陆家嘴论坛的警示信号,地产从业者听懂了吗?

楼主:沈大冰柜 时间:2019-06-14 10:19:33 点击:15029 回复:42
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“近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”

6月13日,银保监会 郭树清在第十一届陆家嘴论坛致辞中表示,必须正视一些地方房地产金融化问题,“历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。”

对此,不少业内人士表示:这些内容出自在任的金融决策者之口,是“来自决策/监管层的警示”。

这或许意味着,此前稍微改善的房企融资环境将继续收紧,房地利率下行窗口期将结束,这对开发商来说,可能算不上一个好消息。

居民家庭债务收入比高达107%

负债率难以持续

从数据来看,2019年一季度,我国居民部门杠杆率达到54.3%,而在2008年这一数字还只有18%。

所谓居民杠杆率,指的是居民家庭总债务与GDP之比,如果把GDP数据改成可支配收入之比的话,我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,已经超过发达国家水平。

简单来说,就是我国家庭负责已大于可支配收入,“负债率达到难以持续的水平”。

对此,郭树清表示:需要通过深化供给侧结构性改革扩大国内有效需求,以抵消来自各方面不利因素的影响。

部分房企因拿地激进?

被暂停债券及ABS融资渠道

事实上,自2019年5月底就传出了监管部门收紧部分房企公开市场融资,包括暂停部分房企的债券及ABS融资渠道的消息。

5月31日,市场消息称数家地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单。当日晚间,21世纪经济报道表示,从数位接近金融监管的人士处获悉,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”。在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

据坊间传言这份名单包括:金地、阳光城、招商、金地、旭辉、禹洲、中铁建、融信、龙光、新城控股等约20家重点企业。

在这其中,有一家房企被特别关注:旭辉。

6月7日,澎湃新闻报道称闽系房企旭辉集团(00884.HK)已经要求区域公司暂停在公开市场拿地,何时重启,仍待集团通知。

对此,旭辉集团回应称只是减少土地参拍,不是暂停:“从去年11月到今年4月,旭辉以较低溢价率,逆周期拿地,增加土储。目前,旭辉土储获取已相对充足,可满足近期公司发展所需。而当前部分土地市场已相对较热,旭辉因而减少了土地的参拍,谨慎观望。”

据克而瑞统计,前5个月,旭辉集团新增土地货值约为1030.2亿元,位居房企新增货值排行榜的第7位。

同策集团首席分析师张宏伟认为,暂停发债的源头,来自于近期房企和土地市场的“反常”:“3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资后期会略有收紧。”

5月房企新增融资额环比下降54.3%?

融资成本高达7.06%

事实上,在此之前,房企融资规模已经开始缩水。据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示,2019年5月85家典型房企的融资总额为508.16亿元,环比下降54.3%,同比下降40.8%。

此外,2019年截至5月房企新增债券类融资成本高达7.06%,较2018年全年上升0.66个百分点,为2015年至今最高。其中,境外债券融资成本达8.13%,较于2018年全年增长1.08个百分点。

同策研究院数据也显示,5月房企融资情况急转直下。3月份时,其监测的40家典型上市房企融资金额达1024.2亿元,创下了16个月以来的新高。4月,该数值为753.62亿元,环比大幅下滑。5月继续环比下降52.07%,共计367.99亿元,创下2019年以来新低位。

融资渠道方面,除去信托贷款和境内银行贷款两种融资渠道外,公司债、其他债权融资和股权融资的发行规模均有较大幅度的下降。

其中,公司债降幅最大,在5月内仅发生6笔,共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元下降79.74%。另外,6笔公司债中有2笔是发行的美元债券,合计4.5亿美元,折合人民币31.05亿元。而中期票据、海外银团贷款、委托贷款在月内无发行记录。

一句话,“钱紧”,融资难度加大。

强监管

严禁金融机构违规“输血”楼市

4月17日,银保监会在其官方发文,强调要继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长。

5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》,点名金融机构违规“输血”楼市的诸多乱象,强调商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

据统计,4月1日至5月20日的50天里,各地银保监局开出223张罚单,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,罚没金额合计1068.8万元。

