 2018-01-01 12:53:19
  这个把成本算得那么认真的中国人,现在站在我前面,我刀起头落,我会让你死得很舒服。
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我的白菜土豆 2018-02-05 09:40:59
  楼主没算完,开发商要跑这么多部门,你说这茶水钱你不送啊,这茶水钱还不少呢。
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asdzcxcc 2017-12-21 14:27:48
  楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格,先来看楼面价是如何计算的,计算方法是: 出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。(最大建筑面积受政府批准的容积率控制)

  举例来说,北京石景山五里坨地块,土地出让价格(成交价)78亿,最大建筑面积为346496平米,由此计算出楼面价为22511元每平米,售价为52024元每平米。
  
  但有些楼面价并不是完全按此公示来计算的,不过通常情况下,售价要到楼面价的二倍开发商才能赚钱,如果要保本则也要达到1.5倍。我们来看看开发商开发楼盘都有什么成本?

  1、土地成本:即开发商拿地的成本,这个费用很高,动辄几十亿,这里面还有一个土地溢价率的问题,土地溢价率是拿地价格减去土地成本价计算的出一个数据,溢价率越高,土地成本越高,往往意味着房价也越高。

  2、建安成本:包括建筑、绿地、车位、建材、市政等等的成本。在北京乃至北方的建安成本在4500左右。

  3、费用:包括销售、管理、财务费用。

  4、税费:主要是开发商缴纳的各种税。(不包含买房人交的税)

  主要是这四项成本,那么这些成本计算下来,开发商要赚钱,售价不可能不高,为了提高利润,开发商而且往往会在开发过程采取一些手段和方式来压缩成本。

  (1)高低配-通过在地块中建筑容积率较高的板楼或塔楼搭配别墅产品增加利润率
  
  图中两栋高层为自住型商品房,出去两栋高层外,地块中其他住宅产品全部为别墅,自住房与别墅无论从物业管理房屋品质、园林等方面都无可比性, 别墅用到了更多的建安成本。

  (2)加配置-通过增加精装、提高园林品质、科技含量等方法提高售价从而增加利润率,开发商通过增加新风、精装等方式提高售价增加利润率,增加装修也是增加建安成本。

  (3)送面积-通过赠送面积增加房屋实际售价达到增加利润率。增加赠送面积也是增加建安成本的一种体现,最终作用于提高售价,从而增加利润率。
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毁灭大师 2017-12-21 14:31:47
  房价的2.5倍才会保本。
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  看看楼面价与房价的关系

  楼面价又称单位建筑面积地价,是指平均到每单位建筑面积上的土地价格,具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估,一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

  计算公式

  楼面地价=土地总价÷规划可售面积

  规划可售面积=土地面积✘容积率。包括地上和地下部分
  
  这个栗子大,我喜欢
  
  我再来举个例子,当一会搬运工。
  
  当然并不是楼面价越高当地房价会越高,要根据市场行情来,经济下行压力大,开发商为了资金回流会降低利润的,降低利润了,房价也就降低了。
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加加油 2017-12-21 14:34:32
  随便找了个成本列表的表格,注意下这个项目是前几年的项目。而且楼面地价只有1400多,而且也不是什么高档小区,没有自己的营销团队,小区面积比较小估计一般也就七八座楼。室外景观应该只是简单做了下因为室外景观的设计费只有20万估计随便找人干了个私活或者让建筑设计院顺手做的,室外景观的工程费用只有700来万而且还包括了健身器材的费用一般来说改善型项目这个费用要再来个700来万,。售楼处样板间也是凑合弄了下因为200平的售楼处实在干不了啥,样板间做的实体样板间两套装修才花了23万这个价格两套房子200平自己家装修估计都不够,售楼处连建设加装修花了26万只能说是凑合弄个地方了。所以呢,大家看这个表的时候只需要把他当成一个城市郊区低端楼盘来看就行了
  
