〖天涯头条〗现在我为何不卖房套现?

楼主:dtrader99 时间:2017-02-10 14:58:00 点击:281689 回复:3540
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  我在帝都南四环之内有套可供出售的房产,最近中介找上门来,问我要不要卖,还告诉我目前的价格是6万一平米,最近小区出售的一套公寓就是这个价。中介又献策说,如果我要价灵活点,比如,一平米价格少五百,一千的,应该很快就能卖出。

  我赌过股市崩盘。2015年5月股市5000点时,我呼喊了“中国股市崩盘进入倒计时?” (http://bbs.tianya.cn/post-develop-2039366-1.shtmlbixio 75 510352473)。虽然当时在判断股市崩盘用了不少其他的指标,但是其中有一个重要的依据,就是价格的非理性行为:短期内成倍飙升。而我们小区的房产,在过去两三年中几乎翻番,这样的房价走势,在世界上也算是绝无仅有。因此,说帝都房价非理性上涨并不夸张。理论上,这个时候卖房套现应该是首选,因为当理性回归,市场崩盘不可避免。

  按照股市崩盘通常定义,房价崩盘也可以有类似的判定:平均房价暴跌20%以上。崩盘和短期波动不同,崩盘不仅是下跌的幅度大,而且在暴跌之后,房价会在一段较长的时期中呈下跌趋势,3年,5年,甚至10年。

  过去20多年,一直有人预测中国房价会崩盘,最基本的理由是中国房地产的价格已经是完全背离了其基本价值,造就了中国房市非理性的繁荣,所以,就像当年荷兰的郁金香,法国的密西西比公司,和英国的南海公司泡沫一样,幻灭之后,最终化为乌有。

  尽管如此,对“赌”中国房市崩盘,尤其是2-3年内,我没有把握。

  首先,按简单的供给和需求理论,房价崩盘是卖家踩踏出逃引发的。买房,有两个基本目的,一是自住,二是投资。因为房子是自住,无论房价高低,自住房一般都是不会卖的,因此,自住房对房价不敏感。

  作为投资(投机)的房产,除了受价格影响,决定是否卖出套现的一个更大,更基本理由,是有其他更好的投资机会。虽然,投资股市,购买银行金融产品,都是时下可以选择的投资机会,但是,这些投资要么风险高,要么回报低。而且,倘若房市崩盘,这些金融市场的产品,也难洁身自好。

  还有一个选择,就是把房子卖了以后,换成外币,比如美元,到国外去买房,买股票,买金融资产。但是,现在换外汇,除了有每人每年5万美元的定额外,即筹集到十几个身份证去换美元,但因为购买国外资产“不合法”,换了美元以后,也只能存中国银行赚利息,现在美元年利息不到1%。因而在
  约束之下,卖房换美元不仅很麻烦,也不是一个好的投资选择。

  卖了房,没有新的投资机会,把现金存到床垫子下,肯定是最愚蠢的选择。如果把北京的房价作为通胀指数,现在的10万元,不值30年前的2000元。

  因此,我的选择是不折腾:不卖房,不套现。

  因为讨论卖房,和很多同事朋友有交流,发现不少有房产的都有类似的思维:对非理性的房价不安,但套现房产的钱“没有出路”,所以还不如留在手上,收点租金。我前面说过,房市崩盘的主要原因是踩踏出逃,现在房主们大多比较淡定,恐慌抛售,踩踏出逃发生的概率不高。

  接下来的问题是,未来两三年,一线城市的房产市场会出现黑天鹅吗?

  在美国次贷危机引发的全球金融危机时,我考察过几个房产崩盘的市场,最典型的是拉斯维加斯的房产市场。

  扣除通货膨胀的因素,拉斯维加斯的房价在1986 – 2001的15年间几乎持平,中位数的别墅价约16.5万美元,2室一厅的公寓约7万美元。按平米算(使用面积),价格在400 – 800 美元之间。换句话说,由于土地供给相对充足,近20年,拉斯维加斯的房价基本没有涨过。  

  房价在2001年终于有了多年来的第一次高于5%的上涨,涨了6%。2002年接着再涨5%。连续两年温和上涨居然引发了房价的疯狂。此后几年,房价逐年攀升。2003年涨17%,2004年再涨37%,2005年再涨8%。到2006年3月,中位数的别墅价约33.5万美元,比2001年翻了一番。尤其是城中心地段(拉斯维加斯大道两旁)的房子,在不到4年的时间,至少涨了2到5倍。

  最能说明当时房市疯狂的例子,是在这段时间买房,不争抢,不抬价,房子很难到手,而且,房子到手后,转手就能赚10-50%。例如,2005年美高(MGM) 在拉斯维加斯推出1700个单位的豪华酒店公寓,卖价在40万到200万美元间(楼层和朝向决定价格),几个月内被抢购光,有人过户当天就按买价的150%上市,居然还有人接手。那时候,就连出租车司机也在和客人聊买房。

  拉斯维加斯的房价在2006年3月后开始下行,当年,均价跌了2.5%。接着,美国次贷危机引发的金融危机爆发,房价开始连年下跌,2007为19%,2008是34%,2009年再跌27%,2010年春中位数的别墅价格跌破15万美元,低于2002年房价涨前的水平。美高60万美元的房子,拍卖价才10-12万美元,跌幅是80%以上。

  房价“跳楼”原因很多,但“不得不卖”最基本。而“不得不卖”首先是因为个人可以赖掉银行的贷款。根据美国的法律,个人申请破产之后,不再对其所有债务,包括房贷负责任,银行只好接管其借贷所购房产。另一方面,几个月不付按揭,会遭到银行的清算,银行也会将房子强行收回。银行成了房主。

