楼市进入2.0时代:一场颠覆性的资产革新正在发生

楼主:神的妖精在跳舞 时间:2019-07-16 09:58:24 点击:14680 回复:13
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或许,2019年将是中国楼市2.0时代的元年。

过往“自上而下,由内及外”的房价传导逻辑,正在发生逆转。

一场颠覆性的资产革新正在发生。

1

房价是平的

过去三年,中国的房价轮动逻辑是:自下而上、由内及外。

所谓的自上而下是,一线城市先涨,二线城市跟进,三四线城市补涨。

上海涨了,就跑到苏州;深圳涨了,就跑到东莞;北京涨了,就去干燕郊。

所谓的由内及外是,核心城区先感知到行情,之后再传导到远郊板块。

杭州涨了,那就炒一炒环杭;就连郑州,都炒出来个环郑。

彼时的投资是,在全国范围内自上而下的滚动轮转的。

京沪深的投资客,俯下身子在全国摸鱼。

一个上海人带着一群多军,把重庆的房子买的“让本地人吃着火锅骂着娘”。

降维打击的奇迹,不断在全国上演。

就连我那个每年暑假都要撸一遍“还珠格格”的二大娘,都放下了遥控器,想回到十八线县城买房,搞降维打击了。

全国人民就这样划船不用桨,纯粹的浪了三年。

三年之后,形势变了。

此前,大家跨城降维打击的前提是:有价差存在。

比如下面这张图中的2017年第一季度至第三季度。绝大多数的二线城市之间,是有巨大的价差存在的。

有价差存在,就有套利空间。

能让我的二大娘放下“尔康和紫薇”的事儿,一定得是有利可图的事儿。

但是,全国人民买全国的浪了两年之后,时间进入了2019年的第二季度。

我们在上面那张图上会看到一个诡异的现象:

该涨的都涨上去了,洼地填平了,均价趋同了,价差抹平了,套利空间消失了。

同样,能让市区里的人民,跑到远郊去体验生活的前提也是:要有价差,要有套利空间。

从下面这张图上我们能看到——

在2016年的二季度,在核心城区进入上涨周期之后,城区和近远郊板块之间的确存在巨大的价差,两者之间的价差最高能相差70%。

但是,全市人民买全市,也浪了两三年。

时间进入了2019年的二季度,当潮水从核心城区漫过了所有的近远郊板块,核心城区和近远郊板块的价差以肉眼可见的速度缩小。

如今两者之间的价差已经从最高的70%,缩小到平均的30%。

城市内部的价差也在快速缩小,城市内部的洼地也在被填平。

过去的两三年,是这波行情的1.0时代。

在这个1.0时代里,在楼市里折腾的全国人民就干了两件事儿:

自下而上的找价差,由内及外的填洼地。

如今已经进入了这个时代的尾声,城市之间的价差被磨平了,城市内部的洼地被填上了,套利空间消失了,我们也懵逼了。

二大娘又拿起了遥控器,紫薇的眼睛是第几集瞎了来着……

2

世界是陡峭的

当房价变得越来越扁平,这个世界却在变得越来越陡峭。

过去的两三年时间里,我们这个国家的人和钱正在快速向“某几个城市的某几个点”快速集中。

下面这张图,是过去一年人口净流入的城市排名——

全国一共有300多个地级市,而真正有大批量人口流入的只有28个;

此前一年,全国有大批量人口净流入的城市数量还是34个;

排在前五的深圳、广州、西安、杭州和成都,人口流入量占到全国所有跨城流动总人口的42%;

此前一年,TOP5城市的人口流入占比还是37%。

这个国家的人口正在快速的头部化,而且是不可逆的头部化。

当海量的人口流入到这些头部城市之后,也并不是在城市中均匀的分散分布的。

而是,快速向已成熟的就业中心附近聚集。

2018年,合肥一共净流入12.2万人,蜀山区(含高新和经开)流入4万人,占总流入人口比例的32%以上;

2018年,成都一共净流入28.5万人,武侯区(含高新区)流入人口占总比例的40%以上;

2018年,杭州一共净流入33.8万人,其中余杭区流入12.7万人,占总流入人口比例的37%以上…...

这些人口快速集中的板块,通通都是各个城市中,已经成熟的就业中心及其周边板块。

这个国家的人口不仅正在快速向头部城市集中,还在快速向头部城市的已成熟就业中心附近集中。

世界的陡峭,并不仅仅体现在人口上,更体现在钱和产业之上。

下面这张图,是过去5年新增科研创新类企业的分布——

过去5年,全国一共新增科研创新类企业近10万家;

61%的新增,聚集在头部的TO7城市里,也就是北京、深圳、广州、上海、天津、东莞和杭州。

这个国家的产业也在快速头部化,增量的重心在头部城市。

前面我们提到过城市内部的新增人口,是在快速向已成熟的就业中心聚集。而新增的产业,也在快速向已成熟的产业和就业中心聚集。

成都62%的新增出现在已经成熟的高新区;

长沙60%以上的新增出现在滨江;

