房贷月供5308元和5919元的差别在哪?

楼主:半斤煎饼 时间:2018-05-31 16:22:10 点击:268 回复:0
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  开篇表明一点:房子是用来住的,不是用来炒的。

  今年注定是一个动荡的一年,国际形势变化太快。前段时间还牵动全球神经的中美贸易战也说停就停了。国际形势风雨变换,最困惑的老百姓。投资没有方向,买个房子住的也是胆战心惊。尤其面对如今像北上广深一样一线城市高企的房价,老百姓真的是住的都不安心。再加上很多专家不同的言论,更是让大家不知道听谁的好。

  关于高房价,是否就一定会下跌呢?我不是专家,我只是站在老百姓的角度谈谈对房价的看法。

  认真想想如果房价下跌,不管出于什么理由房价下跌都得有大量拥有房子的人抛售房子,房子的价格才会下跌。比如经济危机,比如战争,比如调控,比如加息,比如种种让我们认为会让房价下跌的原因。

  如果大家都有做股票的经验的话,就很容易理解。如果出现利空的消息,大家争先空后出更低的价格抛售,股价必然下跌;但也有一种情况股价不会跌,那就是停牌,禁止交易;这样的话有天大的利空价格也不会变动。房价一个道理,如果发生经济危机或者战争或则是其它什么什么重大利空,得让市场有大量的抛售动作,价格才会下跌。比如一套房子500万市场价,a挂490万,b挂480万,c挂470万,以此类推,形成向下的趋势,价格下跌。除此之外,持有房产的人有可能会形成一致的下跌预期从而抛售房产吗?不太可能。先不说限售的问题,即便能自由卖的出去,那问问身边拥有房子的人,你会觉得现在房价高而卖房子吗?对方一定会告诉你“深井冰,卖了我住哪?自住的房子,房价涨跌跟我什么关系?”如果他这样回答你,那么说明他真的是买来自住的人群,刚需房除了改善需求置换房子,就只有天灾人祸急用钱等特殊情况卖房;特殊情况有,但是个别的低价出让不会对市场形成下降冲击。而这样的人多吗?以上海为例,从2011年开始实施限购政策以来,基本没有一个人买多套房的可能,所以这之后的成交基本都是以自住或者改善为主了。这部分人除了刚刚说的卖房的特殊原因,如果说还有其它原因的话,最有可能就是有按揭的这部分人还不起贷款了。

  美国加息对我们的冲击是虽然我们没有加息,但是买房的贷款利息是真真实实上浮了10%~30%左右。需要新购买房屋的人,利率就会在基准利率的基础上上浮一定倍数,根据每个地方购买一套二套会有所差别。假设贷款100万,如下图:
  
  如果有买房打算,每个月还款5308如果没有问题,每个月还款5919就会有问题吗?每个月还贷增加600块会有问题吗?能买的起房每个月能还得了贷款的人对于增加的这点钱也会是无感的,至少不会到因为利率上升导致多还这部分贷款而到抛售房产的地步。当然,由于利率上升导致每月成本变高,骂两句表达一下愤怒的情绪还是会的;然后评估一下自己的实力该买的买,该还的还。而对于已经买房的人,只有房贷基准利率4.9发生变动才会导致还贷金额增减,否则还是跟以前一样没有影响。

  除了刚需,肯定有人说还有多套炒房的人呢?还有拥有二套房产的人呢?先说二套房,以上海为例,一个家庭拥有两套房,你说是需求的成分多一点还是炒房的成分多一点。我认为是需求的成分多一点,拥有二套房的家庭能买也基本除了正常老人养老,孩子读书,自己改善的原因之外,不会因为价高就完全卖掉了。最有可能影响市场形成抛售的应该是多套房的人。在我们出台的各种政策下,出于获利了结也好,资产分散配置也好还是避免以后政策不确定性影响也好都有可能抛出手中的多套房产,对市场形成净供给。那这部分量大概是多少呢?因为定性的分析已经很多了,我们天天生活在恐惧和不确定性中,却从来很少思考究竟会带来多大的定量的影响。这是特别去找的一些数据,以上海为例,截止2016年存在多套房的数约为35万套。
  
  而上海二手房最近十年每年的成交量高的时候三十几万套,低的时候十几万套;取个中间数大约每年二手房成交套数约20万套。如果假设最近两年成交的二手房有一半是多套房抛售出来的,那么17/18年估计消耗掉35万套里面一半的多套房。因此,即便未来多套房全部抛出,其实这个市场还是有承接力的,不会出现价格大幅下跌的可能。

  好了,讲这么多,总结一下就是房价要下跌,得有很多人卖;以上海为例拥有房产的人刚需不会卖,多套房可能会卖,但市场有能力承接。因此房价有基础,虽然价格高,但高不是下跌的理由,价格高是老百姓买不起的理由。而一旦拥有房子的人就希望它更高,希望它高就不会挂低价卖出,哪怕有价无市,这样的结果自然就无法形成下跌的趋势。所以现实就是多头看多,空头看空;有产者才会真正有实力看空,因为手里有货;无产者嘴上看空是没有力量的。我也不喜欢高房价,但这是我们必须认清的现实~

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