  而持有房产的成本很高。美国很多大城市的公寓房产税并不高,但物业费贵,以美高(MGM)的公寓为例,一室一厅的公寓(85平米)物业管理费每月高达1500美元,你就便是空着房,这些费也是一分也不能少的,一年下来,近2万美元。这样,银行持有房产的成本巨大,不得不卖,而银行的“拍卖”通常加剧房价下跌,引发崩盘。因为银行为了扔掉背负的物业费包袱,通常会贱价抛售房产。在一定意义上,银行是房价崩盘的推手。

  中国不仅没有个人破产的法律,还有家庭“债务连坐”,除了跑路,要想赖掉银行的债务,几乎象做梦。而且银行接收欠贷的房产后,也没有急于拍卖的机制和动力。银行有国家当家,有点坏账并不需要象商业银行一样去“避免”,而且大多数中国公寓的物业费,相比美国公寓可以说是微不足道,所以,银行拍卖房产的情况很难发生。

  同时,在过去一二十年,由于房价暴涨,房贷占房产价值的比例大幅下降。早年借贷的50万,100万,即便没有完全还清,现在的按揭也不过是现在房产的零头。大多这些房产主们没有无力还贷的,按揭违约的问题。虽然近一两年买房的,可能有按揭违约的风险。但由于过去三年中国发放房贷总额不到10万亿,只占全国房产总价值的5-8%,即便全部违约,也是可控的风险。

  因此,按揭违约引发踩踏出逃的风险不大。  

  “非理性”预期。

  影响房价崩盘的另一个重要因素是房产市场预期。虽然,对大多数人对目前的房价走势相对比较谨慎,然而认为房价会崩盘的却屈指可数。

  在行为经济学中,人们的判断,是通过对参照点的比较形成的,对房价的判断,一个重要的参照,就是房价的历史。过去二十多年,房价只涨不跌的神话,惯性极强,深入人心;

  同时,过去10多年,每当国家GDP面临下行风险,政府政策都会寻求房市帮忙,来提高GDP的增长率,屡试不爽;

  地方政府的卖地收入不仅是缓解债务的手段,更增加“政绩”的法宝,房产市场崩盘了断送政府的财路,政府能容忍吗?一线城市房产在限购的严控之中,一旦房价崩盘,政府还是“可以有所作为”的。

  结果,预期是乐观的。

  只要中央银行不“戒毒”,资产价格就会上涨。

  这是简单的“货币数量理论公式”认定的。在金本位制废除之后,尤其是在社会基本需求满足之后,中央银行凭空创造的信用,主要带来资产价格上涨。所以,只要中央银行不停止凭空创造天量信用,房价就没有理由下跌,尤其是高房价也是政府利益所在。

  需求问题。

  世界上有不少大城市,由于房价太高,需求疲软,但房主没有“不得不卖”的窘迫,最终形成交易清淡,有价无市的房产市场。中国一线城市的房产需求并没有因为房价高而消失,虽然当下房价已经很高,但阶梯型住房改善需求依然有潜力。比如我所在小区出售的那套房就是小区内一家小户型房主买下的,他卖了自己的小户型,添了3百万换了个大面积的房,而他那套房也是有房换房的房主买下的。现在据说还有外地人卖房换一线城市房产的需求。

  限购治下,需求尚不是引发房市崩盘的导火线。

  总之,短期中房价崩盘的担忧中,崩盘不会发生。

  结束语

  中国房地产在创造中国GDP的辉煌和神话的同时,也埋下了可能摧毁未来的定时炸弹,制造了资源错配,财富占有差距和社会不公平的再分配等社会和经济问题,理论上中国房地产的神话不可持续。然而,放眼全球金融市场自从1970年代以来的涨,涨,涨,中国房市的过去,现在和将来会是金本位制废除后,中央银行凭空创造信用下的“新常态”吗?
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作者:wqt0725 时间:2017-02-10 15:23:42
  大师新作,mark
  • 鬼雾霾: 举报  2017-02-11 21:31:18  评论

    评论 wqt0725:卖不掉才是真的。
  • 矛盾的综合体2011: 举报  2017-02-15 09:18:12  评论

    评论 鬼雾霾:我在四环内 每平米8万多 小区成交量还可以
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楼主dtrader99 时间:2017-02-10 15:38:56
  @wqt0725 2017-02-10 15:23:42
  大师新作,mark
  -----------------------------
  谢谢
  • 潘peter2007: 举报  2017-02-11 01:03:27  评论

    写得相当理性,事实就是这样。房地产价格明显是极为严重的泡沫,然而中国的特色国情撑住了当前的高房价,没有自由的市场定价权与议价权,价格什么扭典也没事。只有到了多数买房者的收入不足支撑供房支出的时候,才是房地产泡沫自然崩溃的时机。在实体经济不断萎缩的趋势下,这种结果总有一天会到来。
  • 財不入急門: 举报  2017-02-11 02:11:33  评论

    评论 dtrader99:亏本卖又不甘心,贵了又没人要,只好自己扛着了。
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作者:济南阿宝 时间:2017-02-10 15:58:28
  阶梯型住房改善需求依然有潜力。
作者:rollaswold 时间:2017-02-10 16:04:28
  忘了 王座
作者:有心_插柳 时间:2017-02-10 16:14:41

  
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作者:流浪的海王星 时间:2017-02-10 16:22:08
  写的不错哇。尤其是 不折腾 不卖房 。不套现
作者:whereqg 时间:2017-02-10 16:40:58
  如果收税呢?
  
