4万亿的旧改来了!一场影响上亿人的资产大变革启动了

楼主:爱你到痴 时间:2019-06-25 10:13:34 点击:23950 回复:39
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诸多搅动时代的大战略,都隐匿在日常细碎之中。

草蛇灰线,伏脉千里。

上一次是棚改,这一次是旧改。

1

上周,国常会上释放出来一则消息。

部署推进城镇老旧社区改造。

要加快改造老旧社区,需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人;

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施;

促进住户户内改造,并带动消费;

创新投融资机制,鼓励金融机构和地方积极探索……

言辞之间,轻描淡写。

但仔细品味,越想事儿越大。

第一大,在于规模。

国常会上明确表示,这是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略。

住建部巡视员倪洪波曾在5月份提及旧改,全国共有老旧社区16万个,建筑面积约40亿㎡。

第二大,在于资金。

想搅动全国旧改这么庞大的池子,一共需要多少资金?

这次国常会上没有提,但今年3月份,国务院参事仇保兴曾提到了一个数字:

初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。

第三大,在于力度。

很多人印象中的老旧社区改造,无非就是“老房子刷绿漆”。

这一次,明确提出了老旧社区的改造,不仅是外立面的翻新,更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造,还要给多层加装电梯,给老社区配建停车设施、养老设施。

这些升级改造,都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……

第四大,在于金融。

这一次,明确提出了老旧社区的改造,要配上金融工具。

总的来说就是,40亿㎡改造规模、上亿居民覆盖、4万亿资金投入、金融工具加持、从内到外的全面升级……

我请大家回想一下,上一次出现类似这些词是什么时候?

棚改!

就是那个刚猛有力,通过PSL等创新金融工具导入3万亿货币,启动一场楼市狂欢的棚改。

2

这将是又一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点!

在广州,我们看到统一板块内的次新房能卖到5万+,而附近的多层老社区却只卖到1.5万/㎡上下;

在成都,我们看到同一板块内的新房能卖到3万/㎡,而一路之隔的多层老社区却在1万/㎡上下徘徊;

在深圳,我们看到罗湖的新房能卖到8-9万/㎡,而旁边的破旧老社区却还能找到不足4万的二手房……

它们两者之间的交通无差、配套无差、学区无差,附着在地段之上的资源价值统统无差。

最根本的差异在于:

这些2000年之前建设的老旧社区已经无法满足“新城市人”对于居住的最基本要求。

比如,广州这样的老旧多层——

表面上看起来,立面陈旧,私搭乱建、路网逼仄、线路杂乱、没有停车位;

走进社区里,没有电梯、上下水不畅、没有景观、没有配套、机非乱停……

这样的老旧社区在广州老城区比比皆是。

周边的次新,房价动则5万/㎡起步,而这些老社区的房价已趴在1.5万/㎡好多年。

如果,通过上述旧改升级,蜕变这样的社区呢?

旧改成功案例▼

上海普陀区甘泉路街道,作为全国旧改的试点,早在一年前就已经开始了老旧社区的改造。

他们通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……等诸多手段,完成了片区的整体升级。

注意,我在上面提到一个词——“试点”。

在过去的两年时间里,旧改已经在绝大多数的省份和重点城市里,完成了试点升级。

这一次的国常会,就是为全国范围内的全面铺开而定调。

我们一定要清楚的是,这些老旧社区大都盘踞在核心城市的绝对核心区位,其附着在区位地段之上的交通、商业、配套、学区……等等诸多价值几乎是无可复制和替代。

在过往数年的历程中,纯粹因为“居住环境”的原因被严重低估。

这一轮4万亿投入的旧改升级,但凡能对居住环境有点滴提升,都能带来其房价的彻底回归。

更可怕的,此番旧改的意义远不止于如此,远不止于提升某一套房子的价格。

过去两年的旧改试点,只是作为局部的尝试。

而从这次国常会开始,则是全国范围内的铺开。

我们试想一下:

如果一个老城区,成千上百的社区集中改造升级;如果一个老板块,数万套房子全部旧貌换新颜;如果放眼望去不再是破旧的老社区,而是焕然一新的全新界面……

这会对整个老城区的价值,会对整个老城区的房价,会对整个老城区的租金,会产生何等重大的撬动?

