刚刚,中央对楼市表态!三大新提法引人注目

楼主:吴吴吴阳 时间:2020-12-04 16:16:13 点击:896 回复:0
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  12月3日傍晚,新华播发了韩正副总理在住建部召开座谈会的通稿。这是近期高层最重要的一次对楼市的表态。

  其中有三个提法最引人注目——一是“研究好住房市场和住房保障两个体系”,二是“不断完善政策工具箱”,三是多次提及“市场”、“市场化手段”。

  新华社的稿件不长,我全文引述如下:

  新华社北京12月3日电(记者赵超)中共中央政治局常委、国务院副总理韩正3日在住房城乡建设部召开座谈会。他强调,要深入学习贯彻 重要讲话和指示批示精神,贯彻落实党的十九届五中全会精神,坚定不移落实房地产长效机制,谋划好“十四五”时期住房工作,加强住房保障体系建设,有效扩大保障性租赁住房供给。

  韩正表示,房地产长效机制实施以来,各地各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,坚持因城施策、一城一策,夯实城市主体责任,加强房地产金融调控,房地产工作取得了明显成效。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发不断完善政策工具箱,推动房地产市场平稳健康发展。要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系,更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策,加强日常监管,促进住房租赁市场健康发展。

  韩正强调,要以保障性租赁住房为着力点,完善基础性制度和支持政策,加强住房保障体系建设。要处理好基本保障和非基本保障的关系,尽力而为、量力而行,着力解决困难群体和新市民住房问题。要处理好政府和市场的关系,既强化政府保障作用,也要积极运用市场化手段。要处理好中央和地方的关系,坚持不搞“一刀切”,鼓励和指导城市政府因地制宜,完善住房保障方式,落实好城市主体责任。

  韩正是分管住建部的中央领导,一般来说每半年会召开一次房地产方面的座谈会。由于疫情的影响,上次召开座谈会是在7月24日,会议通稿见下面截屏。

  对比两次会议的通稿,看出中央调控思路的微妙变化。

  第一,今天会议通稿的基调明显比较温和,说明中央对当前楼市整体是满意的,认为长效机制发挥了作用。

  7月24日座谈会,虽然有“房地产长效机制实施以来,取得明显成效,值得充分肯定”的话,但仍然指出了很多问题。比如“要全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施”,很显然是批评一些城市没有落实责任,反应不够迅速。

  7月的会议还提出,要“防止资金违规流入房地产市场”,说明当时中央对一些地方资金通过消费贷、经营贷流入楼市提出了批评。

  第二,今天会议通稿没有透露,是否有城市被“叫去开会”,而7月的会议上,有10个城市到场。

  7月被“叫去开会”的10个城市是:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。这些城市情况各不相同,长沙是调控优等生,估计是被叫去介绍经验的。其他的9个城市里,多数是需要向长沙学习、改进工作的。

  8月下旬,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志,再次被叫到国家住建部参加“会商”。这6个城市,都是房价上涨过快的,后来都陆续出台了调控措施。

  12月3日的会议,应该是没有城市被“叫去开会”,这显然是好事,也说明高层认可当前的楼市调控成果。

  第三,今天的会议比较关键的一句话,是“从实际出发不断完善政策工具箱”。

  我个人猜测,政策工具箱不仅包括土地供应、行政手段,还包括金融手段、税收手段等。

  其实在7月24日座谈会上,通稿一口气列举了至少6种政策工具:

  要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

  要加强市场监测,对市场异动及时提示、指导和预警,精准分析市场形势。

  要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系,定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况,接受社会监督。

  要发挥财税政策作用,有效调节住房需求。

  要持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行为。

  要做好住房保障工作,因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造,着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

  “房地产金融审慎管理制度”,主要是指针对开发商融资的“三道红线”,也就是“”剔除预收款后的资产负债率”、“净负债率”是否超标,以及“现金短债比”是否不达标。然后根据3个指标的“踩线情况”,限定企业未来融资增长幅度。三个都踩线的,不能增加融资规模。

  另外一个引人瞩目的措施,是“发挥财税政策作用”,也就是加税。从深圳开始,已经有多个城市二手房的增值税免征年限从2年延长到了5年。

  从中央关于制定十四五规划的意见看,未来房地产税立法将提速,可能还会有遗产税,这些都将成为政策工具箱里的工具。

  至于金融政策,也会成为工具箱里常用的工具。因为这不涉及到修订或者出台法律,要简便很多。最近西安楼市调控中,出台了“第一套住房面积,决定即将购买的第二套住房的首付比例”的做法,我把它概括为进入了“因人施策”的时代。估计未来的调控,会在差异化信贷政策上做得更多。

  第四,今天通稿里最关键、最引人瞩目的,是提及了“住房市场和住房保障两个体系”,并多次提及“市场”、“市场化手段”。

  比如:

  要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系。

  要处理好政府和市场的关系,既强化政府保障作用,也要积极运用市场化手段。

  要处理好基本保障和非基本保障的关系。

  “要加强十四五时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系。”这句话非常关键。

  这意味着,未来中国楼市将是“两个体系”,也就是“二分法”。这种切分方式,自然就引来一个重要的问题:市场的或将归市场,保障的只能归政府。两个体系泾渭分明,将各有自己的运行规律。

  这或许意味着,在住房矛盾不那么尖锐的城市,限购、限贷、限价、限售、限商等“5限”可能会放松,甚至择机取消,楼市将重建市场机制。

  但注意,这应该主要是说普通二线城市、三四五线城市,至于一线城市和强二线城市,难度很大。

  第五,未来地方政府在楼市调控,特别是住房保障上权限将加大。

  通稿说:要处理好中央和地方的关系,坚持不搞“一刀切”,鼓励和指导城市政府因地制宜,完善住房保障方式,落实好城市主体责任。

  中国地区差异很大,所以在住房问题上地方政府的权限将不断加大,住房保障只是一个方面,房地产税也将充分发挥地方政府的“主体责任”,楼市调控也是如此。

  鉴于地方政府之间存在竞争关系,所以楼市政策反而会因为“权限下放”,变得更温和,而不是更激进。

  作者:刘晓博

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