未来房价到底涨还是跌?

楼主:234fff 时间:2018-09-14 16:11:36 点击:3650 回复:381
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  说房价预测,就要先搞明白房价是因为啥涨。

  房价上涨的原因主要有两个:

  第一,人口进城影响了城市的土地供需,地少人多房不够住,房价肯定要涨。

  第二,商业银行以土地抵押给央行,释放的货币量一直在增加,市场上的货币多了,各种资产价格自然就会上涨,最吸引资金的房产也就水涨船高了。

  说白了就是钱多,地少,人多。物以稀为贵,加上市场上不缺钱,所以房价就涨了。

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楼主234fff 时间:2018-09-14 16:12:10

  
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:12:16
  钱都从哪儿来?

  一个国家有多少钱,就看M2(货币供给量)。一个国家全部用来花的钱,好比一个家庭所有的钱。

  可以看到M2的增速在2009年以后开始逐渐走低,2015年以后M2已经跌破10%。

  这就好比一个家庭每年增加的钱的比例越来越少,国家的钱也是如此。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:12:29
  为啥钱少了房价还在涨?

  M2下降的趋势2009年就有了,为什么这些年房价还涨呢?

  答:房地产市场里的钱没少。
  • 嗨i别来无恙: 举报  2018-09-14 18:26:48  评论

    每年总的钱都在增加,只是增速减小,为什么你能得出总的钱在减少?何来减少?
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楼主234fff 时间:2018-09-14 16:12:34
  2009年后,M2货币量少了,但家庭举债(房贷)和企业举债(融资)政府举债都没有少,这也变向的让央行去投放货币。

  2010年以前M2增速高(钱增加比较快),多出来的钱,一大部分流入房地产,一小部分流入其他行业,当时人口主要向一线聚集,所以全国房价相对平稳,但一线房价直线飞涨。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:12:51

  
作者:海上明月NKE 时间:2018-09-14 16:13:05
  前排占个座,支持楼主,已赞1楼。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:13:16
  后来不能直接借给房企,搞理财或者信托抵押进入债券市场,结果举债借钱的都是房企(还是因为收益率高)。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:13:24
  再后来券商的资管、基金子公司也充当贷款渠道,银行先贷款给他们,然后钱最终还是进入房企。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:13:32
  2015年初还有一部分通过场外配资进入股市,结果股市崩了。所以资金只能在银行系统里空转,最后流入到地产。

  因为收益率高,地产和贸易获得货币,从银行体系转了一圈最后又回到土地上。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:13:40
  所以2010年到2017年钱增速下降了,但是房价涨的更厉害。因为过量的钱全砸到地产上了。

  这笔钱经历千辛万苦到了地产商手里,已经是超10%的成本,然后怎样?只好高价买地,再高价卖房!
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:13:48
  所以,从2010年之后的六七年,都是全国举债炒房价的逻辑。中国的债务规模足够高了,政府这2年一直在强调去杠杆(就是降债务)。
作者:pbx1982 时间:2018-09-14 16:13:49
  涨跌随他去,有住的就行
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:13:55
  而且不管地方债了,明确说了“谁的孩子谁负责”。所以,现在绝对不是债务扩张,甚至能适度容忍各种债务爆掉,这一点从A股爆出的各种债务违约案例也很多了。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:14:08

  
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:14:13
  不再举债也就没钱来炒房子了,宏观上没有钱去拉动整体房价,也没有客观条件拉房价。

  当钱不再进入房地产。而货币总量也不怎么增加的时候,我们可以肯定:房地产里的钱终于是少了。房子终将降温。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:14:21
  钱少了,人和地如何?

  人呢,肯定不会加速增加了(生育率下降,人口高峰期过去了)。《除了买房,这辈子还能干嘛》里已经说了人口也只会变少!

  土地呢?没见少!
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:14:34
  但房价为啥还不跌呢?

  小伙伴要问了,你说不涨了,为什么不跌呢?三线还涨得很好嘛,二线涨得很高嘛!
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:14:44
  因为一线的“冻楼”。限售限购之后,房产交易成本极高,交易热情下降,同时外汇管制防止资产流出。没有交易自然不容易涨跌。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:14:55
  可质量最好的一线楼市交易被冻住之后,想投资买房的,只好去二线,那些和一线很像的二线,而二线的资本就去找不错的三线。

  而二线和三线本地棚改也制造了大量的货币和居住的需求。所以最近这些地区还在涨。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:15:04
  二三四线的伙购房群体在为一线的楼市虚火买单。

  某些房企正是利用这个机会在三线四线大肆拿地,高速兴建,压缩周期卖期房,提高首付,然后快速回款补上债务窟窿。
  • 酒酒女神baby: 举报  2018-09-15 07:26:23  评论