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作者:无皮柴 时间:2017-02-10 16:52:38
  有道理,毕竟医疗教育就业时尚都汇聚于一线城市人往高处走就不怕没有接盘的,何况钱出来了没可靠的地方可去。
  • A335223491: 举报  2017-03-09 13:03:58  评论

    评论 无皮柴:我也认同,政府想让34线城市不崩唯一办法只有让一线房价贵。一线城市资源太好,许多人都想去,畏惧的只有楼价。楼价崩,没有失业潮的话我相信北京上海会有7亿左右的人口。所以大家都懂的中国人的尿性包括我自己。
  • 三维29: 举报  2017-03-12 22:29:33  评论

    江北的教育资源环境比上海好的也挺多
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作者:409093947 时间:2017-02-10 16:53:48
  北上广深还能买么
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作者:豁达了然 时间:2017-02-10 16:53:51
  用心之作,有理有据,虽然我对结论很不开心。现在的房价把所有实业杀的片甲不留,这终归对中国经济不是好事。
  
  • 风Ds: 举报  2017-03-29 15:55:47  评论

    真的是 去年算挺努力的一年,拿到手50多万薪水,没想到去年买的房子今天中介说赚了120万,感觉心累。。。
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楼主dtrader99 时间:2017-02-10 17:00:16
  @whereqg 2017-02-10 16:40:58
  如果收税呢?
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  现在卖房如果不是“唯一”房就要交税:20%*(售价-购买价),所以,即便收房产税,相比这消售税,也是微不足道的。
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楼主dtrader99 时间:2017-02-10 17:11:11
  @409093947 2017-02-10 16:53:48
  北上广深还能买么
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  关键是买的目的。如果自住,有一个公式计算成本 首付款利息收入+月供同租金比。一般情况下,成本低于或等于或略高于租金是必买。而如果租金大大低于成本,就需要更多的计算。
  如果是改善需求,往“好区”买,任何时候在价格合适时都能买。
  如果是投资,谨慎观望一下好。房市不崩盘,但下跌5-15%不是不可能。尤其是央行在“加息”(我不信那新闻),对房市不是利好。
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作者:刮西北风 时间:2017-02-10 17:38:15
  听起来有理,但是房价总不能一直这样吸血吧,毕竟国家强大不能靠卖地卖房子,还要靠实业,畸形的经济结构注定是不可能长久的
  
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作者:披个马甲来喘气 时间:2017-02-10 17:52:15
  分析再多都没用,房价下跌已成定局。
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作者:辣鸡哈哈哈 时间:2017-02-10 18:03:20
  现状就是,不管有房没房,不管主动被动,大家都被绑在房地产上。
  
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作者:飞天的大猪 时间:2017-02-10 19:51:48
  深挖美国制度原因,看完之后基本明了。
  
作者:u_109570165 时间:2017-02-10 21:02:11
  卖少了不甘心,卖多了卖不掉,不就这回事嘛
  
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作者:筱筱碧波 时间:2017-02-10 21:33:36
  自住房也可能会卖的。卖了之后租房住。在房价跌的时候,房租肯定也会跌。只要房价如果大跌,为了“保值”,把房子卖了用拿卖房的钱去投资甚至存银行都比把房子捏在手里看着贬值好受。等房子价格跌到一定程度后,再入手卖一套。这样从中还能赚钱不小的差价。所以不要觉得自住房就不会卖。从赚钱的角度来说,把房产作为一种财产来看待的话,是不分什么自住房和投资房的
  • dtrader99: 举报  2017-02-11 23:34:56  评论

    是可以这么做的。但是在北京等一线城市,这么做的人,现在肠子都悔青了。这里一个基本判定是“房价一定大幅下跌”,如果没发生,象过去20多年那样,亏大了。
  • 终极无敌小笼包: 举报  2017-02-14 12:01:32  评论

    评论 摩根_大通:没有房子在这瞎吹牛逼
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作者:飘过131966 时间:2017-02-10 22:28:36
  收税就完完
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作者:东门庆大官人 时间:2017-02-10 22:28:37
  如果持续往房地产输液,还真不好说
作者:想念是遗忘的起点 时间:2017-02-10 23:28:51
  @whereqg 2017-02-10 16:40:58

  如果收税呢?


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  @dtrader99 11楼 2017-02-10 17:00:00

  现在卖房如果不是“唯一”房就要交税:20%*(售价-购买价),所以,即便收房产税,相比这消售税,也是微不足道的。
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  可以收个房产税试试,跌不死丫的
  
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作者:陈翠凤 时间:2017-02-11 00:25:18
  卖套吧,别全部套到上面了
  
作者:Jiatuanyuan 时间:2017-02-11 00:57:21
  南四环6万?搞笑呢吧。我这里东北二环学区房,不是老破小那种,中介说诚意买的也就出6万多。楼上楼下最近成交的也没过七万。继续吹!
  • ty_老范470: 举报  2017-02-14 11:09:03  评论

    中国人都贪婪,不见棺材不流泪,跌了就砸售楼部,涨了幻想再涨高点……在装进馆材前谁的话都听不进,继续做梦!以北京大部分人的收入,我不信能承受的起这么高的房价,中央已说了房子是拿来住的,不是拿来炒的,相信炒的人很快就后悔一辈子,永无翻身之日,死于炒房!
  • 终极无敌小笼包: 举报  2017-02-14 12:02:41  评论

    评论 ty_老范470:没房就别瞎比比了 首先你得有 没有你嚷个毛
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作者:海淀原来不缺水 时间:2017-02-11 01:43:38
  @Jiatuanyuan 24楼 2017-02-11 00:57:00

  南四环6万?搞笑呢吧。我这里东北二环学区房,不是老破小那种,中介说诚意买的也就出6万多。楼上楼下最近成交的也没过七万。继续吹!
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  西四环人士飘过,紫金长安二手房,育英小学学区,周边配套有301,体育馆,卓展商城。。。单价10至12万。。。
  
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作者:mtxmao38 时间:2017-02-11 01:43:38
  那么,
  如果发生战争了呢?
  难道会有好的投资?
  那时候卖不?
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作者:sam_2020 时间:2017-02-11 01:43:44
  小骂大帮忙,好心办坏事,露马脚!
  
作者:ty_丷42 时间:2017-02-11 02:28:13
  老哥 你这个稳的要死 无非是赚多赚少的问题,最倒霉的是崩盘前一个月买房。。股市也不能保证每次都是最高位卖出 是吧?
  
