“高铁”拉来的高房价,别迷信!(转载)

楼主:爱上干姐 时间:2019-10-14 15:41:36 点击:1085 回复:0
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  “要想富,先修路”

  这句话,放在现在,要剥开来看。

  前两天看到一个表,是关于12个省份,实现省辖全部城市高铁通车的时间表。



  也就是说,到2020年,如果不是那些因为地形地质造成开发建设难度大的地方,全国大部分省份基本实现了高铁通车。

  我们很容易发现,这几年但凡有高铁概念加持的城市,在一段时间内房价的表现都挺好的。

  这真是挺让人哭笑不得的一件事。

  一,高铁的预期

  前两年有个趣事。

  京九高铁中段线路在规划的时候,几个临近的城市为了“京九线应该在你家设站点还是在我家设站点”的问题闹得不可开交。

  可见,高铁,那就是能让地方政府高潮的一件事。

  另外还有一个有趣的现象。

  几乎所有通高铁的城市,在高铁落成或规划消息出来的时候,房价反映都很敏感,至少从涨势上看——“喜人”。

  可见,大家对高铁的预期都挺高的。

  高铁带来的是什么预期?

  1、人口流动:

  两地之间交通往来的便利,在人口的流动上其实代表着成本的降低,往返频率的增加。

  举个例子,比如北京和天津之间高铁30分钟的高铁,常住在天津的人口经常高铁往返两地购物,甚至有些人过着北京上班,天津安家的双城生活。

  再比如,上海到浙江嘉兴高铁30分钟左右,浙江杭州到绍兴高铁20分钟左右,两地之间商业往来、旅游出行,往返都很方便。

  2、资源集散:

  交通除了带来人口的流动,还有物资的集散。

  举个例子。

  我们在网购的时候偶尔会发现一个有意思的现象。

  物流在运送货物的时候,会在一个个中点站中转。有时候,中转的站点比发货地到收货地还要远,这中间卡的就是交通优势。

  比如这个中转站点虽然远,但交通网络发达,货物火车运送过来,再转汽车运送都是有可能的。

  物资集散带来商业贸易,创造工作机会,活跃经济。

  人口和经济的活跃,创造需求,激发城市潜力,房价上涨。

  这是交通对城市房价影响的底层逻辑。

  但是,事物都有两面性。

  二,高铁的陷阱

  当高铁是稀缺资源时,意义是非同一般的。预期自然带着优越感光环。

  但当高铁遍地跑的时候,那场面就不一定美了。

  我们基本上能直接判断,交通成本的降低,加速了城市之间的虹吸效应。

  “虹吸效应”这个概念,我们之前的文章曾经提到过,简单说就是具有优势地位的城市,能够将周边中小城镇资源要素吸引过来。

  1、人口大面积流失

  如果我们细心观察的话,其实很容易发现,现在在很多三四线城市中,年轻人口流失现象特别严重(尤其是高学历年轻人口)。

  发达城市相对较多的工作岗位、公平的竞争环境、高薪的收入都吸引着年轻人口大量外流。

  所以我们能发现不少城市其实是很焦虑的。比如宁波,对高端人才的政策倾斜力度是十分大的,毕竟在长三角那片,强市林立,上海、杭州、南京都不是善茬。

  2、产业变迁加速

  别小瞧优势大城市的野心。

  在交通因素的加持下,挣钱多,污染少,技术含量高的产业一般都会越来越向大城市集中。

  而那些能动不足,污染严重,科技含量低,被大城市淘汰下来的产业,也一般会迁入周边中小城镇。

  总结一句话,大城市靠脑子赚钱,小城市靠体力和资源输出赚钱。

  过去,交通不便时,城市人口规模从500万增加到1000万,成为大型城市可能需要10年时间,当高铁已经成为无论大小城市都不缺少的东西时,大型城市崛起的周期很可能随着交通发展而大幅缩短。

  如果我们能看明白这个问题,就会发现,高铁这件事其实对房价的作用,远没有那么积极和正向。

  那为什么,高铁站会拉动房价上涨?

  楼市复杂,开发商、中介、投机者都想收割韭菜。楼市割韭菜常用的方法,就是画饼炒概念。

  吹嘘各种政策、规划,不管落不落地,有什么后果,只要套个概念就告诉你未来升值的空间不小。

  就这样,五六线城镇房价敢跟二线城市叫板,三四线城市房价敢攀一线。说白了,都是被忽悠的,虚高。

  镰刀割过一轮,套进去的韭菜惊然发现,说好的涨势喜人呢,房价怎么跌了?

  概念过后,只剩下一地鸡毛。

  买房,别迷恋概念,别过分相信那些想从你口袋里掏钱的人的话。

  相信什么?相信明明白白写在纸面的数据,人口增长、经济基本面、产业结构;相信你眼睛看到的,城市建设的怎么样、房子开发质量怎么样、当地人生活怎么样。

  透过现象,去看看本质。

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