    好像就是,我是拆迁户,我们这房价这半年涨的很快,我五月买的二手房子,已经比去年贵很多了,但六月七月已经看不到我买的这个价格了,房主还说卖的便宜了
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楼主234fff 时间:2018-09-14 16:15:12
  这样,前几年这些房企在一线用的高杠杆投资就被降下来,他们的债务问题也被堵上。银行和地产商切断和垃圾资产的联系,完成自己的自救和过冬。为下一个周期做准备。

  所以从二线到三线四线楼市过热其实是一线楼市的传导加杠杆刺激造成的货币现象。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:15:29

  
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:15:51
  随着资金的快速消耗,棚改也逐步收尾。

  这个热度还能有多久?不会太久。

  因为多数地区不是需求的上升。

  如果二线楼市真的那么质地优良,还用出台那么多抢人政策吗?
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:17:12
  未来房价——长期横盘

  不涨又没办法跌,只好是长期横盘。局部有热点,局部有降温,这就是未来几年全国房价趋势,更多的是阴跌,少数有暴涨。

  从投资回报率看房产投资,不会有让你惊喜的收益了。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:17:29
  假设一个房子从1万涨到6万,未来可能涨到8.5万。那么不同时间买房的收益率是多少呢?见下图:

  可以发现在 2008年买入,是6倍收益;如果2013年买入就不足3倍了,如果在6万的价格,在2016年买入,未来就算有过8万,长期持有的投资回报率都很低。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:17:39
  说白了,越早买越合适,2014年以后错过了就错过了。世界上没有只涨不跌的东西。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:17:49
  历史上没有一个国家是靠盖房子成为强国,让百姓生活幸福的。中国古代的任何一朝代也没有靠房子打下天下,鼎盛春秋的。

  不要迷信房子的过去,要多看看自己事业的未来。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:18:04
  大原则就是:二三四线的房子少买,一线的房子挑着买,因为一个人能力不是有多少房子,一个国家的强盛不是看有多高的房价。
  • huohuo1027: 举报  2018-09-14 16:28:20  评论

    国家有强制你买房吗?或者强制你买哪的房吗?你自己想买又嫌太贵,你又不是生产资料持有者,你凭什么定房价?不买房你会死?会不给你工作?不给你吃饭?还是不给你看病? 在你心中,最好北京三环内的房子点击就送是吧
  • 茶根儿123: 举报  2018-09-15 01:24:36  评论

    扯淡的理论。
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楼主234fff 时间:2018-09-14 16:18:22
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作者:FXKAA 时间:2018-09-14 16:19:36
  未来房价没有上涨趋势,但是下跌趋势不会影响房价大多
作者:huohuo1027 时间:2018-09-14 16:22:47
  一线城市贵的不是房,而是房子绑定的资源和你想买房的资源,空头不死,房涨不止,一二线可以轻松提供1万+甚至2万+的月收入,你家县城能提供吗?其他的就更不谈了,相反的,以后新房越造越远,市区全是二手房,政治,金融和互联网全在市区CBD,你让它们搬到郊区去?以后房价只会越来越高,越靠近中心越高,低的也有,市中心50公里的,不是你买不起,是你心太贪,太大
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作者:ddqq860 时间:2018-09-14 16:26:40
  赞一个
作者:hunter_918 时间:2018-09-14 16:28:51
  支持楼主,已赞!
作者:大敏NB 时间:2018-09-14 16:30:16
  刚需
作者:达拉崩吧斑得贝 时间:2018-09-14 16:34:10
  慢涨 然后其他物价快涨 工资也慢慢加 显得貌似在涨其实变相降价了.......
  但是现在经济下行 都不好挣钱 多余的钱全存起来做理财了 买点基金投点众筹项目
  勉强赚零花钱吧
作者:徐z易 时间:2018-09-14 16:41:23
  赞2楼
作者:我不是宋朝人 时间:2018-09-14 16:41:48
  某人说
  不涨我就印票子
作者:徐z易 时间:2018-09-14 16:42:17
  赞7楼
作者:劲鹿 时间:2018-09-14 16:42:24
  估计数字不降,靠通胀间接降
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作者:徐z易 时间:2018-09-14 16:42:39
  赞8楼
作者:徐z易 时间:2018-09-14 16:42:52
  赞9楼
作者:天谴道士 时间:2018-09-14 16:43:25
  涨吧,涨到国破家亡,涨到宇宙爆炸。
作者:aceqiang 时间:2018-09-14 16:43:41
  停顿一下,然后继续涨。
楼主234fff 时间:2018-09-14 16:45:22
  大家认为是涨还是跌呢?
作者:一个犯了错的人FC 时间:2018-09-14 16:46:17
  跌破你的心灵的
作者:25206797 时间:2018-09-14 16:50:04
  赞主楼,加天涯分
作者:牛奶的好基友 时间:2018-09-14 16:52:24
  还有就是,ZF和开发商一起哄抬物价
作者:我们家的小鸡豆豆 时间:2018-09-14 16:52:50
  楼都占完了不???
作者:o_OIo_OIo_OI 时间:2018-09-14 17:06:52
  有东西会只涨不跌的吗?
作者:黛維 时间:2018-09-14 17:14:00
  最近迷上了挖天涯、已赞楼主望回赞!
作者:mcweizhe 时间:2018-09-14 17:15:29
  我比较赞同你这个看法,四五线城市,包括一些不上线县城的暴涨,其实就是再给大城市买单。一线的房子永远有人买,相反现在那些8000 1W县城将来真的无人接盘。这些地区这2年也许还能坚挺一下,但是一旦经济收入出现问题,才是暴跌的开始,
作者:ty_无痕36 时间:2018-09-14 17:38:33

