海南全域限购一周年,都发生了什么?

楼主:maggie3691 时间:2019-04-23 09:37:20 点击:2676 回复:0
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说起房地产和海南的渊源,可以追溯到上个世纪80年代末。如果根据时间节点去归纳海南房地产发展的话,可以分为:1988年至1995年,海南建省办经济特区,房地产业的兴起与泡沫破灭;1999年至2006年,海南7年处置积压房地产;2006年至2016年,国际旅游岛宣布前后,海南房地产再次复苏与崩盘;2016年至今,海南自贸区(港)背景下,海南房地产暗流涌动与政策调控。

曾经海南的发展可以说“兴也房地产,败也房地产”。历史上两次重大机遇,都因房地产的崩落而错失,“一房独大”是海南经济发展的一大痛点。海南省发改委相关部门负责人公开说过,不少市县形成了房地产路径依赖,有的房地产投资、税收占比高达70%、80%。

这种现状一直持续到2018年。在海南建省30周年大会上,海南“自由贸易区(港)”政策腾空出世,这是海南第三次迎来重大历史机遇,而房地产则迎来了史无前例的严控,4月22日海南宣布全域限购,岛内中介、开发商用“全剧终”这个词来形容此次限购,可见影响深远。

“我们海南省坚决不能成为房地产的加工厂!”,“以壮士断腕决心减少经济对房地产依赖”......海南在众多场合不断发声来表明此次对待房地产的态度。此后的一年里,楼市新闻层出不穷、购房心理跌宕起伏,各种符号不断重复。

符号1:限购升级

全域限购并不是终点,在这之后,据不完全统计,海南陆续出台了数十条政策严控房地产,旨在摆脱房地产对经济的绑架,具体如下:

海南一系列的房地产调控有着向好的一面。其一,倒逼经济发展转型。“过去拉动海南经济增长的‘三驾马车’中,投资出口消费主要靠投资,而投资主要靠房地产。”海南省委副书记、省长沈晓明说,经过调控后,海南的房地产投资下降后,就开始主要在出口和消费上做文章。

其二,房地产调控也倒逼海南发展动能的转化,新动能加快培育和引进。“房地产调控留下的缺口,必须由新的产业来填补,也就是旅游、高新技术产业、现代服务业。”沈晓明说,在过去一段时间的努力下,海南已经培育出了几个比较有前途的新的产业,如互联网产业,连续3年保持30%以上的增长,生物医药产业最近几年也都以20~40%的速度在增长。

对于过去一年房地产调控的效果,用海南省委副书记、省长沈晓明的话说就是:“调控效果达到预期,好于预期。”

符号2:数据变化

各个渠道统计的数据表明:2018年以来,海南的房地产指标已出现了预期变化。

以上数据来自海南统计局

海南省统计局数据显示,2018年房地产开发投资下降16.5%,非房地产开发投资下降8.4%;2018年全省房屋销售面积1432.25万平米,同比下降37.5%;房屋销售额2083.29亿,下降23.2%。

最新数据显示,一季度全省房屋销售面积185.73万平方米,同比下降64.1%;房屋销售额316.22亿元,同比下降58.8%。

另外,在为数不多的土地供应量里面,无论是海口还是三亚都把大部分“名额”留给了棚改和基建。以海口为例:

数据来自中国土地市场网

海口2018年工业产业用地和共建配套用地合计70万方,占比47%,城镇住宅用地49.3万方,占比33%,商服用地29.8万方,占比20%。

数据来自中国土地市场网

剔除64%商品住宅用地是4月恩祥新城的补拍用地,海口2018年全年商品房以商品回迁房为主,占到64%。

除了土地供应减少之外,还存在着土地回收的情况。2019年1月28日,海南提出要把3.1万亩存量商品住宅用地或转型或退回,约合2000多万平方米。所谓存量住宅用地,就是被拍下但是长期未有动工的迹象的土地。统计局数据显示:2013—2018年,海南累计成交住宅用地2.94万亩,换句话说,今年海南回收的土地面积,比海南过去6年卖的房子加一起还要多!

