海南全域限购十多个月,2019年海南房地产会走向何方

楼主:家中的野花 时间:2019-04-15 09:36:22 点击:2983 回复:2
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2018海南实施全域限购后的第一个春节长假。阳光依旧温暖,气候依旧宜人,来到这座海岛度假的游客依旧络绎不绝。但游客的到来并没有如同以往那样让海南的楼市沸腾起来,整个春节假期,海南很多楼盘的成交情况并没有明显回暖。

2019年春节黄金周,海口在依托刚需客户购房的情况下,相比2018年成交较为惨淡。海口楼市成交最高的是观澜湖公园壹号,共21套;而2018年春节黄金周,海口成交最高的绿地城达到了71套。

自2018年4月22日海南宣布全域限购以后,海南的楼市气温骤降。过去这十个多月里,海南官方在市场秩序整治和落实房地产市场调控任务方面丝毫不放松,限购政策也在不断加码与完善的过程中。海南房地产市场全面转向,岛外需求被全面抑制,更多的客户来自刚需群体。经历过狂热、骤冷到平稳的海南楼市,正在翻开新的篇章。

海南在实行全域限购时所定下的政策是,海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

有极少数销售情况不太理想的楼盘采取先签约缴纳全款的操作方式,社保符合资格后再网签。但绝大多数楼盘都不能通过这种操作方式购房。

海口某楼盘的销售人员讲“我们现在没有这种操作方式。没有户口、没有社保,肯定是不能买的,你可以通过人才引进的方式获得购房资格。”。而在三亚的一个楼盘,销售人员则表示,目前只有人才引进、符合条件的客户才能够购买住房,“没有其他操作办法。”

2018年12月,海南省住房和城乡建设厅下发《关于进一步加大对违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》指出,“近期,我省部分房地产项目销售现场公开声称并实施:岛外居民可以先登记买房,缴交部分或全部房款,再补缴两年或五年社保或个税后办理相关购房手续。”《通知》强调要深入开展房地产市场专项整治。各市县房地产主管部门要督促所有当地房地产开发企业和中介机构在销售现场或办公场所张贴公告,严禁岛外居民通过补缴社保或个税骗购住房,违反规定的将进行严厉处罚。

在海南全域限购之前,海南全岛外地的购房客户占比一直很高。2017年海南岛外客户购房占比高达88%。随着海南开启全域限购后,这部分需求全面被抑制,加之海南官方对于违规销售行为的严厉禁止,海南市场一夜之间进入“冰冻”模式。限购之后,市场凉凉。岛外群体占比达到海南住宅市场的八成,这样庞大的一个市场被限购,给房地产行业及关联产业都带来了重创。

海南的购房人群由此出现了显著变化,更多的购房需求来自刚需客户。现在还能够买房的都是‘新海南人’,刚需居多。新海南人所指的是通过人才引进落户海南的岛外人士,在海南购房的理由也不再是旅游、度假,而是由工作就业带来的居住需求。

春节期间海口刚需与度假等大部分项目成交在5套以内;三亚大部分项目成交表现惨淡,其中成交套数最高的保利崖州湾仅成交26套,而2017年、2018年同期的数据分别是113套和78套。

海南官方对于房地产市场的调控显示出了“壮士断腕”的决心。不仅出了严厉的调控政策,还定下了一条价格红线,海口2018年8月,海口市住建局、物价局在约谈多家开发商后,海口商品房备案价控制在17300元/平方米以内。随后多个楼盘的备案价均出现了下调。例如,观澜湖公园壹号目前在售项目的均价就不超过17300元/平方米,而在2018年4月,其销售均价超过2万元/平方米。

2019年1月9日,海口市人民政府发布了文件《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》宣布加码限购,暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。这意味着,又一个绕道限购的可能渠道被堵上。

更深层次的原因在于,海南的住宅土地供应已经大幅锐减,存量的住宅土地大部分也将转为产业开发为主。受规划调整、生态保护要求和房地产调控政策等影响,海南省存在一定数量存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发,这部分存量土地的数量大约3.1万亩,海南省将研究政策,鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导,符合自贸区(港)发展定位的产业项目。

对于房地产企业而言,政策的力度与范围使得他们可为的空间非常小,发展压力也非常大。更多的房地产企业选择转型。例如旅游、文创和教育等。

短期虽然会很艰难,但长期随着海南产业的完善、人才的流入,人才引进,前景是可期的。去年4月,海南省制定了人才引进计划。海南省副省长沈丹阳此前曾指出,2018年5月至2018年11月,海南省已经有7万海内外人才落户。沈丹阳还表示:“百万人才进海南,希望在2025年实现。百万是个大概数字,也可能会更多。”这部分人群,未来就是潜在的购买力。不知道大家对人才引进真正读懂了吗?

2019年住房住不炒仍是主基调,但我们也得承认,房地产的重要性从未动摇。经过2018年的调控之后,购房者看待房价必须更加务实,指望房价走势继续走出2017-2018年的行情非常不现实。那些基本面很好且房地产回调力度很明显的城市,今年会率先回暖。

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