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作者:谐趣 时间:2017-02-11 08:44:47
  卖房不卖房有什么关系,手里的财总归是没个出路,留着也有个念想不是,东京房地产发来贺电
  • 童文卓: 举报  2017-04-04 14:22:10  评论

    评论 谐趣:房价一直涨,工资不涨,后果大家都知道,养猪千日,终有一刀,抽筋剥皮,敲骨吸髓。
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作者:u_111426962 时间:2017-02-11 13:11:57
  小白问下楼主,兑换美元购买外国资产为什么不合法?
  • Jiatuanyuan: 举报  2017-02-11 16:00:17  评论

    评论 u_111426962:国家说没开放资本项用于换汇。有本事有路数的谁不卖房换钱呀?留一两套住住。关键楼主这种住北京南城,还烂南四环附近的,有心也无力呀!
  • Jiatuanyuan: 举报  2017-02-11 16:10:23  评论

    评论 u_111426962:以后见财化水的就是这些人。不过,买的不贵的话,好过负资产持有者。
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作者:中间者5005 时间:2017-02-11 15:03:57
  没别的保值投资的话,一般人不会卖多余的房子。
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作者:射雕小爷们 时间:2017-02-11 15:04:08
  这么高的房价 不贷款有几个可以全款买的?现在收紧房贷 让房价维持高位几乎不可能 每过一天就离崩盘近一天
  
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作者:20001127 时间:2017-02-11 16:06:00
  @射雕小爷们 2017-02-11 15:04:08
  这么高的房价 不贷款有几个可以全款买的?现在收紧房贷 让房价维持高位几乎不可能 每过一天就离崩盘近一天
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  人家早贷的款,留好了三年按揭,等着房价翻番。
作者:最爱陷阱4 时间:2017-02-11 16:36:15
  虽然很残酷,这次出台不允许购买农村宅基地就是防止资金流入农村土地,我也是还是看好城市地产,以后还是会继续增长。
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作者:风56P 时间:2017-02-11 16:51:25
  你收入5000感觉10000的房子贵 不买 好吧 印钱工资翻翻10000时你再看房子 感觉能买了吧 现在就是不停印钞货币贬值 对比货币贬值速度 房价的上涨很合理
  
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作者:lvminjin 时间:2017-02-11 17:58:29
  @wqt0725 2017-02-10 15:23:42

  大师新作,mark


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  @dtrader99 2楼 2017-02-10 15:38:00

  谢谢
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  实体经济萎缩失业潮到来的时候就是房地产崩盘的时候,而现在资本的脱实向虚,更进一步打压实体经济,房地产价格越向上进一步,就是为崩盘加上一块砖,失业潮就是最后一根稻草。
  
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作者:天经风雨色愈朗 时间:2017-02-11 20:13:39
  评论 dtrader99:楼主,你是中国债务问题,债主和债务人都是政府,可以一笔勾销。那铁工基以及其他建设项目的投资支出怎么抹匀,毕竟这活动中确实消耗了生产资料
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作者:武装人民币 时间:2017-02-11 22:32:12
  熬不下去了,就变盘了
作者:腊肉夹馍 时间:2017-02-11 22:35:24
  不差钱的话,管他6万还是3万一平,钱不重要,房子才重要——看得懂,不理解——还有,成交清淡不就是套住了么?
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作者:微守望 时间:2017-02-11 22:45:50
  @409093947 2017-02-10 16:53:48

  北上广深还能买么


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  @dtrader99 12楼 2017-02-10 17:11:00

  关键是买的目的。如果自住,有一个公式计算成本 首付款利息收入+月供同租金比。一般情况下,成本低于或等于或略高于租金是必买。而如果租金大大低于成本,就需要更多的计算。

  如果是改善需求,往“好区”买,任何时候在价格合适时都能买。

  如果是投资,谨慎观望一下好。房市不崩盘,但下跌5-15%不是不可能。尤其是央行在“加息”(我不信那新闻),对房市不是利好。
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  我就是信了出租价多于月供价买房吃了亏的,老家县城中心区域买了一套2500单价的,月租1400,月供780,两年多了一分没涨。三线城市买了一套单价14000,半年涨到了23000,租金只有2000左右。
  
  • 飞翔的小熊2011: 举报  2017-02-12 02:45:37  评论

    评论 微守望:如果23000以后不涨了,每月还贷7000,月租金两千。你还愿意持有吗?别人也都愿意持有吗?
  • 战争战略: 举报  2017-02-15 00:05:33  评论

    评论 微守望:怎么跟我们县差不多,2500的房,出租1000还得带全套家具,日了狗
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作者:歪脚不 时间:2017-02-12 00:24:03
  因为没有接盘侠卖不出去
作者:tshinsi 时间:2017-02-12 12:40:49
  我也坚信中国的房价不会不会跌的,更不会崩盘,因为我听说我们郭嘉的印钞机是核动力的,永远不会停也不会坏。再说,政府也不会让房价下跌的,因为我们的实业已经不行了,如果房价再跌,那就死翘翘了。俗话说:实业误国,房产兴邦!大家都去买房吧,而且,买房就是爱国
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楼主dtrader99 时间:2017-02-12 14:15:26
  @微守望 2017-02-11 22:45:50
  @409093947 2017-02-10 16:53:48
  北上广深还能买么
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  @dtrader99 12楼 2017-02-10 17:11:00
  关键是买的目的。如果自住,有一个公式计算成本 首付款利息收入+月供同租金比。一般情况下,成本低于或等于或略高于租金是必买。而如果租金大大低于成本,就需要更多的计算。
  如果是改善需求,往“好区”买,任何时候在价格合适时都能买。
  如果是投资,谨慎......
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  我公式的前提是“自住”因为自住是和工作,家庭等等社会经济因素相连,公式就主要考虑生活成本。但你好像是在说投资,投资买房的原则很不一样,也简单,那就是:位置,位置,位置(Location, Location, Location).
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作者:月高星冷独品茶 时间:2017-02-12 14:28:09
  现在房托从忽悠傻子接盘,到忽悠战友别卖啦。可见市场已经从卖方市场转为买方市场。多杀多的前奏,就是大家别跑,我先跑了。
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楼主dtrader99 时间:2017-02-12 14:42:44
  @Jiatuanyuan 2017-02-11 00:57:21
  南四环6万?搞笑呢吧。我这里东北二环学区房,不是老破小那种,中介说诚意买的也就出6万多。楼上楼下最近成交的也没过七万。继续吹!
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楼主dtrader99 时间:2017-02-12 14:52:52
  @月高星冷独品茶 2017-02-12 14:28:09
  现在房托从忽悠傻子接盘,到忽悠战友别卖啦。可见市场已经从卖方市场转为买方市场。多杀多的前奏,就是大家别跑,我先跑了。
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  10多年以来,这种说法没断过。2009年一朋友在世纪城以1.6万/平米买了套房价格是原始价的4倍,都说他疯了,傻子接盘。但现在却没人不说他精明,有远见。你看看现在卖多少钱一平米了?
  
