《奥克兰生活手记》之一----奥克兰买房记

楼主:gzwilliam 时间:2003-06-21 09:16:00 点击:1371 回复:3

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奥克兰买房记
  
  
   对于新移民来说,拥有自己的房子是所有人的梦想。对于我老婆来说,这个梦想尤其迫切,因为她惯于发号施令,唯我独尊,住在别人的房子,当然就没有了那种当家作主的感觉,所以,买房就成了我们登陆奥克兰之后首先关注的一件大事之一。
  
   买房,首先要考虑买什么样的房子。是木房,还是砖瓦房?是新房,还是旧房?好在我们有个做了十几年装修的亲戚,给我们提供了一些建议。他认为,木房比砖瓦房好,房龄10年以内的不建议买,最好是四、五十年左右,或者更老一些的都可以。
  
   一般国内来的新移民住惯了钢筋水泥的楼房,可能都会认为在新西兰也应该是砖瓦房比木房要结实,而且防火性要强一点。其实这是个典型的先入为主的观念。新西兰的所有的房子框架都是木头的,所以结实程度两者都一样,燃烧的可能性也基本一样。而且所有的房屋都有保险,意外失火烧毁房屋,保险公司可以全额赔偿,所以也犯不着担心木房失火的问题。
  
   那么木房到底有些什么好处呢?要说明这个问题,让我来先介绍一下新西兰的木头房子的基本情况是怎么样的,这样就比较说得清楚。我们住在亲戚家的时候,刚好他们的房子在扩建,让我能够比较直接地观察到木房的内部结构是怎么回事。
  
   房子的地板一般架空到距离地面有半米到一米,这样做的好处是地板容易做到水平,而且由于悬空,可以防潮防寒,可以在下面安装所有的下水管道和其他管线。在一些陡坡上起的房子,下面的空间相当大,可以做车库或者杂物储藏室。支撑起房子地板的是一根根大约边长有20到30厘米的四方木桩,这些木桩经过特别的化学溶液的泡制,抗腐防虫。我亲戚的房子,有80年的历史了,房子的木桩还是非常结实,看不出有一点要腐朽的意思。
  
   房子的框架是在木头加工厂里已经按照需要的尺寸做好的,运回来后,一个木工三敲两敲一天的工夫,就可以看到房子的摸样已经出来了。所以,在新西兰你绝对看不到在建筑工地上人头涌涌的时候。盖房子的时间往往可能比选择房子的时间还要短。这时候房子最怕淋雨,要用专门租回来的雨布把房子给遮盖起来。
  
   接下来是给房顶和地板铺一层防水材料,好象还要上防水漆,然后就是订外墙和屋顶,木房的屋顶很多也是采用瓦片,或者预制好的屋顶,而外墙则肯定是木头的,但不是一面墙就整个的一块木板,而是由一堆大约20厘米宽、2厘米厚的木板,水平地订在墙的框架上。每一块木板的下沿覆盖这下面一块木板的上沿,乍一看,这么着似乎比较浪费木头,但仔细想想这样的设计还是有道理的:使雨水容易流下来,万一哪块木板损坏了,也容易更换,同时还比较美观。(注:我也见过有的房子外墙的木板是垂直方向的,这样的房子比较容易漏水,不推荐购买。)
  
   房子的内墙一般采用石膏板,然后可以用漆或者贴墙纸来美化表面。内墙和外墙之间有大约5到10厘米的空隙。这个空隙可以很方便地用来走各种线路,除此之外,这个空隙会被棉絮状的石棉给完全填塞,因为石棉可以隔热隔湿隔音防火(石棉基本上什么都隔,不过据说石棉有毒,不知为什么在新西兰是一种很普遍使用的建筑材料)。
  
   地板房顶和墙都搞好,再吊上天花,铺上地毯,盖房子的主体工程就完成了。
  
  从我上面的简单描述来看,木头房子确实容易盖,容易修,容易用。用我亲戚的话来说,木房什么地方都可以修。就是地下的桩坏了,也能拔出来换。
  我还见过木头房子整体搬迁,就是整个房子用吊车吊起来放在车上运走。这可真是名副其实的搬家呀。老旧的木房要翻新也很容易,主要就是刷一遍油漆和重换地毯,之后整个房子就焕然一新了。
  