  

  
作者:ty_无痕36 时间:2018-09-14 17:38:48

  

  
作者:ty_无痕36 时间:2018-09-14 17:42:10
  这样会跌?一家300W 拿2套安置房还有200w会跌?
作者:Fallen2016 时间:2018-09-14 17:52:11
  刚看的新闻说生孩子都给补贴了,你说以后房价涨还是跌?!没有了人,啥都撑不起来!
作者:登高6688望远 时间:2018-09-14 17:54:17
  ●外汇、汇率、制造业、房地产,就像千里堤坝的4块石头,坏了任何1个,都会出大问题,所以都想保。问题是,鱼与熊掌不可兼得,于是进退两难。
作者:简单爱简单2018 时间:2018-09-14 18:11:21
  已赞
楼主234fff 时间:2018-09-14 18:29:30
  路过的朋友请点赞。点赞福气来,点赞富一生。
作者:94816K 时间:2018-09-14 19:25:56
  留个??,证明我来过
楼主234fff 时间:2018-09-15 01:16:14
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作者:2018血泪史 时间:2018-09-15 01:17:50
  每次下跌都是上车的机会
作者:以光绘影 时间:2018-09-15 01:27:45
  说的都是废话,原因只有一个,是郑虎通过大量放水房地产使通货膨胀稀释抵冲债务危机!
作者:落花不改满江红 时间:2018-09-15 08:51:52
  未来房价不外乎走三条路,第一:纵向上升,房价涨到爆,直接空中解体,房地产爆炸而死。第二:横向,房价高位衡盘,债务加利息呈几何倍数扩张,房地产养护成本只增不减,资金耗尽,活生生被吊死。第三:纵向下降,房价暴跌,有人无力接盘,有人不愿接盘,房地惨直接摔死。可以说房地产未来无论走那条路都是一个字“死”。
  • huohuo1027: 举报  2018-09-15 18:30:25  评论

    说句不好听的话,你将来老死了,房地产都不一定死
  • 放慢脚步才能生存: 举报  2018-09-16 11:51:41  评论

    评论 落花不改满江红:正确,房价已经是把10年后的购买力全部提前消费了,所以后段时间都是死的,而且搞得实体经济不好了,没人接盘,银行内鬼又没办法改变政策,注定完蛋,杠杠上场的,不是铁饭碗的,你准备祈祷吧
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作者:笑看四季轮回 时间:2018-09-15 09:35:32
  看买在哪。
作者:邂逅88888 时间:2018-09-15 10:09:15
  顶一下
楼主234fff 时间:2018-09-15 21:05:31
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作者:xujuan84 时间:2018-09-15 22:12:32
  登天涯 ,看天涯分飞得更高!!!赞在46楼。
作者:云中俊 时间:2018-09-16 11:47:33
  任它上天,任它入地,哥不合作,非暴力。
作者:单片机设计毕业 时间:2018-09-16 15:06:21
  补充楼主,没有考虑外汇的情况。现在国内货币总量180万亿人民币,外汇总量3万亿人民币。折算下,也就20万亿人民币。国内货币基数太大了,再加上原有的住房,国内房地产的总值可能超过400万亿人民币,而这次美国加息,和贸易战,其实就是盯着国内的汇率和外汇来的。想把国内的外汇逼回美国。也就是说100个人里只要有几个把房子卖了换美元,人民币汇率就蹦了。如果没有美国加息,没有贸易战。
作者:单片机设计毕业 时间:2018-09-16 15:07:30
  慢慢拖下来可能也没事,就是实业惨点,反正现在也够惨了。只能留下一些实力强大的,这些实力强大的,解决不了足够的就业。
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