市中心老破小房子能买吗?专家给出答案,购房者未来最优质的房产

楼主:太阳最红钰梓最亲 时间:2019-08-19 10:03:52 点击:1505 回复:1
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很多房地产专家都认为一二线城市市中心老破小的房子不能购买,未来会沦落成为城市的贫民窟,房产价值会越来越低,居住环境会越来越差,成为购房者的劣质资产。

但冷眼绝不认同这样的观点,我认为一二线城市老破小未来绝对不会成为贫民窟,价值不但不会降低,反而是未来楼市中最保值、最安全的房产,下面请听冷眼详细为你解析:

一、“双核并重”是未来城市格局的常态,老城中心地段价值不会降低,城市地位只会被分化但不会被抛弃。

专家普遍认为随着新的城市中心的建设,整个城市价值会逐渐由旧的城市中心转移到新的城市中心,届时旧城的地段价值将一落千丈,老破小的房子自然会一文不值。这个理论表面上逻辑是正确的,但实际是低估了中国经济的发展潜力和发展速度。

1、一二线城市经济发展完全能承载两个城市中心。

按照一个城市正常的发展规律来说:一个新中心的崛起必然代表旧中心的没落,旧中心的老破小的住宅价值自然受到影响。

不过,这个发展规律在中国根本不适用。新中心崛起和旧中心没落理论建立在城市经济总量不变,城市人口缓慢增长的基础之上的。但中国完全是一个特例,一二线城市经济目前正处于快速发展阶段,人口也处于快速爆发的城市化加速阶段。因此,每个城市完全有能力、有人口支撑起两个城市中心。

中国的一二线城市定位的是国际化的大都市,现在可以说是起步期,最基本的城市化进程都没有完成。因此一个中心根本无法满足城市经济的发展需求,未来可能是两个、三个中心。

2、旧的城市中心和新的城市中心不是非此即彼的关系,建设新城的同时没必要抛弃旧城。

旧的城市中心和新的城市中心并不是对立的关系。最近几年政府的确由于建设资金有限,对于旧城疏于管理,主要资金都是在建设新城,但并不代表政府要抛弃旧城。

随着新的城市中心建设完毕,政府必然会对旧城进行改造升级,因为本身旧的城市中心就拥有仅次于新城的地位,花费少量资金进行升级改造就能换来一个崭新的城市新中心,显然比继续建设新城更加划算。

冷眼的观点是:随着一二线城市的经济的快速发展、城市化进程的完成,老城和新城双核并立的格局将会成为城市格局的常态。

二、老城中心的配套设施会逊色新城中心,但却远远超越城市其他区域。

不可否认,老城中心的配套设施未来肯定是逊色新城的。但是并不代表老城中心的配套设施会变的很差,未来依然会好于城市其他区域。

目前城市的配套设施大致可以分为两种类型:第一种政府主导建设的公共配套,包括学校、医院、水电等;第二种企业建设的商业、娱乐、生活配套设施,包括游乐场、商场、超市、菜场等等。

冷眼下面详细讲解老城中心这些配套为什么会远远超越其他区域。

1、老城中心本身拥有全城最优质的公共基础配套设施,政府不会故意降低这些优质配套水平。

一个城市的最优质公共基础配套设施基本上是集中在主城的。政府在建设新城的同时,的确会转移部分优质资源到新城,但不会也不可能完全拆除掉主城的公共基础设施。无论新城居民还是老城居民都是政府治理下居民,政府只是为新城导入人流,但不是要让老城变成空城,在不影响建设新城的前提下,没必要故意降低老城中心的公共配套设施。

另外,优质配套的转移面临巨大的困难。教育资源是目前老城中心核心的优质配套,如果转移将涉及众多住户的利益,因此政府只会在新城建设分校,而不会直接把教育优质配套转移到新城。

2、老城中心的人口密度大、人口数量多,商业生活配套也不会转移。

企业建设的商业配套是否转移主要考量的标准只有一个:“能不能赚钱”。老城中心本身是城市中心,人口密度大、人口数量多,聚集了大量的消费人群;而且几十年的消费惯性,也导致其他区域的居民也有在老城中心消费的习惯。不赚钱的商业配套在老城中心几乎是没有的。

因此,企业有可能在新城建设新商业配套,但基本上不可能也没有动力把老城中心“赚钱”的配套设施搬迁或拆除。所以整个老城的商业配套下降可能性基本上是没有的。

冷眼的观点是:老城中心公建、商业配套会由于改造难度大、改造空间小,逊色新城的配套;但是配套设施水平不会下降,依然优与城市其他区域。

三、政府不会放弃老城中心的建设,未来会继续升级改造老城中心。

专家普遍会拿美国的城市格局举例,证明老城中心未来会变成贫民窟。的确,目前美国很多城市中心基本上是脏乱差的贫民窟,郊区才是富人居住的区域。他们认为政府会逐步放弃对老城中心的建设,最终导致破窗效应。(一栋房子如果在没人管理的情况下,一扇窗户如何被破坏了,就会吸引更多的破坏者去破坏房子,最后导致整栋房子的坍塌。)

在这里我严重强调一下,这种情况在中国永远不会发生。房产专家利用信息差,隐瞒美国城市中心为什么变成贫民窟的真实原因。美国不但每个城市独立,辖下的每个行政区也是独立的,每个区居民缴纳的税费只能用于这个区内。这就导致一个恶性连锁反应:富人居住的区域由于政府拥有大量的税收,可以建设优质的学校、优质的医院各种优质配套设施,聘请大量的警察二十四小时巡逻保证安全;穷人居住区域没有大量的税收,无法建设优质的医院、优质的学校,甚至没有优质的警力保证区内居民的最基本的安全,迫使大量富裕居民外迁,进而导致区域陷入恶性循环,最终产生破窗效应。

冷眼的观点是:美国老城中心发展成贫民窟完全是因为制度缺陷导致。但是中国绝对不可能发生。中国政府绝对不会放弃任何一个区域的管理。前几年政府的确疏于老城中心的建设,但这是因为政府财力有限,随着政府新城建设完毕,必然会对老城中心升级改造。今年公布的“老旧小区改造计划”就是对主城的改造升级的计划。

四、楼市下行时代,市中心老破小房子将成为最安全、最保值的房产。

1、楼市下行、老城中心老破小房子价格低估,抗跌性远超新城。

在房价的黄金时代,购房者买房时候首先考虑房产是否能升值,其次才会考虑居住价值。老破小大部分位于没有发展潜力的老城中心,因此升值潜力是远远低于新城的。但是目前楼市已经进入黑铁时代,在房价增长缓慢或者下跌的情况下,老破小的保值功能就进一步凸显了。一旦城市的经济下行、楼市盘整,首当其冲的就是分布在城市远郊,透支大量未来价值的新城。老破小却没有这种担忧,本身价格就低估,抗跌性远超其他房产。

2、老破小总价低,居住价值远超同总价的新房。

老破小房子面积小、总价低。因此同样的总价只能买到城市远郊的房子,这些房子所在区域基本位于区域发展初级阶段,居住价值较低。但是市中心的老破小,不但拥有优质的教育、生活、商业配套设施、交通也极为便利,居住价值远超这些新房,永远不愁没有人购买。

冷眼的观点是:中国楼市已经进入下行阶段,未来房价不但不会飞速上涨而且还有下跌的可能性。市中心老破小居住价值高、房价低估、抗跌性强,是未来最安全、最保值的房产。

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作者:yzhzcl6 时间:2019-08-24 23:20:37
  北京的老城二环里会被放弃吗?
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