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作者:fr0d0 时间:2017-02-12 14:57:06
  这才是理性讨论
作者:月高星冷独品茶 时间:2017-02-12 15:12:24
  @月高星冷独品茶 2017-02-12 14:28:09
  现在房托从忽悠傻子接盘,到忽悠战友别卖啦。可见市场已经从卖方市场转为买方市场。多杀多的前奏,就是大家别跑,我先跑了。
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  @dtrader99 2017-02-12 14:52:52
  10多年以来,这种说法没断过。2009年一朋友在世纪城以1.6万/平米买了套房价格是原始价的4倍,都说他疯了,傻子接盘。但现在却没人不说他精明,有远见。你看看现在卖多少钱一平米了?
  
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  首先,你不识数。你拿出09年的例子来证明10多年以来怎样怎样?09年到现在有10多年吗?

  其次,09年房产就是个低谷,03年也是个低谷,这才14年已经有两个低谷,你凭什么说多年来房产就一定上升。

作者:刺心一把刀忍 时间:2017-02-12 15:28:34
  @wqt0725 2017-02-10 15:23:42

  大师新作,mark


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  @dtrader99 2楼 2017-02-10 15:38:00

  谢谢
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  双簧演不错
  
楼主dtrader99 时间:2017-02-12 15:49:03
  @天经风雨色愈朗 2017-02-11 20:13:39
  评论 dtrader99:楼主,你是中国债务问题,债主和债务人都是政府,可以一笔勾销。那铁工基以及其他建设项目的投资支出怎么抹匀,毕竟这活动中确实消耗了生产资料
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  严格地说是两笔账:钱和物。政府借政府的钱不是真正的债务,是说的钱。铁公鸡是付了钱的,透支的生产资料是用雾霾来还的。
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楼主dtrader99 时间:2017-02-12 15:51:26
  @月高星冷独品茶 2017-02-12 14:28:09
  现在房托从忽悠傻子接盘,到忽悠战友别卖啦。可见市场已经从卖方市场转为买方市场。多杀多的前奏,就是大家别跑,我先跑了。
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  @dtrader99 2017-02-12 14:52:52
  10多年以来,这种说法没断过。2009年一朋友在世纪城以1.6万/平米买了套房价格是原始价的4倍,都说他疯了,傻子接盘。但现在却没人不说他精明,有远见。你看看现在卖多少钱一平米了?
  
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  @月高星冷独品茶 2017-02-12 15:12:24
  首先,你不识数。你拿出09年的例子来证明10多年以来怎样怎样?09年到现在有10多年吗?
  其次,09年房产就是个低谷,03年也是个低谷,这才14年已经有两个低谷,你凭什么说多年来房产就一定上升。
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  你在北京有多少房产?
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作者:月高星冷独品茶 时间:2017-02-12 16:39:10

  因为楼主吹自己在5千点的先见之明,我顺便翻了一下楼主的旧帖。

  事实证明楼主神预测,是一个不可多得的反向指标。

  ===================================


  http://bbs.tianya.cn/post-stocks-1272492-1.shtml
  上证指数30,000点不是梦(转载)
  楼主:dtrader99 时间:2014-11-13 16:02:00 点

  http://bbs.tianya.cn/post-develop-2129058-1.shtml

  商品超级周期和做空大宗商品
  楼主:dtrader99 时间:2016-03-28

  ======================

  顺便问一句,楼主爆过多少次仓?
作者:院虎2017 时间:2017-02-12 17:32:09
  当转化为下跌趋势时房子很难卖出去!
楼主dtrader99 时间:2017-02-12 17:43:01
  @月高星冷独品茶 2017-02-12 16:39:10
  因为楼主吹自己在5千点的先见之明,我顺便翻了一下楼主的旧帖。
  事实证明楼主神预测,是一个不可多得的反向指标。
  ===================================
  http://bbs.tianya.cn/post-stocks-1272492-1.shtml
  上证指数30,000点不是梦(转载)
  楼主:dtrader99 时间:2014-11-13 16:02:00 点
  http://bbs.tianya.cn/post-develop-2129058-1.shtml
  商品超级周期和做空大宗商品
  楼主:dtrad......
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  谢谢你捧场我历史上的“先见之明”啊。
  2014年11月我唱多股市时,上证是多少点?接下来几个月涨到多少点?5月我提出“倒计时”,之后跌了多少点?
  大宗商品周期还在继续,现在农产品价格下比2016年初下跌了多少?煤炭铁矿受中国火爆房市的推动,2016年下半年暴涨了一段,但作为大周期,其路还长。
  交易员(TRADER)没有“立场”,不计较“对错”,只把握趋势,顺势而为。
  • 我的长处长: 举报  2017-02-14 21:17:20  评论

