父母出资为子女买房套路有多深?每个人都要看看

楼主:yaya369yaya 时间:2019-08-16 09:46:43 点击:1690 回复:1
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作者:汇家婚姻律师团队——贾江红律师

父母为子女出资买房,如果当时没有约定清楚是赠与还是借款,夫妻离婚时,一方子女向父母补写借条,由父母提起民间借贷诉讼,法院判决认定借款关系成立,为夫妻共同债务。近年来全国各地出现多个类似判决,司法趋势明显在保护父母财产,笔者近期研究了大量的此类案例,前面已经分享过此类案件,有兴趣的读者可以找来看看。

团队在研究父母出资属于赠与还是借款的案例时,发现父母的“出资”行为不仅可以解释成赠与和借款,解释为借款或赠与不一定是最有利的思路,还有更多的解释,每种解释会带来不同的法律后果,当事人将承担不同的法律责任。针对不同的解释下文逐一分析:

一、自己出资

一方子女收到父母的资金后,并不告知对方是父母的出资,说是自己的钱,此时可以视为一方子女的个人出资或共同财产出资。有人可能会有疑问,明明是父母出的钱为什么不讲出来,甚至主动认为是夫妻共同财产,下面举一个例子就能理解背后的原因。

【案例1】A和B是夫妻关系,婚后,A收到父母90万,B收到父母10万,凑在一起买了一套100万房子,登记在B的名下。问:离婚时,房产如何分割?

《婚姻法解释三》第七条:由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

例子中的案例房产到底如何分割?对于资金来源的不同解读,分割的情况是不一样的:

(一)如果A和B都认可是父母出资的话

按照司法解释的规定,虽然房产登记在B一人名下,B也只能分割到房产的10%

(二)如果A不知道B的钱来自父母,B可以不告诉A是父母出资,或者即使A知道B的资金来自父母,但B可以解释成自己的钱存在父母处理财等,不是父母的出资

此时对B来说,不仅不适用《婚姻法解释三》第七条的出资比例分割,还应该适用《婚姻法解释二》第二十二条的规定“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”

也就是说A父母的出资90万,没有明确赠与A一人的情况下,视为对A和B两人的赠与,此时原则上B能分割到房产50%的份额。

通过这个例子能明白开始表达的意思,到底是自己的钱还是父母的钱要看具体情况分析,在【例1】中,对于A和B的利弊是不同的。

二、赠与

《婚姻法解释二》第二十二条:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

《婚姻法解释三》第七条:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

这两条关于父母出资的规定都是基于赠与性质为前提条件。

(一)父母出资属于赠与,一般是获得利益一方的抗辩理由,只有将父母出资解释为赠与,才能获得利益或者免除责任

【案例2】A、B夫妻关系,婚后A父母出资100万,为夫妻购房,登记两人名下。如果离婚,房产该如何分割?

此时认定为对AB双方的赠与对B更有利。

(二)赠与一人还是赠与夫妻双方

在【案例2】中,如果父母出资行为在婚前,按照《婚姻法解释二》第二十二条第一款规定,虽然房屋登记两人名下,但父母出资属于对一方子女的赠与。目前一种观点认为,离婚分割房产时,应先将父母出资部分扣除,剩余部分A、B平均分割;另一种观点认为,不仅扣除出资部分,对应的增值也应当扣除,这种观点下,虽然房产证上面有B的名字,但B基本分不到。

在【案例2】中,如果父母出资行为在婚后,但A和其父母签订赠与协议明确100万赠与A一方与B无关,按照《婚姻法解释二》第二十二条第二款规定,虽然房屋登记两人名下,但父母出资仍然属于对A一方的赠与。如果遇到离婚房产分割,此时或者扣除A的个人财产部分,剩余部分均分,或者考虑A的出资情况,A多分B少分,对此司法实践有不同理解。

所以,即使认定为赠与,区分赠与一方还是双方,法律后果也不同。

(三)在【案例1】中虽然A出资更多,但认定为双方父母赠与对A更有利。

(四)赠与人的法定撤销权

《合同法》第一百九十二条规定:受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

根据此规定,即使父母出资行为已经完成,但如果受赠人存在上述行为之一,父母也可以行使撤销权。

很多人只注意到《合同法》一百八十六条的任意撤销权,忽略了一百九十二条的法定撤销权。

三、借款

【案例2】A、B夫妻关系,婚后A父母出资100万,为夫妻购房,登记两人名下。如果离婚,房产该如何分割?

离婚时A可以将父母出资100万解释为借款,并向父母补写借条,由父母起诉至法院要求AB还款。即使欠条没有B的签字,属于A的个人借款,但A的借款行为是婚后借款且用于购置共同共有的房产,所以属于夫妻共同债务。这个观点是目前司法实务中很多法院已经作出判决的观点。

在【案例2】虽然B在离婚时能分割到一半的房产,但也需要承担一半的债务。

有人认为B虽然承担一半债务,但房产的增值不用还,还是赚到了。在房产存在增值且借款没有约定利息的情况下可以这样认为,但如果借款约定了高额利息,房产没有增值或增值低于利息时,不仅赚不到,还要倒贴。

四、借名买房

【案例3】A父母出资买房登记在A一人名下,A、B夫妻关系,A将房产证加上B的名字。

A在父母出资时或者事后与父母签订借名买房协议,约定房产归父母,自己无权处分。A将父母的出资行为解释为是父母由于没有购房资格借自己名义购房,房产的实际权利人为父母。此时A对B加名行为属于赠与性质,为无权处分,离婚时,A父母可以撤销A的赠与行为。

这个案例告诉我们,即使房产证加了名字也不代表房产就有你的份额。

五、总结

父母的出资到底如何去解释,有人认为一概认定为借款最有利,通过上面的分析,应当知道这个观点是不成立的。要结合自己在案件的情况决定,出资行为在婚前还是婚后?全额出资还是部分出资?双方父母出资还是一方父母出资?房产登记在一人名下还是两人名下?

有人看了本文后可能会认为:

(一)买房资金一定要从父母手里走个账,钱从父母那里出来的解释方法更多,总比自己直接出资好。

(二)父母出资时,要和父母签订三个协议:1、借款协议并约定高额利息;2、赠与协议,明确赠与一方与配偶无关;3、借名买房协议,明确父母是实际产权人,自己无权处分。真到离婚时,哪个好用就拿哪个用。

本文的目的不是提倡这种做法,想表达的是房子怎么买、钱怎么出,其实很有讲究。父母出资买房,最好在出资时约定清楚,否则争议会很大。

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