“未来流向房地产市场的‘水’将被严控。房地产调控和房地产金融政策的取向不会发生改变,这也是监管部门规范金融业务,防范金融风险的手段。”业内人士表示,目前整个房地产市场的管控在收紧,监管部门对于上市房企的监管,呈现出围追堵截的态势,且这一趋势还将持续。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚也表示,房企面临资金压力是必然趋势,这是房地产市场增速换挡和国家对金融业防风险的一个双重体系。按照巴菲特的说法,退潮之后才能看到谁在裸泳。

“对于金融机构来说,房地产退潮将有可能引发金融风险的出现,甚至有可能产生金融风险的连锁反应。日本的房地产危机和美国次贷危机都有类似的现象,所以一旦发生系统性金融风险,将引发整个金融市场大动荡,守住发生系统性金融风险的底线,需要金融机构对房地产市场进行全面把控。”

盲目投资投机房地产?

其实很不划算

一年前,2018年6月,郭树清同样在陆家嘴论坛上发出了“高收益意味着高风险,收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金”的警告。

过去一年,P2P平台密集爆雷,这我们都知道了。

一年后,郭树清又提到文章开头具有警示意味的表态。用词之严厉,振聋发聩。

“历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价;凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。”

这对于将要进入偿债高峰期的房企来说,又意味着什么呢?

迈入2019年,房企各主要渠道有息负债集中到期。据中信建投统计,2019年房企到期债券规模逾3700亿元,今后三年都是偿债高峰,2021年将达到峰值,逼近7500亿,三年累计到期债务超1.5万亿。

销售层面上,经历短暂的“小阳春”后,楼市也未能实现“入夏”。

2019年5月,克而瑞数据显示,2019年5月,重点城市房地产市场有降温表现,成交量再次步入下降通道。1-5月,TOP100房企整体销售操盘业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。

在权益口径下,虽然从单月环比来看,百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但5月受主要城市成交下滑影响,百强房企单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落,仅在5.7%左右。

警告声不绝于耳,“房住不炒”再次被强调,各大房企不仅“地王”底线碰不得,面临的融资管控变得更加严格。

本就不易的行情,房企和地产从业者们的下半年,更难了。

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作者:xuleiwy 时间:2019-06-14 23:06:02
  这些话,从温就开始说,一直说到现在,十多年了吧
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作者:西街刘哥 时间:2019-06-15 09:02:33
  吃苦头的时候还没到!!!
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作者:hit_8 时间:2019-06-17 08:37:53
  现在不是炒房和开发房地产刹不住车,而是他们印钱刹不住车了,做什么都没有印钱来得快。
  一印就是几万亿出来,这么多钱,哪里都消化不了,唯有房地产能消化得了。
作者:与子同炮 时间:2019-06-17 09:42:17
  从古至今,有哪个帝王不说自己爱民如子的,又有几个帝王是真当回事的?
作者:_皮皮胖我们走 时间:2019-06-17 12:25:18
  所有历史经验教训表明:过度依赖或盲目投资投机房地产的结果只能是竹篮打水一场空,所以必须要依靠国家政府和监管部门拿出强有力的措施,以强监管严监管的高压态势严惩房地产行业乱象,还我国经济金融市场一片明朗晴天。
作者:Tie不吃臭豆腐 时间:2019-06-17 12:35:23
  银保监已经释放了强烈信号,必须注意房地产过度融资风险,防范地产泡沫,房住不炒不是一句空话。
  • 留住青山2011: 举报  2019-06-18 11:19:30  评论