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RENCAI200 2017-12-21 14:36:38
  我来算吧。开发成本=土地成本+建安成本+资金成本+税+其他。其中你忘记算资金成本了,按两年开发周期,百分之十五算吧。建安成本,普通住宅成本2000一平米打住。土地成本按你说的2250。税费做账做到最好可以做到15.6%左右,营销成本百分之五,前期费用,配套费,措施费,人防易地建设费,灰色支出等其他费用约300一平米。因而可算得{2250+2000+300}*135%=6140,也就是说6140以上的均价可以赚钱。但是这个帐也不准啊,还有日常开销,一年按500万算,两年1000万。所以单纯2250的楼面地价,不知道总开发面积是不太好算的。我算的6100就算是35亩左右的小盘的成本吧。(以上算法不计算利益转化,如城中村改造会补偿85的土地成本,如招商引资项目会有现金回馈,均由政府落地)。另外题外话,常规住宅容积率按2.5计算,这也375万一亩的土地啊,说明在四线城市左右,干房地产开发的苦啊!四线城市波动太大,去化不好,一屁股债,留下一堆卖不了的房子,想死的心都有。建议国家多关怀房地产开发的弱势群体,可以减税和激励政策。
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amjoy09 2017-12-21 14:38:07
  房价的成本,包括土地出让金,竞拍手续,地基开挖,挡墙浇筑,水电管道,主体建设,附属工程,以及其他种类繁多的行政类费用。2015年,我所在4线城市的楼盘建安成本在2100元。当时的房价3000元左右。后期还要涉及到各种维修,总之住宅没有太大利润。关键是商铺的利润。一个楼盘,只要商铺卖的好,开发商才是赚钱的。
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东城之恋 2017-12-22 09:36:20
  比较详细
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hkghd 2017-12-22 17:15:25
  我朋友有个几亩地,当时买的时候不到200万,为商住用地,使用权为转让,土地在个人名下,现在想开发商品房,是不是需要找房地产公司才能开发了?如果找房地产公司,是不是需要把土地划到该公司名下,如果划到房地产公司名下,是不是就产生土地增值税了?
  有没有更好的建议呢?谢谢!
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沉默不语C 2017-12-23 15:41:10
  规划设计费:方案设计一般在5元左右,施工图设计一般在10~12元,极个别达到20元,本次计算暂按18元综合价计;胡说了吧?
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beyond20058 2017-12-26 11:33:00
  整个房子的钱大头都让政府赚了! 所以真正高房价的背后是有个很贵的**
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zyrfhn 2017-12-29 10:52:39
  西海岸楼面价都过万了 。
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管闲适 2017-12-29 17:04:59
  前面也有提到,最简单的一个估算公式:一般售价至少是地价的2倍以上,具体的地段、定位有差异,但只高不低了
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腻马 2017-12-30 11:48:01
  成本价是6500元一平,为何开发商不卖7500元一平,非要卖6万一平。

  成本价是6500元一平,为何土地使用费占了大头2300,为何土地使用费不是500一平?

  为何土地使用费,这个税那个税那么高,为何农民种的菜,大米偏偏批发价却是1.2元一斤。
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萌兔兔和小怪兽 2018-01-04 11:43:20
  一平米土地盖30层,不得分摊一下么?
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逍遥花生R 2018-01-07 21:20:35
  地下车库不算在建筑面积里面,地上车库一般只算一半面积。
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bennyqshu2016 2018-01-09 11:23:41
  人力成本最贵,这块很厉害,怎么都不算“?
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泉水泉泉 2018-01-18 11:19:10
  分析的有道理
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mdz0564 2018-01-28 21:07:44
  你一平方土地上面只是利用了一平方么?
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李才俊 2018-01-29 09:13:05
  里面忘记关键的成本,就是开发商用于打点各个环节的钱,这个成本甚至远远超过造房子的成本。
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一茶一道 2018-01-31 12:56:26
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  土地价直接影响了楼房成本价!
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easy_ease 2018-02-05 16:36:00
  呵呵,好像说真的似的,楼主所谓建楼成本根本就是错的,这叫内地四、五线城市卖3千多的楼盘情何以堪!内地四、五线城市开发商都是活雷锋!
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林子中云 2018-02-13 22:44:59
  地下车库,地上车库,储藏室都不算计容面积的,这一块有不少油水
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希望成真W 2018-02-21 22:43:11
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