武汉75%的科创产业新增出现在光谷和王家墩。

这个国家的产业也在快速向头部城市集中,向头部城市的已成熟就业中心附近集中。

这个世界正在变得越来越陡峭。

人口增量的聚集越来越陡峭,产业增量和货币增量的聚集也越来越陡峭。

逆袭从未发生,你大哥不仅一直是你大哥,而且伴随时间的推移,会变成你大爷。

五年前,我的二大娘是坐在乡下的炕头上,看紫薇和小燕子;

五年后,我的二大娘跟着儿子来到深圳,坐在沙发上,看紫薇和小燕子。

二大娘没有变,变的是这个世界。

3

逻辑的逆转

楼市的1.0时代,我们是自下而上的找价差,由内及外的填洼地。

换句话说就是:哪里有价差买哪里,哪里价格低买哪里。

我们从一线城市下沉到二三线城市搏收益,从主城区外溢到远郊板块搏暴击。

搏一搏,单车变摩托。

如今,洼地已经尽失,全国人民都骑上了摩托。

于是,大家就骑着摩托,跑到更垃圾的城市,跑到更远的远郊。

只是因为,那里价格更低,看起来暴击的可能更高。

殊不知,这个世界的运转逻辑已经发生了变化。

这个世界正在越来越陡峭。

人、钱和产业越来越向高能级城市聚集,人、钱和产业越来越像高能级城市里的已成熟就业中心聚集,向成熟板块聚集。

此时,问题就出现了——

我们的投资逻辑还在自上而下的下沉,但这个世界的一切却在自下而上的聚集。

我的二大娘都已经跑到一线城市里看还珠格格了,你们却跑到乡下去搏暴击。

此情此景,二大娘说,她想送给你们一个“她男神”的表情包——

4

在二大娘的礼物之后,针对当下的楼市格局,我也有几句话送个大家:

第一,既然世界越来越陡峭,头部的聚集效应越来越严重,那就要资产跃迁。

拼尽全力,把资产重心向一线或准一线城市迁移。

苦上一代人,幸福一个家族。

第二,既然城市内部的价差越来越小,但人和钱却在向成熟区和就业中心聚集,那就要回归主城,回归就业。

变现远郊资产,回归主城,回归就业中心。

家庭资产的70%一定要是可变现/有租金/能流通的,贴近就业中心,有真实需求支撑的资产。

第三,放弃暴击思维,拒绝便宜货。

不碰任何现在还没有上涨,或者在上波行情末端才开始上涨的所有城市。

拒绝任何便宜货,历经两三年的填洼地和补价差,现在但凡有价值的资产,都不会太便宜。

最后,坐在深圳的沙发上,看紫薇和小燕子的二大娘,让我代她向大家问好。

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作者:hit_8 时间:2019-07-17 09:42:15
  三十年河东,四十年河西,此一时彼一时,一个时代有一个时代的主题,这个时代正是农村人进城为主题的时代,所以是房地产时代,过些年后,当农村人进城进程接近尾声,也就是房地产时代谢幕的时代。
作者:hit_8 时间:2019-07-17 09:49:34
  不过这个过程是长一点,房地产时代的谢幕,一是等到农村人进城接近尾声,二要等到老龄化死亡高潮和人口萎缩的到来。估计也是十来年时间渐入期。
作者:云南印像 时间:2019-07-17 09:56:03
  有道理,就像好的学校越来越好,到底是学生好还是老师好?其实都好。
作者:圣守护使 时间:2019-07-17 10:14:00
  一本正经地自相矛盾,资本的本性就是逐利,其中一个途径就是不断地迁徙到成本洼地,所以这个世界的版图才在一直改变着。
作者:肥肥的泡沫 时间:2019-07-17 10:35:07
  @hit_8 2019-07-17 09:49:34
  不过这个过程是长一点,房地产时代的谢幕,一是等到农村人进城接近尾声,二要等到老龄化死亡高潮和人口萎缩的到来。估计也是十来年时间渐入期。
  -----------------------------农民进城现在就差不多接近尾声,因为现在农村已近空心化了,农村几乎很少年轻人从事农业生产了,农村现在留下来的几乎是老人了。
  • hit_8: 举报  2019-07-17 14:51:40  评论

    现在房子需求大,是因为进城的农民工二代仍在解决住房之中,当然只是解决有能力的人,没有能力的人不能算在内,因为他们的收入水平永远够不上房价。
  • hit_8: 举报  2019-07-17 14:52:02  评论

    现在还在消化这一部分人的需求。
我要评论
作者:大方之家2019 时间:2019-07-23 15:46:34
  全民投资房产,企业逐渐破产,经济步步萎缩,生活日益衰落!
作者:彩云之东山2017 时间:2019-07-25 09:42:31
  没房的人飘过
作者:wy太湖西畔随云去 时间:2019-07-29 09:23:16
  前排占座
作者:爱是一辈子1984 时间:2019-08-01 22:47:40
  狼终究是会来的,房价终究是会掉的。
作者:爱是一辈子1984 时间:2019-08-01 22:47:50
  狼终究是会来的,房价终究是会掉的。
作者:世界攀登者 时间:2019-08-02 11:55:55
  挣钱是对的。不过以后更多的是安心打工。投资的事水越来越深。

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