  至于为什么50年左右房龄的房子质量最好呢?那是因为上世纪60年代的时期,是新西兰经济最强盛的时期,那时新西兰的人均国民产值曾经排名世界前列,所以那个时期的房子做工精细,用料精良。而近10年以内的房子,由于大量新移民涌入,奥克兰的房地产总是处于供不应求的状态,所以这个时期盖的房子数量比较多,而质量控制的没有那么严。在近来报纸上经常申讨的漏水房, 绝大多数都是这一时期出来的新房。而且这种房子多数是木结构的砖瓦房,一旦有渗漏,很容易造成结构的腐败,情况严重的话,这样的房子甚至没有修复的价值,只能当成一堆废料被清除。
  
   既然木头房子有这么好处,为什么国内很少见到木头房子呢?我想主要是因为:第一,中国人太多,没这么多木头;第二,还是中国人太多,只能盖高楼大厦,不可能一家一间House,盖House用木头可以,盖楼就只好用钢筋水泥啦。
  
  
  搞清楚了要买什么样的房子以后,接下来的问题就是我们的房子在哪里。解决这个问题,是个漫长而痛苦的过程。
  
  对我们而言,这个过程还可以再细分为三个阶段:第一个阶段,是了解行情阶段。这时候就是拿这份报纸,或者由经纪带着,到处乱跑。看这个房子不错,看那个房子也不坏。最后对于大概什么样的房子,在什么样的地段上,大约的市场行情是多少,有了基本的概念。第二个阶段,是调整心态的阶段。好房子见过了,差房子看不上眼,自己钱包里的钱又有限,到底什么价位的房子合适自己,这实际上就是个调整心态的过程,从二十万到五十万的房子我们都考虑过,经过反复的比较和争吵,最后把目标价位定在一个比较适中的范围里,同时把可选择的街区也确定了下来,这就是这个阶段的成果。最后的阶段,就是守株待兔阶段,街区定好了,就那么几条街,价位定好了,就那么多钱,可是合适的房子却没几个。这时候我们就不跑了,抱定一种听天由命的态度,每天在这几条街上梭巡一趟,有房子出售就去打探一下价钱。还算运气好,总共下了两次Offer,第一次是Tender,就是竟价的意思,我们的Offer不如别人的高,当天晚上就被经纪告知失败;第二次是议价,屋主是个斯里兰卡女人,我们下了Offer之后连续加高了三次价,屋主还是不为所动,我们觉得这样不断加价也不是办法,于是也来个冷处理。这样僵持了一个多星期,其间中介打电话和上门无数次,我们也回答了无数次“不加”,终于最后屋主接受了我们的Offer。
  
  当我们在已经改的看不太清楚的Offer上签字画押的时候,那感觉真和当年参加高考最后一科结束了的时候一样。经过了漫长的折磨,终于走到了终点,虽然还不知道结果将会如何,但好歹总算该有个结果了。
  
  这里顺带讲一下Offer是怎么回事,对未买房的朋友来说还是有用的。Offer实际上是个未成立的格式合同,里面主要包括要买的房子的相关信息,例如所有权、地址、面积,以及随房出售的所有设施的清单;关于买方的信息,则包括出价多少,交付日期,以及买房成立所需要的condition。如果没有任何condition,则该Offer被称为是unconditional offer,也就是说,只要卖主接受了这个offer,则该Offer就自动变为一个生效的合同。所以,Offer里面,conditon是非常重要的。
  