要知道,这些老城原本就拥有不可复制的成熟配套资源加持!

所以,我才会说——

这场4万亿的旧改,是一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点!

3

如何抓住这一场变革的红利,如何抓住这4万亿的大红包?

我在上面提到过:

这次旧改的意义绝不是某一套房子能涨多少。

其规模之大,范围之广,力度之强、投入资金之多,足以影响主城价值的回归。

如果长期盘踞在主城的老社区全面升级了,主城的整体界面也将全面升级,主城的价值也将全面升级。

其反馈到房价上就是,主城的租金水平和房价水平也将全面升级。

这种价值变革投射到不同城市上,也将产生不同的影响力。

首先,一线城市里的老破小,更容易出房价暴击。

因为它们的土地资源极端稀缺,因为它们的主城价值极端稀缺,因为它们的购买力极端旺盛。

因为它们老城区里的次新和老破小之间的价差极端大。

最典型的就是,咱们上面提到的广州和深圳案例。

广州老城区的次新基本面能干到4万+,而老破小却盘踞在1.5万/㎡;深圳罗湖的新房能干到8-9万/㎡,却还能找到不足4万的老破小。

伴随旧改的全面开展,按照它们的购买力,暴击的可能性非常大。

其次,二线城市,要关注主城和老城的价值回归。

绝大多数二线城市的市场典型特征就是,新区癌严重,新房癌严重。

但与此同时,整个城市最核心的资源,最优质的购买力,最好的就业中心大都盘踞在主城或边缘的成熟CBD。

从今天开始,从现在开始,我们就要开始重新回归主城,回归这些成熟区中。

因为旧改的推进,一定会带来主城的界面升级,一定会带来主城价值的回归,也一定会带来曾长期被忽视的主城房价复苏。

但二线城市的主城里,老破小和次新的价差不大,暴击的可能性要低于一线城市。

因此,建议着重关注主城次新,去吃旧改升级所带来的主城复苏红利。

最后,要尤其关注没有电梯、价格极低的主城老社区。

此轮旧改,最大的受益者和得利者就是这种社区和房子。

总结一下,一线城市关注老破小的暴击,二线城市关注主城次新的价值复苏。

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作者:u_109320982 时间:2019-06-25 15:17:57
  拿这么多钱砸旧改,还不知道是不是自掘坟墓,处处买机会,这要是发展都靠钱买出来,以后就弄个印钞机就行了?
  旧改不如拿钱搞免费医疗,一下子消费力释放了,还搞什么旧改把戏啊。
  • 千好万好故乡最好: 举报  2019-06-28 09:49:53  评论

    免费是不可能免费的。这么多仆人怎么办。
  • an_wendysun: 举报  2019-06-30 14:19:26  评论

    一步步来,会越来越好的。
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作者:lzhanf 时间:2019-06-25 15:50:20
  除了地就是房,没什么办法了
  • 我是一棵树2017: 举报  2019-06-26 12:32:14  评论

    其实,仔细想想,钱用在了改造上,不流入市场,对房价基本没影响!!而以前的棚改是给钱拆迁的人,这些人拿到钱去买房子,抬高了房价!!旧改和基建一样的,只是为了短期效果,对长远影响很小!!
  • hit_8: 举报  2019-06-26 18:16:41  评论

    评论 我是一棵树2017:你说得太好了,修整老区,不拆房子,对房价没有什么影响。棚改去库存,不仅没有去库存,而是把库存增多了,只是暂时去库存而已。就好比打麻药,暂时止痛一下!如果棚改的地没有用来建房子,那倒是真的去库存了,问题是用来建房子,而且还增加了许多新盘。
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作者:TOM猫u 时间:2019-06-25 17:04:36
  完蛋了
作者:有个号这么难 时间:2019-06-26 11:33:21
  唉,人民币又要缩水了
  • hit_8: 举报  2019-07-10 17:41:11  评论