    关键是你在股市和期市赚了多少。光预测有什么用?你预测再准,没能力操作,有屁用。嘴里喊抛,心里不忍,结果被套的多的是。
  • 我的长处长: 举报  2017-02-14 21:23:36  评论

    李嘉诚有句话,说不赚最后一个铜板。所以他提前抛盘,没赶上这波大涨。到英国又遭遇公投,损失不小。不过,你觉得这个老狐狸真的错了吗?你还在劝别人不抛,静观其变。呵呵,房产的流动性差就决定了有变就不可能逃掉。
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作者:唔懂啦防rw 时间:2017-02-12 19:21:10
  目前,越来越多的人选择通过房产中介买卖房产,放屁,只有中介手里拿着房产,自己根本不可能抢到。
作者:天道人道王道2017 时间:2017-02-12 22:24:57
  你是希望别人不跑自己先跑吧
作者:飞奔的磊子 时间:2017-02-12 22:37:46
  楼主我可否卖掉房子入股市
  
楼主dtrader99 时间:2017-02-12 22:44:41
  @飞奔的磊子 2017-02-12 22:37:46
  楼主我可否卖掉房子入股市
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  “作为投资(投机)的房产,除了受价格影响,决定是否卖出套现的一个更大,更基本理由,是有其他更好的投资机会。虽然,投资股市,购买银行金融产品,都是时下可以选择的投资机会,但是,这些投资要么风险高,要么回报低。而且,倘若房市崩盘,这些金融市场的产品,也难洁身自好。”同时,过去20多年,股市崩盘了几次,一线城市的房产市场有崩盘过吗?
作者:静待那一天的到来 时间:2017-02-12 22:47:59
  手上只有房子,没点美钞的,要尴尬了。
  • 给借口自己不工作: 举报  2017-02-22 23:56:55  评论

    我就是,尴尬死了
  • ouyangluodi: 举报  2017-03-29 19:44:01  评论

    评论 给借口自己不工作:我在国外做贸易, 就是把中国的东西卖到非洲,然后非洲的钱换成美元,打到国内买货,国外可以自由兑换美金, 这样子,我可以帮你搞到美金,你直接给我国内人民币到我账户,我向工厂买货。等值的美金我给你汇到你在国外的银行账户。这样你的财产不是就安全了吗?
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作者:zxdsky2009 时间:2017-02-13 00:57:09
  北京的房价有半年没涨了吧,你至少亏了半年利息,而且今后半年内涨幅至少超过一般理财利息,不自住的房主们才能平衡。当然,这么大的资金量谁也不可能在那放着,空一天都是不少人民币啊。衡量房子性价比的就是租售比,由于大城市区域不同,很难得出比较准确的数字,但我从网上搜了一下,中国大部分城市租售比是非常低的,不知楼主是怎样的情况,房子每年真金白银的收入是多少,能超过同期利率吗?不要和房价的上涨算为收益,那是落袋为安时才能计算的。
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作者:微守望 时间:2017-02-13 08:50:17
  @409093947 2017-02-10 16:53:48

  北上广深还能买么


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  @dtrader99 12楼 2017-02-10 17:11:00

  关键是买的目的。如果自住,有一个公式计算成本 首付款利息收入+月供同租金比。一般情况下,成本低于或等于或略高于租金是必买。而如果租金大大低于成本,就需要更多的计算。

  如果是改善需求,往“好区”买,任何时候在价格合适时都能买。

  如果是投资,谨慎观望一下好。房市不崩盘,但下跌5-15%不是不可能。尤其是央行在“加息”(我不信那新闻),对房市不是利好。


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  @微守望 41楼 2017-02-11 22:45:00

  我就是信了出租价多于月供价买房吃了亏的,老家县城中心区域买了一套2500单价的,月租1400,月供780,两年多了一分没涨。三线城市买了一套单价14000,半年涨到了23000,租金只有2000左右。
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  限购前楼盘抢都有人抢不到,认筹比超过5:1。限购后的零星十几套也都以22000-24000卖了,朝向方位都是比之前一批稍差的那种。至于接盘的,要等到明年交楼时,房产证2019年拿到才能知道咯……
  
作者:qixopl 时间:2017-02-13 10:58:53
  @409093947 2017-02-10 16:53:48
  北上广深还能买么
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  @dtrader99 2017-02-10 17:11:11
  关键是买的目的。如果自住,有一个公式计算成本 首付款利息收入+月供同租金比。一般情况下,成本低于或等于或略高于租金是必买。而如果租金大大低于成本,就需要更多的计算。
  如果是改善需求,往“好区”买,任何时候在价格合适时都能买。
  如果是投资,谨慎观望一下好。房市不崩盘,但下跌5-15%不是不可能。尤其是央行在“加息”(我不信那新闻),对房市不是利好。
  -----------------------------
  对于这一个计算成本不太理解。比如我首付7万,房屋能租700一个月,月还贷650.这该怎么计算呢?
作者:介斯干嘛 时间:2017-02-13 12:48:16
  美国升息了,虽然只是一点点,证明美国已经进入加息周期。人民币如果不跟随,就会出现加速外流贬值的风险。

  人民币如果跟随升息,按照现在商业贷款的利率,每升1%的利息,100万的贷款额,按30年商业按揭算,每个月约要多付670元,也就是说,如果美国的利率回到2007年金融危机前的水平的话,升6点息,按揭每个月要多给4千元。