  常用的Condition一般有Loan, Lim Report,Builder Report,Valuer Report,这么几种,Loan指是否取得银行贷款;Lim Report是从City Council取得的一个有关该房屋是否合法以及土地和周边环境的报告;Builder Report是一份对该房屋建筑质量的报告;Valuer Report是对该房屋市场价值的评估报告。一般来说,Loan和Lim Report是必须要有的,卖主一般也不太可能拒绝这两个Condition,(也不绝对,我下第一个Offer的时候,卖主最后选择的就是一个报价第二高的unconditional Offer);Build Report也很重要,但如果你对房屋质量很有信心,或者有可靠的人帮你把关,这个Condition也可以省略;Valuer Report则相对不是那么重要,只有一定的参考意义。
  
  关于Conditon还有2个问题需要注意。一个是Condition的时限,就是说买家需要确定Condition是否满足的时间,一般是五个到十个工作日,建议以十个工作日为好,当然卖家和中介会希望这个时限越短越好,很可能会要求是五天甚至三天,我认为至少不能少于五天,因为有时候银行批准贷款是需要几天时间的,如果批准贷款前需要对房屋进行估价,则需要的时间更长。
  
  另一个问题是关于Loan,除非你手头有大把现金,不需要银行贷款买房,你可以不要这个Loan Condition,否则的话,是一定要有这个Condition的。有人在下Offer以前已经到银行取得了贷款的预批,在这种情况下,如果急于买房,所以下了一个Unconditional Offer,这是个危险的错误做法。因为银行的贷款预批不等于批准,如果银行认为买主报价过高,对于银行的贷款来讲达到了一定的风险程度,银行就可能不批贷款或者降低贷款额度,这很可能造成最后买主必须履行买房合同但又无力支付房款的尴尬局面。
  
  好了,卖主签下来Offer之后,我们操心的事情就不太多了。Lim Report办了个加急的,当天就可以拿到,贷款方面的事情,我们找了位贷款中介帮忙去办,Offer送到律师那里审阅,我们只需安坐家中,静候结果。倒是卖主很不爽,签了我们这个Offer之后,又来了个出价比我们高了五千块钱的Offer,只能作为Backup,除非我们退出买房,这个Backup Offer才能派上用场,卖主才能多得那5000块钱。最后的结果当然是我们买到了合意的房子,卖主的额外的五千块钱泡了汤。
  
  确认买房以后,还要等到交房日才可以入住。这一段等待的时间虽然不算太长,但也有点折磨人,每天都要算计一下还有几天才可以入住,好在有明确的结果,所以这种等待还不算太让人心烦。忍不住了,就去看看我们未来的房子。虽然不能进去,在外面打量打量,设想一下将来的生活,也是个不错的活动。
  
  终于到了交房日,这是个紧张的一天。一大早,就要去到即将属于我们的房子里验收,根据Offer上所列清单清点所有物品的数量和状况,幸运的是屋主还是比较爱惜东西,所有的物品均保持良好的状态,唯一的瑕疵是入住后发现的:灶台上有一块地方表面被烫坏,由于面积不大,又被屋主用一块垫子给遮住,所以当时没有看到。如果当时发现,是可以要求屋主赔偿的,所以验收房屋的时候一定要尽量仔细。
  
  验收结束后,屋主搬出房屋,我则把购房款首期的银行本票送往律师事务所,我的代理律师则负责将所有房款划入对方律师帐上,这个付钱的程序大约需要半天的功夫。等到下午3点钟左右,原屋主将房屋的钥匙送了过来,至此,整个购房手续终于是大功告成了。
  
  拿着钥匙,再去看那套已经看了无数遍的房子,还是觉得有点陌生,好象少了点什么东西。想了想,原来是少了那块房屋中介的“Sold”的广告牌。
  
  在门口脱掉鞋,打开房门,看着空洞洞的房子,内心的感受真是难以形容。和老婆相对而笑,我们在奥克兰的幸福生活从此就可以开始啦。
  
  By 吴威廉 24 Feb 2003
  
  
楼主发言:3次 发图:0张
作者:鸿渐叔叔 时间:2003-06-21 09:26:55
  住哪区呢?
楼主gzwilliam 时间:2003-06-21 09:28:19
  这问题太大了,起码得再写篇长文。
  你在奥克兰?
作者:马晓加 时间:2003-06-21 11:31:01
  是啊,住哪区呢?
作者:

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