    泡沫,现在是大泡的问题,为了眼前利益或个人利益早就在喊空话,现在是骑虎难下了
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作者:ty_140443547 时间:2019-06-17 12:44:21
  房子是用来住的,不是用来炒的,希望在严监管态势下能去房地产“泡沫化”!
作者:天下游子游天下 时间:2019-06-17 12:48:42
  紧缩房地产政策,是继续深化执行“房子是用来住的”政策定位,也是普惠金融,减轻居民负担,让老百姓真正买得起房住得起房的重要手段
作者:海口清补凉666 时间:2019-06-17 12:50:49
  要坚持房子是用来住的,不是用来炒的!让更多资本真正用于实体经济发展,而不是空转套现,真希望银行和公民都能正视房地产金融,而不是愚昧地一味把追求短期利益当作最高宗旨,牺牲掉理性投资价值,只有国家有机制,银行有担当,公民有判断,才能真正推动国家经济发展,其辐射效应就是公民将享有更幸福的物质文化生活,何乐而不为呢?
作者:确认存活 时间:2019-06-17 12:55:31
  银保监会继续大力调控房地产业,其实也是有效防控金融风险,发展实体经济才是最佳的出路。
作者:ty_appreciate335 时间:2019-06-17 12:57:43
  “历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。”??说的真好,盲目炒房不是啥明智的做法,实体经济繁荣我们的生活才能越来越好。
作者:pika0720 时间:2019-06-17 13:01:32
  房子是用来住的不是用来炒的,想投资投机房地产理财还是要谨慎。
作者:蜗牛周原单 时间:2019-06-17 13:04:30
  房地产领域需要加强管控,过度融资不利于实体经济的均衡发展
作者:歴余龠龍菛 时间:2019-06-17 13:15:31
  稳增长,降杠杆,陆家嘴释放出金融稳定的信号,房地产稳定,利国利民。
作者:lobamajieve 时间:2019-06-17 16:40:55
  住房不炒,这句话大领导提出有三年左右了吧?实际情况却让人哭笑不得。
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作者:风华裁 时间:2019-06-17 17:23:46
  许多地方的银行把大量的信贷资源倾斜到房地产行业,挤占了其他实体经济的信贷资源,近年来在政府明确房住不炒并相继出台一系列限制房价的政策后,房地产行业的不景气反过来冲击了银行信贷资产的质量水平。这也证明了过度依赖房地产实现经济发展的地区,不仅是没有潜力,还是有风险的,因此制止一些地方的房地产过度金融化的问题,就显得尤为重要且必要。银行机构必须要认清形势,杜绝违规向楼市输血。
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作者:1480898364 时间:2019-06-17 17:38:13
  坚决维护中央关于房地产的各项调控政策
作者:alibaba40dd 时间:2019-06-17 20:10:48
  顶
作者:7星火燎原7 时间:2019-06-17 20:44:32
  严防泡沫,让房子回归住的功能。
作者:zylgh1 时间:2019-06-18 10:22:34
  意思是叫大家去炒股,这个股票一直不涨,心急呀!
作者:留住青山2011 时间:2019-06-18 11:36:12
  @风华裁 2019-06-17 17:23:46
  许多地方的银行把大量的信贷资源倾斜到房地产行业,挤占了其他实体经济的信贷资源,近年来在政府明确房住不炒并相继出台一系列限制房价的政策后,房地产行业的不景气反过来冲击了银行信贷资产的质量水平。这也证明了过度依赖房地产实现经济发展的地区,不仅是没有潜力,还是有风险的,因此制止一些地方的房地产过度金融化的问题,就显得尤为重要且必要。银行机构必须要认清形势,杜绝违规向楼市输血。
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  中国190万亿的钱都在谁手里,从招行的2019年个人财富报告来看,千分之1.4的人占有超过43%的可投资的财富。从上市公司因资金链紧张而拍卖房产的新闻也看出上市公司也至少囤积了上万亿的房产,有很多房产要闷死在手里出不去
作者:qazqazdc 时间:2019-06-18 17:09:46
  都知道吸毒不好!停止吸毒有多难?吸毒还是太爽了,有没有阻断爽剂?
作者:科大华意 时间:2019-06-24 09:13:07
  政策方向很明确:稳住一二线,三四线其余可以下跌,多好的策略啊,不伤筋动骨,平稳过渡,用时间来解决问题
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作者:小小的大伯 时间:2019-07-03 08:32:52
  谁造成的
作者:李老五1969 时间:2019-07-04 17:35:09
  吃砖头屙瓦块现在闹的欢将来拉清单,不信走着瞧,人口还是人口,没了人一切免谈。关键是现在不管城市和乡村让谁多生都不愿意生。
作者:suntech111 时间:2019-07-05 11:45:09
  简单点,说话的方式简单点,ZF你们又不是个演员,何必设计那些情节
作者:大嘴朝天 时间:2019-07-08 09:37:47
  炒房者不能背这锅。放眼望去,我们有什么可以投资的?制造业?还是股票?说白了就是我们投资渠道太少了,谁也不希望自己手里的货币贬值,那唯有投资房地产,至少还有一堆钢筋水泥。其他都是幻影。现在我们都进入了恶性循环了。
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