  就算一切照旧,一个月多支付4千元对一般家庭都是非常大的压力,甚至是不堪重负。要是不幸失业,或者减薪,那里拿得出每个月的按揭供款?
楼主dtrader99 时间:2017-02-13 13:14:35
  @409093947 2017-02-10 16:53:48
  北上广深还能买么
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  @dtrader99 2017-02-10 17:11:11
  关键是买的目的。如果自住,有一个公式计算成本 首付款利息收入+月供同租金比。一般情况下,成本低于或等于或略高于租金是必买。而如果租金大大低于成本,就需要更多的计算。
  如果是改善需求,往“好区”买,任何时候在价格合适时都能买。
  如果是投资,谨慎观望一下好。房市不崩盘,但下跌5-15%不是不可能。尤其是央行在“加息”(我不信那新闻),对房市不是利好。
  -----------------------------
  @qixopl 2017-02-13 10:58:53
  对于这一个计算成本不太理解。比如我首付7万,房屋能租700一个月,月还贷650.这该怎么计算呢?
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  7万*你能得到的投资利息(信贷产品,定期存款,甚至股票等)+月还贷同房租700比。这主要适用于自住,这里主要计算的是“居住成本”,如果是房价动态很大,还可以看看房价的预期。
作者:小懒君 时间:2017-02-13 14:31:00
  同南四环,15年12月2万8买的。。现在已经6万2了,魔幻一样的楼市。。。
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作者:souron 时间:2017-02-13 15:48:54
  记号
  
作者:blackwindfox1999 时间:2017-02-13 16:49:00
  其实真的没必要写这么多,只要知道卖地是这个国家自建立以来所发明的最快捷的搜刮民脂民膏的方式就应该明了这个国家有多大的决心来维持这种赚钱模式不被打破了。一切用市场经济的理论来分析房地产的人其实都是在如瞎子摸象一般梦呓,像目前的中国一样从上至下被掌控得如此严密的国家,在历史上是绝无仅有的,别说西方的经济学理论,就是中国传统政治理论和历史样本都不能完美解释这个国家的种种怪相。想想那三年,无数人饿死都没爆发一次像样的反抗,你还说啥?退一万步来说,即使房地产要崩,那么软妹币肯定会先于房地产崩掉,你卖房一样逃不过这劫。当然如果你能移民那我无话可说,你都能出去了还留这废话干嘛?好好过日子去吧。只要留在国内,至少在可预见的未来,房地产仍会是中国最稳妥的投资方式
  
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作者:多多亦善666 时间:2017-02-13 17:35:44
  理性、客观好文,关注楼主。

作者:青青岛prince 时间:2017-02-13 17:35:45
  顶你
作者:ty_117492789 时间:2017-02-13 18:43:47
  @风56P 36楼 2017-02-11 16:51:00

  你收入5000感觉10000的房子贵 不买 好吧 印钱工资翻翻10000时你再看房子 感觉能买了吧 现在就是不停印钞货币贬值 对比货币贬值速度 房价的上涨很合理
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  没感觉工资涨啊
  
  • ly731022: 举报  2017-02-14 18:00:35  评论

    还是涨了,我03年的时候挣2800就觉得挺多的了,现在16000却觉得自己是贫下中农,周围比我多的有的是
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作者:焚琴煮鹤只为你 时间:2017-02-13 19:02:13
  @409093947 9楼 2017-02-10 16:53:00

  北上广深还能买么
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  能买没钱
  
作者:u_113984305 时间:2017-02-13 20:20:37
  tg不会放弃这么好的躺着挣钱的办法的 房子一盖好 几十年的花销都有着落了 天天穿山甲 夜夜饮茅台外加醉卧温柔乡 别的我就不说了 我怕查水表
  
作者:济南阿宝 时间:2017-02-13 20:32:19
  据说还有外地人卖房换一线城市房产的需求。
作者:736036467 时间:2017-02-13 21:39:49
  这个论调成立最直接的成立条件就是不动产持有成本低于不动产的升值。
  同时现在最大的问题是,在全民炒房时代,有多少人都持有这种“可出售房屋”。
  如果国家大量资产都投在了地产上,还有多少资产在投放到新型创新产业等未来的增长点上去。
  投资地产的增长总归会有断崖的一天,又有谁能预测这一天的准确时间节点,成果的全身而退。
  可能最后只有“壮士断腕”,才是唯一出路。
作者:符亦绿 时间:2017-02-13 21:39:50
  mark
  
作者:听涛观潮涌 时间:2017-02-13 21:40:19
  有价无市,高位横盘
作者:李才俊 时间:2017-02-13 22:25:41
  北京户口,考北大清华很容易
  
  • 阳光sun99: 举报  2017-02-14 13:31:06  评论

    只能说比你在老家概率高些,而非是有了北京户口就可以上清北。即使是京户,上清北的孩子,包括他们家长,十几年也付出了很大心血的。
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作者:卡梅拉2017 时间:2017-02-13 22:56:27
  ??
  
作者:ludiluailing 时间:2017-02-13 22:57:26
  一二线房子涨了好多年了,调整一下,还会继续涨。中国人多呀,一二线城市就那么多,肯定有人要买房。买房一来是用来住。二来作为一种保值的手段。三来是为了孩子上学要有学区。
作者:这名字就是胡诌 时间:2017-02-14 00:40:20
  文章不错!值得熟读。
作者:彭俊啊 时间:2017-02-14 00:44:19
  1. 春节后,央妈上调了逆回购利率,并且已经连续一周停止逆回购操作。要知道逆回购相当于变相的QE,一旦所有逆回购资金回笼(截至今日,目前大约还有1万2000亿需要回笼,3月底估计可以全部回笼),下一步必然就是正回购和加息。
  2.中部省会城市1套房假如是100万,央行收回的这1万2000亿大约可以买120万套房。这还未加上因外储持续流失兑换收回的人民币。
  3.迫于国际加息,外储持续流失压力,中国的经济政策明显发生了变化。政府的口号也从保增长改为了防风险(防的就是房地产风险)。
  所以,房地产崩盘的可能性非常大。
  • 黑金熠熠: 举报  2017-02-14 08:40:27  评论

