“旧改”即将来临,效果将堪比“棚改”?

楼主:太阳最红钰梓最亲 时间:2019-06-26 09:55:52 点击:2959 回复:0
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

  

近日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。

毫无疑问,这是一项涉及上亿人的惠民工程。

但是此举着实让人看不懂,从去年底的楼市松绑,到现在的日趋收缩,如今又搞旧改,寓意几何?

1

解局君认为:旧改不是棚改,是因地制宜而不是楼市松绑,更不会导致房价走高。

当前经济形势并不好,上面的任务很艰巨,既要稳定经济、又要稳定楼市,但二者又存在一定矛盾,所以这个尺度很难把握。

其根本意图是让经济结构转型,按住楼市,基建过度,而旧改也是基建的范畴。

而且,今年以来,政府发行了很多地方债,地方债发行规模在今年6月份会再上6000亿,目的就是为了基建项目筹资。

旧改计划领导层充分吸取了当初棚改的教训。

众所周知,当初棚改采用审批制,地方政府为了政绩大批上报项目,黑心的开发商不断拆,而老百姓有了闲钱都拼命买房,反正最后都是中央财政买单。

如此以来,棚改确实改善民生了,但也推高了房价,透支了居民消费能力,造成了更严重的泡沫。

所以旧改直接采用了创新投融资机制。

鼓励金融机构和地方积极探索,运用市场化方式吸引社会力量参与。

说的通俗一点就是居民出一部分,财政补贴一部分,但整体的补贴比例有限;

但是社会资本一说解局君认为可以忽略,现在上面严控金融机构资金进入楼市。

上面文件的原则是,旧改主要是由开发商负责,政府不会过度去干预。

言外之意让开发商自己筹钱。

巧妇难为无米之炊,现在房企的融资环境这么差,自己都缺钱,哪有能力搞大拆大建?

而且旧改大部分来自在于居民和市场的内在需求,居民就是想大改,也没有多余的房子啊。

2

面对困境,房企们又会如何选择?

说实话,现在房企日子并不好过。

拿地市场。经历了3,4月的楼市小阳春,各个城市严控严控拿地,所以现在地王难以再现。

为了抢地,深业与万科、佳兆业与力高组成了联合体,合力竞拍,利益均沾。

房企融资方面。与往年有所不同,今年年报季刚过,泰禾、金科、新城控股、大悦城、阳光股份等多家房企就接连遭受深交所、上交所的“拷问”。

不仅对房企本身,就是给房企违规输血的金融机构也难逃罚单。

但根据住建部数据:全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米;

保守估计,旧改投资总额可高达4万亿元,如果改造期为五年,每年新增投资8000亿元以上。

这是一项大工程,市场很诱人,开发商再缺钱也会挤破头颅、蜂拥而至。

这是和政府打交道,如果前期旧的项目改的好,那么将来就不愁有新的项目。

其次,房企还有自身的考虑,当前优质土地的获取比较困难,部分房企有通过做旧改来获取土地的考虑的。

如 面还有财政支持,何乐而不为?

3

房企说通了,接下里就是老百姓了。

解局君认为老百姓肯定是愿意的,因为谁不想花小钱办大事?

对于个人家庭,旧改可以提升房屋价值。

如果小区地理位置优越,旧改之后房价可能会大涨,之前已经有很多这样例子了。

但是拉升之后的房价不是炒出来的,而是实实在在的价格。

还有小区建了停车位,小区周边多几个便利店或者便民市场,小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯……

也能刺激居民平时多花钱改善生活,也给居民生活带来了实际便利。

最重要的是,旧改因为都是局部修改,这意味着很多项目可以在半年内就能完成,周期短,而且还能迅速转化成消费能力。

也就是说,短期内少投入,让老百姓的房子坐等升值,真可谓一举多得。

所以在上面下文之后,市场反馈非常踊跃。

一些省份第一时间公布了今年的改造目标,比如河北省今年将改造老旧小区2779个;安徽省计划改造老旧小区523个,投资估算约25亿元。

4

对于旧改计划,解局君认为是上面精心安排的一盘大棋。

因为当初棚改的失败,所以从18年开始,政府逐步收缩棚改规模了,有很多三四线城市,原定的棚改计划甚至都已停止,而且在资金端以地方债取代PSL。

所以旧改绝对不可能是棚改2.0,否则岂不成了换汤不换药?

但中美贸易摩擦导致出口受阻,内需疲惫,需要消费刺激,所以上面提出旧改是恰到好处。

而老旧社区的改造,不仅能拉动上游:水泥、涂料、电梯、玻璃、瓷砖等等行业的发展,还能刺激下游:物业服务、保洁、医疗、托幼、养老等行业,还可以稳定就业。

解局君是这么理解的,这相当于以旧换新卖出其应有的价值,而不是棚改凑一时热度,炒概念,造成房子没有人居住的高空置率。

同时,旧改计划也没有特定一二三四线城市的区分,旧改是精准定位,哪里有需求就改哪里。

5

长远来看,上面开放中小城市落户、加快农村人口向城镇化转移、暂停棚改……

包括现在旧改计划,说明中国的房子已经很多了,中国楼市已经从增量时代进入了存量时代,所以旧改就是对存量房下手。

根据统计:中国现有房屋空置率高达20%,而随着人口老龄化加剧、以及新生儿的不断减少,空置率还会提高。

虽然中国的城镇化在加快,但现在空置房屋也足可覆盖全中国人口了。

此前市场传闻,上面要进行人口普查,同时普查住房状况,所以解局君认为:不久的将来,房产税也快落地了。

试想,如果一味的盖房,老百姓拼命买房,房屋产权责任不清晰,怎么征税?谁有时间管老旧破小区?

所以从这点来看,未来的楼市监管政策肯定会越来越严格。

其次,现在中国楼市分化行情严重,上面开放户籍就是为了整合资源,让人口向一二线城市转移,但是为了不让楼市出现系统性风险,又不能让三四线楼市房价短时间内暴跌。

所以现在三四线楼市房价必须稳,因为三四线楼市没有产业支撑,难以掀起大风浪,而旧改就是这个目的。

最后,人都涌入了一二线城市,那么就会形成城市群。

城市群解局君通俗的理解,就像是一个城市,而老破旧小区就像是城中村、或者城边村,这样的状况就是开放户籍了,将来恐也难有人落户。

所以要解决好落户问题,需要大中小城市和小城镇联动,所以旧改计划势在必行。

只有城市变好了,人们才会涌入,加剧城市群效应。

所以,作为一个老百姓而言,一定要抓住这波千载难逢的政策红利!

打赏

0 点赞

主帖获得的天涯分:0
举报 | | 楼主 | 埋红包
楼主发言:1次 发图:0张 | 添加到话题 |

相关推荐

换一换

      本版热帖

        发表回复

        请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规