    这个没有多少缩水,不是现金棚改,不拆房子,也没有钱流入百姓手中购房,不像17年时现金棚改
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作者:lexmark216 时间:2019-06-26 11:42:57
  支持
作者:上善若水7518 时间:2019-06-27 14:07:49
  分析靠谱。关注中!
作者:一介草民201612 时间:2019-06-29 17:12:03
  经济不行,就在房上多下功夫!
作者:yzx74 时间:2019-06-29 19:52:29
  钱从哪来啊?
  是不是还是打算空手印钞抢劫老百姓的钱?
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作者:漠河城南 时间:2019-06-29 23:42:44
  价值回归
作者:an_wendysun 时间:2019-06-30 14:18:32
  如果能实现,那就太幸福了!
作者:u_109320982 时间:2019-06-30 17:30:40
  这四万亿还不如搞免费医疗
作者:钱光祖 时间:2019-06-30 20:28:48
  纳税人的钱,政府用来搞民生项目,资金得以流通,经济得到发展。
作者:格雷特的老汉 时间:2019-07-01 11:07:36
  不知道有多少贪污,蛀虫,苍蝇在狂喜,机会来了。
作者:齐白8 时间:2019-07-02 10:54:34
  问题是老小区的户型不好住,车不好停,难道旧改还能扩大房屋面积?增加地下停车场?
作者:天鸭使者 时间:2019-07-02 19:39:17
  说是改造,估计还是拆。
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作者:xuleiwy 时间:2019-07-03 20:03:01
  和棚户区改造的四万亿有什么不同呢?再来一波暴涨?
作者:tngal 时间:2019-07-03 21:10:46
  4万亿通过什么方式流出来?
作者:sinven1 时间:2019-07-03 23:16:31
  把二手房价格顶上去,才能维稳。
作者:Secret21LY 时间:2019-07-04 14:56:52
  我们小区有幸今年排在了当地老旧小区改造的行列,出资是这样的,本地区域政府出资大部分,小区物业公司也出资一部分,目前已经开工在改造,预计施工时长180天,暂时还没有问住户另外收钱。。

  我们小区占地面积比较大,有一个公示板上提到的改造项目主要是两块:
  1. 基建(外墙面,线路整理,楼梯房内部墙体粉刷,单元楼装防盗门,给排水管道处理等);
  2. 小区内部公共区域绿化(拔杂草种草坪,内部公园翻新,内部公共休闲场所翻新)。。

  不过居民也很在意的 停车位和电梯这方面还没有提及。

  前两年附近其他小区改造后外观很好,而且阳台上的不锈钢支架,窗户外的不锈钢防盗窗晒衣杆,还有玻璃窗体,全都统一换新的,外墙还是贴的瓷砖不是刷漆……

  可能是我们小区比他们的大太多了,所以外墙估计没那么多钱去贴瓷砖,我感觉能改造也很好了,哈哈哈总比没机会改造好啊。。。我们是老城区,附近还有很多小区没轮到呢…………

  对小区房价有一点点影响,目前影响还不大,涨了一点点。
作者:lobamajieve 时间:2019-07-04 16:59:09
  关注
作者:满润 时间:2019-07-05 15:56:21
  最主要的是能装上电梯
作者:zyxaj 时间:2019-07-06 10:09:44
  @满润 2019-07-05 15:56:21
  最主要的是能装上电梯
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  电梯用上十年后,后续更换有人愿意出钱吗?一个暖气都有人蹭。,不愿意缴费。
作者:virtualguy 时间:2019-07-06 10:20:57
  楼主在写小说呢?一路之隔新旧小区差1~3倍?我不信啊!~
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作者:俺村的骄傲 时间:2019-07-08 13:13:28
  @u_109320982 2019-06-25 15:17:57
  拿这么多钱砸旧改,还不知道是不是自掘坟墓,处处买机会,这要是发展都靠钱买出来,以后就弄个印钞机就行了?
  旧改不如拿钱搞免费医疗,一下子消费力释放了,还搞什么旧改把戏啊。
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  我银行里的一百元又要变成50 了
作者:zylgh1 时间:2019-07-09 11:56:20
  这个执行层面可能会走样
作者:忆南飞 时间:2019-07-15 13:36:23
  总是在房产上作文章,经济已经被绑架了,这样下去,迟早出事.

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