    评论 彭俊啊:我很认同你这个说法。现在政策主要避免房价大起大落,而不是像以前一样控制房价过快上涨,在大多数人狂欢的同时,央妈已嗅到风险并果断出手了。对比持有房产和可流动资金,无疑后者将更值钱。
  • ly731022: 举报  2017-02-14 18:02:32  评论

    又一个现金为王的
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作者:13632823071 时间:2017-02-14 06:45:37
  房价还会涨。
  
作者:丢逝的铅笔 时间:2017-02-14 07:33:36
  不是杠杆炒房当然不用怕,没负债就行。。
  
作者:茶叶茶9456 时间:2017-02-14 08:12:58
  百姓经济学,大多数人的观点,于是大多数人都持房不卖。
  
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作者:小小的大伯 时间:2017-02-14 09:22:41
  一套房子不是资产
作者:islandshi 时间:2017-02-14 09:26:40
  牛
  
作者:疯沙弥 时间:2017-02-14 09:46:57
  不预测。但是一切按照历史数据来分析目前的情况可能都要吃亏。
  不过,政策市依然存在。大会年底召开,这种情况下,稳定是基础,按兵不动不是上策但不会糟糕。另外那个最近被抓的肖大家可以关注一下。
作者:苍一核 时间:2017-02-14 10:38:05
  @介斯干嘛 64楼 2017-02-13 12:48:00

  美国升息了,虽然只是一点点,证明美国已经进入加息周期。人民币如果不跟随,就会出现加速外流贬值的风险。

  人民币如果跟随升息,按照现在商业贷款的利率,每升1%的利息,100万的贷款额,按30年商业按揭算,每个月约要多付670元,也就是说,如果美国的利率回到2007年金融危机前的水平的话,升6点息,按揭每个月要多给4千元。

  就算一切照旧,一个月多支付4千元对一般家庭都是非常大的压力,甚至是不堪重...
  —————————————————
  这么多啊,吓人,年前我还跟同学吹牛说我大央行要加息呢!
  
作者:20001127 时间:2017-02-14 10:48:01
  @李才俊 2017-02-13 22:25:41
  北京户口,考北大清华很容易
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  哪里考清华北大都不容易,不是那块料哪怕勉强进去了也读不下来。
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作者:痛风的小新 时间:2017-02-14 11:14:37
  楼主说话,你们也不要全当真:
  1:楼主房子在北京四环内,这点你一定要重视,因为四环内面积只有350平方公里,北京面积是16800平方公里,四环内只相当北京3% 范围, 也就是说,楼主举的例子,是北京最好的3%的区域。 而北京又是全国的中心,所以楼主举的例子,你一定不要当普遍去参考。

  2:楼主的房子,随时都可以套现,只要便宜500-1000,房价6万的情况下,可是你家房子,可能说是1万一平,实际上7000才能卖出去, 你要降价30% 才能出售,而楼主只要降价1-2% 就可以了,他当然没有风险。 但是你要是跌了30% 你没准已经亏损了,你还卖吗?
作者:风倒 时间:2017-02-14 11:26:54
  在当前如此严厉的限购及调控措施下,帝都的房价仍然无法抑制地攀升,说句实话,看不太懂,不知道什么因素导致了上涨。我在想,如果政府松绑,那么帝都的房地产市场将又是怎样一番场景呢?
  上个周末去北京城市副中心看了看,副中心的成败将关系着北京房价未来的走势,如果副中心成功了,等于再造一个北京城,那时候就不用愁房价太高了。
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作者:tktsales 时间:2017-02-14 11:36:02
  维稳帖
作者:此生何去 时间:2017-02-14 12:14:51
  楼主有理有据。
  另外一点就是,其实除了北上广这种城市奇高的房价,大部分房价还算正常吧。
  不可能所有人都去住北上广。
作者:r568888 时间:2017-02-14 12:46:48
  不到黄河心不死,到了黄河死一堆
作者:土匪2001 时间:2017-02-14 13:13:50
  反正我是卖了。。。
作者:sunkingwgy 时间:2017-02-14 13:23:29
  我们只是这个游戏里的一只小小的妈咋而已。物竞天择适者生存的环境里,有公平论道的时候最好,可是在即是裁判又是运动员的游戏里面,我们只是一个可怜的衬托者而已而已。
  你土地放开供应啊,你土地放开供应啊。放眼望去,那些空地放着干吗?图空城计??一双无形的大手正在看热闹呢。生,是她的,死,是她的。
作者:7漠 时间:2017-02-14 13:40:28
  @Jiatuanyuan 2017-02-11 00:57:21
  南四环6万?搞笑呢吧。我这里东北二环学区房,不是老破小那种,中介说诚意买的也就出6万多。楼上楼下最近成交的也没过七万。继续吹!
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  你们说的是北京吗,中国的那个北京。
作者:ty_春波碧草 时间:2017-02-14 13:52:17
  天涯的砖家们谈崩溃说房价暴跌都快十几年了,这十几年中如果真有人听了你们的话,真是倒了八辈子霉了,当然天涯吹牛发帖又不用上税,也不用承担法律责任,所以两个嘴皮子一碰想怎么说就怎么说,把内心的不如意不满,屈才 有志难伸的负面情绪统统隐藏在字里行间,意淫自己站在高台挥斥方遒. 指点江山。
  
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作者:斩白蛇兮赋大风 时间:2017-02-14 13:52:21
  一套以外征收重税可以让一线城市房价跌下来?做梦的吧?假设你有一线城市房子1套,3线或四线2套,你卖哪套房子避税?傻子都知道,该抛售三四线城市房产了
  • ty_121515906: 举报  2017-04-04 10:03:13  评论

    哇,这个角度考虑不错
  • 2215299: 举报  2017-04-08 13:23:22  评论

    一旦出这个税,就是股市跌停封死的节奏,一个散户都别想跑,也不会有蠢人来接,再看日本泡沫崩的时候,哪个地方亏得最多?无疑是东京。
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