海南开局量跌价涨 逆市调控 今无土地供应 房价如何走

楼主:格里高里土豆 时间:2018-03-14 10:30:24 点击:696 回复:0
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2017年底,中央环保督查的反馈,让海南楼市备受关注,作为开局的2018年1月楼市,自然起到承上启下的作用。下面一起来看看1月海南楼市都发生了什么样的变革?

一、1月房地产政策回顾

纵观2018开局的中国房产市场,相关政策正处于发展中的十字路口,多数城市已经出现房地产定向“松绑”的现象,兰州率先打响了楼市“解绑”的枪声,之后,近14个城市开启宽松政策,最明显的共同点是一般为二三线城市,80%以上的政策条款都是针对人才引进的宽松政策条款,不过有人认为,这些城市“抢人”动作实质上都是在为楼市解绑。

在这片热潮中,有一个地方逆向调整,出台了史上最严调控政策,这个省份就是海南,据统计,2018年1月,海南就迎来了3次大的房地产调控:

1月4日,史上最严苛的土地管理措施出台。之后,海南又陆续发布了关于土地调控的若干意见,可想而知,海南房地产调控思路已经发生了改变,不再单纯从调控房价上入手了,从供给方面采取措施,所以如何提高土地利用率,调控土地以减弱对房地产的依赖是海南今后的重点工作内容之一。

1月17日,国家海洋局出台“史上最严围填海管控措施”,从1月5日起,海南省还“双暂停”了恒大海花岛、万宁的日月湾、文昌鲁能山海天、昌江棋子湾、三亚凤凰岛等大型旅游地产项目的运营和建设,可预见的是,海南海景房房源供应也会逐渐减少,乃至稀缺。

1月23日,海南将严厉打击外来人员私下购买宅基地,禁止在农村搞变相房地产开发!

2018年海南对房地产定出“一增一降”的工作目标,力争房地产开发投资同比增长约10%,商品房销售面积同比下降10%左右,逐步保持合理销售规模。可以看出,2018年海南房地产的关键词是稳楼市、稳价量。而这三次调控的核心都是针对土地,调控力度空前,表明了政府对海南楼市调控的决心。

二、海南土地市场

既然我们都知道,2018海南楼市调控的重点就是土地,自然土地的供应也是受到了极大限制的。

回顾1月份的土地数据,海南仅有三亚三宗用地供应,面积总共约为35.8公顷,产权年限均为50年,而其他市县无供应。

那么1月份海南土地成交情况怎么样?看下表:

数据来源华策兄弟连

1月,共计有48宗土地成交,文昌市占比44%,三亚市15%,陵水市11%,海口仅划拨一宗机关团体用地。在土地用途上,也是延续了上次我们预测的:基本都是用于城市基础设施的建设。

数据来源华策兄弟连

1月成交的48宗土地中,总面积约13110亩,公共设施用地共占比约66%,公路用地占比约25%,住宅用地占比约5%,可见公共设施用地与公路用地面积占了大半成交土地面积,同时,为了保障基本的房源供应,住宅用地仍然占据一定比重。

可以预见到的是:在“双暂停”政策的持续深化、土地调控措施加码的情况下,今后公共设施用地会持续增加,说明海南将更加注重于生态保护,有着重发展基础设施建设的趋势,表明海南在不断提高居民生活质量,逐步完成量变到质变的转型,全力打造国际旅游岛的决心。

在这样的土地供应计划下,商品房市场也是受到了很大的影响。但由于一月份商品房市场大部分数据暂缺,我们只能结合2017年数据根据趋势进行综合分析。

三、海南商品房市场

依据往年的数据,1月份海南进入了房地产的销售旺季,但在2017年多项政策的冲击下,全国一线城市房价普遍是下跌的趋势,但由于政策的溢出作用,先受惠的是一线的大城市,因而海口还可能会持续小段时间的涨幅,现涨幅趋势逐渐变小,趋于稳定。

数据来源华策兄弟连

从上图可以看出,海南商品房销售面积呈现下降的趋势,销售均价呈现上涨的趋势。主要原因,第一个是进入海南传统旅游旺季,游客和“候鸟”数量增加,购房需求加大,销售价格有所上涨。第二个是当前海南商品住宅库存较少,助推房价上涨。

经历2017年的涨幅后,海口商品房销售面积出现持平趋势,海口商品房销售均价虽然小幅的波动,但基本也是处于平稳的。

数据来源华策兄弟连

相比于海口,三亚呈线性增长,琼海、澄迈、万宁、陵水等周边城市则呈现出较大幅度的增长趋势,趋势如下图:

数据来源华策兄弟连

另外,融360监测数据显示,1月全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,同比上涨21.75%。专家认为,2018年房贷利率将会保持上涨,大体上涨幅度呈递减趋势。

具体来看,2018年1月,在全国35个城市533家银行中,有73家银行首套房贷款利率上升,10家银行首套房贷款利率下降,441家银行首套房贷款利率与上月持平。1月共有37家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务,较2017年12月减少10家银行分(支)行。

2018年房贷利率将会保持上涨,幅度受经济市场中综合因素影响较大,大体上涨幅度呈递减趋势,同时市场中房贷需求增量亦呈递减趋势,导致购房成本上升。

可以预见到的是:随着未来政策性居住用房将增多,加上租赁市场的开放及发展,观念的转变将使得解决住房问题的途径更加多样化,存在部分刚性购房需求转变为弹性需求,转而通过租房来代替购房。

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