从以上数据可以清晰的看出海南去房地产化的态度是比较坚定的,未来海南的住宅或许会往高端化、国际化方向迈进。

符号3:人才落户

在全域限购21天后,5月13日晚,海南省政府新闻办举行《百万人才进海南行动计划(2018-2025年)》新闻发布会,向关注支持海南建设发展的各界人士送上热腾腾的招贤纳士之举。《行动计划》设定了两个发展阶段,一是争取到2020年,吸引各类人才20万人左右;二是争取到2025年,实现“百万人才进海南”目标。

百万人才进海南行动计划算是打破了海南全域限购后冰封的湖面,还带动起了一个产业——一些中介从中看到了希望,继而转型成了人才落户代办机构。海南自贸办发布的数据显示:一年来,海南省广揽各行各业和各层次人才,2018年吸引各类人才超过4万人。

2019年人才落户政策再升级。1月5日,根据海口发布的《海口最新人才落户办理范围及条件》,海口此次放宽人才落户政策,从学历上将范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生;从年龄上,全日制本科以上学历或是中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40周岁放宽至55周岁,全日制专科学历或高级工职业资格或执业资格人才从40周岁放宽至45周岁。

同年3月,海南出台完善人才住房政策,给予购房和信贷支持的通知。放宽引进人才购房资格和信贷要求,由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部,自完成工商登记注册之日起,其随企业迁入海南的员工,购房政策享受本地居民同等待遇。同时,满足机关事业单位人才基本住房需求,给予人才购房信贷支持。

人才落户政策的多次“升级”,足以见得海南求贤若渴的心情。

符号4:房企转型

链家旅居研究院发布2018年海南楼市成交数据,碧桂园以160亿元问鼎冠军,雅居乐129亿元位居其后。但受“422”限购政策影响,全省TOP10房企成交金额总和同比2017年减少了40.46%,业绩大幅缩水。

根据海南中原数据,目前在海南销售超过百亿元房企由6家缩减至4家,分别为碧桂园、雅居乐以及融创,这4家的销售额在前十强中占到了67%。形成鲜明对比的是,2017年,海南市场百亿元房企从2家扩容至6家,房企最高销售额攀升至274亿。

加上受环保风暴的影响,可以说在这短短的1年时间里,海南楼市生态已经发生巨大变化,在海南的房企面临着要么转型,要么退出的抉择,房企之间相互并购,优胜劣汰已逐渐形成一种常态,而小房企更多的选择是加速撤退。

房产中介的日子也不好过,在海南楼市“冰封”之后,为了生计,他们都迁往北海、防城港、徐闻等与海南具有相似环境的地方,唯一相同的是,他们每到一处都掀起了当地房地的波动。而小中介则是“关门大吉”的状态,资金不够雄厚的当家人索性把门面一关,把员工解散了。

不过大房企更多的选择是坚守,只是以往盖房子赚快钱的模式已成末路,开发商需要打造立足海南的新名片。8月,融创在海南设立文旅集团总部,将推进医养小镇、康养教育片区等项目运营商入驻海南。10月,华侨城在售卖海口住宅项目的同时,转身高调拿下文昌宋氏祖居等文化旅游项目。11月,海航地产不仅改换门面做起长租公寓的生意,主营业务也变更为机场投资与运营等。在海南深耕多年的雅居乐等房企,也在医疗、旅游、教育等方面进行深入布局,不难看出,后自贸岛时代,越来越多的地产商正在以其他形式抓住自贸区新的风口。

符号5:刚需购房

同样是来自链家旅居研究院的一组数据,里面指出,2017年海南岛外客户购房占比高达88%。422限购后,基本上外地人在海南是不能买房了,通过补缴社保或者个税的路子也行不通了,唯一可以的就是落户。因为限购里面有一条重要的规定,就是通过人才落户的,享同本地购房者一样的权利。

这一年,海南迎来了不少“新海南人”,海口一楼盘置业顾问透露:“购房者以刚需为主,基本都是在本地工作、最近一年通过引进人才方式落户到海南的新本地人。”而去在海口市公安局秀英分局办证中心、琼山分局办证中心,也能看到门口的长龙,一批“新海南人”正在排队等待办证中心开门拿号......

诚然,现在海南的购房市场基本上刚需成主导,购房者由岛外居民为主,转变为岛内居民和引进人才。

并且从各大售楼处踩盘的情况看,现在的房价基本已经稳定,并维持在限购前的水平。对于刚需来说,稳定的楼市比什么都强。

符号6:百日招商

随着人才落户政策一同落地的还有百日招商活动。从2018年5月20日起,海南省举办了2018中国海南自由贸易区(港)百日大招商项目活动,“集中力量打一场招商引资的主动战和攻坚战”。

根据海南省商务厅的数据,百日大招商以来,大批符合海南定位的产业项目落户,2018年11月28日、12月28日、2019年3月18日,三次集中开工项目378个、总投资1857亿元,签约项目195个、总投资2859亿元。新增市场主体增长15.5%,其中企业增长37.5%。2019年海南省还将继续谋划推动在5月18日、7月18日、9月18日、11月18日等时间节点,集中签约开工注册一批项目和企业。

这些源源不断落户的项目让人看到海南的未来还是很值得期待的!

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